Les taux de crédit immobilier sont au plus bas, mais faut il encore savoir comment « parler » à son banquier pour le convaincre de vous financer dans les meilleures conditions. La présentation de votre « profil emprunteur » et des différents éléments de votre dossier sont essentiels et devrait vous permettre de séduire votre banquier et d’obtenir des conditions de financement très favorables.

C’est quoi un bon client pour une banque ?

Il faut garder en mémoire qu’une banque est une entreprise commerciale dont le métier est divisé entre de nombreuses activités :

« Investir dans l’immobilier » : Notre nouveau LIVRE et une FORMATION pour réussir votre investissement immobilier

J’ai écrit ce livre, non pas comme un livre, mais comme un outil qui doit vous permettre de vous former avant d’investir. Il est le résultat de 18 mois de travail de rédaction, mais surtout plus de 10 ans d’expérience, de conseils et de formations prodiguées auprès de professionnels de la gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable ou d’étudiants.

Ce livre doit vous donner les moyens réussir votre investissement immobilier et ce, quelque soit votre niveau de connaissance et votre expérience dans l’investissement immobilier. 

 

En bonus, les acheteurs du livre ont accès à une formation « Investir dans l’immobilier » pour une maîtrise parfaite de l’investissement immobilier.
 

Découvrir le livre

– Le prêt immobilier, l’activité historique de la banque ;

– L’assurance habitation, voiture ;

– Le placement d’épargne ;

– L’assurance vie ;

– Le prêt consommation ;

– …

La rentabilité du futur client que vous êtes dépendra de votre capacité à faire travailler durablement avec votre banque.

Pour obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier, vous devrez donc faire savoir à votre banquier que vous n’êtes pas simplement à la recherche d’un crédit immobilier « sec » mais plus globalement à la recherche d’une relation commerciale de long terme avec votre banque. 

Le crédit immobilier n’est pour la banque qu’un pan de son activité et de la rentabilité globale de son client : Un client fidèle qui s’engagera à travailler globalement avec son banquier, c’est à dire un candidat emprunteur qui s’engagera à souscrire l’assurance habitation dans sa banque, étudier l’assurance voiture, domicilier les principaux flux financiers du ménage (salaire, activité professionnel) et l’épargne du foyer, se donnera toutes les chances pour obtenir les meilleures conditions de financement.

N’oubliez pas que la négociation de votre crédit immobilier ne doit être unilatérale : Votre banquier acceptera de réduire sa marge sur votre crédit immobilier uniquement si vous lui annoncez clairement qu’il pourra se rattraper sur d’autres pans de son activité. Depuis quelques années, les banquiers essaient de reprendre le pouvoir sur la relation bancaire et tente, même s’il est impossible d’introduire cette notion dans l’offre de prêt, de favoriser les clients qui leur apporteront une rentabilité globale maximale.

Une négociation commerciale doit être gagnant-gagnant et vous devez clairement parler « contreparties » lors de la négociation pour obtenir un taux de crédit immobilier au plus bas.

 

 

Quelles contreparties devez vous accepter pour obtenir le meilleur taux pour votre crédit immobilier ?

 

La domiciliation des salaires, une indispensable contrepartie.

De manière incontournable, votre banque exigera, même s’il n’est pas légal d’introduire cette notion dans l’offre de prêt, que vous domiciliez votre salaire (voir les deux salaires du couple) dans l’établissement. C’est un préalable et vous ne pourrez pas y échapper. Cette domiciliation induit la souscription de moyen de paiement (carte bleue) et autre package.

 

La souscription de l’assurance habitation.

Qui dit emprunt immobilier, dit acquisition d’une nouvelle maison et donc nécessité de souscrire une assurance habitation. Votre banque – assurance vous proposera probablement d’envisager la souscription de cette assurance habitation dans cet établissement. Il ne semble pas totalement incohérent d’accepter cette souscription, d’autant plus que vous pourrez librement changer d’assurance après 12 mois.

La contrepartie financière n’est pas exorbitante, mais soyez certain que vous ferez « plaisir » à votre banquier et vous vous donnerez les moyens d’obtenir un meilleur taux.

 

Le transfert de l’épargne bancaire de la famille.

Pour finir de combler commercialement votre futur banquier, la promesse d’un transfert de l’épargne de la famille (Livret A, PEL, LEP, PEA, …) sera le gage pour le banquier de la sincérité de votre volonté à travailler durablement avec lui. Ces contreparties ne vous coûtent rien puisque le rendement de l’épargne réglementé est le même dans chaque banque… et les frais néants.

Comparateur de crédit immobilier : Comparez plus de 100 banques pour trouver le meilleur taux pour votre crédit immobilier

taux-credit-immobilier-plus-basBonne nouvelle ! Des baisses de taux de crédit immobilier pour ce mois de Novembre 2017 !

C’est le moment de relancer vos projets car cela ne devrait pas durer !

Les taux sont au plus bas, c’est le moment de s’endetter pour investir et valoriser son patrimoine. Voici le barème des meilleurs taux de crédit immobilier grâce à notre comparateur de meilleur taux de crédit immobilier. 

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Accepter de faire des devis d’assurance automobile.

Sans vous engager à souscrire votre assurance automobile dans votre banque, vous pourrez également accepter de réaliser une assurance pour votre voiture. Ces devis ne vous engagent en rien et vous permettront peut être de faire une économie sur le montant de vos assurances.

Et dans l’hypothèse ou votre l’assurance voiture de la banque serait plus onéreuse, vous ne pourrez décemment pas accepter cette proposition commerciale non compétitive… mais vous aurez démontré votre volonté à faire travailler la banque.

 

 

Bref, vous devrez expliquer à votre futur banquier qu’il va devenir votre banque principale (et unique ?). Cela vous permettra d’obtenir à coup sûr les meilleurs taux pour votre crédit immobilier. Les contreparties citées ci avant ne sont pas onéreuses, mais vous assurerons un gain substantiel sur votre crédit immobilier. Il faut être généreux dans ces premières contreparties pour obtenir les meilleures conditions de crédit.

Mais un emprunteur aux revenus moyens pourra obtenir d’excellentes conditions de taux immobilier s’il comprend les objectifs commerciaux de la banque et fait en sorte de les satisfaire (au moins dans un premier temps).

 

 

Que devez vous négocier lors de la recherche de votre crédit immobilier ?

La liste des points à négocier est relativement courte.

Il s’agit prioritairement :

– Du taux du crédit immobilier ; (pensez à travailler avec votre banquier sur la mise en place d’une crédit gigogne à paliers comme nous vous l’expliquons dans cet article « Simulateur prêt immobilier gigogne à paliers. Faire deux crédits immobiliers pour réduire le coût global« )

– De L’assurance de prêt. Vous ne devez pas accepter l’offre d’assurance de prêt de votre banquier sans avoir fait un devis pour une assurance de prêt en délégation. Vous ne devez pas céder sur cette contrepartie ! Les gains potentiels sont incroyables et se chiffrent en milliers d’euros (« Comparatif des tarifs et taux d’assurance de prêt immobilier par banque VS délégation d’assurance externe.« ). Néanmoins, à partir du 01/01/2018, l’amendement Bourquin vous autorisera à librement changer d’assurance de prêt.

 

Puis de manière accessoire (les économies potentielles sont tellement importantes lors de la négociation du taux du crédit immobilier et de l’assurance de prêt qu’il paraît dommage faire faire échouer la négociation pour quelques centaines d’euros – Parfois, il faut savoir perdre de l’argent d’un côté pour en gagner davantage de l’autre) :

Les indemnités de remboursement anticipé. Lorsque vous remboursez par anticipation votre crédit immobilier, votre banque prélèvement 3% ou 6 mois d’intérêt de frais dits de « Indemnité de Remboursement Anticipé ». La baisse des taux des crédits immobiliers, réduit mécaniquement l’importance de ces frais qui serait aujourd’hui plafonné à 6 mois d’intérêt (IRA = Taux du crédit immobilier / 2 x Capital restant à rembourser). Il ne semble pas indispensable de les négocier. La priorité doit être donnée sur la négociation du taux du crédit immobilier et surtout de l’assurance de prêt.

– Les frais de dossier. Ne soyez pas trop gourmand, si vous avez réussi à obtenir un bon taux pour votre crédit immobilier et une délégation d’assurance de prêt, abandonnez la négociation des frais de dossier, tout le monde doit être gagnant dans une négociation

 

 

Simulateur crédit immobilier : Calculer votre capacité d’emprunt, les mensualité de votre crédit, la durée optimale de votre financement immobilier.

Et maintenant, à vous de jouer : Bonne négociation !

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6 Comments

  1. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Bonjour,
    j’aurai tendance à donner une autre solution concernant les deux points essentiels de négociation à savoir le taux du prêt et l’assurance emprunteur.
    étape 1 : on joue le jeu en énumérant les points sur lesquels on est prêt à jouer le jeu (salaire, épargne bancaire, devis assurance habitation) et on attend le taux
    étape 2 : on parle à son banquier du fait que l’on a lu un article sur le prêt gigogne et qu’on aimerait avoir une simulation pour voir ce que cela donne.
    Après ces deux étapes le banquiers a donné ses taux et on a vu si le montage en prêt gigogne nous est favorable
    étape 3 : on aborde la problématique de l’assurance emprunteur et on informe le banquier que l’on a entendu parler de la Loi Lagarde (liberté de souscrire son assurance de prêt immobilier auprès de l’organisme de son choix). Suivant le réaction de celui ci on adapte le discours.
    si le banquier si dit ok et ne change rien à sa proposition on lui fournira le contrat sélectionné et on aura mené une bonne négociation avec un organisme bancaire qui respecte les lois
    si le banquier indique, que ce n’est pas possible d’avoir le même taux, que ça risque de coincer au niveau du dossier concernant l’accord de prêt ou tout autre motif (rappelons que si il change les conditions du prêt, il ne respecte pas la loi Lagarde et est donc hors la Loi) faite machine arrière dans un premier temps et accepté ses conditions de taux de prêt
    vous aurez dans tous les cas la possibilité de changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt grâce à la Loi Hamon.
    une fois les conditions écrite dans l’offre le banquier ne pourra plus changer les conditions d’octroi du prêt mais vous client vous pourrez changer la partie assurance et faire plusieurs milliers d’euros d’économie.
    Anticipez tout de même en parallèle du montage du prêt en mettant en place l’assurance auprès de l’organisme d’assurance choisi et en indiquant une date d’effet lointaine. cela permettra de valider l’acceptation médicale de l’assureur et ainsi de ne se retrouver coincer une fois l’offre de prêt signée.

    Au final ce système de négociation est bien souvent le meilleur car les taux de prêts sont bien souvent déterminés à l’avance en fonction de vos revenus et de votre apport et ceci par une grille de taux dont dispose les conseiller bancaire ou les courtiers en crédit immobilier
    Les dérogations ne se pratiquent que pour quelques dossiers lorsque la banque a un réel intérêt pour le client (gros revenus notamment)

  2. « Les indemnités de remboursement anticipé. Lorsque vous remboursez par anticipation votre crédit immobilier, votre banque prélèvement 3% ou 6 mois d’intérêt de frais dits de « Indemnité de Remboursement Anticipé ». La baisse des taux des crédits immobiliers, réduit mécaniquement l’importance de ces frais qui serait aujourd’hui plafonné à 6 mois d’intérêt (IRA = Taux du crédit immobilier / 2 x Capital restant à rembourser). Il ne semble pas indispensable de les négocier. »
    Je pense le contraire, quel que soit le taux, c’est une question de principe
    C’est toujours une épée de Damoclès sur la tête du client.

  3. Guillaume…..vous avez oublié !!! Il faut prendre aussi les abonnements de téléphone portable de toute la famille !! Et aussi l’alarme de la maison !! Et si vous êtes à la poste… les collections de pièces d’Astérix !!!
    Et puis les cartes cadeaux pour Noël….

    Je suis toujours très surpris de toutes ces offres diversifiées quand je rentre dans un établissement bancaire. ….mais comment peuvent ils être bons partout. ….?

    • Et pourquoi pas ? Si on abandonne l’idée que votre banquier n’est plus un conseil expert de l’épargne, finance, marché financier, mais simplement un fournisseur. Il n’y plus de problème à ce qu’il diversifie son offre de service en fonction des besoins de ses clients (besoins qu’il connaît parfaitement car l’analyse par le Big Data des relevés de compte est une source inépuisable).

      Le conseiller devant vous devient le représentant commercial des différentes filiales spécialisées de cet établissement banque-assurance distributeur de services divers et variés.

      Il faut abandonner l’idée du banquier compétent disposé à conseiller sur la gestion de l’épargne, finance, …

  4. gaudefroy says:

    BONJOUR

    après avoir répondu au questionnaire  » le simulateur de crédit  » je pensais recevoir une proposition concrète voire un appel téléphonique .
    une seule réponse , que j’étais éligible

    Quels sont d’après vous les critères d’un bon emprunteur voire Excellent

  5. Oui je suis d’accord on ne peut pas tout avoir.
    Pour mon dernier emprunt immobilier, la banquier de ma femme, nous a fait une bonne offre (1.3% vu ce que l’on voit sur le marché pour moi c’est bon), ensuite on a regardé pour l’assurance j’ai effectué une recherche sur les comparateurs et quand je lui en ai parlé, on a regardé en prenant les mêmes critères et là il était plus cher par rapport à la moins chère de 500€ sur 15 ans, ce qui fait 2.80€/mois sincèrement s’embêter a dispatcher les offres c’est du temps de perdu pour aussi peu avec des ennuis en plus tout remplir deux fois les dossiers… et avoir une hot line à 10 000 km

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