C’est une question que l’on se pose tous au moment de souscrire un crédit immobilier : Quelle est la durée idéale ? Faut il faire un crédit court terme pour pouvoir se reconstituer rapidement un épargne après ? Au contraire, faut il préférer un endettement à très long terme pour profiter de l’effet de levier du crédit immobilier ?

Analysons ensemble ces questions. Afin d’obtenir quelques réponses chiffrées, nous venons de mettre en ligne un simulateur qui compare les différentes durée et calcul le différentiel d’enrichissement patrimonial à échéance.

Entendons nous bien, nous sommes dans une logique d’optimisation patrimoniale et recherchons ensemble, pour les investisseurs qui peuvent se le permettre, d’optimiser la durée du financement immobilier et rechercher l’effet de levier maximal. Prenons une situation simple pour comprendre.

Monsieur X dispose d’une capacité d’investissement long terme (=capacité d’épargne long terme) de 1500€. Ces 1500€ pourront être affectés indifféremment dans le remboursement d’une mensualité de crédit immobilier ou dans la capitalisation et une épargne long terme. La question à laquelle nous allons essayer de répondre est la suivante :

– Faut il utiliser la totalité de l’enveloppe de 1500€ dans la mensualité du crédit immobilier et donc ajuster la durée du financement à cette capacité de remboursement ;

– Faut il  au contraire allonger la période d’endettement pour conserver une capacité de diversification et d’investissement de la capacité d’épargne non affectée dans le remboursement du crédit ? 

 

 

L’effet de levier du crédit immobilier est au cœur de l’analyse de la durée idéale du financement immobilier

Le cœur de cette réflexion fondamentale tient dans une notion : L’effet de levier. C’est principalement la différence entre le coût réel du crédit immobilier et le taux de rendement de l’épargne qui vous permettra de déterminer le mode de financement idéal.

Si l’effet de levier est central dans la détermination de l’intérêt du crédit, cela signifie qu’en l’absence d’effet de levier, c’est à dire dans l’hypothèse ou le rendement de l’épargne est inférieur au coût réel du crédit immobilier (éventuellement affecté de l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunt – cf »Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ?), la réponse est toute simple : Plus le crédit immobilier est court, moins il est onéreux et donc préférable à l’emprunteur. 

Ainsi, celui qui estime que son épargne ne pourra pas être rémunérée à un taux supérieur au taux du crédit immobilier doit immédiatement rechercher la durée la plus courte possible pour son crédit immobilier (dans la limite de ses capacités de remboursement). C’est bien évidemment le rendement net d’impôt et charge qui doit nous intéresser.

Pour mémoire, vous pouvez consulter le barème actuel des meilleurs taux de crédit immobilier. La faiblesse excessive des taux d’intérêt est manifestement une bonne nouvelle car elle permet de réduire l’exigence de rendement de l’épargne pour maximiser l’effet de levier. L’effet de levier du crédit immobilier étant observé lorsque le rendement de l’épargne est supérieur au taux du crédit, la baisse du taux du crédit immobilier rend plus facile la recherche de l’effet de levier CQFD.

 

 

Mais, la hausse du taux du crédit immobilier du fait de l’allongement de la durée de financement ne doit pas anéantir l’effet de levier.

Arrêter le raisonnement à l’effet de levier serait trop simple. En effet, vous n’êtes pas sans savoir que l’allongement de la durée du crédit est synonyme de taux d’intérêt plus élevés. Ainsi, l’augmentation de la mensualité entre un crédit à 15 ans, 20 ans, ou 30 ans ne doit pas anéantir l’effet capitalisation induit par une mensualité plus faible.

S’endetter à long terme, c’est payer une mensualité plus faible, mais c’est aussi un taux d’intérêt plus élevé. Entre deux durées, est ce que la baisse de la mensualité est suffisante pour absorber la hausse du taux d’intérêt ? 

Par exemple, au moment ou je rédige ces lignes, le coût total d’un crédit immobilier sur 20 ans est inférieur de 6.50% au coût total d’un crédit immobilier sur 25 ans.

Par contre, le coût total d’un crédit sur 30 ans est supérieur de 17% au coût total d’un crédit à 25 ans.

Il convient alors de trouver la bonne alchimie entre durée, taux d’intérêt et rendement de l’épargne. En manipulant tout ces chiffres depuis quelques jours on s’aperçoit (et c’est totalement intuitif) :

– L’écart de taux entre deux durées est fondamental pour justifier le recours à une durée longue ;

– Actuellement, la faiblesse du surcoût du crédit à 25 ans (-+ 1.90%) par rapport au crédit à 20 ans (1.70%) doit nous encourager à préférer le financement à 25 ans, même si l’écart est très faible. Plus le rendement de l’épargne est élevé, plus l’écart grandi à l’avantage du crédit long.

– De même, pour ceux qui hésite entre 15 ans et 20 ans (pour des raisons psychologiques ou autres), le recours au financement le plus long semble préférable ;

– Le crédit à 30 ans présente un surcoût trop important (-+ 2.75% actuellement) pour justifier d’y recourir par choix. Pour bénéficier d’un effet de levier attrayant sur le crédit à 30 ans par rapport au crédit immobilier à 25 ans, il faudrait que le rendement de l’épargne soit réellement très élevé.

– Si le rendement de l’épargne est faible et inférieur au coût réel du crédit immobilier, le crédit le plus court est préférable.

 

 

Simulateur : Quelle est la durée idéale de votre crédit immobilier ?

 




20 Comments

  1. Patrick D says:

    Il doit aussi être possible de faire prendre un crédit à une SCI pour dégager du cash et payer moins d’impôts. Le cash pouvant être investi à côté. La notion « imposition » doit être prise en compte.

  2. Raisonnement limité à l’achat de sa RP?

    Raisonnement qui exclut le infine?

  3. Merci pour ce simulateur.
    Ne faudrait-il pas considérer quelque part le risque lié à une détention courte? En cas de détention courte, le capital remboursé est plus faible avec un crédit plus long. Cela n’est-il pas pénalisant?

  4. Cette phrase pose un problème « Si le rendement de l’épargne est faible et inférieur au rendement de l’épargne, le crédit le plus court est préférable. »
    Le calcul de l’enrichissement à date n’est pas très clair. La formule utilisée sous le titre serait bien venue.
    Néanmoins merci pour vos explications.

    • OlivierSPb says:

      « Si le rendement de l’épargne est faible et inférieur au rendement de l’épargne, le crédit le plus court est préférable. »
      GF a écrit peut-être un peu vite. Je pense qu’il faut lire:
      « « Si le rendement de l’épargne est faible et inférieur au coût du crédit, le crédit le plus court est préférable. »

  5. 1) CRÉDIT LONG POUR FINANCEMENT LOCATIF OU DE RENDEMENT

    2) CRÉDIT COURT (AVEC APPORT) POUR RP SI POSSIBLE

    3) PAS D IN FINE PAR DANGER D’UN ADOSSEMENT EN ASSURANCE VIE OU TITRES NON RECONSTITUÉ

    4) la mensualité supportable est toujours a prendre en compte, surtout si credit court (d’ou l’interet de l’apport initial)

    5) NE PAS SORTIR DE CES RÈGLES ET TOUT IRA… PAS TROP MAL !!!

  6. Oui

    point 2

    Pour un actif ne rapportant pas (l’inverse même, tout en considérant que c’est de l’épargne forcée) comme la résidence principale, il est mieux à mon sens de payer cash le maximum et corrélativement de faire le complément avec un crédit sur courte durée à un taux ridicule (15 ans maxi) avec une transférabilité du prêt

    Vous aurez ainsi une mensualité acceptable et une mobilité accrue si vous deviez partir..

    En ayant négocié le VRAI prix au préalable, bien entendu….

  7. « Pour un actif ne rapportant pas comme la résidence principale, »

    J’aime beaucoup cet humour 🙂

    Mais vous avez raison, si ça ne rapporte pas, il ne faut pas acheter, il faut louer sa RP.

    • OlivierSPb says:

      Cela vous rapporte le montant du loyer que vous ne payez pas, en plus net d’impôts (A ce jour) alors que vous payez votre loyer avec des revenus après impôt!

      • Vaste débat 🙂 En revanche vous payez la taxe foncière (plus ou moins onéreuse selon les zones…) et une RP est en général un gouffre financier qu’il faut entretenir à minima (en plus de toute la partie déco et agencements dont le budget à tendance à exploser…)

        Je suis redevenu locataire de ma RP et je n’en suis pas mécontent, tout du moins pour le moment.

        • OlivierSPb says:

          Si vous louez votre RP pour investir dans l’immobilier locatif vous paierez la TF et l’entretien a minima!
          Par contre, si vous vous faites plaisir, le budget de la déco et agencement peut facilement exploser!
          Mais là on est dans le plaisir et non dans la recherche d’un TRI!

          • Je suis tout à fait d’accord, la RP c’est de l’achat plaisir/coup de coeur mais au prix de ne plus pouvoir épargner pour certains et de consacrer 90 % de son patrimoine dans sa RP…

            Sur des biens locatif, la TF et les dépenses d’entretiens se payent bien entendu mais peuvent être déclarées comme charges sur la déclaration des revenus fonciers lorsque l’on est au réel.

  8. OlivierSPb says:

    Sauf à anticiper une baisse des taux qui semble peu probable, il me semble qu’une stratégie valable est de prendre le crédit le plus long possible et d’utiliser le capacité d’épargne supplémentaire dégagée par le crédit plus long pour d’autres placements, dans la mesure ou le taux demandé par la banque est raisonnable.
    Si les taux par extraordinaire venaient à baisser vous pouvez toujours faire un remboursement anticipé. Certes cela a un coût mais c’est en fait une option sur taux dont la prime est raisonnable.

  9. Miss Tip says:

    Emprunter avec des mensualités au maximum de sa capacité d’épargne, si c’est pour un seul bien, surtout si c’est sa RP, même si à l’instant T, c’est le plus profitable, c’est comme mettre tous ses oeufs dans le même panier…
    Dans la mesure du possible, ne vaut-il pas mieux diversifier son patrimoine, ne serait-ce que pour avoir de la liquidité ou se garder de la capacité d’emprunt pour faire face à un coup dur inattendu ?

    • OlivierSPb says:

      Je pense que vous n’avez pas compris mon propos. Je ne parle pas d’emprunter le maximum mais le plus long possible afin au contraire de garder de la capacité d’épargne pour vous constituer une épargne de précaution.
      Prenons un exemple: vous avez besoin d’emprunter 100 k€ pour une opération. Les mensualités seront, si on prend 1,30% de taux de crédit et 0,23% d’assurance, de 630 €.
      Si vous empruntez la même somme sur 25 ans à 1,85% vous aurez des mensualités de 435 €. D’où une capacité d’épargne mensuelle supplémentaire de presque 200 €/mois pour vous constituer une épargne de précaution.
      Certes le taux que vous payez sur 25 ans est plus élevé mais ce surcoût sera en tout ou partie compensé par le placement de votre épargne supplémentaire qui même sur des placements basiques devraient vous rapporter hors PFU plus.
      Je trouve que l’exemple est parlant car en un an vous vous constituez une épargne qui vous permet de tenir 5 mois de remboursements de votre emprunt.

      Il faut se méfier de la notion de capacité d’emprunt en cas de coup dur car les banques ont une réputation largement bien méritée de se défiler dans ces cas-là.
      Et en plus vous avez une capacité d’emprunt en fait plus élevée puisque votre capacité d’épargne libre est plus élevée! Enfin si vous en mettez un bout dans les produits-maison pas trop pourris de votre banque, vous aurez le statut de VIP!
      Donc surtout ne pas emprunter au maximum, c’est suicidaire, mais emprunter juste ce qu’il faut le plus long possible car le niveau des taux actuels est historiquement attrayant.
      Êtes-vous d’accord?

      • Miss Tip says:

        Tout à fait d’accord avec vous et c’est d’ailleurs ainsi que j’avais interprété vos premiers propos… En fait, je mettais un bémol à une des hypothèses de GF : « celui qui estime que son épargne ne pourra pas être rémunérée à un taux supérieur au taux du crédit immobilier doit immédiatement rechercher la durée la plus courte possible pour son crédit immobilier (dans la limite de ses capacités de remboursement) » Un crédit immobilier, à l’exception des prêts relais, dure rarement moins de 10 ans et en 10 ans, il peut s’en passer des choses…

        • OlivierSPb says:

          Désolé, je n’avais pas prêté attention à l’indentation de votre post.
          Nous sommes bien en phase: il faut se garder une poire pour la soif et faire des hypothèses à 10 ans sur la rémunération de son épargne est bien aventureux!

  10. Toujours la possibilité de rembourser par anticipation son prêt si le rendement de l’épargne baisse de trop ( mais alors les taux d’emprunts baisseraient aussi et de ce fait possibilité de renégociation du prêt…) Dans ce cas si on veut se prémunir, faire attention aux frais de remboursement anticipé pour garder de la flexibilité.

    Guillaume, je pense que pour optimiser à fond il serait intéressant d’intégrer dans votre simulateur des durées intermédiaires (17 ans, 22 ans.. voire tous les ans) si vous disposez des taux y correspondant.

    • OlivierSPb says:

      Effectivement mais je pense que les intérêts sont déductibles des revenus fonciers, ce qui sur la base d’une TMI de 30% + CSG vous fait un coût d’emprunt après impôt de l’ordre de 1% (A parfaire selon la durée), donc sur la base d’un placement soumis au PFU fait un point mort à un taux brut de l’ordre de 1,50% pour le rendement de votre épargne.
      Si vous n’arrivez pas à ce taux, il faut être plus assidu sur ce blog!
      Enfin, n’oublions pas l’IFI. Certes elle ne concerne pas tout le monde mais en remboursant vous créez de la base imposable et petit à petit cela croît. Elle est toujours négligée dans les simulations, mais cela arrive vite dès que l’on investit dans le locatif.
      L’idéal malgré le surcoût si vous payez l’IFI ou êtes proche du seuil imposable c’est un in fine si vous pouvez l’obtenir sans gager votre télévision!

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