La hausse des taux de crédit immobilier et la fin de l’effet de levier modifient nos stratégies patrimoniales.

La hausse des taux de crédit immobilier doit modifier en profondeur nos habitudes et nos pratiques. Depuis des décennies, la légende urbaine de l’effet de levier encourage l’endettement à tout prix pour s’enrichir.

Peu importe votre besoin réel d’argent et l’importance de votre épargne, vous êtes nombreux à systématiser l’emprunt immobilier pour financer vos investissements. L’emprunt permettait de s’enrichir sans effort grâce à un taux de crédit immobilier très souvent inférieur au taux de rendement net de l’épargne.

Une part non négligeable des crédits immobiliers reposait donc sur cette stratégie d’effet de levier à tout prix. Combien sommes-nous à avoir volontairement limité notre apport personnel dans une opération afin de maximiser l’effet de levier ?

Explorons ensemble ces nouvelles habitudes que nous allons devoir intégrer dans nos stratégies patrimoniales.

Avec un taux de crédit immobilier autour de 3 % pour les barèmes bancaires de ce début d’année 2023, l’effet de levier du crédit immobilier disparaît. Il nous faut apprendre à réfléchir différemment et reconsidérer de nombreuses stratégies patrimoniales.

Aujourd’hui, la logique est inversée. S’endetter devient source d’appauvrissement pour celui qui possède par ailleurs l’épargne suffisante pour financer son acquisition.

Lorsque vous empruntez à 3% ou 3.50% alors que la majorité de votre épargne placée dans le fonds euros de votre contrat d’assurance-vie rémunère péniblement 1.50%, vous vous appauvrissez de 2% à 2.50% par an. CQFD.

Ce n’est plus de l’effet de levier, c’est un effet massue ! Nous devons apprendre à réfléchir autrement sur la question du financement à crédit de vos investissements immobilier.

1- Arrêter de vouloir vous endetter à tout prix.

Le crédit immobilier doit être envisagé uniquement pour celui qui n’a pas les moyens de financer son projet avec son épargne disponible ou pour celui capable de rémunérer son épargne à un taux supérieur au coût réel du crédit immobilier.

Celui qui possède de l’épargne dormante dans des livrets, PEL, fonds euros de contrat d’assurance-vie doit sérieusement envisager de réaliser un apport personnel conséquent au lieu de financer son projet à l’aide d’un crédit immobilier.

Dès lors que le rendement net d’impôt de votre épargne est inférieur au coût réel de votre crédit immobilier, vous n’avez aucun intérêt à emprunter.

Ps : S’agissant du financement d’un bien immobilier locatif, vous devez tenir compte de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt pour calculer le coût réel du crédit immobilier. Le calcul est simple : coût réel du crédit = taux du crédit immobilier assurance comprise x (1- (TMI+prélèvements sociaux). Pour un contribuable imposé dans la tranche marginale d’imposition (TMI) à 30 %, le coût réel du crédit consiste à diviser par deux le taux du crédit immobilier.

2- Financer vos investissements cash, sans recours au crédit immobilier, n’est pas un gros mot !

Évidemment, lorsque les taux d’emprunt sont inférieurs au taux de rendement de l’épargne, il est dommage de ne pas en profiter. C’est la magie de l’effet de levier.

Lorsque les taux de rendement de l’épargne sont très inférieurs aux taux de crédit immobilier, il faut modifier cette habitude et envisager d’utiliser votre épargne dormante type fonds euros de vos contrats d’assurance-vie pour financer vos investissements immobilier.

Dans ce contexte, le crédit immobilier est source d’appauvrissement. Vous devez donc le limiter au maximum.

3- La hausse des taux de crédit immobilier détruit l’intérêt des stratégies de rachat à soi-même (dont l’intérêt était déjà très contestable).

De nombreuses stratégies financières autour de l’effet de levier perdent leur intérêt. Les stratégies d’OBO et de rachat à soi-même sont alors nettement moins favorables et devront probablement être remises en cause.

Ps : Une stratégie dont l’intérêt est contestable depuis longtemps, même avec des taux bas, comme nous vous l’expliquions dans cet article « OBO ou la vente à soi-même : Une stratégie à l’intérêt limité, sauf pour le conseiller« .

3- Le prêt familial à défaut d’une donation pourrait être une solution intelligente pour utiliser votre épargne dormante dans les fonds euros de vos contrats d’assurance-vie.

D’un côté, vous, les parents, possédez des sommes parfois considérables dans les fonds euros de vos contrats d’assurance-vie. Une épargne dont vous n’aurez sûrement jamais besoin pour financer votre train de vie ; Une épargne condamnée à un rendement médiocre pour les prochaines années, un rendement assurément inférieur à l’inflation.

D’un autre côté, vos enfants qui veulent investir et doivent accepter des taux de crédit immobilier autour de 3 % à 3.50 %.

Et si, vous étiez le banquier de vos enfants ? Et pourquoi pas faire un prêt à vos enfants. Un prêt avec ou sans intérêt comme nous vous l’avons détaillé dans cet article « Comment prêter de l’argent à vos enfants ? Peut-on faire un crédit sans intérêt à ses enfants ?« 

Les plus généreux d’entre vous pourrez même envisager des donations importantes qui vous permettront de vous appauvrir (et donc de moins vous prendre la tête sur la question de la mauvaise rémunération de votre épargne). Une donation qui permettra également à vos enfants de valoriser le fruit de votre travail en l’investissant dans la vie économique.

Une donation sans droit de donation jusqu’à 131865 € par parent et par enfant tous les 15 ans.

Au-delà, l’option pour le paiement des droits de donation au décès du donateur pourra être une solution intelligente (Cf. « Don manuel : Une option pour le déclarer aux impôts au décès du donateur« ).

A suivre…