Se faire refuser un prêt immobilier à cause d’un dépassement du taux d’usure est une tendance qui se dessine de plus en plus fréquemment ces derniers temps et qui pourrait s’aggraver dans les prochains mois à cause d’une possible remontée des taux d’intérêt des crédits immobiliers (cf »Quel meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en juin 2021 ? Nos conseils pour négocier !« )
Le coût de l’assurance emprunteur dans des cas particuliers tel les emprunteurs seniors ou bien encore les emprunteurs en situation de risque aggravé de santé cumulé à la remontée des taux d’intérêt créé une multiplication des refus de prêt immobilier.
Face à cette situation difficile à gérer pour les candidats à l’investissement immobilier, il existe pourtant des solutions. Explorons les.
En qualité de courtier en crédit immobilier et de courtier en assurance emprunteur nous avons souhaité au cours de cet article vous exposer ce qui se cache derrière ce terme un peu barbare de taux d’usure mais surtout vous exposer les solutions qui vous permettront de solutionner votre dossier de prêt afin que celui-ci soit accordé et que vous puissiez acheter votre bien immobilier.
Cet article sera aussi l’occasion de faire un clin d’œil à un lecteur du Blog Patrimoine qui constituera notre cas pratique et qui nous aura permis d’explorer toutes les solutions possibles et envisageables afin que nous puissions vous les livrer aujourd’hui et ainsi aider le plus grand nombre.
En effet, la loi dispose que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) du crédit immobilier ne peut en aucun cas être supérieur au taux de l’usure fixé trimestriellement par la Banque de France.
C’est ainsi, qu’entre remontée de taux de crédit immobilier et poids élevé de l’assurance emprunteur, vous êtes nombreux à ne plus pouvoir trouver un crédit immobilier (cf » Barème des meilleurs taux de crédit actuel« ). Les banques refusent alors de vous financer, non pas à cause du risque de non paiement ou d’un endettement excessif, mais parce que le TAEG du crédit immobilier dépasse le taux d’usure.
Se faire refuser un crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure ?
Avant de vous détailler les solutions pour « contourner » la problématique du taux d’usure nous allons donc reprendre les bases de ce qui vous est demandé pour l’accord d’un prêt immobilier puisque c’est le cumul de ces points qui est à l’origine d’un potentiel dépassement du taux d’usure.
Pour vous accorder un prêt immobilier, la banque va bien évidemment vérifier que vos capacités d’endettement sont bonnes.
Une fois cet élément validé, elle constituera votre dossier de prêt et vous demandera à cette occasion plusieurs éléments qui auront un coût financier :
- Une garantie : il pourra s’agir suivant les cas d’une caution, d’un privilège prêteur de denier ou bien encore d’une hypothèque ;
- Des frais de dossier : coût administratif du traitement de votre dossier ;
- Des honoraires : ceux sont ceux du courtier en crédit par lequel vous être peut être passé et qui a inclus le coût de sa prestation dans votre emprunt ;
- Une assurance emprunteur obligatoire. : il pourra s’agit d’une garantie décès PTIA si vous faîtes un emprunt locatif ou que vous êtes retraité ou bien d’une garantie complète, décès invalidité totale et arrêt de travail, si vous êtes en activité et que vous faites l’acquisition de votre résidence principale ; Mais l’assurance emprunteur peut devenir « facultative » et cela change tout pour le taux d’usure comme nous vous l’expliquions dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans » ;
- Des intérêts d’emprunt : c’est bien sûr la contrepartie du prêt accordé par la banque ;
La banque, lorsque qu’elle a calculé vos capacités d’emprunt, s’est basée sur un principe simple qui consiste à limiter votre mensualité à un tiers de revenus. C’est le fameux taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33% (cf: « Crédit immobilier : Enfin une définition du taux d’endettement à 33% qu’on ne peut plus dépasser« )
C’est une règle standard imposée par la banque de France, organe de surveillance des établissements bancaires. A partir de la rentrée de septembre 2021, les banques qui ne respecteraient pas ces standards, et notamment la question du taux d’endettement différentiel, pourront même être sanctionnées (cf. « Crédit immobilier : La fin du taux d’endettement différentiel va peser sur le marché immobilier locatif.« ).
En résumé la banque veut simplement s’assurer que vous arriverez à rembourser votre prêt et que vous ne vous retrouverez pas en défaut de paiement. A l’extrême, vous pourriez vous retourner contre elle en indiquant que c’était son métier de s’assurer que vous étiez solvable mais c’est un autre débat.
La banque de France a, elle, un discours totalement différent. Plus qu’un discours, elle fait tout simplement en sorte que les établissements bancaires respectent l’art L314-6 du code de la consommation :
« Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus d’un tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du dernier trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues »
Traduisons brièvement par le biais d’un exemple.
Si vous souscrivez un prêt immobilier (« opération de même nature ») sur 20 ans (« risque analogue ») et que le trimestre précédent l’accord de votre emprunt la moyenne des TAEG (« taux effectif global ») pour les prêts sur une durée de 20 ans étaient de 2% ALORS votre TAEG ne pourra pas supérieur à 2.60% (TAEG moyen du trimestre précédent augmenté d’un tiers).
Dès lors que votre TAEG personnel dépassera ce que l’on appelle le seuil de l’usure fixé par la banque de France chaque début de trimestre votre prêt sera systématiquement refusé et il n’y aura pas de dérogation possible.
La seule chose à faire restera donc de voir comment et surtout dans quelle mesure est il possible de diminuer votre TAEG afin que celui-ci soit en dessous du taux d’usure.
Vous l’aurez compris le TAEG est la pierre angulaire de tout le système et il convient donc de savoir ce qu’il intègre afin de voir ce sur quoi vous pouvez agir afin de le faire baisser.
Comment est calculé de TAEG de votre crédit immobilier ?
Comme nous l’avons vu précédemment la banque va intégrer différents éléments dans votre emprunt (frais de dossier, intérêt d’emprunt, assurance emprunteur obligatoire, frais de garantie,…) pour calculer le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).
TAEG = Taux du crédit immobilier + ensemble des frais et dépenses obligatoires à charges de l’emprunteur (garantie, frais de dossier, honoraire, …)
Le point à retenir est qu’elle rentrera dans le coût de votre TAEG uniquement les éléments qui sont OBLIGATOIRE à l’accord de votre emprunt.
A l’extrême si elle ne vous demandait pas d’intérêt d’emprunt ou pas d’assurance emprunteur ou du moins que ces éléments était considéré comme facultatif elle ne les intégrerait pas dans le calcul du taux annuel effectif global d’où l’intérêt des prêts hypothécaires à assurance de prêt facultative.
Cet élément à une importance primordiale lorsque l’on flirte avec le taux d’usure car chaque élément ayant un coût, il fera gonfler le TAEG et à 0.01% près le prêt sera accepté ou refusé.
Si l’on devait donner une formule simple elle serait la suivante :
TAEG = taux de l’emprunt + TAEA + frais divers exigés par la banque
Le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) étant l’équivalent du TAEG pour la partie assurance de prêt.
En effet le taux d’assurance annoncé n’a absolument pas le même impact que le taux du prêt. Sur 20 ans par exemple 0.10% de taux d’assurance coûte le double en euros comparé à 0.10% de taux de crédit. Mieux vaut donc économiser 0.10% sur l’assurance emprunteur que sur le taux de votre crédit immobilier.
Simulateur de calcul du TEAG du crédit immobilier et TAEA de l’assurance de prêt.
Afin de vous aider à calculer le TAEG de votre emprunt immobilier, mais aussi de votre TAEA nous avons construit un logiciel vous permettant d’intégrer les différents éléments et ainsi d’obtenir votre TAEG personnalisé. Vous aurez également une vue synthétique du coût global de votre emprunt puisque nous reprendrons le coût global des intérêts mais aussi de l’assurance emprunteur.
Si vous souscrivez une assurance emprunteur sur le capital restant dû il vous suffira de prendre le coût global et de le diviser par le nombre de mois. Si vous empruntez à 2, faites le cumul des 2 coûts en fonction de la quotité exigée par la banque.
Si votre TAEG est supérieur au seuil de l’usure (par exemple 2.60% au 1er trimestre 2021 si votre emprunt à une durée de 20 ans ou plus) cela signifie que vous êtes en dépassement de taux d’usure et que votre prêt immobilier va être refusé par la banque.
Quels sont les taux d’usure pour les crédits immobilier en Juin 2021 ?
La banque de France publie les taux d’usure pour les crédits tous les trimestres. Les derniers chiffres ont été publié début Avril 2021.
| Taux d’usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement (%) | ||
| Catégorie | Taux effectif moyen pratiqué au | Taux d’usure applicable au |
| 1er trimestre 2021 | 1er avril 2021 | |
| CRÉDITS IMMOBILIERS | ||
| Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros | ||
| Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans | 1,89% | 2,52% |
| Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 1,89% | 2,52% |
| Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | 1,95% | 2,6% |
| Prêts à taux variable | 1,9% | 2,53% |
| Prêts relais | 2,29% | 3,05% |
| Prêts aux personnes morales n’ayant pas d’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou professionnelle non commerciale (= SCI) | 1,23% | 1,64% |
Notez que la faiblesse des taux d’usure pour le financement des SCI rend quasi impossible l’obtention d’un crédit immobilier.
source : Banque de France / Taux d’usure
Quelle tendance pour le taux d’usure sur les prochains mois et quelle incidence sur les refus de prêt ?
Avec la remontée de taux immobilier que nous subissons depuis quelques semaines nous assistons à une multiplication des refus de prêt pour dépassement de taux d’usure.
Le phénomène est au final assez simple à comprendre.
Les TAEG servant de base au calcul du taux d’usure (pour rappel TAEG augmenté d’un tiers) sont ceux du trimestre précédent. Hors lorsque les taux de crédit immobilier augmentent cela fait d’autant diminuer la part ou disons la marge de manœuvre qu’il existe pour les frais complémentaires obligatoires.
C’est notamment le cas pour l’assurance emprunteur qui pèse de 30 à 50% du coût de votre crédit immobilier.
Pour un emprunteur ayant un dossier standard (en terme de revenus)les taux de crédit immobilier sont au plus bas (cf »Barème des meilleurs taux de crédit immobilier actuellement« )
Si l’on emprunte sur une durée de 20 ans, il est possible de s’endetter au taux de -+ 1%, mais un taux moyen qui à tendance à augmenter depuis quelques semaines (et cela devrait se poursuivre dans les prochains mois).
Avec un TAEG à 2.60%, les marges disponibles pour l’assurance emprunteur, les frais de la banque, la garantie du crédit immobilier se réduit. L’emprunteur jeune et en bonne santé n’a pas trop de difficulté à emprunteur, mais ce ne sera pas le cas des emprunteurs ayant des antécédents de santé ou une maladie actuellement et qui vont se voir appliquer des surprimes liées à leur étant de santé.
Ce sera par exemple les cas des emprunteurs diabétiques (cf « Quelle assurance de prêt immobilier pour diabétique de type 1 ou 2 : solution, conseil et analyse.« ) ou bien encore des emprunteurs en situation de surpoids (cf « Assurance de prêt en cas de surpoids ou d’obésité : quelles solutions pour obtenir la garantie ITT ou limiter les surprimes« ).
Dans une autre catégorie on pourra également trouver les emprunteurs seniors qui se voyait déjà refuser des emprunts liés à l’absence de couverture d’assurance jusqu’au terme du prêt par la faute de leur banquier qui omettait volontairement de leur indiquer qu’ils pouvaient être assuré jusqu’à 85 ou 90 ans mais aussi à tarif moindre si il passait par une délégation d’assurance (cf « Assurance prêt immobilier senior : Quels coûts, quelles solutions pour emprunter après 60, 65 ou 70 ans ?« ).
Certes, ils empruntent sur des durées plus courtes mais le coût de leur assurance emprunteur fait bien souvent doubler le coût global de leur emprunt et donc fortement augmenter le TAEG.
Maintenant que nous avons pris en compte les éléments du calcul du TAEG et constituant le taux d’usure par la suite ainsi que les catégories d’emprunteurs qui vont être le plus fréquemment touchées par le dépassement de celui-ci nous allons pouvoir vous indiquer des solutions concrètes qui vous permettrons dans un certains nombres de cas de solutionner votre dossier.
Bien entendu plus le TAEG sera élevé plus il sera difficile de repasser en dessous du taux d’usure et ainsi avoir un accord sur le prêt immobilier et la seule solution sera alors le prêt hypothécaire avec assurance emprunteur facultative.
Quelles solutions pour diminuer votre TAEG et ne pas dépasser le taux d’usure ?
L’idéal sera de partir sur un cas concret puisque comme nous l’avons indiqué en début d’article c’est un lecteur du Blog Patrimoine qui a permis de vous livrer les différentes solutions.
Solution 1 : Trouver une assurance emprunteur moins onéreuse et refuser l’assurance de prêt proposer par la banque pour préférer une délégation d’assurance.
Dans notre exemple, notre client emprunte avec son épouse 337305€ sur 25 ans et à obtenu un taux de 1.35%.
Ayant la majorité des revenus du couple sa banque demande lui de souscrire une assurance emprunteur décès invalidité et arrêt de travail à hauteur de 100% sur sa tête et 30% sur celle de Madame.
Le client a un antécédent de santé mais le banquier n’en a pas tenu compte et respecte les consignes de sa direction en lui indiquant que pour son dossier mieux vaut qu’il souscrive le contrat groupe de la banque.
Après 1 mois le client obtient la réponse de la compagnie d’assurance et les garanties ITT lui sont refusées. C’est un prêt de résidence principale et le banquier lui indique que sans cette garantie le prêt ne peut lui être accordé ou alors qu’il va falloir un nouvel accord de la commission de crédit mais qu’il n’a plus la certitude que son prêt soit accordé.
Après avoir lu l’article sur les refus d’ITT sur l’assurance emprunteur (cf » Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ?« ) l’emprunteur se rapproche d’un courtier en assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé de santé afin de trouver une solution.
Au vue de sa pathologie le montant de surprime est conséquent et le coût de l’assurance a fortement augmenté malgré une étude faites auprès de différentes compagnies. 333€ par mois en moyenne sur 25 ans soit un coût global de 100000€. Madame a elle été accepté par le contrat groupe de la banque à un taux de 0.35% soit 8846€ sur la durée du prêt (pour ses 30% de quotité d’assurance).
Le banquier indique que les garanties sont conformes à ses exigences mais que le taux d’usure est largement dépassé. Le prêt est donc refusé….
On calculera tout d’abord ce que l’on appellera « la valeur cible ». Cette valeur cible, c’est le coût mensuel moyen de l’assurance qu’il ne faut pas dépasser. Grâce au logiciel présenté en début d’article et après quelques essais la valeur cible est de 228€ mensuel pour tomber sur un TAEG à 3.20%
L’emprunteur et son épouse sont actuellement à environ 363€ (100% de Mr + les 30% de Mme).
Une seule compagnie d’assurance a accepté de l’assurer pour la garantie ITT malgré une bonne recherche.
La première étape a donc été faites correctement c’est-à-dire trouver la compagnie qui donne les meilleures conditions d’assurance.
Solution 2 : Réduire la répartition de l’assurance emprunteur entre les co-emprunteurs. Travailler sur la quotité assurée.
Deuxième solution voir avec le banquier si il est possible de diminuer les quotités d’assurances.
Après étude de leur situation Madame pourrait bien rembourser le tiers des échéances s’il arrivait quelque chose à son conjoint. Le fait de passer sur une quotité de 75% pour Monsieur et 25% pour Madame est donc cohérent. La banque accepte, la cotisation de celui-ci vient de baisser de 25% et celle de Mme de 5%.
La cotisation mensuelle vient donc de passer de 363€ à 274€ (250€ pour Monsieur et 24.50€ pour Madame).
Suivant les cas, il ne sera pas possible de baisser la quotité notamment si vous empruntez seul ou bien si vous êtes en couple et que vous êtes déjà à 100% au global (c’est le cas si la quotité est de 70/30 par exemple). Néanmoins un ré équilibrage est aussi envisageable. On peut donc passer sur du 50/50 par exemple.
L’objectif restera de diminuer la part d’assurance de celui qui paye le plus cher afin de diminuer le plus fortement possible le coût de l’assurance emprunteur.
Le tout est comme nous le disions de respecter une certaine logique dans la quotité car sinon en cas de pépin de santé futur ou de disparition prématuré la situation sera financièrement complexe pour le conjoint survivant et il sera contraint de revendre le bien dans de mauvaise conditions (cf » Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt.« ).
A l’extrême certains emprunteur qui cherchent une désespérément une solution ou écoute « les conseils » totalement novice de leur banquier finissent par n’assurer qu’un des deux emprunteurs, généralement celui qui a le prix le plus bas, et abandonnent le projet de couverture du conjoint malade.
C’est une solution pour obtenir l’accord du crédit et ne pas dépasser le taux d’usure mais un très mauvais calcul puisque si il arrivait malheur le bien devrait être revendu faute de pouvoir assumer la mensualité d’emprunt.
Dans ce cas précis et notamment lorsque les emprunteurs ont trouvé des solutions via une délégation d’assurance, mieux vaudra choisir la solution suivante :
- Assurer l’emprunteur en bonne santé à 100% afin d’obtenir l’accord de prêt
- Conserver l’assurance sur le conjoint malade. L’assurance de celui n’étant plus exigée par la banque (donc plus obligatoire) elle ne rentrera pas dans le calcul du TAEG. Vous ne dépasserez donc pas le taux d’usure. Vous pourrez ainsi choisir votre quotité librement soit en fonction de la couverture soit en fonction d’un budget que vous ne souhaitez pas dépasser.
Ce cas est également fréquent chez les emprunteurs seniors ou les banques demandent parfois à chacun des 2 emprunteurs de s’assurer à 100%. Il conviendrait donc de s’assurer à 50/50 et de compléter sur d’autres contrats d’assurance si vous souhaitez réellement vous assurer à 100% ou bien alors assurer un des deux emprunteur à 100% et l’autre sur un contrat qui sera considéré comme facultatif. Objectif majeur, ne pas dépasser le taux d’usure, le tout en étant correctement couvert.
Solution 3 pour baisser le TAEG : diminuer le taux de l’emprunt immobilier.
Certaines banques le feront d’elles mêmes car elles ont une marge de manœuvre et lorsqu’elle souhaite réellement capter ou conserver un client elles feront l’effort nécessaire afin que votre dossier passe. Cette solution ne sera pas forcément envisageable partout notamment lorsque votre banque travaille sur une grille de taux pré établi en fonction des critères de revenus ou d’apport fait sur votre projet immobilier.
Dans le cas ne notre emprunteur, la banque n’a pas bougé. Il faut dire que malgré les modifications apportées sur la quotité, elle semble s’évertuer à indiquer que le taux d’usure est largement dépassé.
Notre logiciel n’indique pas le même calcul final que le banquier. Que se passe t il le banquier ou son logiciel ferait il une erreur ? A ton déjà vu un logiciel se tromper ?
Dans notre cas, le banquier ne maitrisant pas l’assurance (du moins quand elle n’est pas faite en interne) il oublie de proratiser le coût de l’assurance en fonction des nouvelles quotités.
Vérifiez toujours par vous-même notamment lorsque vous avez les outils pour le faire. Vos interlocuteur n’auront pas toujours la compétence requise alors ne leur faite pas totalement confiance notamment lorsqu’ils ont entre leurs mains l’aboutissement ou pas d’un de vos projets de vie que peut constituer l’achat de votre résidence principale.
Solution 4 : souscrire une délégation d’assurance moins chère que le contrat groupe pour le conjoint
Comme nous le répétons très régulièrement l’assurance emprunteur est en moyenne 30 à 50% moins chère que l’assurance groupe de la banque et elle permet dans nombres de cas d’accéder à une couverture de meilleure qualité.
Ainsi pour Madame et après une bonne recherche une solution de couverture identique à celle de la banque est trouvée avec une cotisation à 15.05€. Le passage de sa cotisation de 24.50€ à 15.05€ vient de leur faire économiser 2835€ et diminue une nouvelle fois le TAEG les rapprochant encore un peu plus du seuil de l’usure.
Solution 5 : demander à la banque de baisser ou supprimer les frais de dossier
Il n’est à notre connaissance pas possible de diminuer le coût de la garantie du prêt immobilier (caution, PPD, hypothèque). Par contre les frais de dossier de l’emprunt voir ceux du courtier en prêt immobilier sont négociables et tout le monde doit pouvoir faire un effort quand la situation de l’emprunteur est particulière.
Ces frais ne joueront que peu sur le TAEG car leur coût est minime sur la globalité mais lorsque l’on est proche de la limite, 0.03% c’est toujours ça de pris.
Dans notre cas pratique, le banquier accepte d’effectuer une baisse 1000€ sur les 1600€ qu’il devait prendre à l’origine. De toute façon le banquier a tout intérêt à ce que le prêt soit accordé sinon il ne captera pas ce nouveau client. Il en est de même pour le courtier en prêt immobilier qui ne sera pas payé si le dossier ne va pas jusqu’à son terme.
Gardez à l’esprit que pour vos interlocuteurs bancaire, mieux vaut 1 que 2 tu l’auras….
Solution 6 : Ne conserver que les garanties d’assurance emprunteur exigées par la banque quitte à les augmenter après l’accord du prêt pour être mieux couvert
Notre emprunteur, bien que la banque ne demande pas cette garantie avait décidé de mettre en place une garantie d’invalidité partielle (IPP). En effet souhaitant être mieux couvert pour son emprunt il avait inclus cette option dans son contrat d’assurance emprunteur.
Chaque banque a des critères spécifiques lorsqu’elle accepte un contrat d’assurances emprunteur en délégation. Ces critères, appelés critères CCSF, sont ceux sur lesquels elle se base pour accepter ou refuser les contrats qui lui sont proposés par leurs clients aussi bien à la mise en place du prêt que si ils demandent une résiliation par la suite.
Dans le cas de notre emprunteur et de sa banque la garantie IPP n’est pas obligatoire, ce qui signifie que la banque ne refusera pas le contrat sans cette garantie. Sur les conseils du courtier d’assurance emprunteur, cette garantie est donc supprimée pour l’instant.
En effet elle a un coût complémentaire et le fait qu’une surprime soit appliquée engendre un surcoût non négligeable sur l’assurance emprunteur.
A la base son coût spécifique (y compris avec surprime) est assez simple à calculer. Néanmoins inutile de penser que votre banquier acceptera de calculer un nouveau TAEG en faisant abstraction de la partie facultative (par opposition à la partie obligatoire qui est à rentrer dans le TAEA puis dans le TAEG). Rappelez vous qu’il ne maîtrise par cette partie et que vous devez lui pré mâcher le travail. Mieux vaut donc ressortir un certificat d’assurance sans la partie facultative afin qu’il puisse recopier le nouveau coût mensuel d’assurance dans son logiciel interne et déterminé le nouveau TAEG.
Concrètement la surprime sur la partie IPT ITT et IPP était de 200% correspondant à un triplement du prix de base sur cette partie des garanties. L’emprunteur vient donc de faire baisser son coût d’assurance de 9693€.
Mais attention le fait de trouver une solution pour passer en deçà du taux d’usure ne doit pas vous inciter à rogner sur votre couverture d’emprunt. Ce n’est pas parce que la banque accepte des contrats en délégation sans option car leur contrat groupe est de moindre qualité que vous devez abandonner vos exigences de sécurité.
Il faut donc leur fournir un contrat de base avec un coût moindre pour leur calcul de TAEG et une fois que votre prêt sera accordé, vous redemanderez à la compagnie d’assurance d’augmenter votre couverture en rajoutant l’option facultative. Attention de tout de même à bien valider que cette solution est possible dans la compagnie que vous avez sélectionnée.
Cette opération a conduit notre emprunteur à une cotisation mensuelle moyenne de 218 (32€ de moins) et si l’on rajoute les 15, 05€ de son épouse le total est maintenant de 233,05€.
Il ne lui manque que 5€ pour que le seuil de l’usure soit respecté, il est donc très très proche de son accord de prêt immobilier.
Solution 7 : jouer sur la réduction couple du contrat d’assurance emprunteur
Bien souvent les assureurs en délégation intègre dans leur calcul de tarif la possibilité de bénéficier d’une réduction couple. Ainsi les emprunteurs qui prennent un contrat dans la même compagnie d’assurance vont bénéficier de 5 à 10% de réduction sur le coût global de l’assurance.
Les systèmes de tarification étant parfois binaire vous aurez parfois la possibilité de bénéficier de cette réduction même si le deuxième assuré souscrit des garanties minimes. En effet le fait de souscrire le contrat dans la même compagnie d’assurance n’est pas forcément la bonne solution en terme de coût global. La plupart du temps si le profil des 2 emprunteurs est différent (âge, CSP, fait de fumer ou pas) vous aurez tout intérêt à souscrire deux contrats distincts.
C’est exactement le cas de nos 2 emprunteurs. Madame est fumeuse ce qui fait fortement augmenter son coût d’assurance sur 90% des contrats d’assurances en délégation. Cette solution avait été étudiée mais la réduction de coût faite sur Monsieur ne compensait pas le surcoût lié au tabagisme sur la cotisation de Madame. Madame avait donc tout intérêt à conserver le contrat sélectionné par le courtier d’assurance emprunteur car celui-ci présentait une absence de surcoût pour les emprunteurs fumeurs.
La solution de cotisation couple avait donc dans un premier temps été abandonné.
Néanmoins après réflexion sur le principe du TAEG (ne rentre dans le TAEG que les coûts obligatoires liés à l’obtention du prêt immobilier) il est tout à fait possible que Madame souscrivent un deuxième contrat.
A-t-on le droit d’avoir deux contrats d’assurances emprunteur pour la même personne ?
Bien évidemment, un emprunteur reste libre et ce n’est pas parce qu’un banque lui impose des quotités moindres ou des règles bien souvent obtues que l’emprunteur doit les respecter à la lettre.
L’objectif était de déclencher une réduction couple sur le tarif important de Monsieur mais avec une quotité de 25% (pour Madame) sur l’ensemble des garanties (DC-PTIA-IPT-ITT) l’opération n’était pas rentable.
Le courtier d’assurance emprunteur leur indique que si Mme respecte la règle de souscription du contrat à savoir, assurer un capital de 20 000€ pour la garantie de base décès PTIA, cela génèrera 7% d’économie sur le tarif de base de Monsieur mais aussi et surtout sur les surprimes.
Les 218€ de cotisation de Monsieur viennent de se transformer en 202€ et ce n’est pas les 6€ de plus de Madame, qui sont de plus facultatif et donc non intégré dans le TAEG, qui vont changer la donne.
Leur objectif est atteint. La cotisation globale est passée de 363€ à 217€ les faisant passer en dessous des 228€ que constituait la « valeur cible » déterminé par le logiciel de calcul de TAEG
Le coût d’assurance a été réduit de 40% uniquement grâce à de la réflexion.
Si ces emprunteurs en étaient restés au discours de base de leur conseiller bancaire il n’aurait jamais obtenu leur prêt immobilier. Refusé dans un premier temps à cause de garanties non conformes aux exigences de la banque (refus sur les garanties ITT) puis dans un second temps pour dépassement de taux d’usure.
Les interlocuteurs bancaires comme ceux avec lesquels vous êtes en lien sur la partie assurance ont une importance primordiale lorsque vous êtes dans une situation dites « hors standard ».
A l’extrême si vous constatez que votre interlocuteur manque de compétences, changez en le plus rapidement possible car l’horloge tourne et votre signature chez le notaire approche. Mieux vaut un taux de prêt un tout petit peu plus cher que pas de prêt du tout.
Bien entendu dans ce cas pratique, une multitude de solutions pouvaient être trouvée parce que les emprunteurs était en couple et la situation aurait plus complexe en cas d’emprunteur unique
Néanmoins dans ce cas d’autres solutions peuvent exister et encore une fois ceux sont les capacités de travail et de réflexion de vos interlocuteurs qui pourront faire la différence.
Si l’on devait conclure cet article et si l’on devait en tirer les points essentiels il conviendrait de prendre en compte que de manière générale les augmentations de refus de prêt immobilier pour dépassement de taux d’usure risque vont constituer une réalité amère sur les premiers mois de remontée de taux d’intérêt. D’ici quelques temps et avec cette augmentation de taux, les 1/3 de majoration du TAEG déterminant le seuil de l’usure vont grossir laissant une part plus importante au coût de l’assurance emprunteur notamment.
Les emprunteurs en mauvaise santé, les seniors ou bien encore les plus modestes (besoin d’une durée de remboursement plus longue avec des taux de prêt plus élevés) seront les premiers touchés.
Solution 8 : Le prêt hypothécaire, le seul crédit à assurance de prêt facultative.
Pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier de manière définitive et donc vous permettre de passer sous le taux d’usure, la dernière solution est de recourir au prêt hypothécaire, une solution de crédit immobilier avec assurance de prêt facultative que vous vous présentons dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans. »
Synthèse : Comment essayer de faire baisser le TAEG de votre crédit immobilier et donc le faire passer sous le taux d’usure ?
En ce qui concerne les étapes et conseils pour baisser votre TAEG et passer en dessous du taux d’usure voici une liste non exhaustive ce qui peut être fait :
Etape 1 : chercher LA meilleure solution pour votre assurance emprunteur et non UNE solution. Les écarts de tarif peuvent aller du simple au triple dans le cadre d’un risque aggravé de santé ou si vous êtes en catégorie sénior. Rapprochez vous d’un courtier en assurance emprunteur spécialisé en risque aggravé https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/courtier-assurance-emprunteur-specialise-en-risque-aggrave-de-sante-et-convention-aeras.html et éviter les comparateurs d’assurances reliés à des plateformes téléphoniques. Ce système n’existe que pour gérer des solutions standards et vous faire souscrire le contrat sélectionné par le comparateur. Hors ce n’est pas comme cela que les choses marchent….
Vous avez une problématique doit être appréhendée de manière globale (besoins de couvertures, exigences de la banques, recherche de solution spécifiques avec expériences sur le domaine, connaissances des fonctionnements bancaires sur les cas particuliers)
Si la recherche est fructueuse, vous pouvez directement passer en dessous du taux d’usure.
Etape 2 : vérifier les critères CCSF de votre banque en terme d’assurance emprunteur c’est-à-dire les exigences minimales de garanties lorsque vous leur apportez une solution d’assurance en délégation. Inutile de rajouter des garanties non exigées par la banque et qui viennent gonfler votre coût d’assurance à titre immédiat. Vous aurez tout le loisir de faire rajouter ces garanties facultatives une fois votre offre de prêt émise.
Etape 3 : étudier avec la banque les quotités d’assurances minimales qu’elle pourrait accepter quitte à les augmenter après acceptation de votre dossier de prêt. Là aussi tout comme pour les garanties fournissez le minimum syndical exigé par la banque. Vous réviserez à la hausse les quotités par la suite mais attention à bien valider en amont que cela sera possible mais aussi que cela ne changera pas les formalités médicales de l’assureur. Ceci pourrait engendrer un changement de décision de de la part de l’assureur qui pourrait vous être défavorable.
Etape 4 : expliquer au banquier qu’il doit faire un effort sur les frais de dossier et le taux du prêt. Vous venez de trouver une solution d’assurance par vous-même, d’apporter une réflexion sur les garanties minimales et les quotités, bref de faire un travail à sa place. Expliquez lui que c’est maintenant à lui de travailler un peu s’il souhaite capter un nouveau client.
Cette étape peut également s’appliquer au courtier en crédit immobilier sauf si c’est ce même interlocuteur qui a réglé l’ensemble de votre problématique (prêt + assurance). Il paraît normal qu’il soit payer à sa juste valeur si il est intervenu sur la partie assurance emprunteur en menant une réflexion qui a solutionner votre dossier.
Néanmoins si ce n’est pas le cas et qu’il vous a laissé orphelin face à la partie assurance qui était au final la plus complexe à traiter il paraît justifié de lui demander un rabais. Un coût d’emprunt immobilier c’est 60% d’intérêt et 40% d’assurance en moyenne. Si il n’est intervenu que sur les 60% je vous laisse faire le calcul. De plus rassurez vous, en complément de ses honoraires, il touchera une commission d’apport d’affaire de la part de la banque, sa prestation sera donc rémunéré. Il a donc lui aussi tout intérêt à ce que votre dossier soit accepté et votre offre de prêt émise.
Etape 5 : étudier les possibilités de délégation d’assurance pour le conjoint si vous empruntez en couple. Si la banque vous a imposé de manière illégale son assurance, faites lui remarquer qu’à la base cela ne vous posait pas de problème mais qu’en l’occurrence le surcoût lié à leur excès de marge engendre dans votre cas particulier un refus de prêt. Il faut accepter que les banquiers gagnent un peu d’argent mais pas au point que vous ne puissiez pas acheter votre bien immobilier.
Intéressez vous à cette solution car c’est le coût global de l’assurance (emprunteur + co emprunteur) qui pose le souci de dépassement de taux d’usure et pas uniquement le coût lié à la surprime d’assurance d’un des deux emprunteurs. Vous remarquerez dans de nombreux cas qu’avec une surprime sur un des deux emprunteurs et une délégation d’assurance sur l’autre, on arrive au prix que les deux emprunteurs auraient payé sur un contrat groupe de banque si ils avaient été en bonne santé tous les deux.
Etape 6 : Étudier les possibilités de la réduction couple. Comme indiqué dans l’article cette « astuce » peut dans quelques cas fonctionner et être rentable mais il peut en exister d’autres suivant votre dossier, votre âge, votre type d’emprunt, etc…
Etape 7 : Envisager un prêt hypothécaire pour obtenir un crédit immobilier avec assurance emprunteur facultative qui ne viendra pas majorer le TAEG et donc vous empecher d’obtenir un accord de crédit immobilier.
Pour conclure définitivement cet article il faut garder à l’esprit que tout est possible tant que toutes les solutions n’ont pas été exploitées. Dans l’idéal si vous savez que vous aurez une difficulté sur la partie assurance emprunteur, anticipez au maximum car le temps peut parfois manquer pour qu’une solution soit trouvée en temps et en heure.
Prenez également garde en complément de votre interlocuteur assurance à trouver un banquier coopératif, disponible et dont vous aurez ressenti une implication dès le début de votre dossier.
En effet c’est lui qui aura les réponses concernant le fait que votre dossier de prêt puisse être accepté ou pas.
Si il est hésitant, vous indique qu’il ne sait pas ou encore un TAEG bien plus élevé que ce que vous avez-vous-même calculé, alors changez de cheval, celui-ci ne vous amènera pas à bon port ou alors vous arriverez très en retard chez le notaire au risque de perdre votre bien immobilier.Contacter nos courtiers en crédit immobilier ou en assurance emprunteur
Excellent article, merci Geoffroy
Bonjour,
Confirmation, l’article est excellent, technique et simple à la fois
(Je suis moi meme conseil en financement)
Quand c’est bon , il faut savoir le dire
Bien à vous
Effectivement, très instructif. A mettre dans toutes les mains des chargés de clientèle des banques
Très fouillé, merci beaucoup
C’est vrai qu’il est bon notre @geoffroy !!
Bon article mais malheureusement dans la réalité, les conseillers bancaires (ou plutôt leur direction puisqu’ils sont de moins en moins décisionnaires) sont souvent peu enclins à réaliser des crédits « secs » avec délégation totale d’assurance, dérogation sur le taux et réduction des frais de dossier.
Dans la plupart des cas, ils préféreront ne pas faire plutôt que faire à des conditions au rabais en terme de PNB…
Sauf si la contre partie est ailleurs (domiciliation salaire, épargne, assurance habitation, voiture, …)
– La domiciliation est LE prérequis pour tous les dossiers. Plus aucune banque ne finance sans ça, excepté les spécialistes (CF, AX…)
– L’épargne oui mais faut-il que les clients en aient ce qui n’est pas le cas pour 90% des ménages quand on investit en immobilier 🙂
– Effectivement les devis MRH, auto, GAV, PJ… sont les seules variables d’ajustement qui restent. Mais les clients y étant préparés c’est du plus en plus dur à « fourguer » (c’est bien de celà qu’il s’agit)
« La domiciliation est LE prérequis pour tous les dossiers. »
ça existe depuis des lustres.
Une fois qu’on a obtenu le prêt il est très simple de changer de domiciliation.
Je l’ai fait x fois sans aucune difficulté.
Je ne pense pas que la domiciliation soit une variable d’ajustement, encore moins aujourd’hui qu’hier.
Je n’ai pas dit le contraire concernant la dom.
Et pour la variable d’ajustement je parlais de l’assurance.
Ok avec DF, on se heurte à un refus in extremis vraiment désagréable alors que l’affaire semblait dans le sac
Bonjour,
Je vous rejoints sur le fait que les banques souhaitent faire du PNB ou que l’incompétence de 80% des conseillers fait que les clients peuvent avoir de grosses difficultés à finaliser leur dossier de prêt.
Néanmoins, je vais avoir un analyse assez froide mais pour moi cela correspond à la réalité.
Il faut suivre leur processus et surtout ne pas les déstabiliser. Ils ont volontairement été formé pour suivre un process bien établi : Crédit + assurance groupe (avec questionnaire santé vierge ou emprunteurs de moins de 65 ans)
Ils sont donc en difficulté lorsque nous ne sommes pas dans ce cas.
D’expérience j’ai déjà entendu un conseiller bancaire demander à un client tétraplégique de s’assurer en ITT car il faisait un prêt pour sa résidence principale et que cette garantie était obligatoire….
il faut donc les laisser aller au bout de leur processus de base et laisser constater par eux même qu’il n’y arrive pas. Dans 95% du temps se sera le cas
En parallèle de cela, le client doit faire ses recherches correctement afin d’être prêt dès que le banquier aura constaté qu’il n’est pas en capacité de traiter le dossier jusqu’au bout dans un cadre habituel (refus d’assurance ou assurance partielle)
C’est à ce moment là qu’on peu lui soumettre la délégation et lui montrer qu’on s’en est sorti sans lui.
concernant la baisse de taux du prêt invoqué elle est possible dans certains établissements et surtout suivant l’intérêt pour le client.
des banques comme HSBC ou BNP ne feront pas d’effort pour un client qu’ils considèreront comme modeste. c’est pour cela que j’indiquais qu’il fallait parfois changer de cheval
Toutes les banques de détails (Crédit Agricole, Caisse d’Epargne, Banque Populaire,….) sont toujours ravi de capter un nouveau client car justement cela fait parti des objectifs qu’elles ont tous les mois. De plus du moment qu’elles constatent qu’elles arrivent à faire un peu d’assurance et ce même de manière partielle (refus de certaines garanties) cela les satisfait car elles ont l’impression de faire de la marge. il faudra donc attendre la signature de l’offre de prêt pour résilier avec la Loi Hamon.
pour ce qui est du calcul du taux d’usure il faudra que l’intermédiaire en assurance reprenne la main car si le conseiller ne sait pas ou mettre les chiffres dans son logiciel il faudra l’aider…. c’est triste mais c’est une réalité mais mieux vaut les aider que de perdre 2 mois de travail.
Selon moi la principal difficulté va venir dès lors que les banques auront « ubérisé » ou plutôt « digitalisé » leur système de commercialisation du crédit immobilier.
Vu que 80% des dossiers sont standard et que les conseillers bancaires n’apportent pas de plus value, leur direction va les remplacer par des machines et les clients pourront comparer les taux et conditions sans bouger de chez eux. Actuellement ceux sont les courtiers en prêt qui font ce travail et permettent au conseiller de vendre les produits bancaires en les imposant comme des contreparties.
Un salarié ça coûte un certain prix, un courtier c’est payé à la commission mais une machine ça ne demande rien….
C’est déjà le cas dans les banques en ligne (boursorama, ING, Fotuneo, Orange Bank). Plus de contact humain avec l’interlocuteur donc difficile d’expliquer à une machine comment elle doit renseigner le TEAG et ce n’est pas les mails envoyés à une plateforme ou des appels à des conseillers qui refusent de passer l’analyste dossier qui amélioreront les choses.
la réalité c’est que nous vivons les dernières années de la commercialisation humaine du prêt. Même si les conseillers ne sont pas performants ils sont présent et permettent de traiter les dossiers hors normes.
lorsqu’ils auront disparus, les emprunteurs hors standard seront complètement dépourvus de solution.
comme je l’ai dit mon analyse est froide mais je le crains bien réelle
Excellente analyse à laquelle en tant qu’ex banquier je ne peux qu’adhérer. La tendance est de plus en plus à « l’uberisation » (mot à la mode mais déjà avant Uber, la tendance était effectivement à la digitalisation ce qui revient au final au même). On invite de plus en plus les clients à faire tout eux même, y compris les crédits immos. Simulations sur internet, logiciels de montage de crédits adaptés en agence à des enfants de 8 ans…). Selon moi c’est une erreur grave de la part des stratèges des grands groupes bancaires qui avec leur vision « courtermiste » courent à leur propre perte. Je pense qu’au contraire c’est la plus value conseil et la montée en compétence qui pourrait permettre aux banques de se différencier des services en ligne.
Mais rien n’y fait. La baisse de compétence notoire des conseillers ne fait que s’accélérer (recrutés de plus en plus « bas » et de moins en moins formés, on ne peut même pas leur jeter la pierre). On comprend donc aisément que la relation bancaire est en train de basculer progressivement vers une relation virtuelle à 100%.
L’analyse est inverse. La clientèle des particuliers n’est tout simplement plus rentable : marge de prêt trop basse, commissions faibles, coût de la main d’oeuvre trop élevée. On reduit donc les salaires et les compétences demandées au départ, puis on passera à la machine. Il n’y a pas de montée en gamme du conseil possible, c’est inutile sur cette clientèle ce n’est pas rentable voire coûteux. Il ne devient interressant d’investir dans un conseiller « haut de gamme » que sur des patrimoine de + d 1 million d’euro. Inutile d’en embaucher beaucoup donc. Cette ubérisation est tout simplement inéluctable.
Geoffroy
Pour ton information et contrairement à ce que tu écris, les honoraires du courtier n’entrent pas dans le calcul du TAEG ( deux jurisprudences rendues contre Banque Populaire et Caisse d’Epargne ) car « SEULS LES FRAIS RENDUS OBLIGATOIRES POUR L’OBTENTION DU PRÊT » le sont. Les honoraires de l’IOBSP relèvent d’un mandat passé de gré à gré entre le client et son conseil, et ne regarde en rien le banquier.
Pour revenir au dépassement du taux d’usure, l’astuce des banques est de scinder en deux le coût de leur assurance groupe : une moitié obligatoire entrant dans le calcul du TAEG et une partie « facultative » ( mais rendue obligatoire) exclue de ce même calcul. Et c’est là que notre appréciation diverge, Geoffroy, car il y a bien ici falsification volontaire du TAEG afin de le faire passer sous le taux d’usure. Le taux est donc erroné et le client est en situation d’Esther en justice, mettre en avant qu’il y a bien eu tromperie et que c’est bien celle-ci qui l’a guidé vers une solution biaisée, d’actuellement plus cher. Le banquier sera condamné a appliquer à son client le taux auquel lui achète l’argent. C’est çà l’avenir. Les clients, frileux, n’imaginent pas à quel point la justice leur serait favorable tant les erreurs des banques, volontaires et flagrantes, sont nombreuses. Et les banquiers jouent de cette ignorance !
Effectivement les bons conseillers s’en vont et les moins compétents seront remplacés par des machines.
Je ne pense pas que ceux soient un si mauvais calcul puisque de toute façon les clients n’auront plus le choix.
une fois que le système sera ainsi on fera tous avec cette nouvelles donne. les banquiers continueronts donc à gagner de l’argent mais avec des coût fixe nettement moins important donc la marge restera identique voire meilleure.
Les clients continueront à faire des prêts et à acheter de l’assurance de toute façon.
Les meilleurs dossiers seront tout de même traité par les meilleurs conseillers. Ca, ça ne changera pas.
Pour le standard, au final la machine fait mieux et plus vite, c’est indéniable.
La partie commerciale sera donc traitée différemment d’aujourd’hui mais avec un résultat identique.
socialement c’est un peu plus compliqué car effectivement le manque de compétence des conseillers constituera leur perte.
Personnellement la seule que j’ai du mal à comprendre c’est comment peut on avoir des devoirs de conseils de plus en plus lourds et exigeant avec dans le même temps une digitalisation massive qui entrainera au final des erreurs importantes puisque les clients vont devoir en majorité se débrouiller seul?
A Geoffroy et DF
Que je suis d’accord avec vous et ne cesse de le remarquer !!
Les « conseillers bancaires » en matière de crédit, vivent leurs dernières années, alors même qu’ils sont incapables de monter un crédit CEL, ou d’appréhender un dossier patrimonial prometteur mais .. touffu
Vous avez raison, la branche est bien sciée, et cela va très vite.
Un commentaire qui pourra compléter les informations de l’article et qui provient toujours du cas pratique qui a été développé.
Cet emprunteur malgré un TAEG ne dépassant plus le taux d’usure d’après nos calculs effectué sur la base du logiciel ci joint s’est vu opposé un refus de prêt.
motif : dépassement de taux d’usure
le logiciel de la banque fait un calcul différent pour les assurances calculées sur le capital restant dû en comparaison avec celle calculée sur le capital emprunté et donc fixe
Comme c’est bizarre, avec la même prix global d’assurance, ça serait passé…
Face à une situation aussi bloquée que cela, notre emprunteur pense (sur les conseils murmurés de son banquier) à faire une fausse déclaration, quitte à changer rapidement grâce à Loi Hamon.
Selon son banquier, une fois que l’offre de prêt initiale est émise, on ne lui posera plus de souci ensuite. En résumé pour les avenants aux offres de prêt la banque n’applique plus les règles…..
FAUX et archi FAUX!!!!!, après vérification, les banques appliquent cette règle y compris sur les avenants. La banque se serait donc opposée à son changement d’assurance emprunteur par la suite et le client aurait donc dû conserver sa garantie « bancale » sur les 25 prochaines années.
Plusieurs enseignement donc :
1) quand un banquier pense donner un bon conseil et que l’information ne vous semble pas logique, pensez à lui faire écrire ou alors faites lui un mail avec accusé de réception reprenant les échanges que vous avez eu et reprenez l’information qui vous a été donné.
cela pourra vous servir en cas de refus de sa banque ou tout autre problème liée à cette fausse information.
2) notre emprunteur étant doué en mathématique et ayant repris à la main la formule de calcul du TAEG, nous a indiqué que pour les assurances sur la capital restant dû la banque rentrait les 60 000€ d’assurances globaux en équivalence de frais de dossier.
En résumé la banque estime qu’au lieu d’être étalé dans le temps, l’emprunteur paye 60 000€ sur la première année ce qui fausse le calcul du TAEG et donc par conséquent le respect du taux d’usure .
je ne suis pas en mesure de détaillé la formule mathématique, mais peut être que Guillaume pourra nous en dire plus sur le sujet;
3) cette banque dont nous ne citerons pas le nom sort des TAEG faux dès qu’ils doivent enregistrées une assurance en délégation calculée sur le capital restant dû dans leur offre de prêt.
Heureusement que nous sommes en 2017 et que les banques devaient revoir leur calcul suite aux nombreux procès pour TAEG qui leur avait fait….
« Heureusement que nous sommes en 2017 et que les banques devaient revoir leur calcul suite aux nombreux procès pour TAEG qui leur avait fait…. »
Comme vous dites oui… Ça ne leur a semble-t-il pas coûté assez cher…
Bonjour
À la lecture de tout cela et après réflexion. .je continue à m’occuper de mes placements ..j’envoie
ma RAR à mon vendeur (je suis dans les délais des 10 jours ..)..et je reste locataire..
Bonjour. J ai une question simple à laquelle je ne trouve aucune réponse simple et adapté au benet que je suis.
En cas d emprunts immobilier contracté à deux, est ce que le taux global à ne pas dépasser pour éviter d’atteindre le taux d’usure est calculé à partir du taux d interet et des assurances deux emprunteurs en un seul calcul ou bien séparément: deux calculs. 1/ taux bancaires + assurance du premier et taux bancaire + assurance du second.
Merci par avance.
Bien cordialement.
Bonjour,
on prend le coût global d’assurance du couple. ainsi on prend le taux d’intérêt du prêt + taux de l’emprunteur 1 + taux de l’emprunteur 2 + frais divers liés à l’obtention du prêt.
mais il ne faut pas calculer avec les taux d’assurance. on peut prendre comme indicatif le TAEA de chacun c’est déjà plus précis.
je vous conseille d’utiliser le calculateur de TAEG en bas de l’article qui suit.
https://www.leblogpatrimoine.com/strategie/credit-immobilier-difficile-de-financer-les-sci-a-cause-du-depassement-du-taux-dusure.html
rentrez les éléments en euros.
attention par contre car si votre banque ne fait pas un prêt amortissable classique ou qu’elle inclue une période de préfinancement cela fausse le calcul.
en effet lorsque la banque rajoute une période de préfinancement (logiciel bancaire qui met d’office 36 mois de plus par exemple) elle ne la compte pas dans la durée du prêt. ainsi pour un prêt de 15 ans + 3 ans de période de préfinancement vous aurez un coût d’assurance sur 18 ans alors que le prêt est de 15 ce qui fera augmenter votre TAEG et pourrait créer une problématique de taux d’usure.
mais il existe des solutions lorsque le banquier le comprend…..
dans tous les cas vous avez tout intérêt à arriver à finaliser avant cette fin d’année car en 2019 la nouvelle taxe s’appliquant sur les garanties décès des assurance emprunteur rendra de plus en plus complexe l’obtention de solution.
Guillaume vous aviez raison dans 1 de vos précédents articles https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1181859-loyer-de-reference/#deux-pieces-vide . La rentabilité locative sera négative à Paris , les tribunaux d’instance vont se remplir , l’offre locative va diminuer et l’offre de vente exploser avec pour conséquence et en rapport avec la rentabilité négative .
Dans quelle villes conseiller vous d’investir
il s’agit d’un article sur les prix légaux de mise en location sur Paris , actuellement les prix du marché sont quasiment au double voire au triple . Quel impact cette mesure va t’elle avoir sur les prix de ventes ? Votre article est intéressant mais avant de s’occuper de la TAEG il faut savoir ou investir , que proposez vous ?
Article très intéressant et bien formé ! Il est parfois compliqué de s’y retrouver parmi les conditions d’obtention d’un prêt qu’il s’agisse d’une prêt immobilier ou même un prêt à la consommation.
Bonjour,
j’ai une question pointue sur le taux d’usure, voici ma problématique.
J’ai prévu de longue date un voyage ç létranger entre le 20 décembre et le 5 janvier 2020.
La banque va éditer vers le 15 décembre une offre de prêt avec un TAEG de 2,98%
Taux actuel 2,99%; ce taux va probablement baisser pour T1 2020.
Le taux d’usure applicable est-il celui :
– à la date d’émission de l’offre
– à la date de signature de l’offre
Que faut-il faire ?
Bonjour Monsieur,
plusieurs choses.
actuellement les taux d’usures (4ème trimestre 2019) sont de 2.67% pour les prêts de moins de 20 ans et 2.77% si le prêt est de 20 ans ou plus.
donc si vous êtes à 2.98% vous êtes au dessus
ça c’est le premier souci
effectivement on risque de baisser encore sur le premier trimestre 2020.
néanmoins à ce que je constate la banque prennent le taux d’usure au moment où ils éditent l’offre voir dans certains cas à la demande de prêt.
je ne peux affirmer la date exacte car je ne travaille pas en banque mais en toute logique je dirais à l’édition de l’offre.
En effet une offre de prêt de pas pas être édité si le taux d’usure est dépassé. Donc elle ne peut pas être signé.
Je vous invite donc à vous concentrer sur le souci des 2.98% car là il y a un point à anticiper….
Merci pour cette précision.
Le 2.98% concerne un crédit relais.
J’ai rdv cette après-midi.
Je ferai un retour si j’ai la réponse.
Je plussoie pour la date d’édition.
Bonjour,
Il me semble que par rapport aux seuils d’usure, il y a un problème fondamental sur les prêts relais, encore plus grave que sur les prêts classiques amortissables sur 20-25 ans.
Le TAEG pratiqué au 1er avril 2020 (mais le raisonnement est valable pour n’importe quel trimestre) est soit disant de 2.24%.
Pourtant, un prêt relais sur 1 an (classique) induit une garantie crédit logement équivalente à environ 1.1% du montant du prêt relais (sur 1 an), alors que cette même garantie crédit logement induit un impact quasi nul sur un prêt amortissable sur 20 ans, car lissé sur 20 ans.
A l’arrivée la différence entre les TAEG constatés entre un prêt relais et un prêt amortissable est de seulement 2.24-1.88=0.36%
Je veux bien que le taux d’intérêt l’assurance soit moindre pour un prêt relais, mais de là à « effacer » la part du crédit logement dans le TAEG du prêt relais?
Pour ma part, nous avons en avril 2019 contracté les prêts suivants :
– Prêt relais de 318.000€ sur 1an, à un taux d’intérêt de 1.4%, auquel on rajoute 0.25% environ pour l’assurance, et 1.12% pour le crédit logement, et 0.06% pour les frais de dossier, donc au final un TAEG de 2.82%
– Prêt amortissable de 376.000€ sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 1.75%, auquel on rajoute 0.5% pour l’assurance, et les 4070€ de crédit logement correspondent à 0.09%, ce qui donne un TAEG de 2.34%
A l’époque (T2 2019), les TAEG constatés par la banque de France étaient de 2.37% pour le prêt relais (seuil d’usure de 1/3 de plus, donc 3.16%) et de 2.23% pour le prêt à taux fixe sur plus de 20 ans (seuil d’usure de 1/3 de plus, donc 2.97%)
Avec un dossier « normal », sans problème de santé, on était donc à :
– sur le prêt relais à 2.82%, donc à juste 0.34% du seuil d’usure
– sur le prêt amortissable à 2.34%, donc à 0.63% du seuil d’usure
=> On s’émeut du seuil d’usure sur les prêts amortissables qui rend la tâche difficile pour les gens avec des problèmes de santé, mais alors qu’en est-il des prêts relais? C’est 2 fois plus grave!
J’avais à l’époque relancé plusieurs fois le trésor pour savoir d’où ils tenaient ce TAEG « moyen » des prêts relais? Aucune réponse de leur part.
Vous qui maîtrisez le sujet, comment l’expliquez-vous? Est-ce qu’il faut trouver une autre solution que le crédit logement pour le prêt relais? Si oui, comment se fait-il que mon banquier ne nous l’ait pas proposé?
Cordialement,
Vincent DESCHAMPS
Article tres interressant et,les exemples sont bien choisis
Je suis proprietaire d’un appartement que j’ai fini de payer ,et je souhaite acheter une maison .
Je souhaite passer par un prêt relais .
Je suis à peu près dans le même cas de figure que l’internaute Vincent DESCHAMPS
Prêt relais + Prêt amortissable
J’ai 58 ans et mon conjoint moins de 56 . Nous avons une source de revenu confortable ainsi que la sécurité dans nos emplois respectifs.
Je viens de découvrir avec stupeur que le taux d’usure est un frein à mon projet et je me demande dans quelle mesure les banques n’en jouent pas.
Es t on obligé de souscrire l’assurance auprès de la banque retenue ?
Avez vous des idées pour resoudre cette equation car
Bonjour Soumah,
au vu de vos âges il n’y a pas lieu qu’il y ai de souci de taux d’usure notamment lorsque vous prennez une assurance externe à la banque.
Néanmoins, ce que j’ai moi découvert avec stupeur c’est que dans la moitié des cas le conseiller bancaire faisaient certaines erreurs en rentrant les éléments ce qui bien sûr entraine un souci sur le TAEG. En effet si les éléments rentré dans la machine ne sont pas bons le TAEG ne peut pas être juste.
vous devriez faire une simulation sur le comparateur d’assurance de prêt et la soumettre à vos banquier.
si il a la volonté de vous conserver comme client il sera ouvert à une proposition d’assurance qui règlera votre souci de taux d’usure.
noter uniquement la garantie DC PTIA et faire un prorata de vos revenus commun pour la quotité. cela devrait passer
cdt,
Bonjour, … une petite question concernant l’assurance emprunteur en prêt immobilier :
L’assurance prêt, ou assurance emprunteur, n’est pas obligatoire selon la législation en vigueur. cependant les banques l’imposent !!!
Aussi, à partir du moment où l’on prend une assurance extérieure à la banque en délégation, pourquoi doit-elle rentrer dans le calcul du TAEG de l’emprunt puisque ce n’est pas la banque qui la fournir, mais un assureur externe auquel je payerais mes cotisations.
Existe-t-il une loi qui indique qu’elle doit rentrer dans le calcul du TAEG du prêt de la banque ??
Merci d’éclairer ma lanterne ?
Bonjour,
Excellente question.
Ce qui rentre dans le calcul du TAEG ceux sont les frais obligatoires pour l’obtention du crédit.
En l’occurrence et sans parler de l’assurance, la caution est un élément demandé obligatoirement par la banque. Ainsi son coût rentre dans le TAEG.
Que vous preniez l’assurance de la banque ou une assurance externe cela ne change pas le caractère obligatoire pour l’obtention de l’emprunt.
Ce que régit la loi c’est le mode de calcul, pas les éléments obligatoirement demandés par la banque
Pour l’aspect légal, je vous fais un copié collé des articles qui traitent du sujet.
Code de la consommation : articles L314-1 à L314-5
Taux effectif global (définition)
Code de la consommation : articles R314-1 à R314-14
Taux effectif global (calculs)
Décret n°2002-928 du 10 juin 2002 relatif au calcul du taux effectif global applicable au crédit à la consommation
Bonjour,
Merci de votre réponse …. effectivement plusieurs éléments rentre dans le calcul du TAEG et je le comprends très bien concernant caution ou prise d’hypothèque.
Que l’assurance soit exigée par les banques (bien que légalement non obligatoire) je le comprends aussi et personnellement il ne me viendrait pas à l’idée de ne pas en prendre, n’étant pas médium et ne connaissant par à l’avance ma date de péremption !
Néanmoins, ce que j’aimerais savoir c’est si, pour ne pas gonfler le TAEG au risque de se voir refuser un financement qui atteint ou dépasse le taux d’usure, alors qu’au niveau des remboursement le montant est équivalent à un loyer locatif actuel qui ne pose pas de souci de trésorerie (donc pas de risque de surendettement) si la banque peut ne pas tenir compte du taux d’assurance en délégation dans l’étude de la faisabilité tout en exigeant qu’une assurance soit souscrite pour le prêt et le déblocage des fonds.
C’est rageant de voir qu’à dépense égale (pret et/ou loyer) on risque de payer pendant 20 ans un loyer à fonds perdus à cause d’un TAEG et qu’au bout de 20 ans on aura payé autant voir plus en loyers qu’en remboursement de prêt.
Le but n’est pas de contourner la loi mais de penser et calculer différemment.
Cordialement
Pour répondre à votre question il y a des choses qui sont faisable même quand l’assurance est obligatoire. Après dans bon nombre de cas il y a d’un côté une histoire de compétence vis à vis du calcul du TAEG et de l’autre côté une histoire de bonne volonté de la banque.
Quand il y a refus de prêt pour dépassement de taux d’usure si ces deux paramètres ne sont pas réunis c’est quasi infaisable.
Mais dans tous les cas concernant vos suggestions retenez qu’une banque quand elle veut elle peut. Tout est donc possible.
Merci de ce retour … j’en retiens concernant ce point Assurance/TAEG que ce sera au bon vouloir de la banque …. réponse dans quelques jours concernant mon dossier … bonne journée à vous
Bonjour,
Je reviens vers vous concernant ma question du 7 avril je ne crois pas avoir vu passé de réponse. Cette question concernait l’intégration du crédit logement de l’ordre de 1.1% dans le TAEG du crédit pour un prêt relais. Si c’est bien le cas comment expliquer les TAEG anormalement faibles « constatés » par le trésor sur les prêts relais pour fixer les seuils d’usure?
Cordialement
Vincent Deschamps
Avec plaisir
Le bon vouloir c’est le second point
Le premier se sera la maitrise du sujet
je vous invite à lire https://www.leblogpatrimoine.com/credit-immobilier/assurance-de-pret/credit-immobilier-une-hausse-des-refus-de-pret-a-cause-dune-erreur-dans-le-calcul-de-taeg.html que j’ai rédigé récemment.
Vous comprendrez mieux pourquoi je dis cela.
Néanmoins, même si ces articles n’ont pas été écrit à la même époque, on en arrive régulièrement à la même conclusion : il faut savoir changer de cheval
merci de toutes ces infos .. j’ai lu et je vous suis depuis longtemps
Je suis allée faire une simulation concernant les assurances … j’ai eu accès à plusieurs devis mais j’ai une question importante : sur les devis je vois dans le récapitulatif « cout sur 8 ans » … alors que dans ma demande d’estimation je précise bien la durée des prêts concernés : 15 et 20 ans !!!
Dois-je interpréter que le devis ne me fournira une assurance que sur une durée de 8 ans seulement !!! …. je suis retraitée et j’ai 64 ans, donc je cherche une assurance sur toute la durée du prêt.
Merci d’éclairer à nouveau ma lanterne
J’ai regardé votre simulation
Le coût est indiqué sur 8 ans à titre purement informatif mais vous seriez bien couverte sur la durée totale de l’emprunt.
Point important sur votre dossier et puisque le sujet est le taux d’usure. Le taux d’usure se calcule par prêt.
Exemple : si il y a un prêt à taux zéro et un prêt principal (avec facturation d’un taux d’intérêt) c’est sur le second que le problème de taux d’usure se poserai
pour les prêt à taux zéro on a généralement la marge nécessaire
oui j’ai vu après en regardant les tableaux que je serais couverte sur toute la durée
Ayant 2 prêt … un avec un pret classique et un PTZ et un deuxième car c’est un ECO PTZ
Le PTZ ne pouvant être souscrit qu’avec un prêt bancaire j’ai ben conscience que l’assurance du PTZ va augmenter le TAEG … d’ailleurs je ne comprends pas que le PTZ étant à 0%, sans autres frais (dossier, caution, …) et une assurance de 0.53% puisse engendrer un TAEG supérieure à 1% alors que seule l’assurance devrait être, selon moi, être prise en compte et aurait du donner un TAEG de 0.53% et non de 1% …
Comme vous le disiez « tout est possible » à voir pour moi si le banquier accepterait de mettre pour le PTZ l’assurance à zéro, sachant bien évidemment qu’elle sera souscrite, sachant que ce prêt sera annexé au prêt bancaire qui lui sera officiellement assuré sur l’estimation, donc il y aura une assurance effective …
L’assurance d’emprunt n’est légalement pas « obligatoire » mais fortement imposée par les banques …. je considère cela comme une hypocrisie totale …. lorsque la banque fournit l’assurance elle sait en temps réel que les échéances sont bien réglées par l’emprunteur puisque c’est elle qui les collecte et que le prêt est toujours assuré au cas où …. MAIS … en délégation d’assurance comment peut-elle savoir si l’emprunteur est toujours bien assuré sur son prêt !!!
Je suis dotée de bon sens et d’analyses … je suis parfois sidérée de situations ubuesques généralisées et de peu d’étude sur des cas particuliers à force de vouloir mettre tout le monde dans la même case … et toujours pour cause de profits …. cette réflexion n’engage que moi !
Le taux d’assurance est converti en équivalent de taux de crédit. ainsi les 0.53% d’assurance pèse dans votre situation l’équivalent de 1% de taux de crédit.
Votre banquier n’appliquera pas la méthode que vous indiquez pour l’assurance
Pour le reste je ne rentre plus trop dans le débat car à force de faire le même constat que vous j’ai opté pour le fait de chercher des solutions en fonction de leur paramètre de réflexion à eux.
Bonjour,
Je reviens vers vous concernant ma question du 7 avril je ne crois pas avoir vu passé de réponse. Cette question concernait l’intégration du crédit logement de l’ordre de 1.1% dans le TAEG du crédit pour un prêt relais. Si c’est bien le cas comment expliquer les TAEG anormalement faibles « constatés » par le trésor sur les prêts relais pour fixer les seuils d’usure?
Cordialement
Vincent Deschamps
Bonjour vincent, il est assez frequent d’avoir un pret relai sec, c’est à dire sans prêt complémentaire. Dans ce cas le taux du prêt relais est très faible 0,1 ou 0,2% par exemple.
donc même si le coût de crédit logement est intégré dans le taux d’usure le taeg pourra reste assez bas.
une autre solution que je ne crois pas avoir vu est d’augmenter la durée du prêt.
Soit pour passer sur un taux supérieur par exemple plus de 10 ans ou plus de 20 ans.
Mais de façon mathématiquement , plus le crédit est long plus les frais annexes sont dilué. Or certains frais seront identiques que le prêt soit sur 10 ans ou sur 25 ans
Bonjour
Effectivement, les frais du prêt ne varient selon la durée de l’emprunt ce qui permet de diluer ces coûts. néanmoins dans une grande majorité de cas le fait d’allonger la durée augmentera le taux de l’assurance ce qui fera pire que mieux en terme de TAEG final.
Tout dépend du mode de tarification de l’assurance emprunteur. Si elle est calculée sur le capital restant dû le capital s’amortira moins vite et donc l’impact du coût d’assurance sera plus fort. tout comme le taux d’emprunt d’ailleurs. ainsi il y aura double sanction sur le TAEG. Ce qui sera gagné sur les frais « secs », sera perdu sur les coûts « récurrents »
Bonsoir,
Je me pose quelques questions, petite histoire réelle qui me font douter de la légalité des choses, vente forcée, ou escroquerie, ou cela est-il légal. Chiffres extrêmement proches de la réalité, dates réelles. Homme divorcé, 72 ans, revenus
du travail (pensions de retraites) 93k€ annuels, revenus locatifs 230K€, endettement faible, sur 4 années restantes.
Besoin de rénovation e 3 appartements pour un montant total de 67,5k€ (30, 22 et 15).A financer sur 5 ans, échéances mensuelles. Endettement prévisionnel 21%, tenant compte d’un abattement de loyers de 30% pour les calculs, sans tenir compte des loyers futurs après travaux de 24k€ annuels. Reste à vivre… confortable.
Deux banques refusent le prêt demandé, trop vieux et pas d’assurance possibles.
Donc recherche de possibilité de prêt sans assurance.
22 août 2020, recherche en ligne sur un site célèbre, qui précise que, le prêt étant inférieur à 75k€, ce ne sera pas un prêt travaux, mais un prêt à la consommation. Peu importe, ce qu’il faut est de pouvoir faire les travaux pour offrir un logement décent à des locataires !
Réponse immédiate positive (moins de 2 minutes) d’une seule et célèbre société de crédit, la société A. Parfait.
Peu de temps après, quelques quarts d’heure, appel de la société, pour échanger, affiner les détails, l’assurance est confirmée non obligatoire, malgré l’âge, vu la qualité du dossier. Des petits points sont affinés et précisés, la marche à suivre est décrite, création de l’espace personnel sur le site de A, et envoi des certaines pièces, Carte d’Identité, RIB et autorisation de prélèvement SEPA, quittance de téléphone ou d’énergie pour s’assurer de l’adresse, avis d’imposition pour les revenus tant du travail que fonciers, et relevés bancaires sur les trois derniers mois. Tout est faisable en ligne sur le site, dès que les pièces seront analysées, une offre de prêt sera émise et proposée à la signature.
Il est dit qu’il y a un délai incompressible (délai d’ordre public de 7 jours) à compter de la signature pour obtenir les fonds, si on déclare renoncer explicitement au délai de rétractation de 14 jours qui est prévu.
Après un petit souci pour envoyer certaines pièces en ligne après création de l’espace personnel, et discussion avec le service client, les pièces sont toutes renvoyées, mais par courriel, pour être bien certain que le dossier soit complet.
28 août 2020, en toute fin de matinée, soit un ou deux jours après, l’offre de prêt arrive, sur un long document pdf, en plusieurs parties, l’une avec une fiche précontractuelle européenne qui reprend les éléments essentiels du prêt, identité des parties, montant du crédit, taux, périodicité et durée des échéance, tous les frais, et la mention particulière suivante pour l’assurance, dans l partie gauche, indication »Assurance obligatoire », et sur la partie droite, en face et en gras, est indiqué : »NON ». Tout cela paraît donc conforme. Toutefois il est mentionné dans le cadre de droite en bas de cette case relative à l’assurance, qu’une assurance facultative peut être souscrite, à un taux de 7,95% pour un montant mensuel de 37€, ce qui, calculs faits, représente un peu plus de 21% du montant emprunté sur 5 ans, mais c’est facultatif.
En dessous, l’offre de prêt elle même qui reprend tout cela, y compris que l’assurance n’est pas obligatoire, et précise aussi que cette offre es valable du 22 août 2020 au 6 septembre 2020.
Puis une partie comportant un récapitulatif sur l’assurance, conseil sur les différentes garanties selon les conditions, et rappel que, si on n’a pas souscrit à une assurance facultative, il est utile de prendre les dispositions pour que le prêt soit intégralement payé dans tous les cas… Conseil, mais non obligation en quoi que ce soit.
Puis un formulaire de rétractation vierge au cas où, puis un RIB pour vérifier une dernière fois le mandat SEPA, puis…. l’espace nécessaire pour la signature en ligne, et le contrat de prêt détaillé.
Tout semblant parfait, signature faite électroniquement sur le site pour accepter l’offre.
28 août 2020 à 14 h 13, réception de l’avis d’acquittement de l’offre de prêt conforme et revêtu des signatures certifiées électroniquement par les deux parties. Génial, devrait-on dire !
28 août 2020, 15h47, appel de l’analyste en charge du dossier, qui demande pour des vérifications de routine les comptes-rendus de gérance des trois derniers mois pour vérification des loyers versés, ce qui est impossible, les comptes-rendus étant trimestriels. »Pas grave, faites avec ce que vous avez, ne vous en faites pas, votre dossier est excellent, vraiment sans le moindre souci au vu des revenus, ce ne sera pas compliqué et vous aurez confirmation normalement lundi soir, et les fonds seront versés dans huit jours, c’est le délai incompressible ». Un petit point, nous sommes vendredi et partant en vacances ce soir, il est probable que je serai parti lorsque les pièces arriveront et ce sera quelqu’un d’autre qui finira de traiter le dossier.
28 août 2020 à 16h13, courriel reçu de A, confirmant la demande téléphonique de pièces complémentaire.
28 août 2020 à 20h 13, envoi des comptes-rendus de gérance sur une année et de l’état locatif fin août, seul document prenant en compte un locataire supplémentaire entré mi-juillet 2020. Tout est parfait et plus qu’à attendre tranquillement lundi, voire mardi.
31 août 2020, appel pour savoir si le dossier est bien arrivé. Réponse : »Oui, et il est complet » ajoutant qu’il fallait normalement 48 heures pour une réponse.
1 septembre 2020, au soir, sans nouvelles, appel à la société A, et la la réponse est, ça peut aller jusqu’à 72 heures maximum.
Idem le lendemain, aucune nouvelle. Demande pourquoi on ne tient pas les délais annoncés pour un dossier réputé simple réponse, on repose la question et ils ont 48 heures pour traiter. Le ton monte un peu, le vendredi, demande d’avoir un responsable du service qui va envoyer un message pour que le dossier soit traité en urgence le lundi, rien d’autre n’est possible.
7 septembre 2020, le lundi pareil, silence assourdissant de la société A Idem le mardi, le mercredi, malgré des relances quotidiennes, sur un dossier si simple et d’une telle qualité. Envoi d’un courriel en demandant qu’ii soit distribué à la direction, sans aucun succès.
Donc jamais de réponse, puis,
Enfin, le 11 septembre à 12h06, appel d’un agent de A qui déclare seulement : »le dossier est passé en commission, et ne peut être accepté sans assurance, elle est donc obligatoire et la souscription est de 237€ mensuels ». D’autre part, nous avons besoins de pièces complémentaires en l’occurrence les devis pour les travaux ». Elles sont indispensables. » A la question « Pouvez-vous mettre par écrit cette demande d’assurance qui paraît contraire au contrat signé, la réponse est « non, je n’en ai pas le droit, vous devez vous contenter de mon appel téléphonique ». A la question d’une assurance de substitution, la réponse est je ne crois pas que ce soit possible, si vous en avez une vous pouvez la soumettre.
Bref, on notera que la signature du contrat a été faite le 28 août 2020, et que, d’évidence il engage les parties sur un offre proposée, sans assurance. Que la société de crédit A, malgré des relances journalières ininterrompues (l’enregistrement des conversation téléphoniques a été demandé avec conservation des enregistrements) ne donne aucune nouvelle jusqu’au vendredi 11 septembre, soit exactement 14 jours complets moins deux heures, donc le dernier jour où cesse le droit de rétractation, alors qu’il était déjà clair que ce droit auquel il avait été renoncé est éteint.
Qu’en est-il ? Du contrat signé, y a-t-il de facto, par le non versement du prêt au terme des huit jours, une rupture abusive, et dolosive, du contrat ? Doit-on considérer que c’est une tentative d’escroquerie pour obliger à prendre une prestation supplémentaire, un abus pour contourner le taux de l’usure, puisque s’ils avaient présenté l’assurance comme obligatoire en même temps que le prêt, ils auraient été obligés d’incorporer l’assurance ?
Bref, cela ne paraît pas, a priori, bien joli-joli comme méthode, mais je fais peut-être fausse route, n’étant pas un spécialiste du crédit…
Merci d’avoir lu ce commentaire, je vous assure -si j’ose dire,- que tout est vrai.
Et augmenter l apport perso pour réduire la durée totale et ainsi diminuer les taux ?