Les courtiers en crédits immobiliers sont de plus en plus sollicités par les candidats à l’acquisition d’un bien immobilier. Simplicité, promesse d’obtention d’un taux de crédit immobilier plus faible et surtout amortissement des honoraires du courtier sur la durée du crédit immobilier sont les trois arguments principaux à l’origine de cet engouement.
Les clients des courtiers en crédit immobilier ont ainsi l’impression d’obtenir le meilleur taux pour leur crédit immobilier sans avoir besoin de débourser quoi que ce soit. Pourtant, à titre personnel, je ne comprends pas cette généralisation de l’utilisation des courtiers en crédit immobilier.
Le service proposé par les courtiers en crédit immobilier m’apparaît comme particulièrement onéreux et surtout l’idée selon laquelle ils permettraient d’obtenir un meilleur taux immobilier me semble être un argument commercial non justifié.
Quel est le modèle économique des courtiers en crédit immobilier ? Quel est le coût de leur service ?
Un courtier en crédit immobilier est payé uniquement en cas de financement par son intermédiaire. Le courtier en crédit immobilier est donc un intermédiaire qui sera rémunéré en pourcentage du crédit obtenu.
En réalité, il existe deux types de courtier en crédit immobilier :
- Les courtiers en crédit immobilier sur internet qui sont uniquement rémunérés par les banques à hauteur de 1% du crédit. Pour un crédit de 200 000€, la banque leur reverse 2000€ de commissions. Les courtiers en crédit immobilier par internet, tel que nous vous le proposons avec notre comparateur de crédit immobilier, est un service gratuit pour l’emprunteur ; Le courtier sera rémunéré uniquement si le projet de financement aboutit grâce à son intervention.
Le service à distance de ce courtier en crédit immobilier sur internet se limite à la mise en relation avec la banque qui proposera le taux le plus bas en fonction du profil de l’emprunteur. Le courtier en crédit immobilier sur internet se contente alors de collecter les pièces du dossier de financement qu’il transmettra à la banque sélectionnées.
Le candidat emprunteur devra ensuite prendre rendez vous avec la banque afin de finaliser son dossier de crédit immobilier.
Le taux du crédit immobilier et les conditions de financement seront connus avant le rendez vous avec la banque.
- Les courtiers en crédit immobilier en agence qui sont rémunérés, à la fois par la banque à hauteur de 1% du crédit immobilier, mais aussi par l’emprunteur à hauteur de 1% du crédit immobilier. Au total, le courtier en crédit immobilier en agence coute donc le double du courtier par internet et surtout, le candidat à l’emprunt immobilier devra débourser 1% de frais d’honoraire pour rémunérer ce service (et même si le paiement de ces honoraires est ajouté au montant du crédit immobilier, il faut bien les payer).
Bref, dans le meilleur des cas, le courtier en crédit immobilier par internet ne vous coutera rien directement car c’est la banque qui le rémunèrera… Ce service me semble d’une grande pertinence et permettra, à moindre coût, d’être mis en contact avec une banque qui proposera des taux immobiliers compétitifs.
L’intérêt principal, à mon humble avis, est d’éviter de perdre du temps à rencontrer une banque dont les taux ne seraient pas compétitifs. Il s’agit d’un gain de temps non négligeable, mais qui ne devra pas vous empêcher de rencontrer plusieurs banquiers, suggérés par votre courtier par internet, pour négocier au mieux votre emprunt immobilier.
En revanche, le recours au courtier en crédit immobilier physique est un service qui a un coût non négligeable. Chacun devra s’assurer qu’il est prêt à payer 1000€ ou 2000€ pour éviter de faire un ou deux rendez vous avec un banquier ! A mon humble avis, ça fait cher le rendez vous 😉
ps : Ces honoraires du courtier en crédit immobilier pourrait même vous empêcher d’obtenir votre crédit immobilier à cause de dépassement du taux d’usure comme nous vous l’expliquons dans cet article « Le refus de crédit immobilier pour dépassement du taux d’usure va t’il bloquer le marché immobilier ?« .
Le courtier en crédit immobilier vous permet il vraiment d’obtenir le meilleur taux de crédit immobilier ?
Il s’agit là d’une magnifique légende urbaine orchestrée par les services marketing des courtiers en crédit immobilier : Non, les taux ne sont pas plus faibles en passant par un courtier en crédit immobilier.
Tous les mois, les courtiers en crédit immobilier reçoivent les barèmes des banques avec lesquelles ils ont un contrat. Ces barèmes présentent effectivement des taux inférieurs aux barèmes « standard » communiqués aux conseillers clientèle de la banque. Néanmoins, la marge de négociation n’est pas la même !
Au final, les taux proposés par la banque sont les mêmes avec ou sans courtier en crédit immobilier.
En effet, le barème standard à la main du conseiller clientèle peut apparaître dans un premier temps moins favorable que le barème proposé par le courtier en crédit immobilier.
Néanmoins, le barème de taux du conseiller clientèle est un barème indicatif avant négociation : Le directeur de l’agence bancaire, le responsable de secteur ou encore le responsable régional des prêts disposent chacun d’un niveau de délégation qui leur permet de déroger à ce barème standard.
Le recours au courtier en crédit immobilier, sur internet ou en agence, permet juste d’éviter les premiers niveaux de délégation et permettent d’obtenir plus rapidement un taux compétitif que le conseiller bancaire ne pourrait obtenir sans accord de sa hiérarchie.
Au final, les taux proposés par les courtiers en crédit immobilier ne sont pas plus faibles que les taux qui pourraient être négociés par l’emprunteur directement.
La question est alors toujours la même : Combien êtes vous prêt à payer pour éviter de prendre le temps de passer un rendez vous avec votre banquier ?
Et si le recours au courtier en crédit immobilier était même à l’origine d’un coût de crédit immobilier plus élevé ?
Le candidat emprunteur qui voudrait utiliser les services d’un courtier en crédit immobilier devra signer un mandat de courtage dans lequel ce dernier demande au courtier dans une obligation de moyen de trouver le financement le plus adapté à son besoin.
Non seulement, le courtier ne s’engage pas à trouver le taux immobilier le plus bas, mais il s’engage seulement sur l’obligation de moyen concernant l’obtention du crédit immobilier.
La question importante de l’assurance emprunteur ne concerne pas la mission du courtier en crédit immobilier.
L’assurance emprunteur (cf « comparateur assurance emprunteur« ) représente pourtant une part importante du coût de votre crédit immobilier qui ne sera pas négocié par le courtier en crédit immobilier. Le courtier en crédit immobilier pourra même recevoir des consignes de la part de la banque : L’obtention du taux de crédit immobilier sera conditionné à la souscription de l’assurance de prêt groupe proposée par la banque.
Le courtier en crédit immobilier, qui doit maintenir de bonnes relation avec la banque, doit alors faire en sorte que son client souscrive l’assurance emprunteur proposé par le banque. Certaines banques vont jusqu’à accorder un certain pourcentage de délégation d’assurance emprunteur : Le courtier ne pourra proposer que quelques délégations d’assurance de prêt dans l’année.
72 commentaires
Je partage votre analyse Guillaume, et je suis impatient d’assister à la levée de boucliers des courtiers dans les commentaires à suivre.
Bonjour,
Je viens de lire avec intérêt votre article et je ne partage pas votre analyse.
1ère = le courtier en prêt immobilier (en agence) est libre de facturer des frais de dossier à son client. En effet dans votre exemple vous indiquez qu’il facture 1000€. Personnellement j’en connais qui ne vous facturerons que 250€ voir aucun frais de dossier et qui sont en agence.
2ème = le barème des agences bancaires est toujours supérieurs à celui des courtiers. Le courtier a la grille venant du siège de la banque, tandis que l’agence banquaire à la même grille mais doit appliquer un petit % pour ses divers frais de fonctionnement.
Avant de pouvoir négocier avec le responsable de région des prêts, le responsable d’agence est là pour vous mettre des barrières dans les roues. Et si par hasard vous arriviez à négocier votre prêt directement avec le responsable de région, pour qu
Bonjour Guillaume
Je suis choqué de vos propos sur les courtiers immobiliers car ils sont contraires au bon sens.
Les courtiers disposent grilles de taux spécifiques d’une part et également l’acces à des banques atypiques.
Par exemple, je viens d’obtenir 0,95% sur 204 mois pour un client et 0,90% sur 180 mois.
De plus pour les projets difficiles à financer comme les SCPI sans courtier c’est quasiment impossible depuis la fin du Crédit Foncier.
Nous nous y arrivons ! 1,33 sur 20ans ou 1,75 sur 25 ans.
Le courtier bancaire n’a pas de récurrent contrairement au CGPI…
De plus chez Cheval Blanc Patrimoine nous ne prenons aucune commission liées au courtage en assurances
Le client est donc gagnant !!
» l’acces à des banques atypiques. » Seriez vous en train de nous expliquer que certaines banques refusent de rencontrer les clients en direct ?
Analyse également partagée.
Combien de fois j’ai pu entendre qu’il était si intéressant de payer 1% de frais pour avoir 0,1% de moins sur le taux nominal et une « superbe » assurance groupe…
Oui, 0.10% sur 20 ans, c’est une économie totale de -+ 2200€ pour 200 000€ emprunté … soit -+ les honoraires du courtier
Pour un bien qui ne sera (presque) jamais conservé jusqu’au terme du financement. Et puis, dans le cas contraire, l’actualisation nous montre bien que 2.000€ aujourd’hui ne vaudront pas les 2.200€ récupérés dans 20 ans…
Bonjour,
Franchement, je trouve ces propos très caricaturaux.
Et je suis tout à fait à l’aise pour en parler : je ne suis pas courtier.
En effet, vous raisonnez comme un professionnel de la finance, pour qui évidemment ce type d’intermédiaire n’a pas de valeur ajoutée car vous maîtrisez parfaitement le sujet.
Or, il s’avère que de nombreuses personnes (et sans doute la majorité des gens), n’y connaissent rien et ont besoin d’un accompagnement et d’une prestation de conseil.
Et ce conseil, qui est votre cheval de bataille il me semble, mérite rémunération s’il est bien exécuté.
Alors, évidemment, il y a les « bons courtiers » et les « mauvais courtiers », donc tout ceci est évidemment discutable, mais je connais de bons courtiers, qui facturent leurs honoraires, et apportent un vrai service à leurs clients, et pas forcément sur la recherche de taux imbattable, mais bien sur l’accompagnement global …
J’entends cette question du besoin de conseil. Mais restons raisonnable, il s’agit juste de trouver un crédit immobilier, c’est à dire de rencontrer deux ou trois banquiers qui vont faire leur boulot, car eux aussi ont pour objectif de vous financer.
Ensuite, ce n’est que le jeux de la mise en concurrence… Le besoin de conseil me semble réduit sur le sujet.
Pour vous sans doute, mais vous ne vous mettez pas à la place des clients novices.
Vous seriez surpris ….
Encore une fois, vous raisonnez comme un professionnel, et pas comme un consommateur. Cela biaise votre point de vue.
Regardez des services de conciergerie, family office ou autres ? Sont-elles utiles ? Et bien pour certaines personnes OUI. Vous n’êtes peut-être pas la cible, mais clairement les bons professionnels apportent une vraie valeur ajoutée, qu’ils facturent évidemment.
Les courtiers existent, ce sont généralisés, depuis 10 ans. Comment faisions nous avant ? Croyez vous que les emprunteurs étaient plus intelligents.
Aujourd’hui, avec internet, la connaissance est partout, il suffit de chercher pour trouver. Un crédit c’est un taux, une durée et c’est surtout le métier du banquier !
Si vous n’avez pas la compétence, votre banquier l’aura. Consulter deux ou trois banquier permettra de multiplier les expériences et donc d’obtenir le financement sans aucun problème.
Il n’y a pas besoin de conseil pour trouver un crédit immobilier.
Vous êtes dans votre bulle du sachant !
Cf. les commentaires très juste d’HELIO et de BB.
Clairement vous êtes loin de la réalité du marché.
Actuellement, monter un dossier de crédit relève souvent du parcours du combattant, et sur certains sujets d’investissement c’est carrément impossible !
Les gens s’épuisent, en ont marre, et sont pour la plupart du temps en rupture de relation avec leurs banquiers car il y a une perte terrible de compétence et de lourdeur administrative …
Si vous aviez des clients, je pense que vous vous en rendriez davantage compte …
« monter un dossier de crédit relève souvent du parcours du combattant » … Mais n’importe quoi ! Passer par un courtier ou en direct ne change strictement rien ! Il suffit de photocopier des pièces justificatives demandées par la banque.
Dans nombre de situation, le rôle du courtier consiste à faire des photocopies / scan des pièces demandées par la banque et les mettre dans un dossier pour les transmettre au banquier qui les analysera.
Il ne faut pas non plus exagérer ! Expliquer que les courtiers sont indispensables parce que les banquiers sont incompétents est de la démagogie
Je ne systématise pas du tout, bien au contraire !!
Je dis simplement que certains courtiers font très bien leur travail (et méritent rémunération), et qu’à l’inverse certains banquiers sont totalement indigents !
Et malheureusement, l’écart se creuse de plus en plus …
C’est vous qui faites de la démagogie pour soutenir votre propos complètement hors de la pratique !!
Internet c’est bien, mais ce n’est pas la vraie vie !
« Internet c’est bien, mais ce n’est pas la vraie vie ! »
On aurait pu tenir ce genre de propos il y a 20 ans, les choses ont bien changées depuis et il faut être aveugle pour continuer de le penser, à ce propos vous êtes juste en train de communiquer par internet au moment ou vous écrivez votre post.
Ce n’était pas mon propos.
Je voulais juste dire à Guillaume qu’il raisonne derrière son écran et qu’il ne tient pas compte des réalités pratiques.
Et jusqu’à preuve du contraire, je ne pense pas qu’il soit possible de négocier et débloquer un prêt à 100% par internet ! Il faudra forcément aller « physiquement » à la rencontre du banquier …
Donc non : internet ce n’est pas (encore) la vraie vie !
Détrompez-vous, hormis un unique pli postal, j’ai contracté mon emprunt en ligne. C’était il y a trois ans maintenant, et je n’étais certainement pas le premier.
Et puis surtout, ce n’est pas mon propos. Je cite un extrait de l’article « Le service à distance de ce courtier en crédit immobilier sur internet se limite à la mise en relation avec la banque qui proposera le taux le plus bas en fonction du profil de l’emprunteur. Le courtier en crédit immobilier sur internet se contente alors de collecter les pièces du dossier de financement qu’il transmettra à la banque sélectionnées. Le candidat emprunteur devra ensuite prendre rendez vous avec la banque afin de finaliser son dossier de crédit immobilier. Le taux du crédit immobilier et les conditions de financement seront connus avant le rendez vous avec la banque. »
Pour dire de si grosses bêtises, en tant que professionnel du patrimoine, avez vous participé à des réunions avec des prescriptions bancaires ? Savez-vous comment cela fonctionne et comment ils parlent des clients ? Je peux vous assurer que vous allez tomber de haut. Ramenez le métier de courtier à faire des photocopies est juste de l’ignorance et de la bêtise.
Dans ce cas, répondez à Guillaume, et pas à moi svp 😉
Dsl, erreur de manip’.
M. Fonteneau n’est donc ni courtier, ni consommateur de crédits, mais joue dans sa cour… car s’il s’agit juste de faire des copies et d’envoyer une demande de taux proposée par une grille, je crois qu’il peut le faire très bien, comme chacun de nous.
M. Fonteneau ne connaitrait pas les règles, obligations, contenu du mandat client, contrôles des courtiers, et ne prendrait pas en compte que le banquier n’a pas à se justifier de son refus d’acceptation d’un crédit, ni du gain de temps réel dans l’analyse d’un dossier par la banque lorsqu’il est présenté par un courtier, car ce dernier fait bien tout le travail du banquier en amont, et lui présente ensuite un crédit aux normes de son enseigne choisie.
Oui, la grille de taux existe, mais non elle n’est pas figée et c’est parce que le courtier sait faire de la haute-couture, qu’il sait habiller la mariée, qu’il peut plus et mieux !
Oui c’est du sur-mesure, car le banquier n’a pas de temps à perdre, ni en analyse, ni en rdv inutile.
Si si ! le courtier négocie aussi l’assurance … elle lui coutera bien moins chère même en y intégrant les frais de courtage facturés !
Oui, il peut trouver des banques ou des organismes auxquels vous ne pensez pas pour votre solution !
N’importe quoi vous dites ?… oui, faire des copies c’est bien aussi.
Vous seriez surpris. Juste un exemple (parmi tant d’autres). Une couple de trentenaires qui fait construire une maison, en conservant une partie des travaux.
Vers quelle banque aller ? S’ils font le tour eux-mêmes, la banque va t’elle leur expliquer le fonctionnement de la garantie, du service Verifimmo (avec la complexité engendrée), la possibilité de changer d’assurance,….
Certains s’en sortiront avec inertnet, d’autres non car ils n’y comprennent rien.
Sur certains dossiers, notre rôle consiste effectivement à faire le tour des banques.
Mais de plus en plus, les clients viennent nous voir pour être accompagnés et conseillés.
C’est un peu comme si je réduisait votre travail à comparer les placements entre eux.
Ou un régime matrimonial avec un autre. Pas besoin de vous : il suffit d’aller voir un notaire !
Ce serait un peu le même type de raisonnement.
Monsieur Fonteneau,
Mon expert comptable m’a fait suivre votre article; Je ne connaissais pas votre blog. Un vrai électrochoc ! Je profite de cette fin de journée presque calme pour vous donner mon sentiment, puisque vous autorisez le droit de réponse.
Si le besoin de conseil vous semble réduit sur le sujet du financement immobilier, c’est peut-être que vous ne connaissez pas le sujet dans ses moindres détails et/ou manquez d’expérience sur le thème ?
Pour ce qui est des placements, on pourrait tout aussi bien dire qu’un client averti avec un profil « simple » n’aura pas besoin de conseils pour placer son argent…
Je veux dire par là que faire des généralités sur la base d’un profil type, car c’est à cela que ressemble votre propos, me semble tenir de l’analyse de caniveau, le bas niveau étant un poil au dessus.
Mon sentiment est que cracher sur une profession comme vous le faites, est un manque évident de bienveillance et je ne suis pas certain que ce caractère soit compatible avec le métier de conseil patrimonial…
Cet article ressemble à un lynchage publique sans aucune objectivité et comme le remarquait un de vos répondants, dont le seul but est d’attirer le prospect là où vous le voulez.
C’est le jeu,certes, mais ou sont l’art et la manière ? On se croirait dans CAPITAL avec vos titres accrocheurs. Cela manque de matière, c’est évident, mais surtout d’élégance. Mais je comprends bien que ce n’est pas votre but. Vous êtes là pour en découdre et capter du dossier ?
Je vous souhaite de bonnes affaires en ligne… Il parait que le soleil brille pour tout le monde.
PS: je suis « artisan courtier » et ne prends jamais de frais de courtage à mes clients (dossiers simples). C’est assez important pour le souligner, vu les arguments de l’article… 🙂
« PS: je suis « artisan courtier » »
Vous nous auriez dit infirmière on ne vous aurait pas cru, il était inutile de le souligner.
L’intérêt de ce blog est que l’on peut échanger en fonction de sa propre expérience ou de sa vision des choses, on peut ne pas être d’accord sans tomber dans des propos pour le moins condescendants
.
» Je vous souhaite de bonnes affaires en ligne… Il parait que le soleil brille pour tout le monde. »
Pour combien de temps encore….on n’en reparle dans 10 ans.
Bonjour,
Je ne suis certes pas objectif (ayant un service de courtage dans mon cabinet), mais par expérience, le recours à un courtier est souvent bénéfique à plusieurs niveaux :
– le taux : pour les meilleurs dossiers, les banques étant certaines d’être en concurrence, elles vont avoir tendance à proposer de meilleurs taux (on le voit avec les clients qui ont déjà consulté leur banque par exemple). Mais ce n’est pas le cas sur tous les dossiers évidemment;
– le montage du dossier : nous sommes force de proposition pour le montage du dossier (plusieurs lignes de crédit par exemple, ou sur les achats/reventes,….). Nous voyons certains conseillers bancaires qui font très peu de crédit immobilier, et qui du coup ne connaissent pas certains montages ;
– le conseil sur la présentation du dossier : pour les primo-accédants, nous les orientons sur la présentation de leur dossier. Régulièrement, nous leur expliquons que c’est trop tôt (pas assez d’épargne, compte mal gérés, ….) et leur évitons de présenter un dossier qui a des très fortes chances d’être refusé.
On discute avec les banques, et évidemment certains courtiers ne font qu’envoyer une « carcasse », sans aucune plus-value.
Et accessoirement, comme ce n’est pas notre seul métier, et que nous n’avons pas de marque à rémunérer, nous ne prenons pas de frais pour nos clients (rémunéré par les banques, ce qui est expliqué aux clients) sauf cas particuliers.
Mais ce métier peut « mourir » si les banques refusent de travailler avec nous (ou montent les taux pour les clients passant par un courtier).
Sauf que beaucoup de banques ont perdu des compétences dans les agences pour le prêt immobilier. Et que ce métier, s’il est bien fait, apporte une réelle plus-value aux emprunteurs.
Tout à fait d’accord avec ce commentaire !
On sous-estime vraiment la perte de compétence au niveau des agences bancaires, que se soit pour les particuliers, mais c’est encore plus flagrant pour les pro.
@ Hellio
Si Guillaume le permet je veux bien vos coordonnées car pour y avoir été confrontée j’ai constaté que bcp de vos confrères (tout comme certaines bq) privilégient les dossiers simples et basiques : 2 salaires, ratio de solvabilité, pas de patrimoine
Au détriment de dossier plus compliqué avec patrimoine société etc. et qui demandera beaucoup plus d’investissement de la part du courtier dans le montage du dossier
Pour moi aucun problème.
Je viens de vous faire parvenir les coordonnées mail de Samuel par Mail.
Bonjour Guillaume,
Pourriez-vous également me faire parvenir les coordonnées de Samuel par mail ?
Merci d’avance,
Bien cordialement
Bonjour,
Est-ce que je pourrais avoir les coordonnées de Samuel aussi ?
Merci beaucoup !
Dés lors que vous rajoutez un intermédiaire dans une transaction, vous en surenchérissez le coût sauf à imaginer que la banque externalise cette compétence, j’en doute.
Reste à déterminer qui va supporter ce coût supplémentaire , le client ou la banque ? j’ai ma petite idée.
Oui, c’est la raison pour laquelle les banques rechignent à accepter la délégation d’assurance emprunteur des clients apportés par les courtiers en crédit immobilier
L’assurance groupe est facteur de PNB important pour la banque, mais aussi de gain de temps. Elle doit faire un audit sur les délégations d’assurance. les contrats qui ne sont pas dans la base d’audit, sont systématiquement refusés. Et des contrats en délégation avec des compagnies exotiques, il y en a beaucoup.
Bonjour,
Je cherche à acheter des SCPI à crédit. Mon établissement bancaire refuse de me suivre dans ce financement par frilosité et la méconnaissance de ce produit. Ma capacité d’emprunt est bonne, et mes références solides. Qui peut me suivre dans cette démarche? a mon avis , le seul qui puisse m’aider c ‘est le courtier en crédit qui connait les établissements qui peuvent me suivre!! A voir
Sauf si vous chetez des SCPI « maison »…, étonnant, non ?
Même pas . Ma banque n’est même pas fichu de m’en présenter!!!
Changez de banque pour une enseigne qui dispose de sa propre structure REIM (Real Estate Investment Managers) – SG, BNPP, HSBC…
Merci pour l’info Gilles!!!
En effet, les SCPI des banques sont bien mieux que celles proposées par Guillaume. Il n’y a pas besoin d’un intermédiaire pour investir en SCPI, le banquier fait cela très bien. d’ailleurs, il n’y a pas besoin de conseiller en gestion de patrimoine car les banques ont des conseillers en gestion de patrimoine pour vous conseiller.
Bonjour,
Pour être très précis, je ne vends pas de SCPI. Je suis un conseil indépendant en gestion de patrimoine, je ne vends rien, ne conseille la souscription d’aucun produit financier, je ne suis pas CIF.
Mon métier est d’être conseil indépendant en gestion de patrimoine. Mon unique rémunération est l’honoraire de conseil versé par mon client.
Bonjour,
Je pense que vous ne devez pas rencontrer beaucoup de clients à la recherche d’un financement et encore moins faire de rdv avec les conseillers bancaires.
Aujourd’hui, chercher son financement par ses propres moyens devient le parcours du combattant : délais de retour extrêmement long, papiers, informations complémentaires à apporter au banquier qui ne lit pas les documents qu’on lui fournit, incompétence des banquiers, etc …
De plus en plus de projets clients voient le jour grâce à l’intervention d’un courtier.
Aujourd’hui de plus en plus de clients ne veulent plus aller voir leur banquier. Ils préfèrent passer directement par des intermédiaires.
Et comme personne ne travaille gratuitement… le client doit s’acquitter d’une facture d’honoraires.
Votre article est totalement en décalage avec la réalité du marché. Il faut certainement sortir un peu plus et aller rencontrer des clients et des banques et vous verrez comment cela fonctionne.
Enfin, il faut arrêter avec les courtiers en ligne. Ça ne fonctionne pas. C’est rajouter une contrainte supplémentaire à un projet immobilier qui n’est pas tjs simple.
A une époque ou la désintermédiation est de mise afin de réduire les coût et de faciliter les transactions, s’il veut subsister l’intermédiaire devra apporter une réelle valeur ajoutée pour justifier ses honoraires.
Les générations qui viennent fonctionnent différemment et ont tendance de plus en plus à effectuer l’essentiel de leurs transactions en ligne, je le constate tous les jours avec mes enfants.
Si les courtiers en ligne d’après vous ne fonctionnent pas bien aujourd’hui, je reste persuadé que d’ici quelques années ils capteront l’essentiel du marché, ce n’est que mon avis.
Les jeunes sont nuls en informatiques, mais sont des champions du monde dans les réseaux sociaux le smartphone et la tablette. La prochaine génération, c’est effectivement de faire des affaires via messager et autre skype.
Les courtiers gratuits (sans honoraires) font le même boulot que ceux qui sont payants. Ils sont de moins en moins nombreux, car comme vous le dites, la tendance aujourd’hui est de passer systématiquement par un courtier. Les gens s’en foutent, et veulent payer pour avoir le meilleur taux de crédit possible. Le courtier vend le mérite de faire économiser à son client sur le coût total du crédit. Les courtiers payants ont gagné en part de marché, donc une grande majorité de courtiers ont suivi cette tendance de faire payer des honoraires.
Je ne suis pas d’accord avec vous sur les courtiers en ligne. Ils sont efficaces sur les dossiers simples d’acquisition en RP. Ce sont les emprunteurs qui ne sont pas efficaces, à communiquer la moitié des pièces qu’on leur demande, et qui ensuite vous gueule dessus parce que leur signature chez le notaire a lieu dans 15 jours.
Et bien moi je suis entièrement d’accord avec vous. En 2017 je n’avais absolument aucune expérience en matière de crédit. S’agissant d’achat de parts de SCI j’ai demandé d’abord à ma banque qui m’ a d’abord dit oui, puis non, j’ai donc contacté un courtier qui m’a demandé un certain nombre de documents en me prévenant que pour ce type d’achat ce serait trrrrrès compliqué, m’a finalement communiqué une offre d’une banque qui m’a semblée chère au regard de ce que je lisais sur internet, finalement j’ai pris mon courage à deux mains et suis allée soumettre mon plan en direct à plusieurs établissements et c’est finalement une banque mutualiste qui m’ a accompagnée dans ce projet, à un taux inférieur de 0.45 par rapport à celui de cette banque d’affaires !
Effectivement, quand on fait des travaux soit-même, cela coûte moins cher que de faire travailler des artisans !
Maintenant, tout le monde n’a pas la compétence ni le temps à y consacrer …
Voilà tout le propos !
Bonjour
Certes pour certaines opérations les courtiers peuvent être utiles ou « indispensables ». Mais on observe que dans le temps, les gens ont »moins peur ». Ce qui semblait ne pas pouvoir être négociable autrefois l’est aujourd’hui. Il n’y a pas de mystère le 1% il faut bien que quelqu’un le paye. Cela n’apporte à la banque que plus de clients peut-être! mais alors là, il faut considérer qu’il y a peut-être insuffisance dans le conseil. Il faut que les conseillers bancaires fassent des progrès dans leur conseil et bien penser que progressivement les gens ne se laisseront pas « infantiliser » éternellement. Autrefois les banques nous imposaient de « domicilier notre salaire pour obtenir un prêt.
Tout ça est un peu terminé———————->
« Avantage individualisé consenti en échange de la domiciliation bancaire
En contrepartie de la domiciliation bancaire pour obtenir un crédit immobilier, les établissements ont l’obligation de consentir un avantage individualisé au prêteur. L’avantage individualisé peut être un taux de crédit préférentiel par exemple. »
Et puis à ce que je lis ci-dessus j’y souscris totalement.
j’ai travaillé avec eux pendant 15 ans. Et je peux vous dire qu’ils ne servent qu’à une seule chose, ils sont indispensables uniquement aux personnes qui n’ont pas le temps de faire le tour des banques. Certains sont très sérieux, et d’autres sont des rigolos qui ne connaissent rien à la politique des risques. C’est un métier qui a eu le vent en poupe, car certains ont bien gagné leur vie, et en ont eu marre de la pression commerciale bancaire. Heureusement la profession s’est fortement réglementée. Il ne restera plus que les grosses structures. Il ne faut pas oublier que la banque reverse une commission au courtier. L’emprunteur doit savoir négocier les taux en ce sens. « Je ne passe pas par un courtier, donc vous pouvez faire encore un effort sur le taux, et vous aligner sur la grille prescripteur ». Tout le monde est gagnant.
Merci Gilles,
Et quelle est votre expérience des courtiers en ligne qui ne facturaient pas d’honoraire et se contentaient de la commission agence ?
A vous lire, il faut comprendre que les marges de négociation sont plus faibles en passant par un courtier. Aviez vous des « consignes » en ce sens de la part de votre direction ?
D’avance merci gilles pour votre transparence.
Bonjour Guillaume,
mais avec plaisir,
Les courtiers en ligne finissent par renvoyer les dossiers en agence de courtage pour un contact physique avec le client. Sinon c’est l’envoi d’une simple carcasse en PDF pour étude simultané avec plusieurs partenaire financier.
J’ai travaillé avec des réseaux de courtier 100% gratuit vis à vis du client, çà n’a duré qu’un temps, car les courtiers payants ont gagné des parts de marché, et beaucoup ont suivi cette tendance.
Chez les courtiers il y a deux écoles : ceux qui apportent un dossier complet à un seul partenaire financier (carcasse papier avec toutes les justificatifs photocopiés), d’abord au plus offrant et enfin à celui qui acceptera le dossier.
Ensuite il y a ceux qui envoient une simple carcasse en PDF par mail à plusieurs banques à la fois, pour avoir un avis favorable, au mieux un accord de principe sous réserve de présenter les justificatifs au moment de finaliser le dossier. Ceux là vendent leur mérite d’offrir à leurs clients emprunteurs, d’obtenir un accord sous 48h. Sauf que pour le banquier, çà demande du temps d’étudier le dossier sans certitude de le remporter. Avec l’expérience, les experts en financement savent en quelques minutes si le dossier va passer ou non.
La consigne pour le banquier est simple (s’il a connaissance d’un projet de financement pour son client ou prospect) préalablement à l’apport du dossier par un courtier, le dossier de financement ne sera pas rémunéré pour le courtier. Ceci explique pourquoi le courtier va systématiquement demander à son client : « Avec quelles banques, avez-vous déjà étudier votre dossier de financement ? »
Le but est d’aller vers les banques qui n’ont pas été déjà vu par l’emprunteur.
Certains banquiers ont de très bon rapport avec les courtiers qui leur apportent beaucoup de dossier, et donc dissimulent les projets des prospects, voir de leurs propres clients, afin de rémunérer l’apporteur d’affaire.
La grille de taux réservé au courtier est très compétitive, il est effectivement assez rare de descendre en dessous sauf cas rare exceptionnel sur les très beaux profils clients à fort revenus. Les emprunteurs doivent savoir négocier avec leur banquier pour s’aligner sur cette grille prescripteur. Certains courtiers communiquent sur leur site la tendance des meilleurs taux selon la durée et par région. L’art de cette négociation est d’argumenter sur le fait que l’emprunteur fait jouer la concurrence, qu’il est prêt à faire appel à un courtier, qu’il est prêt à accepter les contreparties commerciales, et surtout que la banque va économiser sur son dossier plusieurs milliers d’euros d’honoraires.
Le métier de courtier s’est démocratisé dans le début des années 2000. Avant il n’y avait pas de courtiers, çà n’a pas empêché de chercher son financement soit même.
Le recours à un courtier, c’est pour les dossiers très compliqués, les dossiers difficiles à faire accepter, les dossiers avec beaucoup de justificatifs à photocopier, les emprunteur qui n’ont pas une minutes à accorder à leur dossier.
Enfin pour ce qui est de la volonté des banques à détruire la relation client, c’est une demande qui vient du consommateur lui même. La future génération cherchera à discuter et à négocier avec un partenaire financier tranquillement assis dans son canapé à 22h avec son smartphone. Le conseiller immobilier en face sera soit une personne physique travaillant dans une plateforme, au mieux une intelligence artificielle. Par ce canal de distribution, on obtiendra des conditions financières très basses. Plus besoin de se déplacer en agence. D’abord conçu pour les dossiers simples, la machine saura petit à petit traiter des dossiers les plus complexes. Quelques agences physiques sont à maintenir dans les grandes villes pour les projets et profils (pro/entreprise, patrimoniaux), et continuer de servir les personnes physiques réticentes au tout digital.
Aille dommage qu’on puisse pas modifier son commentaire. Désolé pour les fautes. pas évident de taper avec le smartphone.
Conclusion: allez voir notre partenaire en ligne qui paye sa publicité sur ce site? Le fait qu’il ne soit payé que par les banques assure donc son objectivité? Bizarre comme « analyse »…
Et l’utilité des CGP? Et les honoraires qu’ils perçoivent? On en parle?
Cet article s’apparente plus a une annonce commerciale qu’à une véritable analyse objective… Ça devient la norme sur ce site (« achetez mon livre »). Dommage.
Ma modeste contribution en tant que client ayant fait appel à un courtier.
J’ai eu une offre de ma banque (haute). J’ai eu une proposition d’un coutier qui m’a donné deux infos intéressantes: le nom de la banque faisant l’offre la plus basse pour le type de crédit et mon profil à ce moment là, et le montant du crédit le plus bas.
Je suis retourné voir ma banque avec cette offre (verbale) en disant, c’est ceci ou rien (la base). Ils se sont aligné, je n’ai pas fait affaire avec le courtier, mais cela aurait été le cas si ma banque avait refusé.
Je ne sais pas si c’est commun mais c’est mon expérience donc en deux mots, cela m’a été utile. Et je ne serais jamais allé de moi même voir la banque proposée par le courtier de moi-même, car je ne la connais que de nom et aller voir 10 banques pour présenter mon projet n’est pas ma passion première.
Bonjour,
Lecteur silencieux de cet excellent blog, je poste un commentaire pour la première fois. Il y a 15 ans, pour mon premier achat, j’avais un dossier moyen (CDD + CDI relativement modestes, avec 2 jeunes enfants). Les conditions proposées par les 3-5 banques que j’avais démarquées étaient très mauvaises. Je suis passé par un courtier, et j’ai eu un taux au delà de mes espérances.
10 ans plus tard, nouvel achat. Ma situation a évolué (2 CDI, bons salaires, 3 enfants). J’ai fait des démarches perso (taux de 0,7% sur 10 ans), et par acquis de conscience je suis passé par un courtier (taux de 1,3% sur 10 ans). Clairement, le courtier n’était pas intéressant.
Bref, le courtier c’est bien quand on n’a pas l’expérience ou quand on a un dossier pas terrible, mais sinon, mieux vaut faire soi-même. En tout cas, selon mon expérience personnelle.
D’expérience des courtiers sur 3 opérations immobilières sur un total important d’autres opérations réalisés directement avec des banques.
Je dirais que le résultat du courtier dépend beaucoup de ses contacts et de son historique professionnel , souvent des anciens de la banque.
Concernant les taux c’est pas de gros gain car c’est votre profil qui prime.
C’est pour moi surtout un gain de temps , une possibilité d’ouverture vers de nouvelles banques qui vous refuseraient comme client ( exemple vécu ou la banque m’a refusé et je suis passé avec le courtier …)
Dans le cas de dossier complexe à monter , j’apporte tous les documents qui sont scannés ( 300 pages pour les derniers emprunts , bilans , fonciers ,baux , relevés de compte , attestation d’achat , patrimoine , bulletins de salaires ) et ensuite le courtier « arrose » ses contacts pour faire passer ma demande.
Si cette demande est juste dans certains cas, elle passe plus facilement avec d’autres dossiers dans une banque.
Une fois que l’on a mis un pied dans une banque qui vous suit alors le recours au courtier n’est plus nécessaire bien entendu.
En résumé gain de temps et ouverture vers d’autres établissements , pour les taux rien de plus à attendre.
Le courtier que certains ici décrivent….on le cherche!!
En 15 ans, je n’ai eu à faire qu’au courtier décrit par Guillaume….
Messieurs les chevaliers blancs de la profession (mention spéciale à « l’artisan courtier », lui il va faire ma journée 🙂 ), sortez de vos tannières! On voit trop souvent (uniquement?) votre homologue, le pseudo professionnel du financement.
Et puis surtout, aucune commentaire ne vient contredire l’idée selon laquelle le courtier, physique ou internet, doit parfois « vendre » l’assurance groupe alors même qu’une délégation d’assurance emprunteur pourrait être source d’économie pour l’emprunteur.
Bcp de faux dans cette rubrique ??
Des slogans plus accrocheurs les uns que les autres : « Une banque à qui parler » « Demandez plus à votre argent » « Banque et Populaire à la fois » « Une banque qui appartient à ses clients » « Une banque partout dans le monde »
Des promesses qui n’engagent que ceux qui les écoutent, comme aurait dit Chirac !
Et sur le terrain c’est une autre histoire ! Donc en agence : impossible d’appeler sans passer par une plateforme, beaucoup d’attente à l’accueil, impossible d’avoir des renseignements sans prendre rendez-vous et lorsque vous avez un rendez-vous il faut attendre l’accord du siège ou de la direction. Sans compter la rotation de personnel, les stagiaires qui ne savent pas ou font n’importe quoi, les problèmes informatiques, les horaires d’ouvertures, les fermetures pour congés sans prévenir !
Les banques veulent fermer des agences : qu’ils continuent ils sont sur la bonne voie !
Des services qui se dégradent sans cesse en agence, du personnel arrogant et prétentieux, un manque de professionnalisme et la fidélité ne compte plus.
Pour ma part ce sont les personnes qui font la différence, peu importe l’enseigne, et peu importe que ce soit de visu, par téléphone ou par mail.
Jusqu’à présent j’ai toujours monté mes dossiers de prêts immobiliers, mais ce n’est pas une mince affaire et le nombre de papiers demandés (>300) et les boîtes mails qui saturent !!!
Je comprends parfaitement qu’un jeune puisse se faire aider par un courtier via internet contre rémunération c’est rapide et efficace et déductible en cas de revenus fonciers !
Bonjour,
À titre personnel je suis toujours passée par un courtier sans jamais avoir à payer d’honoraires. La première fois il m’a permis d’avoir un bon taux via mon propre établissement bancaire ravi d’avoir à payer une commission faute de m’avoir proposé un taux correct que je suis venue lui demander un prêt. La seconde fois une plateforme et la 3eme j’ai tenté un courtier physique (nul et agressif quand j’ai refusé de contracter avec les établissements proposés trop chers), par mes moyens en allant voir les banques, et une plateforme (sur ce site ou empruntis…je ne m’en souviens plus), mais très bien : taux canon, aucun frais bancaires, pas de frais de remboursement anticipé etc… négocie en amont par la plateforme et donc pas de perte de temps. Les courtiers en ligne peuvent faire plus que ce qu’on imagine. Comme je dois repasser par la case crédit je vais demander à mes 2 banques puis un courtier en ligne et banques en ligne si le courtier ne s’en Charge pas. Pour l’assurance une loi Hamon dans les 12 mois et le tour est joué. Courtier physique je ne le referais pas.
Dans la continuité de ce thème, et pour tester l’intérêt de recourir aux services d’un courtier qui puisse me faire avancer dans mon projet. Je recherche un courtier qui puisse m’aider dans l’obtention d’un financement pour l’acquisition de deux lignes de SCPI , montant global 50 K€, durée mini 20 ans, sans nantissement d’épargne.. endettement quasi nul.. A vous de jouer messieurs!!!!
christophe
Bonjour Guillaume,
Pourriez-vous également me faire parvenir les coordonnées de Samuel par mail ?
Merci d’avance,
Bien cordialement
Bonjour
Je ne suis jamais intervenue mais je lis énormément vos articles
Je suis actuellement en cours d’un projet et je viens d’essuyer un refus cause « taux usure »
Concernant les « conseillers bancaires en agence » je constate effectivement qu’ils manquent d’expérience sur des dossiers compliqués pour un investissement immobilier surtout concernant les seniors dont je fais partie.
J’ai essayer les « courtiers en ligne » et le souci c’est que lorsque l’on veut faire une simulation, si on a un pret basique, pas de soucis on obtient des réponses … mais, comme c’est mon cas, si on souhaite un emprunt composé de plusieurs prêt (pret classique + ptz + eco ptz, ces derniers étant à taux zéro) on obtient le message : impossible de faire la simulation …. MAIS comme vous devez laisser vos coordonnées pour arriver au résultat, cela devient ensuite un harcèlement sur le portable.
Donc je souhaiterais avoir accès à un courtier en direct, un humain pas une machine, qui pourra prendre vraiment en compte tous les tenants et aboutissements de mon projet
Si vous avez des coordonnées de courtiers sur ma région Deux-sèvres (79) je prends !!! voir le 86 car je suis limitrophe
Merci de votre aide
et pour conclure, voici les emails que je reçois suite à mes simulations
« Merci de votre confiance.
Malheureusement, nous n’avons pas de proposition bancaire.
Les éléments que vous nous avez communiqués n’ont pas permis à nos banques partenaires de vous proposer une solution de financement.
Toutefois, plusieurs solutions s’offrent à vous :
Augmenter votre apport si vous en avez la possibilité, ou encore changer la durée et les mensualités de votre prêt.
Pour réaliser de nouvelles simulations, rendez-vous sur votre espace client sécurisé.
Retrouvez votre fiche d’entrée en relation en cliquant ici »
Pourtant j’ai un dossier avec un bon argumentaire expliquant ce projet, je suis un agent immobilier à la retraite, mais ayant changé de région je n’ai plus mon réseau
Je désespère vraiment de voir financer ma future résidence principale !!! et devoir payer un loyer à fonds perdus qui dans 20 ans me coutera aussi cher que l’emprunt que je sollicite … mais sans être propriétaire et avoir pu me constituer un petit patrimoine pour mes enfants avec ce placement financier
Cet article date de 2019 et il est réchauffé aujourd’hui : les commentaires sont, tous sauf un, d’avril 2019.
Je vous assure qu’après la COVID, sans courtier, a moins que vous soyez retraité ou fonctionnaire avec 10% d’apport minimum, ce n’est même pas la peine de prendre rdv avec votre banquier.
Pas d’accord, c’est plutôt l’inverse selon mon expérience…
Mon expérience perso (je précise je ne suis pas fonctionnaire mais chef d’une entreprise qui marche bien) : en juillet 2020 j’ai contacté plusieurs courtiers pour trouver un crédit pour l’achat de ma résidence principale. Après plusieurs refus (3 courtiers qui m’ont dit au téléphone que c’était mort), un courtier a accepté de présenter mon dossier … pour me répondre 3 semaines après qu’aucune des banques à qui il avait présenté mon dossier ne l’avait accepté.
Résultat j’ai pris mon baton et suis allé voir moi-même plusieurs banques…. pour au final 2 offres de prêt obtenues, à des taux inférieurs à ceux dont m’avaient parlé le courtier qui avait accepté mon dossier.
Bref, de mon point de vue passer par un courtier est utile pour ceux qui n’y connaissent rien et qui n’ont pas envie de s’y interesser ou encore pour ceux qui n’ont pas de temps. Mais pour tous les autres et en particulier pour « défendre » un dossier un peu atypique face à un banquier, rien de mieux que de s’en charger soi-même.
Je suis d’accord sur le fait qu’on peut défendre soi-même son dossier quand on s’y connait mais quand on a un dossier atypique, (un bon courtier) saura présenter le dossier pour qu’il soit dans les clous d’un point de vue bancaire.
J’ai d’abord travaillé en banque 8 ans, avant de m’installer en tant que courtier et croyez-moi, je peux me vanter d’avoir obtenu des financements pour des personnes qui avaient essuyé plusieurs refus avant de se décider à (payer) pour présenter leur dossier.
Mais il y’a des bons et des mauvais courtiers comme dans tous les métiers, je vous l’accorde.
Bonjour
Bonjour à tous, en consultant le site, j’ai effectivement constaté la position clivante de « Guillaume ». Je me permets donc de répondre, après plus de 6 ans dans le courtage, non navré, mon métier ne se résume pas à imprimer un dossier, j’aimerai bien cela me ferait tellement de bien. Ce metier est à la fois passionnant et stressant ! Car les acquéreurs vous font confiance pour leur obtenir non seulement le prêt mais également dans les meilleurs conditions ! Effectivement, dans la profession, il y avait des courtiers gratuit sur le net (essentiellement des geeks sachant faire des pages de captures), et des courtiers payants. Aujourd’hui, notre métier a subit des mutations, donc ce qui est écrit plus haut sur la double rémunération est a modéré car : En janvier 2019, nous avons eu le plaisir de recevoir des avenants de nos partenaires bancaires qui ont décidés de manière unilatérale de baisser la commission bancaire initialement de 1% à 0,5%. D’ailleurs, je précise que non seulement elle est plafonné mais en plus, nous courtier rétrocédons cette rémunération à nos apporteurs d’affaires ( agent immo, promoteur, particulier ) et que si nous voulons trouver des clients, les agents immobiliers sont notre meilleure source d’acquisition mais la plus chère ! Donc en réalité, notre rémunération ne dépend que des honoraires de courtage. De plus, concernant maintenant l’intérêt pour le client, il est vrai que le client peut par relation obtenir les mêmes taux que nous, et c’est déjà arrivé qu’une banque fasse des propositions attractives à mes clients, mais on ne parle que du taux nominal ! Et oui, le banquier qui dit aux clients, pourquoi passer par un courtier, il coûte de l’argent, oublie de dire qu’il va demander généralement de l’apport, récupérer la marge sur le taux d’assurance, récupérer la MRH, domiciliation, épargne, domiciliation, etc. Pour moi, l’essentiel c’est d’apporter une plus value à mes clients car pour certains même si ça peut paraitre ridicule, l’éthique est prioritaire, un client vient me voir pour obtenir son prêt dans les meilleurs conditions donc pour moi un bon courtier doit négocier : les frais de dossiers bancaires, les frais de garantie ( différence entre une caution et une garantie réelle) les indemnités de remboursement anticipé, le taux d’intérêt, le taux d’assurance, et enfin l’apport ! Je préserve surtout en ce moment, le plus possible l’épargne de mes clients car l’argent emprunté est assuré et non leur apport !! je donne un exemple très concret : Mme P, veuve de 65 ans veut profiter de sa retraite en achetant un appartement dans le neuf en bord de mer, sa banque, ou elle a plus de 200k de côté et une fidélité de plus de 40 ans lui propose de la financer sur maximum 12 ans en apportant 65k euros pour un projet de 240k euros, je lui trouve une solution sur 18 ans avec 0euros d’apport ! C’est elle fait avoir en passant par un courtier ? Non elle conserve 65k euros qu’elle pourra investir sur un autre support, elle emprunte cette somme à un taux en dessous de l’inflation, elle est assurée pour cette somme, si il lui arrive quelque chose, ses enfants récupère un bien payé par l’assurance + l’épargne de côté. Et des exemples, je peux passer la nuit à en citer, sachez que si j’estimais un jour ne plus être utile à mon client je changerai de métier, mais entre le manque de réactivité des banquiers, l’augmentation des fermetures d’agence, et la baisse des compétences bancaires ( j’ai dû montrer à un banquier comment monter un dossier avec un lissage…) les courtiers ont de belles années devant eux car les français pour un sujet aussi sérieux que l’immobilier auront toujours besoin d’un vrai partenaire, belle soirée.
Merci Geoffroy pour votre commentaire , je rajouterais que plusieurs banques facture aussi des frais de dossier ou des frais banques en plus , exemple pour 200000€ de crédit des frais de dossier de 1500 € ou 1300 € c’est un peu selon l’humeur , la gentillesse du responsable d’agence,les objectifs du mois ou du trimestre ,si c’est un ouvrier 1500 € ou si c’est un CSP ++ 300 € car ils ne veulent pas le louper , les assurances par les filiales des banques sont aussi calculées sur le capital initial a des taux énormes , alors que l’on trouve des assurances externes grâce au courtier en capital initial , bref « les sachants » N’apprécierait-t-il pas que l’on aide 40 % de la population à faire gagner de l’argent en économisant 10 000 € en intérêt et assurances . Pas trop la classe ,voir mesquin le réquisitoire contre le courtier.