Depuis quelques mois, bientôt une année, j’essaie d’attirer votre attention sur la nécessité de s’intéresser à nouveau à l’investissement immobilier à crédit afin de profiter d’un effet de levier manifestement amélioré grâce à l’effondrement des taux des crédits immobiliers (et d’un marché de l’immobilier qui a légèrement consolidé de 10%)
Il est aujourd’hui possible de s’endetter à moins de 1.40% sur 15% et allègrement sous les 1.60% sur 20 ans. Cette baisse des taux des crédits immobiliers est une formidable opportunité pour l’investisseur à crédit et réduit considérable le coût global de son investissement.
Cette baisse est historique, imaginez vous qu’en 2011, les taux d’emprunt moyen sur 20 ans était autour de 4%. Nous sommes aujourd’hui inférieur à 1.50% !
La question à laquelle nous allons répondre : Quel est l’impact de cette baisse des taux des crédits immobiliers sur le taux de rendement interne d’un investissement immobilier PINEL (la loi PINEL existe depuis 2014, mais dérogeons pour comprendre l’utilité ou non d’un tel investissement – Ce qui permettra probablement de comprendre pourquoi la loi DUFLOT, prédécesseur de la loi PINEL, a fait un flop)
Nous simulations sont réalisées grâce à notre simulateur LOI PINEL.
Quelle conséquence de la baisse des taux des crédits immobiliers sur le taux de rendement global de l’investissement immobilier en loi PINEL.
Les hypothèses des simulations d’investissement immobilier en loi PINEL.
La seule variable pour faire cette comparaison d’investissement en loi PINEL entre 2011 et 2016 : Le taux du crédit immobilier !
En mai 2011, le taux moyen des crédits immobilier sur 15 ans était proche de 4.00%. Il est aujourd’hui inférieur à 1.40% comme nous vous l’indiquons dans notre barème des taux des crédits immobiliers.
Ainsi, au delà de l’incroyable augmentation du pouvoir d’achat de l’emprunteur à crédit, cette baisse considérable des taux des crédits immobiliers réduit significativement le niveau des mensualités et le coût global du crédit immobilier.
Reprenons les hypothèses initiale.
– 200 000€ / 15 ans / 4.00%, c’est une mensualité de 1479€ / mois pendant 20 ans, soit un coût total de 266000€.
– 200 000€ / 15 ans / 1.36%, c’est une mensualité de 1228€ / mois pendant 20 ans, soit un coût total de 221000€.
La baisse du taux d’intérêt c’est une baisse de 44000€ du coût total du crédit immobilier !
Quel taux de rendement interne en 2011 pour un investissement en loi PINEL ?
Lançons donc notre simulation d’investissement PINEL avec les conditions ci avant présentées et un taux de crédit immobilier de 4% sur 15 ans.
Voici les résultats financiers de cet investissement : Le Taux de rendement d’un investissement type loi PINEL en 2011 était proche de 3.66%. C’est à dire un taux de rendement médiocre que ne justifiait pas qu’on s’y intéresse.
Quel taux de rendement interne en 2016 pour un investissement en loi PINEL ?
Lançons à nouveau cette simulation en modifiant le taux de crédit immobilier pour y intégrer le taux applicable en Mai 2016.
Avec de telles hypothèses, le taux de rendement interne augmente considérablement et atteint 5.37% (contre 3.66% en 2011 en ne modifiant que les conditions du crédit immobilier).
Le gain supplémentaire lié à la baisse du taux des crédits immobiliers, c’est presque 40 000€ (40 000/150 000 = 27%), soit 27% du prix de l’investissement en loi PINEL !
Pas mal !? qu’en pensez vous ?
Maintenant à vous de jouer et faites vos propres simulations d’investissement en loi PINEL.
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
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