Immobilier locatif : Comment obtenir le meilleur tarif pour votre assurance emprunteur ?

Un article rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, partenaire Leblogpatrimoine. (L’occasion de découvrir notre nouveau service : offres de remboursement partenaire)

Nous avions commencé l’année 2023 par un article dédié aux meilleurs taux d’assurances emprunteurs que l’on peut obtenir sur un prêt de résidence principale

Nous allons aujourd’hui passer à l’étude de la formule généralement préconisée pour les investissements locatifs, à savoir la garantie décès PTIA.

Une étude qui devrait vous intéresser si vous êtes en train d’investir ou si vous avez des encours de crédit immobilier locatif et que vous souhaitez trouver une assurance emprunteur moins onéreuse comme vous l’autorise la loi LEMOINE.

C’est sur cette couverture Décès – PTIA que les banques semblent les plus gourmandes en termes de marges et il y a donc tout intérêt à s’intéresser à la délégation d’assurance (cf « Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur« ) pour faire des économies importantes sur votre coût d’emprunt.

Pour bien comprendre les garanties qui sont ajoutées ou disparaissent entre un prêt de résidence principale et un prêt locatif, je vous invite à relire cet article : « Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications« 

Les garanties demandées par votre banque sont :

• Pour un prêt de résidence principale : décès PTIA IPT ITT voir IPP
• Pour un prêt locatif : décès PTIA

Les garanties décès PTIA sont également celle qui sont vendus pour un prêt SCPI (chat de part de société) ou des prêts professionnels (rachat d’entreprise, de matériel, …). Les taux et tarif d’assurances que nous allons communiquer pourront donc être prise en compte si vous avez acheté des SCPI ou fait un achat de parts de société.

Néanmoins, lorsque le prêt sera qualifié de « professionnel », le changement d’assurance en lui-même n’est pas directement possible puisque vous ne rentrerez pas dans le cadre de la Loi Lemoine qui permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment. Il faudra ainsi ruser un peu si vous souhaitez finaliser votre substitution d’assurance.

Rentrons dans le vif du sujet avec ce qui nous intéresse dans un premier temps, le prix.

Nous aborderons le taux d’assurance, puis le coût mensuel et finirons par le budget global sur la durée. Ainsi, suivant votre façon d’aborder l’aspect prix, vous pourrez juger de l’intérêt de se pencher sur la partie assurance de votre emprunt.

Les meilleurs taux d’assurance de prêt pour une garantie décès PTIA

Pour réaliser ces tarifications, voici les hypothèses prises :

• Pour le prêt : 300 000€ avec un taux de 2% ;
• Pour l’emprunteur : un salarié cadre, non-fumeur, sédentaire et n’ayant pas de risque dans l’exercice de son métier.

Le seuil des 300 000€ nous permet de sortir du cadre de la Loi Lemoine. L’emprunteur étant soumis à un questionnaire de santé, il bénéficiera d’un tarif plus faible (cf : Crédit immobilier : l’assurance emprunteur sans questionnaire de santé est-elle vraiment plus chère ?) . Pour ce qui est du profil client, moins le risque est élevé pour l’assureur et plus le taux d’assurance est bas.

Meilleur taux d’assurance emprunteur pour une garantie décès PTIA / prêt 300K€ à 2%

	Meilleur taux d’assurance emprunteur pour une garantie décès PTIA / prêt 300K€ à 2%
	10 ans	15 ans	20 ans	25 ans
28 ans	0,024%	0,024%	0,027%	0,032%
29 ans	0,025%	0,025%	0,029%	0,034%
30 ans	0,026%	0,027%	0,032%	0,036%
31 ans	0,027%	0,030%	0,034%	0,039%
32 ans	0,028%	0,031%	0,036%	0,041%
33 ans	0,030%	0,033%	0,039%	0,044%
34 ans	0,032%	0,036%	0,041%	0,047%
35 ans	0,033%	0,037%	0,043%	0,051%
36 ans	0,036%	0,040%	0,046%	0,055%
37 ans	0,039%	0,043%	0,051%	0,059%
38 ans	0,040%	0,044%	0,052%	0,064%
39 ans	0,043%	0,048%	0,056%	0,069%
40 ans	0,045%	0,050%	0,059%	0,074%
41 ans	0,048%	0,054%	0,064%	0,081%
42 ans	0,055%	0,062%	0,074%	0,089%
43 ans	0,060%	0,068%	0,082%	0,098%
44 ans	0,066%	0,075%	0,089%	0,107%
45 ans	0,069%	0,080%	0,097%	0,117%
46 ans	0,075%	0,086%	0,105%	0,128%
47 ans	0,083%	0,095%	0,117%	0,141%
48 ans	0,092%	0,107%	0,129%	0,155%
49 ans	0,101%	0,119%	0,142%	0,171%
50 ans	0,108%	0,122%	0,151%	0,187%
51 ans	0,118%	0,134%	0,167%	0,206%
52 ans	0,127%	0,147%	0,185%	0,226%
53 ans	0,137%	0,162%	0,205%	0,248%
54 ans	0,148%	0,179%	0,227%	0,273%
55 ans	0,156%	0,180%	0,229%	0,299%
56 ans	0,171%	0,199%	0,255%	0,329%
57 ans	0,188%	0,220%	0,283%	0,361%
58 ans	0,208%	0,245%	0,314%	0,396%

Le taux d’assurance se calcule en prenant votre cotisation annuelle moyenne d’assurance et en la divisant par le montant emprunté.

Ex : je paye en moyenne 500€ par an d’assurance (total des cotisations sur la durée / durée). J’ai un crédit de 200 000€ mon taux moyen sera de (500€/200 000€)*100 = 0.25%

Première chose à savoir, une banque, peut importe laquelle vous facture rarement moins de 0.25% de taux d’assurance lorsque vous avez moins de 40 ans pour une garantie décès PTIA. Cela vous laisse donc imaginez les écarts de prix qu’il peut y avoir d’un contrat à l’autre. La première fois que l’on atteint les 0.25% c’est à 53 ans….

Deuxième chose à savoir, les taux d’assurance sur un prêt locatif sont généralement 50% moins élevés que ceux de la résidence principale. C’est tout à fait normal puisque l’on enlève la moitié des garanties. Ce constat est moins vrai pour les personnes de plus de 50 ans qui empruntent sur une longue durée. L’explication reste par contre la même puisque ceux sont des emprunteurs qui ne se voient pas facturer les garanties les garanties ITT sur toute la durée de leur prêt (arrêt des cotisations l’âge de la retraite ou à 65, 67, 70 ans selon les contrats)

Pour bien comprendre cette répartition de cotisation entre décès PTIA et ITT et où est votre intérêt sur le changement d’assurance pour un investissement locatif voici un cas précis traité dernièrement :

Regardez bien ce qui est écrit. Nous sommes sur une offre de prêt de la Caisse d’Epargne mais le fonctionnement est globalement le même partout. Il s’agit d’un prêt locatif ou la banque a vendu de manière « facultative » les garanties incapacité temporaire et invalidité permanent totale.

Nous avons donc comme garantie :

• Décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) qui est obligatoire
• Incapacité temporaire (ITT) et invalidité permanent totale (IPT) qui sont facultatives

Passons maintenant au détail du coût d’assurance donné par la banque pour les calculs de TAEG :

Le coût total de l’assurance est de 14385€ dont 11530€ pour la partie obligatoire et sous-entendu

2855€ pour la partie facultative.

Cela signifie que le coût détaillé des garanties est le suivant :

• Décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : 11530€
• Incapacité temporaire (ITT) et invalidité permanent totale (IPT) : 2855€

Par rapport au total de cotisation, la répartition des coûts est donc de :

• Décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) : 80%
• Incapacité temporaire (ITT) et invalidité permanent totale (IPT) : 30%

Lorsque vous avez vu cela et que vous comparez à des délégations d’assurance qui facture 50/50 entre les garanties décès Ptia et ITT/IPT, vous imaginez le gain potentiel.

Sur les assurances de prêt locatif vous pouvez donc cumuler un tarif global moindre cumulé à une réparation de coût qui est également moindre. Comme on dit au casino, c’est jackpot !!

Voici maintenant et toujours pour le même type d’emprunt les tarifs mensuels qui en découle.

La cotisation mensuelle d’assurance emprunteur la plus basse pour un prêt locatif de 300 000€

Même hypothèse que pour le premier tableau. Nous restons donc sur notre prêt de 300 000€

Tarif mensuel le plus bas pour une garantie décès PTIA / prêt 300K€ à 2%

	Tarif mensuel le plus bas pour une garantie décès PTIA   / prêt 300K€ à  2%
	10 ans	15 ans	20 ans	25 ans
28 ans	5,98 €	6,10 €	6,83 €	8,08 €
29 ans	6,31 €	6,37 €	7,31 €	8,54 €
30 ans	6,38 €	6,72 €	8,09 €	9,07 €
31 ans	6,77 €	7,52 €	8,54 €	9,64 €
32 ans	6,90 €	7,71 €	9,00 €	10,28 €
33 ans	7,45 €	8,34 €	9,64 €	10,99 €
34 ans	8,07 €	9,03 €	10,29 €	11,78 €
35 ans	8,18 €	9,15 €	10,70 €	12,66 €
36 ans	8,91 €	9,94 €	11,62 €	13,64 €
37 ans	9,71 €	10,79 €	12,63 €	14,73 €
38 ans	9,98 €	11,06 €	12,96 €	15,95 €
39 ans	10,84 €	12,01 €	14,10 €	17,30 €
40 ans	11,30 €	12,53 €	14,78 €	18,54 €
41 ans	12,12 €	13,52 €	16,05 €	20,27 €
42 ans	13,79 €	15,51 €	18,52 €	22,37 €
43 ans	15,04 €	17,04 €	20,39 €	24,43 €
44 ans	16,48 €	18,80 €	22,22 €	26,71 €
45 ans	17,29 €	19,94 €	24,19 €	29,25 €
46 ans	18,73 €	21,59 €	26,30 €	32,11 €
47 ans	20,64 €	23,87 €	29,15 €	35,31 €
48 ans	23,02 €	26,78 €	32,24 €	38,81 €
49 ans	25,33 €	29,68 €	35,50 €	42,66 €
50 ans	27,10 €	30,49 €	37,65 €	46,87 €
51 ans	29,45 €	33,48 €	41,66 €	51,49 €
52 ans	31,67 €	36,81 €	46,15 €	56,54 €
53 ans	34,21 €	40,54 €	51,19 €	62,08 €
54 ans	36,98 €	44,76 €	56,87 €	68,14 €
55 ans	38,99 €	44,88 €	57,29 €	74,79 €
56 ans	42,72 €	49,66 €	63,65 €	82,21 €
57 ans	46,95 €	55,09 €	70,70 €	90,16 €
58 ans	51,92 €	61,29 €	78,48 €	99,05 €

Si vous avez fait un prêt pour un investissement locatif de 250 000€ il vous suffit de faire une règle de 3 pour retrouver la cotisation mensuelle moyenne que vous pourriez payer.

En parlant de cotisations moyennes, voici les prêts sur lesquels vous devez agir en priorité et surtout sur lesquels vous allez faire un gain mensuel immédiat. Cotisation variable ou fixe (cf : « Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations ! » ) vous réduirez dans 95% des cas votre budget mensuel.

Voici ci-dessous l’extrait des premières années d’un tableau d’amortissement Banque Populaire.

L’assurance étant calculé sur le capital restant dû en complément d’être facturée 5.5 fois le prix que ce client a trouvé avec une délégation d’assurance, je vous laisse constater par vous-même par combien est divisée sa cotisation actuelle.

Vous ne rêvez pas !!!

Au 1er mars 2023, ce client paiera 10 fois moins cher avec une délégation d’assurance que ce qu’il paye actuellement dans sa banque.

Nous avions il y a quelques années de cela exposé ce système de lissage d’emprunt avec cotisation sur le capital restant dû commercialisé par les banques BPCE.

Pour bien comprendre : * Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus cher grâce à l’assurance emprunteur ?

Sur ce type de prêt, il convient d’étudier le prix de l’assurance sur la durée sur laquelle vous souhaitez conserver le bien. Ainsi, si votre objectif est- de revendre votre appartement dans 9 ans, comparez sur 9 ans.

Pour une personne plus âgée les prix d’assurance vont être plus cher. On peut donc parfois se dire que pour 2 ou 3000€ de gain sur la durée on ne va pas changer d’assurance. Hors, si l’on regarde sur 9 ans il est tout à fait possible que le gain soit là et qu’il plus important.

Sur ce type d’emprunt dites vous que la banque facture 60% du coût de l’assurance sur 40% de la durée. Ci-dessous copié collé d’un simulation banque populaire.

Le prêt est sur 240 mois. La banque facture 60% du coût de l’assurance sur les 8 premières années

Au menu des banques qui pratiquent l’assurance calculée sur le capital restant dû, nous avons :

• * Banque Postale avec le contrat Effinance
• * Banque Populaire avec le contrat CNP 2486C ou maintenant Nade A340G
• * Caisse d’Epargne avec le contrat CNP 2486C ou CNP 2220N
• * HSBC

Cela ne signifie pas que vous serez gagnant uniquement sur ces établissements-là et que si vous avez fait votre emprunt au Crédit Agricole, il ne faut pas regarder. Cela signifie simplement que le système de facturation vous est très défavorable dans tous les cas, car basiquement, c’est la marge que vous êtes en train de payer…

Voici une dernière façon d’aborder l’aspect prix. Le budget global d’assurance sur la durée.

C’est dans la majorité des cas ici que l’on s’aperçoit du poids de l’assurance dans un crédit immobilier.

Coût total d’une assurance emprunteur décès PTIA pour un prêt de 300 000€ suivant la durée de votre crédit immobilier

Meilleur coût par durée pour la couverture décès PTIA / prêt 300K€ à 2%

	Meilleur coût par durée pour la couverture décès PTIA / prêt 300K€ à 2%
	10 ans	15 ans	20 ans	25 ans
28 ans	718 €	1 098 €	1 638 €	2 423 €
29 ans	757 €	1 147 €	1 754 €	2 563 €
30 ans	765 €	1 210 €	1 941 €	2 721 €
31 ans	812 €	1 353 €	2 050 €	2 891 €
32 ans	828 €	1 388 €	2 161 €	3 083 €
33 ans	894 €	1 501 €	2 314 €	3 296 €
34 ans	968 €	1 626 €	2 469 €	3 534 €
35 ans	981 €	1 647 €	2 568 €	3 798 €
36 ans	1 069 €	1 789 €	2 789 €	4 092 €
37 ans	1 165 €	1 942 €	3 030 €	4 420 €
38 ans	1 198 €	1 991 €	3 111 €	4 784 €
39 ans	1 301 €	2 161 €	3 385 €	5 191 €
40 ans	1 356 €	2 255 €	3 546 €	5 562 €
41 ans	1 454 €	2 434 €	3 851 €	6 082 €
42 ans	1 655 €	2 791 €	4 444 €	6 711 €
43 ans	1 805 €	3 067 €	4 893 €	7 329 €
44 ans	1 977 €	3 384 €	5 332 €	8 014 €
45 ans	2 075 €	3 589 €	5 805 €	8 776 €
46 ans	2 248 €	3 887 €	6 313 €	9 632 €
47 ans	2 477 €	4 296 €	6 995 €	10 592 €
48 ans	2 762 €	4 821 €	7 738 €	11 644 €
49 ans	3 040 €	5 342 €	8 519 €	12 797 €
50 ans	3 252 €	5 489 €	9 035 €	14 061 €
51 ans	3 534 €	6 027 €	9 999 €	15 446 €
52 ans	3 800 €	6 626 €	11 077 €	16 963 €
53 ans	4 105 €	7 297 €	12 285 €	18 623 €
54 ans	4 437 €	8 056 €	13 648 €	20 442 €
55 ans	4 679 €	8 078 €	13 749 €	22 438 €
56 ans	5 126 €	8 939 €	15 275 €	24 663 €
57 ans	5 634 €	9 917 €	16 967 €	27 048 €
58 ans	6 230 €	11 033 €	18 834 €	29 715 €

Si vous êtes en train de finaliser votre emprunt ou que vous venez de recevoir votre offre de prêt immobilier, je vous invite à faire votre règle de 3 pour rapidement évaluer votre budget.

Pensez bien que si vous empruntez en couple, les gains peuvent être doublés.

Restera ensuite la question de l’équivalence de garantie avec le produit d’assurance bancaire.

Je vais le répétez une nouvelle fois et comme à chaque article mais évitez de vous adresser à des machines à devis ( = comparateur d’assurance) car gain vous aurez mais réflexion sur votre situation vous éviterez….

Aujourd’hui tout peut être automatisé et il peut être intéressant d’avoir un prix en moins de 3 minutes avant d’aller se coucher. Mais lorsqu’il s’agit de votre couverture personnelle ou même de la façon doit être réalisé ou investit le gain, un conseil (même si vous ne le suivez pas totalement) peut avoir un intérêt.

La garantie décès PTIA préconisée par les banques pour un investissement locatif est née d’une réflexion simple que nombre d’emprunteur ont tendance à me répéter lorsqu’ils me contactent pour un changement d’assurance.

Si je suis en arrêt de travail, le locataire paye son loyer cela ne change rien pour moi, je peux payer la mensualité de crédit.

Si je suis invalide, le locataire paye son loyer cela ne change rien pour moi, je peux payer la mensualité de crédit.

Ah bon ??

Vous ne faites pas un effort d’épargne chaque mois (écart entre mensualité et loyer perçu)?

Vous avez la garantie que s’il vous arrive quelque chose, votre locataire sera toujours là, n’aura pas quitté le logement où sera toujours solvable ?

Partant de ces questionnements, ne pensez-vous pas qu’une autre stratégie de couverture d’emprunt (autre que décès PTIA) pourrait être appropriée ?

Nombre d’emprunteurs, lorsqu’ils sont mis en situation ou face à des questions qui n’avaient jamais été soulevées par leur banquier, font le choix de ne pas copier-coller la garantie de la banque.

Car faire un copier-coller comme le fait un comparateur d’assurance n’est pas un conseil, c’est un acte binaire qui conduit aux mêmes problématiques de couverture.

Quitte à mettre en place une assurance ou à la revoir, peut-être serait-il intéressant de voir si elle couvre correctement la situation tant redoutée, non ?