Cela fait des années que nous vous expliquons que l’assurance emprunteur est la pierre angulaire d’une négociation sur le crédit immobilier mais Il aura fallu un écrasement magistral des taux de crédit immobilier pour que cet aspect soit enfin visible de tous. Nous expliquions en février 2018 dans cet article « Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe. » le poids relatif que pouvait représenter l’assurance emprunteur dans le coût global de prêt immobilier

A cette époque les calculs étaient effectués avec un prêt de 200 000€ sur 20 ans à 2%. Avec la baisse des taux de crédit immobilier observé depuis le début de l’année 2019, le phénomène s’est encore accentué(cf »barème personnalisé des meilleurs taux de crédit actuellement pour vous en rendre compte« )

Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont tellement faibles, que votre priorité doit être la négociation de l’assurance de prêt. Il y a beaucoup plus à gagner sur l’assurance de prêt que sur le taux du crédit immobilier ! Vous devez changer votre manière d’aborder la négociation de votre crédit immobilier.

Négocier le taux du crédit immobilier est important, mais ce n’est pas là que vous allez faire les plus grosses économies ! Vous devez tout miser sur l’assurance de prêt. De toute manière, les taux de crédit immobilier sont bas partout, dans toutes les banques ! Au mieux, vous allez « gratter » 0.10% ou 0.20% en négociant sur le taux du crédit immobilier. En négociant l’assurance de prêt, vous allez pouvoir économiser le double et parfois même le triple !

Tous nos conseils dans 3 livres !
 

  • « Investir dans l’immobilier » : Tous nos conseils et stratégies pour réussir votre investissement dans l’immobilier ! 375 pages de conseils et de stratégies.

 

Des livres vendus à des milliers d’exemplaires et dont les lecteurs reconnaissent la qualité !

Négocier une baisse de 0.10% de votre assurance de prêt, c’est l’équivalent d’une négociation de 0.20% du taux de crédit immobilier, et même 0.40% si vous choisissez une couverture à 100% pour chaque emprunteur.

Voici ce que coûte 0.10% pour 100 000€, en intérêt, en assurance emprunteur et l’impact si le banquier vous demande une quotité à 100% chacun parce que vous êtes en couple – cf « Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. » – 

Nous prenons volontairement une base ronde de 100 000€ – on multiplie tout par 2 si on emprunte 200 000€ par exemple –

Coût des 0,10% d’intérêt sur la durée de l’emprunt Coût des 0,10% d’assurance prêt sur la durée de l’emprunt Coût des 0,10% d’assurance prêt sur la durée de l’emprunt si couple assuré à 100% chacun
prêt d’une durée de 10 ans 505 € 1 000 € 2 000 €
prêt d’une durée de 15 ans 756 € 1 500 € 3 000 €
prêt d’une durée de 20 ans 1 007 € 2 000 € 4 000 €
prêt d’une durée de 25 ans 1 259 € 2 500 € 5 000 €

 

Quel est l’intérêt de payer des honoraires à un courtier en prêt immobilier (sauf cas particulier de difficultés spécifiques sur un dossier) si votre gain sur le taux est de 0.10% et qu’il ne négocie pas une délégation d’assurance ? – cf  » Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur. ».

Quel est l’intérêt de négocier le taux d’emprunt avec un conseiller bancaire qui ne consentira que 10 ou 20% de remise alors que le prix de l’assurance emprunteur peut être abaisser de 50 ou 60% s’il vous accorde le fait d’avoir une délégation d’assurance ?

Car c’est cela la réalité. Le coût de l’assurance peut être divisé par 2 voir même par 3 dans certains cas. De surcroît, la loi est du côté des candidats emprunteurs. La Loi Lagarde de 2010 instaure le libre choix de votre assurance emprunteur. La banque n’a pas le droit de faire du chantage commercial en vous accordant une réduction sur votre crédit immobilier si vous souscrivez l’assurance de prêt dans son établissement.

Le taux du prêt immobilier ne baissera jamais de 50%. Le taux de l’assurance emprunteur OUI.

Pour prendre quelques exemples chiffrés et rapide, voici un rapide comparatif des tarifs d’assurance emprunteur entre l’assurance emprunteur groupe proposé par la banque et l’assurance emprunteur en délégation :

Prix moyen constaté de l’assurance emprunteur groupe de la banque Prix moyen constaté de l’assurance emprunteur en délégation Meilleur prix en délégation sur 20 ans en fin de tranche d’âge
Moins de 35 ans 0,25% 0,10% 0,08% (35 ans)
Entre 36 et 45 ans 0,35% 0,20% 0,16% (45 ans)
Entre 46 et 55 ans 0,45% 0,35% 0,29% (55 ans)

 

Le constat est sans appel et montre bien que le point de négociation essentiel, celui sur lequel on peut réaliser la plus forte économie est l’assurance emprunteur. L’assurance emprunteur en délégation est très nettement moins chère que l’assurance groupe de la banque, mais surtout, lorsque l’on converti le taux d’assurance de prêt, en équivalence taux de crédit immobilier, on se rend compte des gains considérables qui peuvent encore être réalisés.

Selon nos calculs :

– En équivalence taux de crédit immobilier, pour les moins de 35 ans, choisir une assurance de prêt en délégation, revient à baisser le taux du crédit immobilier de 0.60% à 0.68% ;

– En équivalence taux de crédit immobilier, pour les 36 – 45 ans, choisir une assurance de prêt en délégation, revient à baisser le taux du crédit immobilier de 0.60% à 0.76% ;

– En équivalence taux de crédit immobilier, pour les 46 – 55 ans, choisir une assurance de prêt en délégation, revient à baisser le taux du crédit immobilier de 0.40% à 0.64% ;

En d’autres mots : Pour les moins de 35 ans, négocier l’assurance de prêt vous permet de réaliser une économie équivalente à une baisse du taux du crédit immobilier comprise entre 0.60% et 0.68%.

Ainsi, au lieu d’accepter l’assurance de prêt de la banque en contrepartie d’une baisse de 0.10% du taux de votre crédit immobilier, vous devriez exiger une assurance en délégation au risque d’obtenir un taux de crédit immobilier un peu plus élevé.

 

Pourquoi perdre du temps et de l’énergie à négocier le taux du crédit immobilier alors même que l’enjeu principal est l’assurance emprunteur.

N’oubliez pas que :

Barème des meilleurs taux de crédit immobilier

Consultez notre barème des meilleurs taux actuellement proposés par les banques via notre comparateur de crédit immobilier.  

Comparer les taux immobiliers entre 100 banques

  • Le taux d’assurance emprunteur n’a pas le même impact en euros que le taux d’intérêt du prêt immobilier.

Réduire le taux de l’assurance emprunteur de 0.10%, c’est équivalent d’une baisse de 0.20% du taux de crédit immobilier (et même 0.40% si vous êtes assuré à 200% sur le crédit immobilier.

 

  • Votre priorité doit être la négociation de l’assurance emprunteur. Négocier le taux du crédit immobilier n’est plus suffisamment rentable.

 

  • Oubliez la fausse bonne idée « prenez le taux, faites l’assurance à la banque et vous résilierez ensuite ».

La phrase magique : « prenez le taux, faites l’assurance à la banque et vous résilierez ensuite ». Cette phrase est devenue la norme.

La résiliation ultérieure de votre assurance de prêt est une galère incroyable, que ce soit dans le cadre de l’application de la loi Hamon – cf « Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON ou celui de l’amendement Bourquin- cf « Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ? » –

Vous vous retrouvez seul face aux services administratifs de la banque qui n’auront cesse de vous mettre des bâtons dans les roues : Absence de réponse à vos courriers, incompétence technique des personnes qui traitent les résiliations d’assurance (et donc point mort sur votre dossier pendant des mois bien que vous soyez dans votre bon droit), demande farfelue sur la présentation du contrat, double prélèvements pendant des mois car la banque a du retard administratif dans l’émission des avenants (vous ne passez bien sûr pas en priorité) et j’en passe tant le nombre de cas est important….

Avec la faiblesse des taux actuels, l’enjeu principal n’est plus de bloquer le meilleur taux de crédit immobilier ! Mais de bloquer la meilleure assurance de prêt.

 

  • Ne surtout pas croire que l’assurance de prêt est moins chère car elle est moins qualitative que le contrat de la banque.

C’est un argument facile mais FAUX (- cf »Assurance de prêt : Attention aux fakenews de votre banquier sur l’irrévocabilité des garanties et des tarifs !« ). La délégation d’assurance est dans une très grande majorité des cas moins onéreuse tout simplement car les modes de tarifications sont différents, individualisés et certainement avec une marge moins importantes.

Les garanties qui vous sont demandées pour un prêt de résidence principale sont le décès, la PTIA, l’IPT et l’ITT. Cet article vous donnera les fonctionnements des garanties et les pièges à éviter  – cf »Les garanties décès, PTIA, IPT, ITT, IPP de votre assurance prêt immobilier : définitions et explications ».

 

  • Négliger l’assurance de prêt, c’est prendre le risque de ne pas pouvoir emprunter

Il existe nombres de cas ou l’assurance en délégation sans parler du coût sera l’élément déterminant pour l’accord de votre crédit immobilier. Ici il n’est même plus question de s’attarder sur le niveau du taux d’intérêt mais sur les solutions à trouver pour que le prêt immobilier soit accepté.

Vous avez eu des antécédents de santé ou êtes actuellement considéré comme malade avec un refus de refus partiel ou total d’assurance ?

Si vous êtes en situation avec un refus d’accord de prêt par la banque à cause des garanties d’assurance – cf « Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ? » –

Si vous n’avez pas encore entamé de démarches auprès de la banque et que vous souhaitez anticiper afin d’optimiser vos chances de ne pas vous exposer au bout de deux mois de formalité à un refus de prêt – cf »Comment obtenir un crédit immobilier avec un problème de santé ou une maladie ? » –

Même difficulté à anticiper lorsque vous êtes sénior ou retraité au vue des problématiques actuelle de taux d’usure  – cf »Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans grâce à l’assurance de prêt ? ».

 

  • L’objectif n’est pas d’obtenir UNE délégation d’assurance mais LA délégation d’assurance qui vous convient

Utiliser un comparateur d’assurance de prêt c’est pratique, mais ce n’est pas suffisant. Au delà du critère « coût de l’assurance », vous devez impérativement vous intéresser à la nature des garanties comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article : « Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! ».

Amusez vous à utiliser plusieurs comparateur vous serez parfois surpris des résultats car de nombreux de comparateurs sont limités en offre ou intègre leur propre produit au détriment de ceux de leurs concurrents. Pour vous en convaincre, amusez vous à comparer les résultats de notre comparateur d’assurance de prêt avec d’autres.

Qui sommes nous ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :   
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Comment rendre la gestion de patrimoine accessible à tous ? », l’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée de 30 à 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –   

 Réserver un rendez vous d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

  

Découvrir notre offre de conseil patrimonial



Posez vos questions et obtenez nos réponses

14 Comments

  1. N’est-il pas mieux de négocier le taux pour l’optimiser au mieux et accepter une assurance pas top dans un premier temps. Puis la faire changer dans un second temps en faisant jouer la concurrence comme la loi le permet?

    • Bonjour,
      C’est exactement ce qu’il faut éviter de faire et qui est indiqué en bas d’article dans la partie « Oubliez la fausse bonne idée « prenez le taux, faites l’assurance à la banque et vous résilierez ensuite ».

      En effet quand on vous indique de bloquer le taux du prêt et de changer d’assurance ensuite cela signifie que vous faite un gain de 2000 ou 3000€ (taux de prêt un peu plus bas) et ensuite (de manière hypothétique bien que l’on vous fasse penser qu’il suffit d’envoyer un courrier à la banque) vous ferez potentiellement une économie de 15000€.
      Est-ce que cela vous conviendrait si un de vos amis à qui vous aviez prêté de l’argent vous disait : « je te rends 2000€ de sûr et pour les 15 000€ complémentaire on verra si je peux ».

      C’est le discours tenu par les banquiers et les courtiers en prêt lorsqu’ils sont face à un client averti. La parade pour qu’il puisse réalisé tranquillement leur objectif commerciaux et ceci sans souci. car les souci c’est vous qui les aurez avec le risque ultime de ne pas pouvoir changer.
      Objectivement quel est l’intérêt pour un emprunteur de passer par ce genre de formule et de prendre le risque de perdre le plus gros gain à faire sur le coût global de l’emprunt.

      • Bah l’intérêt est évidemment d’avoir une chance de gagner sur les deux tableaux : les 15 000€ de l’assurance ET les 3 000€ du prêt.
        Votre analogie avec l’ami endetté me parait mauvaise.

        L’alternative est plutôt entre :
        1) Scenario 1 : 15 000€ assurés
        2) Scenario 2 : 3 000€ assurés + 15 000€ probables (une probabilité p) .
        L’espérance mathématique de ce scenario 2 est : 1 * 3000 + p * 15000 . On voit qu’au delà d’une probabilité p de 0.8 (80% de chances d’arriver à changer d’assurance), le pari s’avère rentable en moyenne.

        A vous de nous dire : pensez-vous que la probabilité ‘p’ d’arriver à changer d’assurance est inférieure à 80% ?

        • Bonjour,
          je peux vous accorder les 80% de chances de pouvoir changer d’assurance car je ne suis pas mathématicien de profession.
          Je peux vous garantir 95 % de chances que les choses ne se fassent pas simplement
          Et je peux aussi vous garantir le fait que lorsque vous prenez l’assurance à la banque vous n’être pas totalement libre sur les quotités d’assurance.
          Dans nombre de cas la banque (et une en particulier qui est très agressive sur les taux d’emprunt si elle le souhaite) préconise un 100% d’assurance par tête.
          Ainsi lorsque vous changerez d’assurance vous serez obligé de reproduire le même 100% par tête avec un budget global qui même si il est divisé par deux reste plus conséquent que ce qu’il aurait pu être.
          pour résumé cela fait beaucoup trop de SI pour que ce type de manœuvre soit intéressante.
          de plus il est dommage qu’il y ai 20% de perdants alors que des lois existe et qu’elles sont du côté de l’emprunteur rappelons le.

        • Présenté autrement, il s’agit d’un jeu.
          Probabilité p de gagner 3000 €
          Probabilité (1-p) de perdre 15000 € .

          Selon la valeur de p, ce pari peut devenir très intéressant (avec, en cas extrême, une quasi-certitude de gagner 3000€ et une quasi-impossibilité de perdre 15000).

          Voilà où se situe l’intérêt objectif. Je ne dis pas que c’est à faire (encore une fois, ça dépend de la valeur de p, valeur qu’on ne connait qu’avec une expérience que je n’ai pas). Mais la démarche est parfaitement justifiée.

          • Sans rentrer dans le jeu des probabilités car personne n’a de statistiques représentatives j’ajouterai à votre formule (qui ne traite que l’aspect financier choses que je comprend tout à fait) que nombre de personne ne souscrivant pas le bon contrat avec les bonnes garanties ont une épée de Damoclès au dessus de leur tête et donc un risque de perte en indemnisation potentielle qui est bien au delà des 3000 ou 15000€ dont nous parlons.
            ensuite nous passons donc sur de l’humain et là il ne sera plus question de mathématique ;).
            on assure sa voiture tout risque mais on s’assure au tiers pour son prêt immobilier….
            La logique n’est absolument pas bonne et surtout les emprunteurs appliquant l’ancienne méthode (tout faire pour avoir le meilleur taux de prêt) ne s’en rende pas compte.
            Le problème principal est selon moi sur ce point précis, plus que sur le prix.

            • Oui je suis plutôt d’accord avec vous, on raisonne bien à garanties équivalentes (et il est d’ailleurs toujours question de mathématiques, même si ça touche aussi à l’humain ! ).

              Petit apparté : ça ne me choque pas tellement qu’on assure sa voiture tout risque et qu’on s’assure au tiers pour son prêt immobilier.
              Les sommes en jeu sont bien plus importantes pour l’immobilier c’est vrai, mais là encore il s’agit de statistiques, et de pondérer « l’indemnisation potentielle perdue » par 1) le risque de se retrouver dans ce cas de figure et 2) le coût de l’assurance.
              Si on a dix fois plus de chances d’avoir un problème avec son auto qu’avec son prêt immo, et que l’assurance tout risque de l’auto ne coûte rien (par rapport à celle du prêt immobilier) , le choix se comprend.

  2. Bonjour,

    Vous avez raison, néanmoins aujourd’hui, le marché est organisé de telle sorte que les courtiers sont assez pointus sur le sujet prêt immobilier, mais beaucoup moins (quand on creuse) sur la partie délégation, et les sites de comparateurs ne permettent en effet pas d’aller plus loin que les principales garanties ou le taux/montant de la prime.
    Quelles solutions alors pour les emprunteurs ? Avez-vous des idées ?

  3. Pourquoi pas, quel est son coût d’intervention ?

    • Il n’y a pas de frais de courtage sur les mise en place d’assurance sauf si nous sommes sur des primes en déca des 200€ annuels.
      Si on doit passer par un cahngement d’assurance, ou des procédure complexes nécessitant un temps de travail ou une expertise spécifique (antécédent santé, dépassement taux d’usure,….) des frais de dossiers peuvent être demandé. Tout dépend les cas et le travail qui en découle.

  4. Suivre débat

  5. Le blog m’a ouvert les yeux sur l’assurance emprunteur
    Merci à toute l’équipe 👍

  6. Merci pour votre commentaire. Cela veut dire que l’objectif est atteint!!

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.