C’est une question que l’on se pose tous au moment de souscrire un crédit immobilier : Quelle est la durée idéale ? Faut il faire un crédit court terme pour pouvoir se reconstituer rapidement un épargne après ? Au contraire, faut il préférer un endettement à très long terme pour profiter de l’effet de levier du crédit immobilier ?
Analysons ensemble ces questions. Afin d’obtenir quelques réponses chiffrées, nous venons de mettre en ligne un simulateur qui compare les différentes durée et calcul le différentiel d’enrichissement patrimonial à échéance.
Entendons nous bien, nous sommes dans une logique d’optimisation patrimoniale et recherchons ensemble, pour les investisseurs qui peuvent se le permettre, d’optimiser la durée du financement immobilier et rechercher l’effet de levier maximal. Prenons une situation simple pour comprendre.
Monsieur X dispose d’une capacité d’investissement long terme (=capacité d’épargne long terme) de 1500€. Ces 1500€ pourront être affectés indifféremment dans le remboursement d’une mensualité de crédit immobilier ou dans la capitalisation et une épargne long terme. La question à laquelle nous allons essayer de répondre est la suivante :

– Faut il utiliser la totalité de l’enveloppe de 1500€ dans la mensualité du crédit immobilier et donc ajuster la durée du financement à cette capacité de remboursement ;

– Faut il  au contraire allonger la période d’endettement pour conserver une capacité de diversification et d’investissement de la capacité d’épargne non affectée dans le remboursement du crédit ? 

 
 

L’effet de levier du crédit immobilier est au cœur de l’analyse de la durée idéale du financement immobilier

Le cœur de cette réflexion fondamentale tient dans une notion : L’effet de levier. C’est principalement la différence entre le coût réel du crédit immobilier et le taux de rendement de l’épargne qui vous permettra de déterminer le mode de financement idéal.
Si l’effet de levier est central dans la détermination de l’intérêt du crédit, cela signifie qu’en l’absence d’effet de levier, c’est à dire dans l’hypothèse ou le rendement de l’épargne est inférieur au coût réel du crédit immobilier (éventuellement affecté de l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt – cf »Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ?), la réponse est toute simple : Plus le crédit immobilier est court, moins il est onéreux et donc préférable à l’emprunteur. 
Ainsi, celui qui estime que son épargne ne pourra pas être rémunérée à un taux supérieur au taux du crédit immobilier doit immédiatement rechercher la durée la plus courte possible pour son crédit immobilier (dans la limite de ses capacités de remboursement). C’est bien évidemment le rendement net d’impôt et charge qui doit nous intéresser.
Pour mémoire, vous pouvez consulter le barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier. La faiblesse excessive des taux d’intérêt est manifestement une bonne nouvelle car elle permet de réduire l’exigence de rendement de l’épargne pour maximiser l’effet de levier. L’effet de levier du crédit immobilier étant observé lorsque le rendement de l’épargne est supérieur au taux du crédit, la baisse du taux du crédit immobilier rend plus facile la recherche de l’effet de levier CQFD.
 
 

Mais, la hausse du taux du crédit immobilier du fait de l’allongement de la durée de financement ne doit pas anéantir l’effet de levier.

Arrêter le raisonnement à l’effet de levier serait trop simple. En effet, vous n’êtes pas sans savoir que l’allongement de la durée du crédit est synonyme de taux d’intérêt plus élevés. Ainsi, l’augmentation de la mensualité entre un crédit à 15 ans, 20 ans, ou 30 ans ne doit pas anéantir l’effet capitalisation induit par une mensualité plus faible.
S’endetter à long terme, c’est payer une mensualité plus faible, mais c’est aussi un taux d’intérêt plus élevé. Entre deux durées, est ce que la baisse de la mensualité est suffisante pour absorber la hausse du taux d’intérêt ? 
Par exemple, au moment ou je rédige ces lignes, le coût total d’un crédit immobilier sur 20 ans est inférieur de 6.50% au coût total d’un crédit immobilier sur 25 ans.
Par contre, le coût total d’un crédit sur 30 ans est supérieur de 17% au coût total d’un crédit à 25 ans.
Il convient alors de trouver la bonne alchimie entre durée, taux d’intérêt et rendement de l’épargne. En manipulant tout ces chiffres depuis quelques jours on s’aperçoit (et c’est totalement intuitif) :

– L’écart de taux entre deux durées est fondamental pour justifier le recours à une durée longue ;

– Actuellement, la faiblesse du surcoût du crédit à 25 ans (-+ 1.90%) par rapport au crédit à 20 ans (1.70%) doit nous encourager à préférer le financement à 25 ans, même si l’écart est très faible. Plus le rendement de l’épargne est élevé, plus l’écart grandi à l’avantage du crédit long.

– De même, pour ceux qui hésite entre 15 ans et 20 ans (pour des raisons psychologiques ou autres), le recours au financement le plus long semble préférable ;

– Le crédit à 30 ans présente un surcoût trop important (-+ 2.75% actuellement) pour justifier d’y recourir par choix. Pour bénéficier d’un effet de levier attrayant sur le crédit à 30 ans par rapport au crédit immobilier à 25 ans, il faudrait que le rendement de l’épargne soit réellement très élevé.

– Si le rendement de l’épargne est faible et inférieur au coût réel du crédit immobilier, le crédit le plus court est préférable.

 
 

Simulateur : Quelle est la durée idéale de votre crédit immobilier ?

 

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