Il faut le dire, l’augmentation de la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur profite pleinement aux souscripteurs de crédit immobilier. En effet, face à la concurrence accrue des offres d’assurance emprunteur en délégation, les banques n’ont pas d’autres choix que d’améliorer leurs contrats.

Mais attention, il y a beaucoup de marketing dans les nouvelles assurances emprunteurs proposées par les banques. Les prix des assurance de prêt proposées par les banques ont certes baissé de 15% à 20% (et c’est tant mieux), mais ils restent toujours beaucoup plus élevés que les tarifs de l’assurance emprunteur en délégation ! Et surtout, le mode de tarification sur le capital restant dû tend à augmenter le coût réel de l’assurance pour ceux qui rembourseraient leur crédit immobilier par anticipation (en cas de vente du bien immobilier dans les 10 premières années du crédit notamment).

Bref, les banques modifient leur contrat d’assurance emprunteur, mais attention au lifting marketing et notamment l’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû, qui rend plus complexe la comparaison entre les offres.

Les contrats d’assurance emprunteur vendus par les banques sont plus onéreux que les contrats d’assurance emprunteur en délégation pour une raison simple :

Les contrats d’assurance groupe proposés par les banques sont généralistes et ils ont une vocation universelle. Les contrats d’assurance emprunteur des banques doit être capables de couvrir tous les emprunteurs, même ceux dont le risque est supérieur à la moyenne pour permettre à la banque de prêter ! Une assurance de prêt généraliste qui couvre toute la population est la condition pour que la banque puisse faire son métier de prêteur. Néanmoins, ce caractère universel augmente le risque d’exclusion des assurés dont le risque assurantiel est plus élevé à cause d’une maladie (cancer, sida), d’une profession dite à risque, des fumeurs, ou des seniors. Dans cette hypothèse des risques aggravés, les délégations d’assurance peuvent être une solution attrayante grâce à leur capacité à segmenter le risque (cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse. » ou encore « Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans grâce à l’assurance de prêt ?« ).

Les contrats d’assurance en délégation sont au contraire des offres dont le tarif est travaillé pour attirer les profils dont le risque moyen est plus faible (cf »Comparateur d’assurance emprunteur pour chiffrer ces différences); Les contrats d’assurance emprunteur en délégation sont particulièrement agressives sur les profils « sans risque » (cadre, sans métier à risque, non fumeur et jeune) afin de réduire le risque global de leur portefeuille d’assuré et donc le tarif pour la part minoritaire d’assuré dont le risque assurantiel serait plus important. Les contrats d’assurance emprunteur en délégation n’ont pas cette volonté universelle et sélectionnent les risques qu’ils acceptent d’assuré grâce à une tarification particulièrement segmentée. Ainsi, au sein d’une assurance emprunteur en délégation, l’écart entre les profils à risque faible (jeune, non fumeur, profession intellectuelle, sans déplacement voiture) et les profils à risques élevées (senior, fumeur, profession manuelle, avec déplacement en voiture) seront très important pouvant atteindre un multiple 25.

 

La conséquence de cette segmentation tarifaire est simple : Les plus jeunes, et plus globalement les profils à risque faible ont intérêt à sélectionner une assurance en délégation, tout comme les risques aggravés (exclus de l’assurance groupe) alors que l’intérêt est moindre pour ceux dont le risque moyen est plus élevé. Voici un graphique intéressant qui montre la répartition des emprunteurs d’une banque entre assurance emprunteur groupe et assurance en délégation.

 

 

Le succès de l’assurance emprunteur en délégation pour les profils d’assurés qui présentent le risque le plus faible est de nature à remettre en cause le modèle universel de l’assurance groupe proposé par les banques. Elles doivent dont s’adapter pour continuer à attirer les profils qui réduisent le risque global de leur portefeuille d’assurés.

Depuis quelques mois, nous observons plusieurs évolution intéressantes :

1- Les banques se sont donc lancées dans une baisse générale de leur tarif d’assurance emprunteur comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article : « Comparatif taux d’assurance de prêt immobilier 2018 : Forte baisse de tarif grâce à l’amendement Bourquin« . Notons également que le tarif des contrats d’assurance emprunteur en délégation ont également baissés dans des proportions proches. Bref, les banques restent toujours beaucoup plus chères pour les profils dont le risque assurantiel est faible ;

2- Les banques essaient d’adopter un tarification sur le capital restant dû et non plus une tarification lissée dans le temps sur le capital emprunté. Contrairement aux apparences, il ne s’agit pas nécessairement d’une bonne nouvelle pour l’emprunteur, car il s’agit avant tout d’une répartition différente du coût total de l’assurance emprunteur afin d’en concentrer un montant maximum pendant les 8 premières années (afin d’encaisser le maximum de prime si l’emprunteur rembourse son crédit immobilier par anticipation.

 

Prenons un exemple pour comprendre pourquoi les contrats d’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû ne sont pas une bonne idée pour certains emprunteurs.

Voici un tableau d’amortissement d’un crédit immobilier de 200 000€, financé au taux de 1% sur 20 ans (cf »barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment).

Dans cette situation, il ne s’agit que d’une hypothèse, un cas d’école, le coût total de l’assurance emprunteur est de 10381€, soit un taux de 0.50% sur le capital restant dû ou 0.27% sur le capital emprunté. Ici, le choix entre une assurance calculée sur le capital restant dû ou sur une assurance sur le capital emprunté n’est qu’une répartition différente du coût total de l’assurance emprunteur.

Vous le comprendrez facilement : Celui qui rembourse son crédit immobilier dans les 10 premières années aurait mieux fait de choisir une assurance de prêt dont la prime est calculée sur le capital emprunté (et non sur le capital restant à rembourser).

 

 

Voici le tableau d’amortissement et le calcul de la prime d’assurance emprunteur selon les deux options :

 

Montant du crédit immobilier 200 000 €
Taux du crédit immobilier 1%
Durée 20
Taux d’assurance de prêt sur capital restant dû 0,50%
Taux d’assurance de prêt sur capital emprunté 0,27%
Coût total de l’assurance de prêt 10 831 €
Mensualité 919,79 €
Capital restant à rembourser Annuité Dont intérêt Dont capital Assurance de prêt sur le capital restant à rembourser Assurance de prêt sur le capital initial
1 200000 11 083 € 2 000 € 9 083 € 190 917 € 1 000 € 542 €
2 190 917 € 11 083 € 1 909 € 9 174 € 181 743 € 955 € 542 €
3 181 743 € 11 083 € 1 817 € 9 266 € 172 477 €  909 € 542 €
4 172 477 € 11 083 € 1 725 € 9 358 € 163 119 €  862 € 542 €
5 163 119 € 11 083 € 1 631 € 9 452 € 153 667 € 816 € 542 €
6 153 667 € 11 083 € 1 537 € 9 546 € 144 121 € 768 € 542 €
7 144 121 € 11 083 € 1 441 € 9 642 € 134 479 € 721 € 542 €
8 134 479 € 11 083 € 1 345 € 9 738 € 124 741 € 672 € 542 €
9 124 741 € 11 083 € 1 247 € 9 836 € 114 905 € 624 € 542 €
10 114 905 € 11 083 € 1 149 € 9 934 € 104 971 € 575 € 542 €
11 104 971 € 11 083 € 1 050 € 10 033 € 94 938 € 525 € 542 €
12 94 938 € 11 083 €  949 € 10 134 € 84 804 € 475 € 542 €
13 84 804 € 11 083 €  848 € 10 235 € 74 569 € 424 € 542 €
14 74 569 € 11 083 €  746 € 10 337 € 64 232 € 373 € 542 €
15 64 232 € 11 083 €  642 € 10 441 € 53 791 € 321 € 542 €
16 53 791 € 11 083 €  538 € 10 545 € 43 246 € 269 € 542 €
17 43 246 € 11 083 €  432 € 10 651 € 32 595 € 216 € 542 €
18 32 595 € 11 083 €  326 € 10 757 € 21 838 € 163 € 542 €
19 21 838 € 11 083 €  218 € 10 865 € 10 973 € 109 € 542 €
20 10 973 € 11 083 €  110 € 10 973 € 0 € 55 € 542 €

 

Ainsi, il est clair que le mode de calcul de l’assurance emprunteur sur le capital restant dû n’est pas une option attrayante pour celui qui envisage le remboursement anticipé de son crédit immobilier. Pour vous en convaincre, vous devez comparez le coût de votre assurance de prêt après 8 ou 10 ans, durée moyenne d’un crédit immobilier. En effet, on estime la durée moyenne d’un crédit immobilier à 8 ou 10 ans du fait des déménagements et autres divorces qui conduisent les acquéreurs à changer de domicile.

Calculer l’assurance emprunteur sur le montant du capital restant dû n’est pas une solution pour réduire le coût de l’assurance de prêt ; Ce n’est qu’une modification de la répartition du coût total de l’assurance de prêt sur la durée du crédit immobilier.

L’idéal serait donc de trouver une assurance de prêt en délégation (pour tenir compte de votre risque spécifique et donc d’une tarification individuelle) dont les primes seraient calculées sur le capital emprunté. Ces offres sont encore rares, mais elles se développent.

A suivre …

Besoin d’un conseil pour gérer votre patrimoine ?

Leblogpatrimoine.com, au delà d’un site d’informations sur la gestion de votre patrimoine, est la vitrine de la société de conseil en gestion de patrimoine Guillaume FONTENEAU Conseil.
 
 
Ce sont trois livres de conseils pour vous permettre d’optimiser la gestion de votre patrimoine : « Investir dans l’immobilier » ; « Succession » et « Assurance vie et gestion de patrimoine« . Déjà des milliers d’exemplaires vendus à ceux qui veulent comprendre comment investir, valoriser leur patrimoine ou le transmettre !
 
 
Le cœur de notre métier est le conseil en gestion de patrimoine indépendant. En accord avec nos convictions d’indépendance du conseil, nous ne sommes pas intermédiaire financier ou immobilier. Nous sommes rémunérés exclusivement par honoraires de conseil :
 

Nouveau ! L’assistance patrimoniale – Une solution rapide et efficace pour répondre à vos questions, lever un doute ou simplement solliciter notre avis sur votre situation patrimoniale. L’assistance patrimoniale, c’est un rendez vous téléphonique d’une durée moyenne de 45 minutes pendant laquelle nous travaillons ensemble sur votre situation patrimoniale – Un service au tarif unique de 69€ TTC –

 

Découvrir en détail notre offre d’assistance patrimoniale

 

Le bilan patrimonial – L’analyse exhaustive et approfondie de votre situation patrimoniale. – Tarif variable selon la complexité de votre situation / En moyenne, ce service est facturé 590€ TTC.

 

Découvrir notre offre de bilan patrimonial


9 Comments

  1. Les offres d’assurance emprunteur en délégation avec un coût fixe sont justement en train de se développer. Certaines avait un coût calculé sur le capital restant dû mais offre maintenant la possibilité aussi d’avoir un coût fixe en payant un peu plus cher. Auparavant cela existait déjà sur certains produits mais le surcoût était disuasif (30/40% en plus). Aujourd’hui c’est entre 5/20% donc réellement à étudier.

    Le marché s’inverse donc avec des banques qui multiplie les offres en calcul sur le capital restant dû et qui reste chère et des assureurs externes qui ont toujours des prix bas mais qui en plus maintenant offre la possibilité de payer une cotisation fixe sans un gros surcoût.

    Au final on arrive à des écarts qui sont devenus encore plus important sur des emprunt reboursés par anticipation. Au final une majorité de jeunes emprunteurs qui revendent pour acheter plus grand ensuite. Ils ont donc tout intérêt à être vigilant et à faire leur calcul de coût sur 8/10 ans même si à la base leur prêt est d’une durée de 20 ou 25 ans pour que ça passse au niveau de l’endettement.

  2. Gilles.DR315 says:

    Effectivement, nous avons de plus en plus d’acteurs qui adaptent leur contrat individuel en laissant le choix de l’option (CRD ou CI) à l’assuré.
    On a même un petit nouveau qui vient d’apparaître en innovation : c’est le dégressif par palier. Un mixage entre le linéaire et le CRD. Particulièrement adapté à ceux qui envisagent de faire rembourser leur crédit d’ici à 10 ans.
    Avantages :
    Simple, le budget consacré à l’assurance ne peut que baisser.
    – Un tarif souvent plus compétitif les premières années par rapport à une cotisation en CRD.
    – Un tarif total sur la durée du prêt plus intéressant qu’une prime linéaire.

  3. Bonjour Gilles,
    effectivement le petit nouveau comme vous l’appelez innove mais les cas d’emprunteur (cadre, non cadre, âgés, moins âgés, avec risque pro ou sans,….), de durée d’emprunt sont tellement nombreux qu’il est difficile de faire des généralités.
    Par contre le principe des petits nouveaux est à la base de casser le marché pour augmenter le nombre de leur partenaires vendeurs. De plus on ne cessera jamais assez de le dire on doit avant tout regarder les dispositions générales pour juger de la qualité d’un produit avant de regarder le prix ou maintenant de manière plus précise le système de tarification.
    Certains produit ont été construit afin d’apparaître n°1 sur les comparateur d’assurance et ce n’est pas là que l’on trouvera les techniciens (et encore qu’il en existe) ou des personnes qui seront en capacité de dire à leur client qu’il vaut mieux sélectionné le n°4 car il est mieux disant en terme de garantie et qu’il ne coût que 300€ de plus que le n°1

  4. bonjour.

    je ne suis pas d’accord avec votre simulation et votre graphique….en.effat vous partez sur du 0,50 en capital restant du et 0,27 en capital emprunté….un non-fumeur obtiendra très facilement du 0,27 voir moins en capital restant du….et donc divisé par 2 le coût de l’assurance emprunteur.
    Votre simulation est totalement biaisée.

    • Sur un prêt de 200 000 euros, 1%, 240 mois, DC/PTIA/IPT/ITT(90j)
      Pour un salarié cadre – non fumeur – sans risque agavé.
      Avec la même compagnie :
      Taux d’assurance 0.4940% (en CRD) si né en 01/1965
      Taux d’assurance 0.2102% (en CRD) si né en 01/1975
      Taux d’assurance 0.1101% (en CRD) si né en 01/1985

      Les chiffres sont à prendre avec considération. Il n’y a rien de biaisée, tout dépend de l’âge de l’emprunteur.

  5. Un nouvel article a ce sujet :
    LeParisien
    ÉconomieVotre argent

    Crédits à taux lissés : «On perd tout avantage à renégocier notre assurance emprunteur»

    Le 12 novembre 2019 à 13h21

    Olivier ( Le prénom a été changé ) n’en revient toujours pas. C’est en surfant sur Internet [LBP ? 😁] que le jeune homme a commencé à se poser des questions sur son offre de crédit immobilier. À 30 ans, ce millénial, cadre dans la finance, aime comparer en ligne les offres et les produits avant tout achat. Et c’est donc quasiment par réflexe qu’il a lancé plusieurs simulations en ligne pour se faire une idée des taux du marché.

    Avec sa compagne, ils souhaitent se faire construire prochainement une maison neuve pour près de 480 000 euros. « Nous sommes déjà propriétaires d’une maison que nous aimerions vendre dans quelques mois, juste avant que notre future résidence sorte de terre », raconte-t-il. Pacsé et en CDI, le couple gagne bien sa vie – plus de 6000 euros nets par mois à deux – et supporte très peu de charges. En revanche, il n’a pas vraiment d’apport, seulement la possibilité de rembourser une partie de son crédit lors de la vente de son logement actuel.

    1,6 % sur 25 ans, mais…
    Parce qu’il a d’excellentes relations avec lui, le couple sollicite en premier son conseiller financier, dans une agence de la Caisse d’épargne. Le banquier rédige aussitôt une proposition de crédit. « Nous étions déjà ravis de pouvoir emprunter une telle somme sans apport, explique le financier. Il nous a fait une simulation, avec un taux de 1,6 % sur 25 ans ». Agréablement surpris dans un premier temps, Olivier réalise, une fois l’offre entre les mains, que son taux d’assurance de 0,7 % est inclus dans le calcul du taux d’intérêt.

    Cela commence à lui mettre la puce à l’oreille. « En lisant le détail de la solution de financement imprimée, le taux d’assurance m’a paru élevé. Cela représentait près de la moitié de notre taux de crédit, une mensualité moyenne d’un peu plus 150 euros par mois », s’exclame le jeune homme. Très vite, le banquier le rassure : ce taux pourra faire l’objet d’une renégociation au moment de la souscription du prêt.

    280 euros d’assurance chaque mois au début.

    De retour à la maison, le couple regarde de plus près la composition de son taux, l’échéancier et les compare avec d’autres offres en ligne. Il découvre alors que sa proposition ne stipule aucun taux brut de crédit, c’est-à-dire hors assurance. Pire, les mensualités de sa prime d’assurance sont dégressives. Elles ne s’élèvent pas à 150 euros chaque mois mais à plus de 280 euros la première année et diminuent d’année en année jusqu’à atteindre moins de 15 euros la vingt-cinquième année du prêt.

    À l’inverse les mensualités du crédit augmentent au fil des ans. « Avec ce système, on ne connaît pas bien notre taux brut de crédit et surtout on perd tout intérêt à renégocier notre assurance emprunteur comme le permet la loi ! », remarque Olivier. Depuis, il a demandé à son banquier de revoir son offre. « S’il n’est pas plus clair et plus compétitif, on ira voir ailleurs », conclut-il.

Laissez un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

*

 

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

NewsletterInscrivez vous gratuitement pour recevoir nos articles par mail.