Dans sa volonté de mieux protéger les emprunteurs souscripteurs de crédit immobilier, le législateur à rendu obligatoire le mise en avant de taux permettant de calculer tant le véritable taux de votre crédit immobilier ou de votre assurance de prêt.

Cette volonté de protection du consommateur de crédit immobilier est à saluer … mais la pratique est très loin d’atteindre les objectifs fixés tant les calculs sont complexes !

 

 

Le TAEG, c’est le taux réel de votre crédit immobilier.

Le TAEG, c’est le taux du réel de votre crédit immobilier. Au delà du taux nominal, commercialement mis en avant par votre banque (et sur lesquels nous communiquons régulièrement via notre barème des meilleurs de taux de crédit immobilier), le TAEG est le taux du crédit immobilier auquel on ajoute l’ensemble des frais et charges obligatoires qui sont mis à la charge de l’emprunteur.

Ces charges sont par exemple les frais de dossier, les frais de garantie, le coût réel de l’assurance de prêt, la rémunération du courtier… Bref, toutes les charges qui devront être payées par l’emprunteur s’il veut obtenir son crédit immobilier.

Malheureusement, malgré le caractère obligatoire du TAEG, les professionnels du secteur rencontrent tous les jours de nombreuses anomalies dans le calcul rendant impossible la comparaison des différentes offres de crédit immobilier.

 

Vous êtes vous amusé un jour à comparer les offres de crédit immobilier en comparant les TAEG ? C’est quasi mission impossible !

Le TAEG est calculé par votre banquier, mais dépend de la bonne volonté de la compagnie d’assurance de prêt de lui fournir l’intégralité des informations relatives aux mensualités de l’assurance emprunteur. Lorsque le banquier fait également l’assurance de prêt, les erreurs sont rares, mais lorsque le souscripteur préfère une délégation d’assurance, le calcul peut rapidement devenir impossible ou alors totalement erroné.

De surcroît, toutes les banques ne calculent pas le TAEG et par conséquence le TAEA de la même manière.

 

C’est alors que la très grande majorité des TAEG calculé par les banques, et notamment lorsque l’emprunteur à souscrit une assurance de prêt en délégation, est FAUX. 

Ces erreurs sont dramatiques pour le candidat emprunteur immobilier. D’une part, il lui sera difficile de comparer les offres de crédit immobilier, mais surtout, il pourrait se voir refuser son crédit immobilier lorsque le TAEG (erroné , car mal calculé par la banque) dépassera le taux d’usure (cf  » Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur« ).

 

 

Le TAEA, c’est le taux réel de votre assurance de prêt.

Le TAEA, c’est le taux réel de votre assurance de prêt, c’est à dire le taux actuariel qui éliminera les « techniques commerciales » utilisées par les compagnies d’assurance vie pour attirer le client. Pour comparer le coût véritable de votre assurance de prêt, vous ne devez pas vous contenter de comparer le taux, ou encore le coût mensuel moyen, ni même le coût total de l’assurance de prêt.

Le cadencement et la dégressivité des cotisations d’assurance de prêt est un élément fondamental pour pouvoir comparer deux assurances de prêt comme nous vous le présentons dans cet article « Assurance de prêt immobilier sur le capital restant dû : Attention à la dégressivité des cotisations !« .

 

Vous devez impérativement utiliser le TAEA comme nous vous le présentons dans cet article : « Assurance de prêt : Demandez le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance) pour comparer le coût réel« . 

Malheureusement, le calcul du TAEA est complexe et souvent erroné. Les compagnies d’assurance de prêt font souvent des erreurs dans le calcul du TAEA et interdisent donc une comparaison sereine des différentes offres d’assurance.

 

Pour vous aider dans vos simulations, nous venons de finaliser un simulateur qui vous permettra de calculer votre TAEG et votre TAEA de manière très précise. 

Il redevient facile de comparer les différentes offres de crédit immobilier et d’assurance de prêt.

 

Simulateur TAEG et TAEA de votre crédit immobilier et assurance de prêt.

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6 Comments

  1. Gilles.DR315 says:

    L’idéal est de comparer les « euros » entre 2 propositions. Le coût total du prêt.

    C’est ce que je dis à mes clients. Certains organismes utilisent un taux proportionnel d’autres un taux actuariel. Certaines assurances sont calculés sur le capital emprunté, d’autres sur le Capital restant dû avec une disproportion en fonction de la durée.
    Le législateur a voulu introduire un mécanisme, qui représentent un véritable casse tête pour les organismes financiers et les assureurs.
    Ce qui fait le bonheur de ces structures florissantes sur internet qui recalculent le TAEG, dans l’espoir qu’il soit erroné afin de mettre un procès au prêteur devant les tribunaux.

  2. « Vous êtes vous amusé un jour à comparer les offres de crédit immobilier en comparant les TAEG ? C’est quasi mission impossible ! »

    Guillaume depuis combien de temps je vous dis que tout ce qui est rapports et autres pourcentages est à utiliser avec des pincettes?
    Et que je le répète chez moi depuis la nuit des temps?

    Il n’y a que les € sonnants et trébuchants qui comptent, le reste n’est que poudre aux yeux et effets marketing pour amadouer le mouton.

    Pourquoi comparer les % alors qu’il est si simple de comparer les €? J’ai la réponse: pour entuber le consommateur ou le client comme vous voulez.

    « L’idéal est de comparer les « euros » entre 2 propositions. Le coût total du prêt. »
    Gilles vous avez raison.

    Si vous saviez le nombre de fois que j’use ma salive (ou les touches de mon clavier) pour essayer de convaincre!
    🙂

  3. Ankou a raison.

    le juge de paix de l’investissement sera :

    – combien je paye par mois ?
    – coût total crédit +assurance
    – puis-je l’assumer ?

    Le reste est intéressant mais, somme toute, pas essentiel dans l’économie réelle globale d’un projet, locatif ou non…

  4. Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

    Autre point à prendre en compte sur le TAEG, est que la banque intègre la part qu’elle considère obligatoire dans le prêt.
    Ainsi bien souvent la banque demande aux emprunteurs de se couvrir à 100% chacun (cas du couple) sur les garanties DC PTIA IPT ITT et elle ne compte dans son TAEG que 50% par personnes. Ou encore plus original, elle prend dans son calcul uniquement le coût des garanties DC. on arrive donc à des aberrations sur les calculs de TAEG qui au final ne reflète plus rien puisque les calculs sont tronqués. Ils sont justes juridiquement parlant, mais ne peuvent plus donner un éléments de comparaison aux clients alors que c’était le but premier de leur invention.
    De plus sur ce derniers cas précis (cas où la banque ne prend que le coût de la garantie DC dans son calcul), elle est capable de calculer son TAEG avec le contrat qu’elle commercialise c’est à dire le contrat groupe mais totalement incapable de faire ce même calcul lorsqu’il s’agit d’une délégation d’assurance.
    Ainsi un client pourrait (et j’ai déjà vécu cette situation) se retrouver avec un TAEG dépassant le taux d’usure avec un contrat souscrit en délégation d’assurance (mieux couvrant avec toutes les garanties ITT) et un TAEG en dessous du taux d’usure si il prend le contrat groupe de la banque qui se limite à une garantie Décès.
    la coût de garantie décès est moins cher sur la délégation d’assurance mais comme la machine du banquier ne sait gérer le client doit souscrire le contrat de la banque avec moins de garanties et donc prendre un risque si il veut son prêt.

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