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14 Comments

  1. Juste une remarque le taux du crédit in fine est généralement plus fort que le taux du crédit amortissable (0.3 à 0.5%),
    outre que le in fine réduit votre capacité d’endettement futur,et augmente l’en-cours de risque sur l’assurance ADI à questionnaire de santé simplifié…
    On ne peut pas avoir que des avantages, n’est-ce-pas?
    Je ne comprends pas non plus le calcul de la capitalisation???? Voir simul différente: http://www.bforbank.com/calculer-comparer/simulateur-epargne.html?xtor=SEC-217647– qui donne un capital à la sortie équivalent à l’emprunt avec un taux de 2.5%??
    Y a-t-il quelque chose qui m’échappe??

  2. carpentier says:

    Il manque dans ce tableau, la possibilité d’un versement initial couvrant la totalité de l’investissement nécessaire plutôt qu’un versement mensuel pour assurer le remboursement du crédit in fine

  3. Gilles.DR315 says:

    Bonjour,

    Pour info, impossible de mettre une décimale dans « mes taux » pour la partie amortissable
    il y a un arrondi

  4. Gilles.DR315 says:

    J’arrive pas à retomber sur mes chiffres en capitalisation assurance vie avec ce simulateur
    Pour ma part en fonds euros c’est :

    Taux net de frais de gestion – les prélèvements sociaux (15.5%)
    = (Taux brut – taux frais de gestion) x 0.845

    de plus la somme des versements brut sur le contrat vie ne prend pas en compte le versement initial

  5. Bonjour
    j’ai utilisé votre simulateur et je ne comprends pas votre calcul de la somme imposable pour le remboursement du capital
    Les 7.5% après l’abattement des 4600€ puisque je suis célibataire est calculé sur la somme des intérêts acquis ce qui est juste mais aussi sur le capital versé initialement???
    Pour l’exemple sur 15 ans 120 000€ de versé à l’ouverture du contrat assurance vie à 1.5 %+100€par mois de versement , capital 170 000 après 15 ans somme des intérêt 152 000€-4600€ taxation 7.5% 11000€
    capitalisation de 170 000€ votre calculme sort somme des interêt 15

  6. Bonjour,
    Pensez-vous que le crédit in fine puisse etre une solution envisageable pour un achat de résidence principale?
    Pas de déduction des interets,certes,mais si le but est de constituer un patrimoine financier en parallèle,avec une rentabilité espérée d’environ 5% annualisé,et revente dans 15 ans de la résidence principale?
    éventuellement un mix amortissable/in fine?
    L’idée est peut-etre saugrenue,ou très bonne,difficile d’avoir un avis éclairé sur la question!

    • Gilles.DR315 says:

      en terme de prévoyance sur le risque décès, oui.
      Sur le plan de la rentabilité, il faut poser les chiffres, en connaissant, le taux du crédit amortissable / in fine, et le taux de rémunération moyen du contrat lié à l’adossement pour le remboursement IN fine.

      Je dois avouer, qu’en 15 ans, je n’ai jamais proposé un tel montage pour la résidence principale. Encore faudrait-il déjà négocier l’absence dé pénalité en cas de remboursement anticipé.

    • Pourquoi pas … a condition que le rendement de l’épargne soit suffisamment élevé. Mais pourquoi pas… si vous trouvez une banque qui accepte (ce sera le plus difficile)

  7. Merci pour vos commentaires.
    Oui,trouver une banque acceptant cela me semble compliqué…
    D’autant que le montage « idéal » (et surtout très théorique) envisagé consisterai a faire un emprunt in fine pour notre future RP avec nantissement d’un PEA (aie…)avec versements programmés,pourquoi pas également nantissement du bien (il sera de toute facon vendu à terme,et le PEA a à mon sens tout interet a rester « chargé » le plus longtemps possible…)
    puis dans la foulée,profiter des mensualités plus faibles qu’un pret amortissable,permettant de rester nettement sous les 33% d’endettement pour investir en scpi à credit.
    Pourquoi pas un mix pleine propriété/usufruit 10 ans (entre notre TMI à 14% et les interets du in fine,les revenus fonciers ne deraient pas poser problème. avant un moment..) pour tenter de réaliser une « opération blanche »,avant revente de tout ou partie des parts pour arbitrer la somme récupérée sur e fonds euro d’un contrat d’assurance vie.
    Dans 15ans entre le PEA,la résidence principale,le contrat d’AV,et/ou peut-etre des parts de SCPI,il me semble que l’établissement préteur devrait pouvoir retrouver ses billes sans trop de soucis,malgrè le coté très « dynamique » de l’investissement.
    Peut-etre (surement?) une usine à gaz,mème si c’est réalisable,trouver une banque partenaire d’un tel projet risque d’etre compliqué (sans compter que les banques proposant des SCPI suffisamment qualitatives à mon goût sont rares.
    J’exclus bien sur l’éventualité de pouvoir choisir des SCPI de sociétés indépendantes,je pense etre assez dans le théorique/le rève comme ça!!).
    Nous tenterons tout de mème le coup,tous les points ne seront peut-etre pas possibles à mettre en oeuvre,mais qui sait?Peut-etre en sortira-t-on quelque chose de sympa!

    • Gilles.DR315 says:

      Trop compliqué au montage, perte de temps, et sortant du cadre classique des circulaires à la con que le conseiller doit suivre.
      Bonne chance pour trouver le partenaire qui voudra bien faire çà.

  8. Bien une usine à gaz,donc…
    Compliqué au montage,sans doute.
    Les circulaires sont ce qu’ils sont,mais pour ce qui est de la perte de temps,je ne vois pas trop pour qui:
    Nous,nous y gagnerions en enrichissement,en diversification patrimoniale,en flexibilité et en protection de chaqu’un des conjoints.
    La banque preteuse y gagnerait un couple de clients avec la « blinde » de produits et services bancaires (PEAs,assurance vie,SCPI,crédits immo et tout le toutim…) dont le patrimoine financier aurait de fortes chances de faire un sérieux bond en avant dans les années à venir.
    Mais bon,comme je l’ai dit plus haut,peut-etre que quelque chose restant plus ou moins dans le mème esprit,peut-etre plus simple/réaliste en ressortira.

    • Gilles.DR315 says:

      Une anecdote d’un cas extrême que j’ai rencontré dans ma carrière.
      Une fois j’ai eu un prospect qui m’a demandé suite à la baisse des taux, de lui racheter ses 6 prêts immo. 3 SCI avec 4 cautions, la RP, la RS, et un immeuble de rapport avec 10 locataires étudiants, Un dossier avec plus de 300 pages à photocopier. Beau profil, ingénieur, avec une belle surface financière à constituer. Il y en avait pour 1 semaine de boulot. Je présente mon dossier à ma direction, qui refuse. Je me souviens des propos de mon chef d’agence, nous sommes en pleine campagne PEL, et vente télésurveillance, hors de question de monopoliser un commercial sur un dossier avec des taux de cession en interne à marge nulle. (grille de taux imposé au montage suite à une simulation client sur internet).
      J’explique mon refus au prospect, scandalisé, il s’en va. Il reviendra me voir le mois suivant pour m’expliquer qu’aucune banque n’a voulu le suivre sur sa demande de rachat au motif qu’il y avait trop de boulot. Même le courtier avait suivi un échec.

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