Crédit IN FINE + Assurance vie Euro-croissance / UC ETF = Effet de levier optimal pour le financement d’un investissement immobilier ?

15 Comments

1. BELLAUD says:

   23 mars 2016 at 11:36

   Pour le calcul du gain fiscal il faut également prendre en compte l’économie sur les contributions sociales soit
   15,5% de plus

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2. arnaudsylvain says:

   23 mars 2016 at 11:43

   Bonjour Guillaume,

   Le recours à un crédit in fine représente une opération spéculative, puisqu’elle repose sur des hypothèses quant à l’évolution du rendement du contrat d’assurance-vie.

   J’aimerais quand même qu’on m’explique l’intérêt de spéculer sur son crédit immobilier …

   Par ailleurs, il serait bon de rappeler que de nombreux investisseurs/épargnants ont connu de sévères déconvenues avec des crédits in fine mal calibrés car reposant sur des hypothèses trop favorables.

   AS

   PS: pour ceux qui veulent en savoir plus, je les renvoie à cet article que j’ai rédigé sur ce même sujet du crédit in fine.

   http://www.arnaudsylvain.fr/finances-personnelles/credit-in-fine-transformez-votre-credit-en-operation-speculative-risquee/

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3. Yves B says:

   23 mars 2016 at 12:06

   Pour ma part, je suis plus dans la formulation de préco sans crédit (lorsqu’on a déjà du cash très bien constitué), alors avec du in fine (ou alors sur des échéances très très courtes de sorte à ne pas se surexposer à des risques).

   En effet:
   – si crédit et baisse des loyers, effet marteau sur le remboursement des échéances (mais on me rétorquera que « les loyers ne baissent pas », non en effet, ce n’est pas ce que l’on constate),
   – si crédit in fine donc placement de fonds sur des actifs financiers : quid rendement ? quid bail-in (l’assurance-vie est un paradis fiscal: il convient de s’interroger sur cela pour agir en conséquence…) ? quid préservation des capitaux investis ? quid levée de la garantie de la banque ?
   – s’il y a du cash aujourd’hui (vu que mise en place d’un crédit in fine avec versement sur un contrat d’assurance-vie), est-il pertinent de le conserver et d’ajouter un passif bancaire supplémentaire ? n’est-il pas judicieux de raisonner avec des flux « libres » (…et un ménage « libre » également vis-à-vis de sa banque, sans vulnérabilité sur son budget si bien ficelé?) ?

   Evidemment, le CGP rémunéré en commissions me contredira très fortement car, entre autres:
   1) rémunération sur la vente du produit immobilier,
   2) commissions sur les encours liés au contrat d’assurance-vie,
   3) commission le cas échéant pour la mise en place du crédit

   Bref, à chacun ses stratégies et arbitrages face aux données actuelles.

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   • Guillaume FONTENEAU says:

     23 mars 2016 at 14:06

     Yves, Oui, vous avez raison, mais sachez que le pire n’est jamais certain. Celui qui serait dans cet état d’esprit d’une faillite annoncée, effondrement de la valeur des actifs, bail in, … Ne trouvera jamais aucun investissement à la hauteur… et se consolera dans l’investissement dans l’OR, l’ultime monnaie lorsqu’il ne restera plus rien.

     Pour les autres, dont je fais partie qui croient qu’un monde en mutation est avant tout un monde d’opportunités, espérer un rendement de l’épargne supérieur à 3% pour les 15 prochaines années ne semble pas insurmontable… Dès lors que cela est atteint, s’endetter à moins de 1.50% pour les 15 prochaines années (en in fine ou en amortissable) me semble une excellente idée.

     N’êtes vous pas d’accord ?

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     • Yves B says:

       23 mars 2016 at 15:04

       Pour l’or, en détenir pour une quote-part de ses actifs financiers relève de la bonne gestion (monnaie scripturale ET monnaie fiduciaire détenues) et non d’une espérance de crash majeur des marchés financiers (il s’agit de préserver de la valeur, non de « gagner de l’argent »…et de répondre marginalement à un risque systématique, j’en conviens).

       Pour le pire jamais certain, nous sommes bien d’accord…mais il ne convient pas pour autant de faire fi de scenarii défavorables pour les patrimoines (on m’indiquait récemment la métaphore de la dinde de Noël qui, pendant les 1 000 jours qui précèdent, augmente sa confiance en l’homme qui la nourrit…jusqu’à ce qu’advienne le 1 001ème jour…).

       Dans un ouvrage de 1945 – pas du tout à portée économique ou financière – il était évoqué par l’auteur un process (en cours) de « dissolution de la monnaie »: cela encourage à la réflexion pour le moins de nos jours avec les taux d’intérêts négatifs.

       « le pessimiste se plaint du vent, l’optimiste espère qu’il va changer. L’homme lucide ajuste ses voiles » W.A. WARD
       => le pessimiste n’investit pas et thésaurise de l’or, l’optimiste attend que les vents qu’il a connus avant reviennent, l’homme lucide n’est pas extrémiste comme le pessimiste et donc ne verse pas dans un « gold, guns & grounds », mais n’estime pas non plus que l’ère précédente d’essor exponentiel économique liée au crédit soit le seul scénario futur et donc ne se leste pas de chaînes.

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       • Guillaume FONTENEAU says:

         23 mars 2016 at 15:36

         Nous sommes donc parfaitement en phase 🙂

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4. Armas says:

   23 mars 2016 at 12:26

   capital 100.000 € – taux 2 %…. l’intérêt de la première année devrait être 2.000 € et non pas 1.500 €, non?!?

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   • Guillaume FONTENEAU says:

     23 mars 2016 at 13:51

     Oui, vous avez raison, c’est une erreur d’arrondi, les calculs sont tous fait avec 1.50%.

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5. miniou says:

   23 mars 2016 at 12:44

   Bonjour,
   A mon avis,il faut ajouter l’incidence de la csg-rds de 15.5 % sur le revenus fonciers.
   Ce qui réduit considérablement l’écart de cout

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   • Guillaume FONTENEAU says:

     23 mars 2016 at 13:50

     Oui, c’est déjà intégré…

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6. Cedric says:

   23 mars 2016 at 20:48

   Bonjour,
   Dans le comparatif crédit infine et amortissable, le même taux d’emprunt est utilisé. Dans la réalité, il me semble qu’un crédit amortissable est a environ 1 point de moins ? Ou les taux sont-ils actuellement tellement bas que l’on peut avoir un taux équivalent ?
   Pour le crédit infine, pensez-vous qu’il soit possible de capitaliser sur un portefeuille bon père de famille style all-weather de ray dallio ? Cela porterait le taux de capitalisation moyen au alentour des 8%, et permettrait sur un emprunt d’une vingtaine d’années d’avoir un crédit infine moins cher qu’un crédit amortissable ?

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   • Guillaume FONTENEAU says:

     24 mars 2016 at 08:37

     Bonjour, Oui un différentiel de taux d’intérêt peut exister mais il est relativement faible et souvent proche de 0.25%.

     L’intérêt du crédit IN FINE réside dans le taux de capitalisation de l’épargne et le niveau de risque accepté par l’épargnant ! En tout état de cause, sur une durée de 15 ans, durée du crédit infine, il doit être possible obtenir un rendement plûtôt attrayant.

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7. Guillaume FONTENEAU says:

   24 mars 2016 at 08:52

   Le sujet est justement de trouver une stratégie qui permette :

   – De profiter des taux bas pour s’endetter et acheter du capital pour 15 ans ;

   – Disposer d’une épargne disponible importante dans l’hypothèse de la remontée des taux et donc des rendements ;

   – Investir dans un actif immobilier qui pourrait perdre de la valeur en cas de hausse des taux d’intérêt (mais compensé par hausse des rendements d’une épargne garantie – hors fonds euros – )

   – Dans l’hypothèse ou les taux resteraient faibles, investir dans un actif qui n’aurait pas perdu trop de valeur, et une épargne au rendement qui sera resté faible (mais au moins je me suis donné les moyens de profiter d’un changement d’environnement économique). Le surcoût du crédit in fine par rapport au crédit amortissable n’aura pas été très élevé.

   A 15 an, rien ne me semble impossible (PS : il y a 15 ans, vous n’avions pas internet, ni de téléphone portable ==> le monde change très vite).

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8. Ankou says:

   24 mars 2016 at 09:05

   Vous connaissez ma position sur le in fine et sur les avantages liés. J’en ai suffisamment parlé pour de l’Investissement Immobilier (et non un placement).

   Je suis donc d’accord avec le titre de Guillaume ……. partiellement:-)

   On peut asseoir le in fine sur ……. de la pierre, vos investissements passés, quoi. Vous êtes ainsi certains de ne pas tomber dans le piège d’une chyprisation de vos sous par les organismes financiers, qui bien entendu ne vous veulent que du bien.

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9. Michel says:

   24 mars 2016 at 09:15

   Pour les loueurs en meublés taxés selon le régime des BIC, le gain le plus important n’est pas l’impôt sur le revenu, mais le gain de charges sociales (RSI). Aujourd’hui, le coût des charges sociales s’élève à environ 50% du bénéfice ou de la rémunération. Certes, ce coût est déductible mais il reste néanmoins très élevé, souvent bien plus élevé que le coût de l’impôt. Heureusement dans bien des cas, la déduction de l’amortissement atténue ce coût.

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