Pierre papier : Effondrement des foncières cotées ! Opportunité d’investissement et/ou risque pour les SCPI ?

Investir à long terme dans la pierre papier est séduisant à plus d’un titre : Mutualisation des investissements, diversification, absence de contraintes de gestion, … L’ensemble de ces arguments expliquent pour partie le succès fou de l’investissement en SCPI.

Un succès probablement excessif au regard de la qualité fondamentale des sous-jacent et surtout du prix des parts. Dans un contexte de remontée forte des taux d’intérêt couplée à une obsolescence accélérée des usages (bureaux, EHPAD mais également commerce), il faut être fou pour payer les parts de SCPI au même prix (et même parfois plus cher) qu’avant le Covid-19.

C’est pourtant bien la situation actuelle. Une situation qui est d’autant plus étonnante que les petites sœurs des SCPI que sont les foncières cotées (SIIC) affichent une performance très négative depuis le début de l’année (cf. « Immobilier : Plus attrayantes que les SCPI, découvrez les SIIC !« )

A titre illustratif, l’ETF Lyxor PEA Immobilier Europe (FTSE EPRA/NAREIT) UCITS ETF – Capi affiche un effondrement de -44% depuis le début de l’année 202 et retrouve les plus bas de mars 2020 :

L’objectif de gestion du Fonds est de répliquer, à la hausse comme à la baisse, l’évolution de l’Indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe Index Net TRI (dividendes nets réinvestis), libellé en EUR, représentatif de la performance des actions du secteur immobilier européen.

On retrouve toutes les grandes foncières Européenne :

Dans le détail, c’est un massacre.

A commencer par la première ligne Vonovia.

Vonovia est une foncière leader dans l’immobilier résidentiel en Allemagne. Le cours de Vonovia s’affiche en chute de 57% depuis le début de l’année ! Qu’est ce qui peut expliquer un tel effondrement ? La hausse des taux ?

Bref, le cours des foncières cotées s’est littéralement effondré depuis le début de l’année.

S’agit il d’une opportunité d’investissement ? Je ne sais pas, mais il est vrai qu’à ce niveau de prix, le risque apparaît tout suite moins important. On doit pouvoir avoir le sentiment que la baisse des cours est derrière nous.

Comme l’explique ce très bon article « SIIC, REIT, Foncière Cotée : Les taux se resserrent » publié sur ZoneBourse, toute la question est celle des conséquences de la hausse des taux sur la valorisation des actifs et un modèle économique qui repose sur l’effet de levier.

De surcroît, la question de l’obsolescence des usages doit être posée. Le télétravail et plus généralement le nomadisme d’entreprise n’est il pas un game changer pour l’immobilier d’entreprise ?

Au final, on doit malgré tout pouvoir avoir l’impression que cette forte baisse des cours des foncières cotées présente une opportunité d’investissement pour l’investisseur de très long terme.

Une baisse des cours des foncières cotées source de risque pour les SCPI ?

Les SCPI qui ne sont autres que des foncières non cotées ne connaissent pas cette baisse violente du prix de leurs parts. La raison est simple : En l’absence de cotation, on ne connaît pas le prix à tout moment.

La dernière estimation de la valeur des immeubles détenus par les SCPI date du début de l’année 2022, avant la guerre en Ukraine et la remontée violente des taux d’intérêt (cf.  » SCPI : La hausse des taux d’intérêt va t’elle faire baisser le prix de l’immobilier d’entreprise ?« ).

Malgré tout cette grande déconnexion entre le cours des foncières cotées et des SCPI (non cotées, c’est à dire dont nous ne connaissons pas le prix) est étonnante. L’une des deux est dans l’erreur :

• Soit le cours des foncières cotées augmente violemment pour retrouver des niveaux proche des niveaux du début de l’année. Ce serait alors une opportunité d’investissement historique.
• Soit le prix des parts de SCPI s’effondre pour retrouver des niveaux de valorisation compatibles avec les cours des foncières cotées.

Un même sous-jacent ne peut pas afficher un tel écart de valorisation.

A suivre.