– Un article proposé et rédigé par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur spécialiste des risques aggravés (Age avancé, problème de santé, diabète, obésité, …) et autres difficultés liées au taux d’usure par exemple –
 
Cela fait des années que nous vous expliquons que l’assurance emprunteur est la pierre angulaire d’une négociation sur le crédit immobilier mais Il aura fallu un écrasement magistral des taux de crédit immobilier pour que cet aspect soit enfin visible de tous. Nous expliquions en février 2018 dans cet article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. » le poids relatif que pouvait représenter l’assurance emprunteur dans le coût global de prêt immobilier.

A cette époque les calculs étaient effectués avec un prêt de 200 000€ sur 20 ans à 2%. Avec la baisse des taux de crédit immobilier observé depuis le début de l’année 2019, le phénomène s’est encore accentué(cf »barème personnalisé des meilleurs taux de crédit actuellement pour vous en rendre compte« ).

Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont tellement faibles, que votre priorité doit être la négociation de l’assurance de prêt. Il y a beaucoup plus à gagner sur l’assurance de prêt que sur le taux du crédit immobilier ! Vous devez changer votre manière d’aborder la négociation de votre crédit immobilier.

Négocier le taux du crédit immobilier est important, mais ce n’est pas là que vous allez faire les plus grosses économies ! Vous devez tout miser sur l’assurance de prêt. De toute manière, les taux de crédit immobilier sont bas partout, dans toutes les banques ! Au mieux, vous allez « gratter » 0.10% ou 0.20% en négociant sur le taux du crédit immobilier. En négociant l’assurance de prêt, vous allez pouvoir économiser le double et parfois même le triple !

Négocier une baisse de 0.10% de votre assurance de prêt, c’est l’équivalent d’une négociation de 0.20% du taux de crédit immobilier, et même 0.40% si vous choisissez une couverture à 100% pour chaque emprunteur.

Voici ce que coûte 0.10% pour 100 000€, en intérêt, en assurance emprunteur et l’impact si le banquier vous demande une quotité à 100% chacun parce que vous êtes en couple – cf « Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. » – 
Nous prenons volontairement une base ronde de 100 000€ – on multiplie tout par 2 si on emprunte 200 000€ par exemple –

 Coût des 0,10% d’intérêt sur la durée de l’empruntCoût des 0,10% d’assurance prêt sur la durée de l’empruntCoût des 0,10% d’assurance prêt sur la durée de l’emprunt si couple assuré à 100% chacun
prêt d’une durée de 10 ans505 €1 000 €2 000 €
prêt d’une durée de 15 ans756 €1 500 €3 000 €
prêt d’une durée de 20 ans1 007 €2 000 €4 000 €
prêt d’une durée de 25 ans1 259 €2 500 €5 000 €

 
Quel est l’intérêt de payer des honoraires à un courtier en prêt immobilier (sauf cas particulier de difficultés spécifiques sur un dossier) si votre gain sur le taux est de 0.10% et qu’il ne négocie pas une délégation d’assurance ? – cf  » Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur. »

Quel est l’intérêt de négocier le taux d’emprunt avec un conseiller bancaire qui ne consentira que 10 ou 20% de remise alors que le prix de l’assurance emprunteur peut être abaisser de 50 ou 60% s’il vous accorde le fait d’avoir une délégation d’assurance ?

Car c’est cela la réalité. Le coût de l’assurance peut être divisé par 2 voir même par 3 dans certains cas. De surcroît, la loi est du côté des candidats emprunteurs. La Loi Lagarde de 2010 instaure le libre choix de votre assurance emprunteur. La banque n’a pas le droit de faire du chantage commercial en vous accordant une réduction sur votre crédit immobilier si vous souscrivez l’assurance de prêt dans son établissement.

Le taux du prêt immobilier ne baissera jamais de 50%. Le taux de l’assurance emprunteur OUI.

Pour prendre quelques exemples chiffrés et rapide, voici un rapide comparatif des tarifs d’assurance emprunteur entre l’assurance emprunteur groupe proposé par la banque et l’assurance emprunteur en délégation :

 Prix moyen constaté de l’assurance emprunteur groupe de la banquePrix moyen constaté de l’assurance emprunteur en délégationMeilleur prix en délégation sur 20 ans en fin de tranche d’âge
Moins de 35 ans0,25%0,10%0,08% (35 ans)
Entre 36 et 45 ans0,35%0,20%0,16% (45 ans)
Entre 46 et 55 ans0,45%0,35%0,29% (55 ans)

 
Le constat est sans appel et montre bien que le point de négociation essentiel, celui sur lequel on peut réaliser la plus forte économie est l’assurance emprunteur. L’assurance emprunteur en délégation est très nettement moins chère que l’assurance groupe de la banque, mais surtout, lorsque l’on converti le taux d’assurance de prêt, en équivalence taux de crédit immobilier, on se rend compte des gains considérables qui peuvent encore être réalisés.
Selon nos calculs :

  • En équivalence taux de crédit immobilier, pour les moins de 35 ans, choisir une assurance de prêt en délégation, revient à baisser le taux du crédit immobilier de 0.60% à 0.68% ;
  • En équivalence taux de crédit immobilier, pour les 36 – 45 ans, choisir une assurance de prêt en délégation, revient à baisser le taux du crédit immobilier de 0.60% à 0.76% ;
  • En équivalence taux de crédit immobilier, pour les 46 – 55 ans, choisir une assurance de prêt en délégation, revient à baisser le taux du crédit immobilier de 0.40% à 0.64% ;

En d’autres mots : Pour les moins de 35 ans, négocier l’assurance de prêt vous permet de réaliser une économie équivalente à une baisse du taux du crédit immobilier comprise entre 0.60% et 0.68%.

Ainsi, au lieu d’accepter l’assurance de prêt de la banque en contrepartie d’une baisse de 0.10% du taux de votre crédit immobilier, vous devriez exiger une assurance en délégation au risque d’obtenir un taux de crédit immobilier un peu plus élevé.
 

Pourquoi perdre du temps et de l’énergie à négocier le taux du crédit immobilier alors même que l’enjeu principal est l’assurance emprunteur.

N’oubliez pas que :

Le taux d’assurance emprunteur n’a pas le même impact en euros que le taux d’intérêt du prêt immobilier.

Réduire le taux de l’assurance emprunteur de 0.10%, c’est équivalent d’une baisse de 0.20% du taux de crédit immobilier (et même 0.40% si vous êtes assuré à 200% sur le crédit immobilier.

Votre priorité doit être la négociation de l’assurance emprunteur. Négocier le taux du crédit immobilier n’est plus suffisamment rentable.

Oubliez la fausse bonne idée « prenez le taux, faites l’assurance à la banque et vous résilierez ensuite ».

La phrase magique : « prenez le taux, faites l’assurance à la banque et vous résilierez ensuite ». Cette phrase est devenue la norme.

La résiliation ultérieure de votre assurance de prêt est une galère incroyable, que ce soit dans le cadre de l’application de la loi Hamon – cf « Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON ou celui de l’amendement Bourquin- cf « Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ? »

Vous vous retrouvez seul face aux services administratifs de la banque qui n’auront cesse de vous mettre des bâtons dans les roues : Absence de réponse à vos courriers, incompétence technique des personnes qui traitent les résiliations d’assurance (et donc point mort sur votre dossier pendant des mois bien que vous soyez dans votre bon droit), demande farfelue sur la présentation du contrat, double prélèvements pendant des mois car la banque a du retard administratif dans l’émission des avenants (vous ne passez bien sûr pas en priorité) et j’en passe tant le nombre de cas est important….

Avec la faiblesse des taux actuels, l’enjeu principal n’est plus de bloquer le meilleur taux de crédit immobilier ! Mais de bloquer la meilleure assurance de prêt.

Ne surtout pas croire que l’assurance de prêt est moins chère car elle est moins qualitative que le contrat de la banque.

C’est un argument facile mais FAUX (- cf »Assurance de prêt : Attention aux fakenews de votre banquier sur l’irrévocabilité des garanties et des tarifs !« ). La délégation d’assurance est dans une très grande majorité des cas moins onéreuse tout simplement car les modes de tarifications sont différents, individualisés et certainement avec une marge moins importantes.
Les garanties qui vous sont demandées pour un prêt de résidence principale sont le décès, la PTIA, l’IPT et l’ITT. Cet article vous donnera les fonctionnements des garanties et les pièges à éviter  – cf »Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications ».

Négliger l’assurance de prêt, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir emprunter

Il existe nombres de cas ou l’assurance en délégation sans parler du coût sera l’élément déterminant pour l’accord de votre crédit immobilier. Ici il n’est même plus question de s’attarder sur le niveau du taux d’intérêt mais sur les solutions à trouver pour que le prêt immobilier soit accepté.

Vous avez eu des antécédents de santé ou êtes actuellement considéré comme malade avec un refus de refus partiel ou total d’assurance ?

Si vous êtes en situation avec un refus d’accord de prêt par la banque à cause des garanties d’assurance – cf « Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ? » –

Si vous n’avez pas encore entamé de démarches auprès de la banque et que vous souhaitez anticiper afin d’optimiser vos chances de ne pas vous exposer au bout de deux mois de formalité à un refus de prêt – cf »Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ? » –

Même difficulté à anticiper lorsque vous êtes sénior ou retraité au vue des problématiques actuelle de taux d’usure  – cf »Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans grâce à l’assurance de prêt ? ».

L’objectif n’est pas d’obtenir UNE délégation d’assurance mais LA délégation d’assurance qui vous convient

Utiliser un comparateur d’assurance de prêt c’est pratique, mais ce n’est pas suffisant. Au delà du critère « coût de l’assurance », vous devez impérativement vous intéresser à la nature des garanties comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article : « Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! ».


Amusez vous à utiliser plusieurs comparateur vous serez parfois surpris des résultats car de nombreux de comparateurs sont limités en offre ou intègre leur propre produit au détriment de ceux de leurs concurrents. Pour vous en convaincre, amusez vous à comparer les résultats de notre comparateur d’assurance de prêt avec d’autres.

Pour aller plus loin :
Conseil personnalisé 
Assistance patrimoniale
Accompagnement patrimonial
Livres / Formations 
Investir dans l'immobilier
Succession
Crédit immobilier 
Comparateur de crédit immobilier
Comparateur d'assurance de prêt
Expertise comptable 
Expert-comptable spécialiste
en location meublée et SCI

17 commentaires