Lors de la recherche du financement de votre investissement immobilier, vous avez traditionnellement deux alternatives : Le crédit amortissable et le crédit IN FINE. Depuis quelques années, nous avions abandonné l’idée du financement IN FINE compte tenu d’un surcoût systématique et d’un moindre intérêt patrimonial.
Aujourd’hui l’émergence des nouveaux contrats d’assurance vie Euro-croissance et l’incroyable baisse des taux d’intérêt doit nous permettre de reconsidérer notre analyse.
 

Le crédit amortissable : Un crédit moins onéreux que le crédit IN FINE.

Vous pouvez manipuler les chiffres dans tous les sens, la conclusion est toujours la même : Le crédit IN FINE est toujours plus onéreux que le crédit amortissable et c’est assez logique.
Un crédit amortissable, c’est la forme traditionnelle du crédit immobilier : Le capital emprunté est progressivement remboursé (à chaque mensualité ou annuité) pour être totalement amorti au terme de la durée totale du crédit. Comme nous vous le présentions dans cet article « Comprendre le calcul d’un crédit immobilier et le tableau d’amortissement d’un crédit.« , la mensualité du crédit amortissable est constante sur la durée totale du crédit, le capital étant progressivement remboursé au gré des mensualités, le montant des intérêts payés à la banque est dégressif.
 

Exemple d’un tableau d’amortissement d’un crédit amortissable.

 

Taux du crédit immobilier2%
durée15
Type de créditAmortissable
,Capital initialAnnuitéDont intérêtDont capitalCapital restant à rembourser.
1100 000,00 €7 494,44 €    1 500,00 €5 994,44 €94 005,56 €
294 005,56 €7 494,44 €    1 410,08 €6 084,35 €87 921,21 €
387 921,21 €7 494,44 €    1 318,82 €6 175,62 €81 745,59 €
481 745,59 €7 494,44 €    1 226,18 €6 268,25 €75 477,34 €
575 477,34 €7 494,44 €    1 132,16 €6 362,28 €69 115,07 €
669 115,07 €7 494,44 €    1 036,73 €6 457,71 €62 657,36 €
762 657,36 €7 494,44 €       939,86 €6 554,58 €56 102,78 €
856 102,78 €7 494,44 €       841,54 €6 652,89 €49 449,89 €
949 449,89 €7 494,44 €       741,75 €6 752,69 €42 697,20 €
1042 697,20 €7 494,44 €       640,46 €6 853,98 €35 843,22 €
1135 843,22 €7 494,44 €       537,65 €6 956,79 €28 886,44 €
1228 886,44 €7 494,44 €       433,30 €7 061,14 €21 825,30 €
1321 825,30 €7 494,44 €       327,38 €7 167,06 €14 658,24 €
1414 658,24 €7 494,44 €       219,87 €7 274,56 €7 383,68 €
157 383,68 €7 494,44 €       110,76 €7 383,68 €0,00 €

 
Comme vous le constatez, chaque mensualité permettant le remboursement d’une petite partie du capital emprunté, le montant des intérêts (calculés sur le montant du capital restant à rembourser) est dégressif.
 
Le crédit IN FINE, c’est un crédit immobilier destiné aux investisseurs immobiliers qui souhaitent maximiser l’effet de levier de leur crédit : L’emprunteur ne remboursera le capital emprunté qu’au terme du crédit immobilier, en une seule fois. Pendant toute la durée du crédit IN FINE, l’emprunteur paye mensuellement le montant des intérêts dus.
Dès lors que le montant de la dette est constant sur toute la durée du crédit immobilier, le montant des intérêts à payer avec une crédit IN FINE est supérieur au montant des intérêts à payer dans le cas d’un crédit amortissable. 
 

Taux du crédit immobilier2%
durée15
Type de créditIN FINE
,Capital initialAnnuitéDont intérêtDont capitalCapital restant à rembourser.
1100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
2100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
3100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
4100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
5100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
6100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
7100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
8100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
9100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
10100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
11100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
12100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
13100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
14100 000,00 €          1 500,00 €    1 500,00 €0,00 €100 000,00 €
15100 000,00 €      101 500,00 €    1 500,00 €100 000,00 €0,00 €

 

Le crédit IN FINE est toujours plus onéreux que le crédit amortissable, y compris après l’impact fiscal de la déductibilité des intérêts d’emprunts.

Au total, vous aurez déboursé 22500€ d’intérêt au terme du crédit IN FINE contre seulement 12416€ d’intérêt au terme du crédit Amortissable. Cet écart de coût entre le crédit IN FINE et le crédit Amortissable sera réduit par la déductibilité des intérêts d’emprunt, mais cela ne changera JAMAIS la conclusion : Le crédit IN FINE est toujours plus cher que le crédit amortissable !
En effet, lorsque le crédit est souscrit pour l’acquisition d’un immeuble locatif, les intérêts payés par l’emprunteur pour la crédit amortissable ou le crédit IN FINE seront déductible des revenus et auront pour conséquence de réduire le montant de l’impôt sur le revenu.
L’impact est direct et simple à calculer : Payer des intérêts d’emprunt, permet de réduire le montant du revenu taxé à la tranche marginale d’imposition. Ainsi, un emprunteur imposable à l’impôt sur le revenu dans la tranche marginale de 30%, verrait le coût réel des intérêts payés réduit de 30% : L’économie d’impôt sera de 30% du montant des intérêts payés (pour connaître votre tranche marginale d’imposition, vous pouvez utiliser notre simulateur d’impôt sur le revenu 2016).
Ainsi, l’impact fiscal de la déductibilité réduit le différentiel de coût entre le crédit IN FINE et le crédit amortissable, mais au final, le crédit IN FINE sera toujours plus onéreux que le crédit amortissable (70% * 130€ est toujours supérieur à 70% * 100€).
 
 
 

Mais le différé du remboursement du capital du crédit immobilier IN FINE autorise un effet de levier attrayant !

La crédit IN FINE est néanmoins particulièrement attrayant par l’effet capitalisation autorisé par le différé de remboursement : Le capital du crédit IN FINE n’est pas remboursé au fur et à mesure des mensualités, mais en une seule fois à l’échéance. 
L’épargnant devra être précautionneux et préparer ce remboursement du capital du crédit in fine (et la banque y sera d’autant plus attentive qu’ils’agit d’assurer le remboursement du crédit). Deux solutions sont alors envisageables :
– Soit un placement au début du crédit de X € dont la capitalisation pendant la durée du crédit permettra de rembourser le montant du capital emprunté ;
– Soit un placement régulier, mois après mois, d’une somme d’argent dont la capitalisation pendant la durée du crédit permettra de rembourser le montant du capital emprunté.
Au final, l’objectif est le même : L’épargnant doit disposer du capital à rembourser au terme du crédit.
Tout l’intérêt du crédit IN FINE repose sur cet effet capitalisation de l’épargne affectée au remboursement du crédit IN FINE : Lorsque le gain tiré de la capitalisation est supérieur au surcoût du crédit IN FINE, l’effet de levier du crédit IN FINE est sans appel.
 
 

Quel rendement de l’épargne pour assurer l’attrait du crédit IN FINE par rapport au crédit amortissable ? 2.50% à 3% seulement selon nos calculs

Tout l’intérêt du choix entre le crédit IN FINE et le crédit amortissable repose sur le rendement de l’épargne affectée au remboursement du capital emprunté à terme.
Il est de coutume d’utiliser le fonds euros du contrat d’assurance vie comme réceptacle à cette épargne et à cette capitalisation. La médiocrité des rendements futurs des fonds euros, nous conduisait depuis plusieurs années à déconseiller le crédit IN FINE. En l’absence d’un effet capitalisation attrayant, le crédit IN FINE se révélait être une opération peu attrayante pour les emprunteurs dont la tranche marginale d’imposition était inférieur à 41%.
Néanmoins, ne serait il pas envisageable d’améliorer l’effet de levier du crédit IN FINE en choisissant d’investir dans des supports financiers aux perspectives de rendement plus attrayantes.
En effet, la baisse incroyable des taux d’intérêt des crédits immobilier réduit l’exigence de rendement minimum sur le contrat d’assurance vie et doit permettre un effet de levier attrayant avec un risque maîtrisé. 
Selon nos estimations, un rendement minimum de 2.5%/3% doit pouvoir être suffisant pour rendre le crédit IN FINE attrayant. Si ce niveau ne semble pas accessible sans risque à court terme, il ne doit pas être insurmontable pour un investisseur qui accepterait une diversification de son épargne sur l’horizon du crédit immobilier.
Par exemple, la récente création du contrat d’assurance vie Euro-croissance et sa capacité à générer une performance supérieure au fonds euros à long terme n’est elle pas source d’un effet de levier supérieur tout en limitant le niveau du risque ? 
Le contrat d’assurance vie Euro-croissance est un contrat d’assurance vie à capital garanti au terme d’une date contractuellement fixé entre l’assuré et l’assureur. Ne serait il pas possible d’envisager de faire coincider l’échéance du contrat d’assurance vie Euro-croissance avec l’échéance du crédit IN FINE.
 
Ne pourrions nous pas utiliser le versement mensuel sur le contrat d’assurance vie pour souscrire des ETF dont la performance suit l’indice CAC dividendes réinvestit ?
peformance cac gr
 
Au global, j’ai le sentiment que l’investisseur offensif doit pouvoir réussir maximiser l’effet de levier du crédit IN FINE en choisissant d’investir dans des supports dynamiques et performants dans un environnement de risque maîtrisé.
La faiblesse des taux des crédits IN FINE autorise une révision de nos analyses sur la pertinence du crédit IN FINE.
 

Simulateur : Comparatif entre un crédit IN FINE et un crédit amortissable

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