Il faut le dire, l’augmentation de la concurrence sur le marché de l’assurance emprunteur profite pleinement aux souscripteurs de crédit immobilier. En effet, face à la concurrence accrue des offres d’assurance emprunteur en délégation, les banques n’ont pas d’autres choix que d’améliorer leurs contrats.

Il suffit d’utiliser notre comparateur d’assurance de prêt pour se convaincre de la nécessité de négocier tant les écarts de tarifs sont énormes entre les compagnies.

Mais attention, il y a beaucoup de marketing dans les nouvelles assurances emprunteurs proposées par les banques. Les prix des assurance de prêt proposées par les banques ont certes baissé de 15% à 20% (et c’est tant mieux), mais ils restent toujours beaucoup plus élevés que les tarifs de l’assurance emprunteur en délégation ! Et surtout, le mode de tarification sur le capital restant dû tend à augmenter le coût réel de l’assurance pour ceux qui rembourseraient leur crédit immobilier par anticipation (en cas de vente du bien immobilier dans les 10 premières années du crédit notamment).

Bref, les banques modifient leur contrat d’assurance emprunteur, mais attention au lifting marketing et notamment l’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû, qui rend plus complexe la comparaison entre les offres.

Les contrats d’assurance emprunteur vendus par les banques sont plus onéreux que les contrats d’assurance emprunteur en délégation pour une raison simple :

  • Les contrats d’assurance groupe proposés par les banques sont généralistes et ils ont une vocation universelle. Les contrats d’assurance emprunteur des banques doit être capables de couvrir tous les emprunteurs, même ceux dont le risque est supérieur à la moyenne pour permettre à la banque de prêter ! Une assurance de prêt généraliste qui couvre toute la population est la condition pour que la banque puisse faire son métier de prêteur. Néanmoins, ce caractère universel augmente le risque d’exclusion des assurés dont le risque assurantiel est plus élevé à cause d’une maladie (cancer, sida), d’une profession dite à risque, des fumeurs, ou des seniors. Dans cette hypothèse des risques aggravés, les délégations d’assurance peuvent être une solution attrayante grâce à leur capacité à segmenter le risque (cf »Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse. » ou encore « Comment obtenir un crédit immobilier après 60 ans grâce à l’assurance de prêt ?« ).
  • Les contrats d’assurance en délégation sont au contraire des offres dont le tarif est travaillé pour attirer les profils dont le risque moyen est plus faible (cf »Comparateur d’assurance emprunteur pour chiffrer ces différences); Les contrats d’assurance emprunteur en délégation sont particulièrement agressives sur les profils « sans risque » (cadre, sans métier à risque, non fumeur et jeune) afin de réduire le risque global de leur portefeuille d’assuré et donc le tarif pour la part minoritaire d’assuré dont le risque assurantiel serait plus important. Les contrats d’assurance emprunteur en délégation n’ont pas cette volonté universelle et sélectionnent les risques qu’ils acceptent d’assuré grâce à une tarification particulièrement segmentée. Ainsi, au sein d’une assurance emprunteur en délégation, l’écart entre les profils à risque faible (jeune, non fumeur, profession intellectuelle, sans déplacement voiture) et les profils à risques élevées (senior, fumeur, profession manuelle, avec déplacement en voiture) seront très important pouvant atteindre un multiple 25.

 
La conséquence de cette segmentation tarifaire est simple : Les plus jeunes, et plus globalement les profils à risque faible ont intérêt à sélectionner une assurance en délégation, tout comme les risques aggravés (exclus de l’assurance groupe) alors que l’intérêt est moindre pour ceux dont le risque moyen est plus élevé. Voici un graphique intéressant qui montre la répartition des emprunteurs d’une banque entre assurance emprunteur groupe et assurance en délégation.
 

Le succès de l’assurance emprunteur en délégation pour les profils d’assurés qui présentent le risque le plus faible est de nature à remettre en cause le modèle universel de l’assurance groupe proposé par les banques. Elles doivent dont s’adapter pour continuer à attirer les profils qui réduisent le risque global de leur portefeuille d’assurés.
Depuis quelques mois, nous observons plusieurs évolution intéressantes :

1- Les banques se sont donc lancées dans une baisse générale de leur tarif d’assurance emprunteur comme nous vous l’expliquions déjà dans cet article : « Comparatif taux d’assurance de prêt immobilier 2018 : Forte baisse de tarif grâce à l’amendement Bourquin« . Notons également que le tarif des contrats d’assurance emprunteur en délégation ont également baissés dans des proportions proches. Bref, les banques restent toujours beaucoup plus chères pour les profils dont le risque assurantiel est faible ;

2- Les banques essaient d’adopter un tarification sur le capital restant dû et non plus une tarification lissée dans le temps sur le capital emprunté. Contrairement aux apparences, il ne s’agit pas nécessairement d’une bonne nouvelle pour l’emprunteur, car il s’agit avant tout d’une répartition différente du coût total de l’assurance emprunteur afin d’en concentrer un montant maximum pendant les 8 premières années (afin d’encaisser le maximum de prime si l’emprunteur rembourse son crédit immobilier par anticipation.

 
Prenons un exemple pour comprendre pourquoi les contrats d’assurance emprunteur calculée sur le capital restant dû ne sont pas une bonne idée pour certains emprunteurs.

Voici un tableau d’amortissement d’un crédit immobilier de 200 000€, financé au taux de 1% sur 20 ans (cf »barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier en ce moment).

Dans cette situation, il ne s’agit que d’une hypothèse, un cas d’école, le coût total de l’assurance emprunteur est de 10381€, soit un taux de 0.50% sur le capital restant dû ou 0.27% sur le capital emprunté. Ici, le choix entre une assurance calculée sur le capital restant dû ou sur une assurance sur le capital emprunté n’est qu’une répartition différente du coût total de l’assurance emprunteur.

Vous le comprendrez facilement : Celui qui rembourse son crédit immobilier dans les 10 premières années aurait mieux fait de choisir une assurance de prêt dont la prime est calculée sur le capital emprunté (et non sur le capital restant à rembourser).
 

Voici le tableau d’amortissement et le calcul de la prime d’assurance emprunteur selon les deux options :
 

 Montant du crédit immobilier200 000 €   
 Taux du crédit immobilier1%   
 Durée20   
 Taux d’assurance de prêt sur capital restant dû0,50%   
 Taux d’assurance de prêt sur capital emprunté0,27%   
 Coût total de l’assurance de prêt10 831 €   
 Mensualité919,79 €   
        
 Capital restant à rembourserAnnuitéDont intérêtDont capital Assurance de prêt sur le capital restant à rembourserAssurance de prêt sur le capital initial
120000011 083 €2 000 €9 083 €190 917 €1 000 €542 €
2190 917 €11 083 €1 909 €9 174 €181 743 €955 €542 €
3181 743 €11 083 €1 817 €9 266 €172 477 € 909 €542 €
4172 477 €11 083 €1 725 €9 358 €163 119 € 862 €542 €
5163 119 €11 083 €1 631 €9 452 €153 667 €816 €542 €
6153 667 €11 083 €1 537 €9 546 €144 121 €768 €542 €
7144 121 €11 083 €1 441 €9 642 €134 479 €721 €542 €
8134 479 €11 083 €1 345 €9 738 €124 741 €672 €542 €
9124 741 €11 083 €1 247 €9 836 €114 905 €624 €542 €
10114 905 €11 083 €1 149 €9 934 €104 971 €575 €542 €
11104 971 €11 083 €1 050 €10 033 €94 938 €525 €542 €
1294 938 €11 083 € 949 €10 134 €84 804 €475 €542 €
1384 804 €11 083 € 848 €10 235 €74 569 €424 €542 €
1474 569 €11 083 € 746 €10 337 €64 232 €373 €542 €
1564 232 €11 083 € 642 €10 441 €53 791 €321 €542 €
1653 791 €11 083 € 538 €10 545 €43 246 €269 €542 €
1743 246 €11 083 € 432 €10 651 €32 595 €216 €542 €
1832 595 €11 083 € 326 €10 757 €21 838 €163 €542 €
1921 838 €11 083 € 218 €10 865 €10 973 €109 €542 €
2010 973 €11 083 € 110 €10 973 €0 €55 €542 €

 
Ainsi, il est clair que le mode de calcul de l’assurance emprunteur sur le capital restant dû n’est pas une option attrayante pour celui qui envisage le remboursement anticipé de son crédit immobilier.

Pour vous en convaincre, vous devez comparez le coût de votre assurance de prêt après 8 ou 10 ans, durée moyenne d’un crédit immobilier. En effet, on estime la durée moyenne d’un crédit immobilier à 8 ou 10 ans du fait des déménagements et autres divorces qui conduisent les acquéreurs à changer de domicile.

Calculer l’assurance emprunteur sur le montant du capital restant dû n’est pas une solution pour réduire le coût de l’assurance de prêt ; Ce n’est qu’une modification de la répartition du coût total de l’assurance de prêt sur la durée du crédit immobilier.

L’idéal serait donc de trouver une assurance de prêt en délégation (pour tenir compte de votre risque spécifique et donc d’une tarification individuelle) dont les primes seraient calculées sur le capital emprunté. Ces offres sont encore rares, mais elles se développent.


A suivre …

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