Il y a quelques temps, j’ai écrit un article dont le contenu a pu paraître violent pour de nombreux professionnels du courtage du crédit immobilier.
Dans cet article publié sous le titre « Le courtier en crédit immobilier n’est pas toujours synonyme de meilleur taux« , j’essaie d’expliquer aux lecteurs que recourir à un courtier en crédit immobilier n’est pas toujours indispensable pour obtenir un financement immobilier attrayant, et parfois même, le recours au courtier en crédit immobilier ne permettra pas d’obtenir le meilleur TAEG car négocier le taux nominal du crédit immobilier pourrait vous empêcher de négocier l’assurance emprunteur.
J’ai reçu de nombreux messages de professionnels du courtage en crédit immobilier qui se sont sentis mis en cause par un article qu’ils ont jugé injuste et méchant alors même qu’ils consacrent leur quotidien à accompagner les candidats à l’emprunt immobilier dans leur projet d’investissement immobilier.
Je me dois aujourd’hui de clarifier mon propos.
Oui, les courtiers en crédit immobilier sont un maillon indispensable de la chaîne du crédit immobilier.
OUI, une partie non négligeable des courtiers en crédit immobilier apportent une valeur ajoutée incontestable. Cette valeur ajoutée est bien souvent déterminante pour les nombreux candidats à l’investissement immobilier qui ont besoin d’être accompagné dans l’obtention de leur crédit immobilier.
Et c’est d’ailleurs dans cette dynamique que nous avons lancé notre activité de courtier en crédit immobilier au début de l’année 2021 comme présenté dans cette page : L’expertise patrimoniale au service de votre crédit immobilier
Une valeur ajoutée des courtiers en crédit immobilier inversement proportionnelle au délitement des compétences des conseillers bancaires pour le montage de crédit immobilier. Les banques abandonnent l’expertise sur tous les pans de leur métier et deviennent tellement généralistes qu’ils en perdent la maîtrise du crédit immobilier.
Les courtiers en crédit apportent un soutien technique aux candidats emprunteurs qui ne maitrisent pas les arcanes du crédit immobilier et qui ne veulent pas laisser le banquier imposer ses objectifs commerciaux.
Dans de nombreuses situations, passer par un courtier en crédit immobilier sera un gain de temps et d’énergie qui permettront de financer sereinement votre projet immobilier. Les courtiers en crédit immobilier sont des professionnels aguerris qui sauront défendre vos intérêts face aux banquiers !
Mais, comme tout service, il a un coût. Se payer l’expertise d’un courtier en crédit immobilier pour se soulager dans la négociation du taux de crédit immobilier, de l’assurance de prêt, et autres éléments spécifiques au montage d’un dossier de crédit n’est pas gratuit. Chacun devra donc apprécier la valeur ajoutée au regard du service dont il a besoin.
Recourir au courtage en crédit immobilier est un service qui doit dépasser la simple comparaison de taux de crédit immobilier. Si vous souhaitez utiliser les services d’un courtier en crédit immobilier uniquement pour obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier, vous risquez de payer ce service très cher et même trop cher.
A mon humble avis, ce n’est pas pour cet aspect que le courtier en crédit immobilier est déterminant, car ça vous pouvez le faire tout seul si vous avez du temps, de la patience et le goût pour la matière (et c’était le véritable sens de l’article que j’ai rédigé).
La valeur ajoutée d’un courtier en crédit immobilier ne réside pas dans sa capacité à trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier.
La valeur ajoutée d’un crédit immobilier consiste à vous expliquer, vous accompagner, vous guider dans votre projet immobilier, vous permettre de comprendre ce que vous pouvez envisager ou non, vous épauler dans la négociation commerciale des contreparties, des frais de dossier, des indemnités de remboursement anticipés ou autres clauses bien spécifiques de votre crédit immobilier.
Arrêtons de croire que l’utilité du courtier en crédit immobilier réside dans sa capacité à obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier. Ce n’est qu’une toute petite partie de leur métier et pas toujours celle qui justifie de payer des honoraires qui s’élèvent à 1% du montant du crédit immobilier. Leur valeur est vraiment ailleurs.
Tous les courtiers n’apportent pas la même valeur ajoutée.
Malheureusement, pour les quelques courtiers qui réaliseront un véritable travail qui justifiera amplement leurs honoraires, un grand nombre se contentera d’une valeur ajoutée médiocre qui n’est pas à la hauteur de leur rémunération.
Nombreux sont ceux qui profitent de la réputation des bons courtiers pour apporter un service de qualité insuffisante qui conduit même les emprunteurs à se financer dans de mauvaises conditions.
- Combien de courtiers oublient d’expliquer qu’ils n’ont pas de mandats avec toutes les banques ?
- Combien de courtiers oublient d’expliquer aux emprunteurs qu’ils peuvent librement choisir une assurance emprunteur moins onéreuse pour ne pas froisser leur partenaire banquier ?
- Combien sont les rois du marketing internet qui exploitent des stagiaires sur une plateforme téléphonique pour faire croire monts et merveilles ?
Saurez-vous faire la différence entre un bon courtier qui apporte une valeur ajoutée élevée et un courtier commercial qui cours après les commissions et les honoraires ?
La réponse est complexe. Essayons de se donner quelques clefs de lecture. Je crois :
- Évidemment, un courtier en crédit immobilier doit être en capacité de comparer les barèmes de crédit immobilier de tous les acteurs de la place comme nous vous le proposons avec notre comparateur de crédit immobilier.
- Votre courtier devra évidemment avoir un « partenariat » avec toutes les banques du secteur et devra vous informer sur le nom des banques avec lesquels il n’a pas de partenariat. Il devra également vous expliquer que rares sont les banques en ligne qui sont présentes chez les courtier en crédit immobilier.
- Un courtier en crédit immobilier honnête devra encourager son client à faire une demande de financement dans les banques dans lequel il a ses comptes. En effet, sachez qu’un courtier n’est pas toujours rémunéré par la banque si son client y est déjà client ; Il aura donc naturellement tendance à préférer vendre le taux d’une nouvelle banque ; Votre courtier devra donc être transparent et vous expliquez que vous devez prendre rendez-vous avec votre banque ou vos banques pour obtenir une première offre de prêt.
- Un courtier à haute valeur ajoutée devra également prendre le temps de vous expliquer que la négociation du meilleur taux de crédit immobilier est importante, mais pas toujours le plus important au regard de l’importance de la négociation de l’assurance emprunteur comme nous vous le proposons via notre comparateur d’assurance emprunteur.
- Votre courtier en crédit immobilier devra donc être capable de renoncer à sa commission au titre du courtage en crédit immobilier si l’intérêt de son client réside dans la négociation de l’assurance emprunteur ; Dans les faits, il est commercialement compliqué de systématiser l’assurance emprunteur pour chacun des dossiers de crédit immobilier apporté par le courtier à une banque. Le courtier prendrait le risque de perdre son partenariat avec la banque qui verrait d’un mauvais œil cette perte de profit systématique.
- Et surtout, si le discours de votre courtier consiste à vous faire croire que sa valeur ajoutée est d’obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier… Méfiez-vous des pseudo fintech révolutionnaires qui vous vendent monts et merveilles grâce à un marketing digital parfaitement maitrisé.
Selon votre expérience, quelle est la valeur ajoutée d’un bon courtier en crédit immobilier ?
17 commentaires
Bonjour,
Article complet permettant de mettre le doigt sur les compétences d’un VRAI courtier et je vous en remercie au nom des courtiers qui s’acharne à rester cette categorie de professionnels.
Cependant attention aux arguments que vous avancez à sans nuance qui peuvent tromper les consommateurs ;
FAUX : une grande partie des banques paient une commission pour leurs déjà clients ce qui maintient notre objectivité.
FAUX: Meilleurtaux entre autres travaillent avec plusieurs banques en ligne pour le crédit immobilier !
Avec tous le respect que j’ai pour vos articles et votre influence, je pense qu’en vue de la complexité de notre secteur, il faut absolument éviter d’être pétri de certitudes.
Au plaisir d’échanger.
Cordialement
Antoine
Merci pour ces précisions.
Aujourd’hui, on estime la part de marché du courtage à -+35%. Quelle est la part de vrai courtier dans ces 35% ? 5% 10%. N’avez vous pas l’impression que la majorité est prise par des usurpateurs du courtage ?
Bonjour,
Article très juste et pertinent qui présente bien la vraie valeur ajoutée d’un courtier qui n’est pas d’obtenir le meilleur taux possible (c’est du vécu).
J’ajouterai qu’avec la montée en puissance des banques en ligne qui propose désormais du crédit immobilier, il y a un vrai risque pour la profession. En effet ces banques proposent des démarches extrêmement simples et entièrement dématérialisées, une réponse de principe très rapide et des taux compétitifs… Le besoin d’accompagnement est alors réduit pour le candidat au crédit immobilier qui peut facilement se débrouiller seul (expérience vécue).
êtes vous courtier? j’ai obtenu de très bon taux que celui du courtier
Non je ne suis pas courtier. Je suis passé par plusieurs courtiers lors de mon premier achat immobilier et j’ai été très déçu par les taux obtenus et par le conseil apporté.
J’ai même été choqué par certaines pratiques douteuses comme de proposer des offres avec vente forcée de produits ou interdiction de délégation d’assurance…Je suis donc passé en direct avec les banques, n’est rencontré aucune difficulté et ai systématiquement obtenu de meilleurs taux. Cependant, tous les courriers ne sont pas mauvais comme ceux que j’ai rencontré, je suis sûr que certains sont de vrais conseils et qu’il ne faut pas blâmer toute la profession. Et d’autre part tout le monde n’a pas le temps ou l’envie de contacter les banques en direct, dans ce cas le courtier a un sens tant que le client sait que cela a un coût.
En résumé, je préfère me débrouiller sans courtier, mais mon besoin personnel n’est pas le besoin de tout le monde.
Bonjour
Moi aussi j’ai fait l’expérience des banques en ligne. Quand tout va bien pas de souci mais n’ayez pas besoin d’eux un jour….
Après beaucoup de banques en ligne ne sont que des filiales de grande banque, qui se diversifie pour engranger encore et encore.
N’oubliez pa le côté humain, éthique et relationnel que vous aurez après un vrai courtier. Nous ne sommes pas des merlin l’enchanteur et avons a mon sens plus d’éthique que les sociétés de courtage en ligne et que certains conseillers bancaire.
Cdlt
Bof !!!
D’après mon expérience multiple, si on a la capacité à emprunter, on n’a pas besoin de courtier.
Il suffit de chercher un peu pour connaitre le taux et l’assurance auxquels on est éligible, d’interroger trois ou quatre banques, et ce sera toujours moins cher.
Je pense que les courtiers devraient avoir le droit d’aller plus loin notamment sur les marchés internationaux.
Un bon projet devrait s’affranchir de considérations nationales souvent généralistes et dictées uniquement par la même doctrine bancaire.
C’est dommage, car là nous aurions une vie économique animée par une vrai concurrence.
Le courtier après avoir l’accord de 2 banque avec le meilleur taux 1,75 et moi j’ai obtenu 1,36. ils n’ont aucun droit à part de représenter à notre place
Bonjour Guillaume
Merci pour vos articles qui sont à chaque fois d’une grande qualité !
Je suis investisseuse en immobilier locatif et je souhaitais faire part de mon retour d’expérience au sujet du courtier en crédit.
La seule et unique fois où j’ai fait appel à un courtier pour financer un achat immobilier locatif en indivision sous le régime fiscal BIC au réel ( LMNP à l’époque); le courtier a immédiatement fait passer le crédit pour l’achat d’une RP, avec obligation d’assurer le crédit à 200% : 100% par tête .
Celui-ci ne nous avait pas mis en garde au sujet du risque BIC lié au décès, c’est en lisant vos articles que j’ai pu avoir connaissance de ce risque. La banque refusant de modifier le taux de couverture de l’assurance credit à 50/50, nous avons dû faire racheter ce credit pour passer à 50/50 en assurance credit ( plus assurance prévoyance décès pour chacun des indivisaires) et pour ainsi limiter notre risque BIC lié au décès d’un des souscripteurs de crédit. Depuis ce jour, nous défendons nous même nos projets immobiliers auprès des banques, cette mauvaise expérience a été très bénéfique pour nous pousser à être encore plus autonome dans la gestion de nos investissements.
D’ailleurs, ni le comptable, ni le notaire, ni la banque n’avaient connaissance de ce risque BIC…..Un grand merci pour vos articles que je lis et que je partage régulièrement.
Offre gratuite :
https://www.actionlogement.fr/le-conseil-en-accession
Bonjour
Pourquoi un couples en invalidité cat 2 et perçoit environs 3000 euros par mois (600 cpam + 900 complémentaires) environs
Et pareille concubin
Tous deux à la MDPH invalidité cat 2.
Et personnes ne veux nous accordé de prêt immobilier pour 80000 euros sur 15 ans
Alors que nos compte sont bien tenue ou s adressé qui peut nous aider ??
Bonjour Monsieur,
Après avoir échangé avec Guillaume Fonteneau, nous avons peut-être une solution à votre demande.
Vous pouvez me joindre au 06 09 55 66 58.
Bonne journée.
Bonjour, lors du dernier prêt immobilier auquel j’ai souscrit, j’ai fait appel à un courtier. Il m’a fait une offre avec ma banque avec des conditions bien meilleures que ce que j’avais pu obtenir auprès d’elle : en direct : teg inférieur, assurance dans un autre organisme,pas de frais en cas de remboursement anticipé. Je pense qu’à l’avenir les banques traditionnelles ne feront plus de prêts immobiliers et délègueront cette tâche aux courtiers (réduction de personnels, réduction des surfaces des bureaux)
Pour ma part j’ai tenté avec eux et j’ai toujours eu de meilleurs offres en direct, aucune plus value dans mon cas. Mon banquier me disait qu’avec les taux bas, il travaillait de moins en moins avec les courtiers.
Peut être utile sur des profils atypiques pour aider à trouver un financement ?
Après c’est toujours bien de les mettre en concurrence, à eux de démontrer leur plus-value. Et si des clients préfèrent payer plus chers pour éviter de prendre 2 ou 3h pour faire le tour des banques, les courtiers auraient tort de se priver.
C’est un service comme un autre mais inutile à mon sens pour les investisseurs aguerris.
Bonjour
Oui ou non ,bon ou mauvais, plus value ou non, effectivement selon votre profil, votre projet prendre l’attache d’un courtier peut avoir ou non du sens.
Votre disponibilité, vos connaissances ou compétences en matière de prêt, d’assurance de produits de defiscalistion etc feront que vous aurez besoin ou non d’un Courtier, je met un C majuscules a courtier car avant tout c’est du conseil dans l’intérêt du Client. Il ne faut mettre tout le monde au même niveau. Chaque expérience sera forcément différentes.
Il en est de même pour acheter une auto…
En tout cas merci par cet article d’avoir précisé certaines choses sur notre métier.
David
Bonjour,
C’est intéressant de lire votre article, bien que réducteur par rapport à la complexité de l’environnement économique du courtier. En tant qu’intermédiaire, le courtier n’a pas de maîtrise sur l’offre, la banque définit sa politique de taux, d’assurance, le non-respect entraîne la rupture du partenariat bien souvent, il subit aujourd’hui les politiques commerciales des banques, et est scruté par les ratios de contrôle des banques. Les taux très bas, l’avidité sans nom pour les commissions d’assurance groupe, le fameux PNB à développer sur les produits annexes (assurance habitation, télésurveillance, prévoyance ect) Votre descriptif est quelque peu démago, si les clients du courtier respectaient également une certaine déontologie, sans doute aussi que l’ensemble des courtiers seraient tous comme vous le dites de « bons courtiers » combien de vos témoins, qui disent avoir obtenu de meilleures offres qu’avec le courtier, se sont en fait appuyé sur le travail du courtier pour faire plier leur banques, combien de banques jouent un double jeu, en pratiquant des taux plus bas en direct qu’avec un courtier? Le jeu est pipé, d’un côté par un consommateur qui n’est engagé en rien, tenu responsable de rien et qui en profite pleinement, de l’autre par des banquiers qui pensent détenir les clés du monde. Pour ma part, je considère que les courtiers sont comme tous les intermédiaires, utiles à ceux qui en ont besoin. A l’heure du resserrement des critères d’octroi, des recompositions familiales.. le courtier peut apporter une vraie valeur en conseils.
Votre article pourrait être intéressant si il traitait plus en profondeur le sujet en mentionnant la responsabilité de chacun dans la réussite ou l’échec d’un partenariat, car lorsque l’on fait appel à un intermédiaire, on entre dans un partenariat, chacun a un rôle à jouer dans la transparence et la sincérité de l’échange.