Depuis quelques mois, bientôt une année, j’essaie d’attirer votre attention sur la nécessité de s’intéresser à nouveau à l’investissement immobilier à crédit afin de profiter d’un effet de levier manifestement amélioré grâce à l’effondrement des taux des crédits immobiliers (et d’un marché de l’immobilier qui a légèrement consolidé de 10%)
Il est aujourd’hui possible de s’endetter à moins de 1.40% sur 15% et allègrement sous les 1.60% sur 20 ans. Cette baisse des taux des crédits immobiliers est une formidable opportunité pour l’investisseur à crédit et réduit considérable le coût global de son investissement.
Cette baisse est historique, imaginez vous qu’en 2011, les taux d’emprunt moyen sur 20 ans était autour de 4%. Nous sommes aujourd’hui inférieur à 1.50% !
La question à laquelle nous allons répondre : Quel est l’impact de cette baisse des taux des crédits immobiliers sur le taux de rendement interne d’un investissement immobilier PINEL (la loi PINEL existe depuis 2014, mais dérogeons pour comprendre l’utilité ou non d’un tel investissement – Ce qui permettra probablement de comprendre pourquoi la loi DUFLOT, prédécesseur de la loi PINEL, a fait un flop)
Nous simulations sont réalisées grâce à notre simulateur LOI PINEL.
Quelle conséquence de la baisse des taux des crédits immobiliers sur le taux de rendement global de l’investissement immobilier en loi PINEL.
Les hypothèses des simulations d’investissement immobilier en loi PINEL.
La seule variable pour faire cette comparaison d’investissement en loi PINEL entre 2011 et 2016 : Le taux du crédit immobilier !
En mai 2011, le taux moyen des crédits immobilier sur 15 ans était proche de 4.00%. Il est aujourd’hui inférieur à 1.40% comme nous vous l’indiquons dans notre barème des taux des crédits immobiliers.
Ainsi, au delà de l’incroyable augmentation du pouvoir d’achat de l’emprunteur à crédit, cette baisse considérable des taux des crédits immobiliers réduit significativement le niveau des mensualités et le coût global du crédit immobilier.
Reprenons les hypothèses initiale.
– 200 000€ / 15 ans / 4.00%, c’est une mensualité de 1479€ / mois pendant 20 ans, soit un coût total de 266000€.
– 200 000€ / 15 ans / 1.36%, c’est une mensualité de 1228€ / mois pendant 20 ans, soit un coût total de 221000€.
La baisse du taux d’intérêt c’est une baisse de 44000€ du coût total du crédit immobilier !
Quel taux de rendement interne en 2011 pour un investissement en loi PINEL ?
Lançons donc notre simulation d’investissement PINEL avec les conditions ci avant présentées et un taux de crédit immobilier de 4% sur 15 ans.
Voici les résultats financiers de cet investissement : Le Taux de rendement d’un investissement type loi PINEL en 2011 était proche de 3.66%. C’est à dire un taux de rendement médiocre que ne justifiait pas qu’on s’y intéresse.
Quel taux de rendement interne en 2016 pour un investissement en loi PINEL ?
Lançons à nouveau cette simulation en modifiant le taux de crédit immobilier pour y intégrer le taux applicable en Mai 2016.
Avec de telles hypothèses, le taux de rendement interne augmente considérablement et atteint 5.37% (contre 3.66% en 2011 en ne modifiant que les conditions du crédit immobilier).
Le gain supplémentaire lié à la baisse du taux des crédits immobiliers, c’est presque 40 000€ (40 000/150 000 = 27%), soit 27% du prix de l’investissement en loi PINEL !
Pas mal !? qu’en pensez vous ?
Maintenant à vous de jouer et faites vos propres simulations d’investissement en loi PINEL.
9 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Bonjour
je ne comprends pas comment vous calculez l’effort d’épargne?
J’ai pris:
recettes: loyer net de charges (20% dans votre cas+ réduction impôt Pinel
charges: mensualités crédit+ impôt dû sur revenu foncier imposable.
Je ne tombe pas sur le même résultat?
je vous remercie
Pour la colonne « trésorerie nette » du dernier tableau, c’est le bon calcul.
Exemple pour l’exemple de l’article :
= 6000 – 6000*0.20 – 11712 (mensualité de crédit) – – 1982 = 4930€ la première année.
Quel chiffre trouvez vous ?
je vous remercie
j’ai oublié l’assurance
cordialement
Cet article vient d’être repris par un journaliste de Challenge du BFM Business.
Bonjour,
ce simulateur reste bien mystérieux quant à ses mécanismes et résultats.
Exemples:
– Le Pinel ne semble pas plafonné à 60000 €, et le simulateur me sort joyeusement une réduction de 65000€, sur un bien en région parisienne (prix légèrement au-dessus des 300000, mais prix au m2 au-dessus des 5500€)
– Vous n’expliquez pas l’effort moyen mensuel d’épargne qui a une très grande influence sur la comparaison avec l’assurance vie. Sur la période Pinel il est moindre et sur l’après (de 12 à 20 ans dans un cas que j’étudie) il est supérieur. Mais il serait intéressant de savoir comment vous arrivez à la moyenne évoquée pour apprécier la pertinence de la comparaison.
– Enfin, beaucoup d’investisseurs en Pinel pensent sortir après les 9 ou 12 ans de la formule. Votre comparatif serait complet si on envisageait la possibilité d’une sortie au bout des 9/12 ans. L’effort moyen d’épargne étant alors moindre, et donc le résultat de l’assurance vie en face modifié.
Merci de toute réponse sur ces divers points.
Cordialement
Thierry
Monsieur,
Le simulateur ci dessus permet à tous de réaliser simulations d’une très grande précision gratuitement. C’est l’outil gratuit et anonyme le plus complet disponible sur le marché.
– Quid du plafonnement de la réduction d’impôt au regard du prix de revient supérieur à 5500€. Vous avez raison de rappeler ce mécanisme d’une incroyable complexité. Nous avons volontairement fait le choix de ne pas prendre en compte ce critère tant il aurait alourdie inutilement le simulateur. chaque cas est particulier.
Merci d’expliquer à la communauté ce mécanisme.
– Un effort d’épargne moyen sur 20 ans, c’est la moyenne de l’effort d’épargne annuel détaillé dans un tableau du simulateur.
Enfin, sachez qu’il est volontaire de réaliser un simulateur sur 20 ans et non sur 9 ou 12 ans périodes qui permettraient un meilleur effet d’affichage. C’est volontaire afin d’éviter que des vendeurs de défiscalisation ou autres agents immobiliers utilisent cet outil gratuit et complet pour vendre un bien immobilier à la rentabilité affichée trop élevée au regard de la réalité des chiffres sur 20 ans. Il est trop facile de faire des simulations sur une période telle qu’elle concentre l’ensemble des avantages fiscaux.
Au plaisir de vous lire,
Bonjour Monsieur et merci de votre réponse.
Pour la réduction fiscale en région parisienne, le mécanisme n’est pas si compliqué me semble-t-il:
on a la double limite de 300000€ et 5500€/m2.
Ainsi, un bien qui fait 40 m2 et qui coûte 300000€ ne donnera pas 60000€ de réduction d’impôts au titre du Pinel sur 12 ans. La somme considérée par le fisc sera alors 5500×40 = 220000€.
Sur 6 ans, on aura donc 12% de réduction Pinel, soit 26400€ sur 6 ans donc 4400€ par an
Sur 9 ans, on aura donc 18% de réduction Pinel, soit 39600€ sur 9 ans donc 4400€ par an
Sur 12 ans, on aura donc 21% de réduction Pinel, soit 46200€ sur 12 ans soit 4400€ par an pendant 9 ans et 2200€ par an les 3 dernières années.
La subtilité étant dans le calcul de la surface fiscale de l’appartement. Le balcon en fait partie pour 50% de sa surface limité à 8m2 il me semble. Le parking n’est pas compté par contre (d’où l’intérêt en région parisienne de le sortir du contrat d’achat et de faire deux baux de location permettant d’obtenir deux loyers dont la somme est supérieure au loyer pinel plafonné. Je n’ai rien lu sur ce sujet évoquant une impossibilité de cette manoeuvre)
Je dirai que ce qui me gêne le plus, c’est que votre simulateur annonce une réduction d’impôts de 65000€ sur mon opération (dont le coût est supérieur à 300000€)
Pour l’effort moyen, je maintiens 😉 il reste assez mystérieux pour moi.
Enfin, la simulation sur 9 et 12 ans me semble très intéressantes car je pense que le nombre d’acheteurs Pinel qui pensent revendre à ce terme n’est pas négligeable. Après, j’entends bien votre argument de ne pas vouloir donner un outil clé en main à des vendeurs de défiscalisation. Cela reste dommage, car je pense que le rapport entre l’assurance vie et le Pinel sur 9 ou 12 ans doit être assez différent sur mon hypothèse de travail (je ne suis pas un vendeur ni un promoteur, simplement un particulier qui envisage sérieusement une opération). De plus, il apparaît pour le court terme très difficile d’évaluer le rendement moyen de l’assurance-vie qui pour le moment semble sur une courbe descendante assez marquée.
Merci par ailleurs de votre blog qui apporte régulièrement des articles intéressants, éclairages et avis sur les sujets liés au patrimoine.
Cordialement
Thierry
Oui, je comprends votre problème, j’ai ajouté un bouton « plafonnement » afin que vous indiquiez le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt PINEL.
Vous devriez le voir sur le simulateur (éventuellement en faisant ctrl+r pour mettre à jour le cache);
Au plaisir,
Guillaume
Bonjour,
Excellent outil, j’ai passé un peu de temps à vérifier certains calculs pour être sur de faire la bonne lecture, et ca me semble du tout bon !! beau travail !!! Bravo !
Très bien pour le TRI d’avoir intégré l’apport initial (frais de notaire par exemple en Année 1)
Ah si, désolé je viens de voir peut-être un bugg ou alors je fais une mauvaise lecture :
si je compare dans la « synthèse chiffrée » / Le différentiel d’enrichissement (35000€) ET dans le tab 4 « synth et trésorerie » en ligne 19, l’écart entre valo patri (207 000) ET équivalent placement effort épargne (170 000) je ne retrouve pas le même montant…. il me semble pourtant que vous parlez de la même chose….
Sinon pour le tab 3, les 2 col « excédent et cumul » restent à 0 chez moi – je ne vois pas à quoi elles servent = on peut imaginer les supprimer pour gagner en facilité de lecture ?
Enfin pour vous « embêter » 🙂 ==> dans le taux de charges, on pourrait distinguer la taxe foncière qui est de 0 les deux 1eres années — mais ca changera de façon très minime les résultats bien entendu et alourdirait encore un peu la saisie évidemment.
pour en revenir à mon propos initial : bravo pour avoir partagé cet outil et vos connaissances !!
Xavier du 38