Au mois de mai 2020, en plein confinement, nous avions écrit un article qui semble avoir marqué les esprits. Cet article sous le titre « Le télétravail, un tsunami qui va bouleverser l’immobilier de bureaux et l’investissement en SCPI ? » annonçait les difficultés certaines du marché de l’immobilier de bureaux dans un contexte d’adoption massive du télétravail.

Aujourd’hui, une étude de CBRE, Numéro 1 mondial de l’immobilier d’entreprise, tente de déminer le sujet en expliquant « Il n’y aura pas de tsunami pour les bureaux » tout en admettant que les besoins de m² des entreprises devraient chuter en moyenne sur toute la France d’environ -14% à -18% et une baisse de la demande qui devrait être plus puissante en Ile de France.

Bref, CBRE, acteur économique qui vit sur le dynamisme du marché immobilier de bureaux, explique que tout va bien et que le télétravail ne va pas changer grand chose. Autorisons-nous à avoir une vision plus objective et moins intéressée.

Extrait de cette analyse de CBRE :

« Quel pourrait être l’impact de cette première phase de développement du télétravail sur le marché des bureaux en France ?

Nous privilégions l’hypothèse d’une lente (r)évolution. Nous sommes actuellement dans une phase d’expérimentation test & learn, renforcée par une certaine inertie liée à l’échéancier des baux.

En outre, les TPE / PME nous paraissent moins en capacité que les grands groupes de développer des logiques complexes de télétravail et de flex office en vue d’économiser des surfaces.

Enfin, l’intérêt du télétravail apparaît fortement lié à la longueur et à la pénibilité du trajet domicile / bureau pour les salariés, au prix de l’immobilier pour les entreprises : dès lors, nous pensons qu’il aura un impact moindre en régions qu’en Ile-de-France.

Au total, nous anticipons une réduction des besoins en m² de -14 à -18%, étalée sur une période de 5 à 8 ans.

Un impact certes loin d’être négligeable, mais dont l’ampleur et le rythme devraient permettre aux acteurs de l’immobilier d’adapter progressivement l’offre de bureaux, d’un point de vue qualitatif, quantitatif et géographique. »

DEMAIN, TOUS AU BUREAU ?

Cette analyse est une réponse à l’article que nous avons publié, il y a un an.

Le télétravail, un bond en avant sans retour en arrière possible.

Toujours selon cette étude de CBRE :

« La crise de la Covid a fait soudainement basculer le monde du travail en mode digital et distanciel, alors que la France témoignait en la matière d’un retard important. Nombre de salariés, en particulier les cadres et les habitants des grandes métropoles, ont pu goûter un certain confort du travail à dis-tance : disparition du temps de transport, autonomie accrue, décontraction des codes vestimentaires…

Certes, ils ont également dû expérimenter les désagréments inhérents à l’improvisation du confinement, ils ont parfois souffert du sentiment d’isolement décuplé par le couvre-feu et les différentes mesures de restriction. La période n’étant pas totalement représentative de l’expérience du télétravail telle qu’elle sera vécue dans l’après-crise, il apparaît un peu difficile de tirer des conclusions définitives sur la réalité des ressentis des collaborateurs face au télétravail.

Il n’en demeure pas moins que les sondages sont unanimes : le télétravail est aujourd’hui plébiscité par les salariés comme un facteur facilitant tant l’organisation de la vie personnelle qu’une ambiance de travail moins formaliste, davantage dans l’air du temps, mais aussi (et peut-être même surtout) comme un marqueur de la confiance de l’employeur envers ses équipes. À ce titre, il va rester une demande forte des collaborateurs. Il sera ainsi difficile, à l’issue de la période actuelle de restrictions sanitaires, de leur demander d’y renoncer totalement.

Plus généralement, la montée en puissance des problématiques RSE dans les grands groupes y a définitivement imposé les questions de bien-être et de santé au travail. Sans compter que l’évolution de la pyramide des âges, combinée à notre spécialisation économique sur les secteurs à forte valeur ajoutée et capacité d’innovation (dont la remise en cause restera marginale), va dans le sens d’une intensification de l’acuité des problématiques RH : demain, il importera plus que jamais pour les entreprises de travailler la marque employeur, tant pour favoriser l’engagement des salariés que pour contrer la raréfaction de certains profils. Certes, les difficultés économiques risquent durant quelques temps de remettre au sommet de la pile des urgences les priorités plus directement financières. Néanmoins, la tendance reste structurellement inchangée : la problématique d’attraction et de rétention des talents va devenir de plus en plus cruciale pour les employeurs.

[…]

Quand l’on sait que l’immobilier représente le 2ème poste de dépenses, derrière les salaires, on comprend que la tentation soit grande pour les entreprises de se saisir de la question du télétravail, dans une logique d’apparence imparable : de-main, si mes collaborateurs passaient moitié moins de temps au bureau, je devrais pouvoir réduire sensiblement mon empreinte surfacique, et donc ma facture immobilière…

Pour l’ensemble de ces raisons, il n’y aura pas de retour en arrière possible : le télétravail va définitivement s’installer comme l’une des modalités qui sera demain proposée à la majorité des salariés de bureaux, mais sous des formats divers. »

Ainsi, dans un contexte de plein emploi des salariés diplômés, le télétravail est un argument pour réussir à embaucher. Les entreprises n’ont pas tellement le choix. Nous le savons tous, nombreux sont les chefs d’entreprises qui expliquent ne pas réussir à embaucher (cf. « Et si nous étions déjà au plein emploi ? L’inflation alimentée par la pénurie de main d’œuvre ?« )

Le télétravail devient un argument non financier à côté duquel, les entreprises ne peuvent plus passer pour espérer réussir à séduire les candidats. Aujourd’hui, un candidat qui a le choix préférera travailler dans une entreprise qui propose le télétravail plutôt que dans une entreprise qui ne le propose pas, même si le salaire est plus faible dans l’entreprise avec télétravail.

C’est alors que la nouvelle dimension du télétravail est la délocalisation en province des entreprises. Les entreprises doivent être là ou sont les ressources humaines, là ou résident les salariés.

Avec le télétravail, les entreprises vont peut être même devoir ouvrir des filiales en régions, là ou la qualité de vie est optimale, pour recruter des talents. Les entreprises ne vont pas avoir le choix. (cf »Immobilier : Vers une grande délocalisation des entreprises vers la province ?« ).

Les espaces de coworking en province et plus généralement à côté du lieu de vie des salariés vont peut être devenir un nouveau marché porteur pour les investisseurs immobiliers.

Une baisse de la demande de -14% à -18% dans les 5 à 8 ans qui aura des conséquences sur les loyers et sur le prix de l’immobilier de bureaux. , notamment en Ile de France.

Cette adoption accélérée du télétravail est en train de bouleverser le marché immobilier de bureaux. Il est probablement naïf de se cacher derrière les performances passées pour justifier aujourd’hui l’investissement en immobilier de bureaux.

Cette mutation accélérée du marché va obliger les propriétaires de bureaux à engager des travaux très couteux pour adapter les travaux au flex office et aux nouveaux espaces dit de sociabilité et de rencontres entre salariés (au fait ? Qui paye les travaux ?) et la conséquence sera une baisse de la demande de m² par les entreprises.

En théorie, l’effet du flex office en termes de réduction surfacique se trouve décuplé lorsque l’on met en place concomitamment un fonctionnement en télétravail. Les ratios de desksharing, qui descendent rarement sous les 0,8 en 100 % présentiel, pour la grande majorité des entreprises, peuvent, par exemple, atteindre les 0,6, en proposant 2 jours de télétravail. A la condition d’organiser strictement la présence sur site des collaborateurs, afin d’éviter la survenue d’épisodes de dépassement des capacités d’accueil.

Nous sommes face à un marché fortement dégradé pour les prochaines années. Un marché c’est la confrontation de l’offre et de la demande.

Selon CBRE, la demande pourrait chuter de 14% à 18% dans les 5 à 8 prochaines années. Si certains expliquent que ce n’est pas un tsunami, avouons qu’un marché dont la demande chute de 14% à 18% a court/moyen terme, est un marché en récession. Cette estimation de CBRE est une moyenne nationale alors même qu’il apparaît évident que la chute de la demande sera plus forte en Ile de France, c’est à dire là ou investissent la majorité des SCPI.

Du côté de l’offre de bureaux, les abondantes constructions planifiées dans le cadre du Grand Paris devraient considérablement augmenter le nombre de bureaux en Ile de France (Cf. « Grand Paris : Quand la Métropole rêve de bureaux par milliers« )

Dans un marché, lorsque la demande baisse… et l’offre augmente … alors les prix baissent. CQFD.

Et vous qu’en pensez vous ? Est ce que vous investiriez aujourd’hui en SCPI de bureaux ?

Avez vous vendu vos SCPI ?

Je n’arrive pas à comprendre pourquoi j’ai parfois le sentiment d’être le seul a avoir ces réflexions et ce pessimisme sur l’avenir de l’immobilier de bureaux. Pourquoi personne n’accepte t’il ce qui me paraît évident.

Suis je totalement hors sol ? Je ne sais pas.

En tout état de cause, je n’arrive pas à comprendre pourquoi nombreux épargnants continuent d’y investir et pourquoi autant de conseiller financier continuent de vendre des SCPI en niant le coût des mutations à venir.

Je reste convaincu. Le tsunami se confirme pour l’immobilier de bureaux. Une baisse de la demande estimée à 14% ou 18% dans un contexte d’une offre qui explose en Ile de France n’est pas une bonne nouvelle.

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