Le prêt gigogne à paliers aussi connu sous le nom de prêt à paliers ou prêt lissé est un montage de prêt immobilier simple et efficace pour réduire le coût total de votre crédit immobilier. Il s’agit d’une solution régulièrement utilisée par nos courtiers en crédit immobilier pour faire baisser le TAEG du crédit immobilier.

Cette technique consiste tout simplement réaliser deux crédits immobilier : Un premier crédit immobilier sera réalisé sur une durée courte et un second crédit sera sur une durée plus longue. Il s’agit en réalité de profiter du différentiel de taux d’intérêt selon la durée du crédit immobilier pour faire baisser le montant total des intérêts à payer par l’emprunteur.

Pour vous aider à mieux comprendre l’intérêt et la pertinence du prêt à palier ou du prêt gigogne, nous avons construit un simulateur que vous pourrez trouver dans cet article « Simulateur prêt immobilier gigogne à paliers. Faire deux crédits immobiliers pour réduire le coût global« .

En réalité deux techniques seront mises en œuvre :

  • 1 – Mettre en œuvre deux crédits immobiliers pour tirer profit de la faiblesse des taux court terme pour réduire le coût total du crédit immobilier ;
  • 2- Le lissage du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit immobilier soit identique sur toute le durée du crédit immobilier.

Ces prêts gigognes ou à paliers peuvent être mis en œuvre dans la majorité des grandes banques Françaises comme le Crédit Agricole, la Banque Postale, la Caisse d’épargne, la Société Générale, le Crédit Foncier, la BNP le LCL ou bien encore Axa Banque.

On parlera ainsi de Prêt lisseur au Crédit Agricole, du prêt Primolis avec un amortissement 1,2 ou 3 à la Caisse d’Epargne, de palier 1 et 2 à la Société Générale ou bien encore d’une phase de lissage au Crédit Foncier.

Nos courtiers en crédit immobilier proposent très régulièrement ces montages qui sont malheureusement de moins en moins maitrisés par les conseillers bancaires de certains réseaux bancaires;

Les banques ne proposent pas systématiquement ces montages pour une raison simple : Monter un prêt gigogne à paliers est plus long et compliqué que monter un prêt immobilier simple alors même que les frais de dossier seront les mêmes. CQFD.
 

Simulation d’un prêt gigogne à paliers vs prêt amortissable classique

Prenons un exemple pour bien comprendre l’utilité du prêt gigogne à paliers.

Monsieur et Madame DUPONT ont besoin d’un crédit immobilier de 250 000€ sur 25 ans. Nous sommes en Mai 2021, leur banque leur accorde un crédit immobilier au taux hors assurance emprunteur de 1.35%, soit une mensualité de 982.32€ par mois pendant les 25 ans du crédit.

Le coût total du crédit immobilier serait donc de 294695.33 (= 982.32€*25 ans*12 mois).

Au lieu de mettre en place ce crédit immobilier, nos courtiers proposent de mettre en place un prêt immobilier gigogne à paliers.

Ils vont donc effectuer deux crédits immobilier :

1- Un premier crédit immobilier de 193037€ sur une durée de 20 ans. Ce premier crédit sera effectué au taux de 1.10%, soit 896.41€ de mensualité pendant 20 ans et un coût total de 215138€.

2- Un second crédit immobilier de 56962€ sur une durée de 25 ans. Ce second crédit immobilier sera effectué au taux de 1.35%. Pendant les 20 premières années du crédit immobilier, l’emprunteur ne remboursera que les intérêts de ce crédit immobilier, soit 64.08€ par mois puis remboursera le capital emprunté après avoir remboursé le premier crédit immobilier (c’est à dire sur 5 ans entre les années 20 et 25) pour 982.32€ par mois.

Au total, l’emprunteur devra donc rembourser :

  • Pendant les 20 premières années du crédit immobilier : 896.41€ * 20 ans * 12 mois + 64.08 * 20 ans * 12 mois = 230517€ ;
  • Pendant les années 20 à 25 du crédit immobilier : 982.32€ * 5 ans * 12 mois = 58939€

Le coût total du crédit immobilier sera donc de 230517€ + 58939€ = 289456€ soit une économie de 5239€ sur la durée totale du crédit immobilier par rapport à la mise en œuvre d’un seul crédit immobilier.

Ce montage du prêt gigogne à paliers est alors un excellent conseil pour réduire le coût total du crédit immobilier.

Et ce n’est pas tout ! En effet, ce montage simple et efficace du prêt gigogne à paliers sera également source d’économie importante sur le tarif de l’assurance emprunteur, et notamment lorsque l’assurance est calculée sur le capital emprunté (et non sur le capital restant dû).

L’explication est relativement simple et intuitive. Dès lors que le tarif de l’assurance emprunteur est calculée sur le capital emprunté, le remboursement du crédit sur la durée la plus courte permettre de payer l’assurance emprunteur sur une durée plus courte baissant ainsi le coût total de l’assurance emprunteur.

Bref, le prêt gigogne à paliers est vraiment un montage simple et efficace pour faire baisser le coût de votre crédit immobilier. Il serait vraiment dommage de s’en priver !

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A suivre.

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