Le prêt gigogne à paliers aussi connu sous le nom de prêt à paliers ou prêt lissé est un montage de prêt immobilier qui a le vent en poupe lorsque que l’on cherche par tout moyen à réduire le coût de son prêt immobilier et même de son assurance emprunteur.

Alors que la folie actuelle de la baisse des taux immobilier nous amène à chercher uniquement la performance sur cet aspect du crédit on pourrait avoir tendance à ne pas s’attarder sur le montage. Or, peut être le saviez vous le montage par le biais d’un prêt gigogne est elle aussi une source d’économie sur votre prêt immobilier.

Cette technique consiste tout simplement à scinder le crédit immobilier en deux parties : La première partie avec un crédit immobilier qui sera remboursé sur une durée courte et l’autre avec un crédit immobilier qui sera remboursé sur une durée plus longue. Pourquoi ? Parce que les taux de prêt immobilier sur une durée courte sont moins chers.

Ainsi on utilisera deux techniques successives pour construire le prêt gigogne à paliers :

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1) Celle de la pondération : on achètera par exemple 100 000€ sur 10 ans à 1% et 100 000€ sur 20 ans à 2%. Dans ce cas le coût d’achat moyen du crédit sera de 200 000€ à 1.50%. Si nous étions resté sur un crédit classique de 200 000 à 2% sur 20 ans, nous aurions payé l’intégralité du prêt sur une base de 2% ce qui aurait coûté plus cher et aurait engendré de fait une mensualité plus haute.

2) Celle du lissage : qui nous permettra de conserver une mensualité fixe sur la durée totale du crédit. Ainsi le prêt 1 sur 10 ans sera amortit plus rapidement et le prêt 2 ne sera remboursé que d’une manière minime pendant les 10 premières années et avec des mensualités plus fortes sur les 10 dernières années.

Ces prêts sont pratiqués par la majorité des grandes banques Françaises comme le Crédit Agricole, la Banque Postale, la Caisse d’épargne, la Société Générale, le Crédit Foncier, la BNP le LCL ou bien encore Axa Banque.

On parlera ainsi de Prêt lisseur au Crédit Agricole, du prêt Primolis avec un amortissement 1,2 ou 3 à la Caisse d’Epargne, de palier 1 et 2 à la Société Générale ou bien encore d’une phase de lissage au Crédit Foncier.

Alors pourquoi ces organismes bancaires ou les courtiers en crédit qui commercialisent une bonne partie du prêt immobilier ne présentent pas plus ce type de montage à leur client ? Cela pourrait être intéressant pour leur client d’avoir non seulement le meilleur taux mais aussi un montage de prêt qui leur permet encore d’optimiser leurs gains et leur mensualité.

Nous n’irons pas jusqu’à l’affirmer de manière catégorique mais cela semble être l’explication, les différents distributeurs de crédit n’ont pas forcément la maîtrise de ce type de montage ; Or sans maîtrise d’un sujet, difficile de le vendre. Il est en effet beaucoup plus simple et rapide d’expliquer à un client qu’on lui a obtenu du 1.50% sur 20 ans et qu’on est moins cher que le concurrent plutôt que de lui expliquer qu’il aura deux phases de remboursement avec deux taux différents et que le tout a été emboîté à la manière du fameux jeu Tétris afin qu’il puisse bénéficier d’une mensualité fixe….

Certes cela demande un peu plus de travail et de pédagogie mais lorsqu’on paye des honoraires et des frais de dossier n’est ce pas ce qu’un emprunteur demande ?

 

Simulation d’un prêt gigone à paliers vs prêt amortissable classique

1)      Prêt amortissable de 240711€ obtenu sur 25 ans à un taux de 2.25%



– Mensualité : 1049.81€

– Coût total des intérêts sur la période : 74223.37€

 

2)      Prêt gigogne à paliers de 240711€ obtenu sur 25 ans

  1. Prêt 1 (amortissable) : 127662€ à 1.80% sur 15 ans

– Mensualité : 809.81€

– Coût total des intérêts sur la période : 18103.80€

 

  1. Prêt 2 (en 2 phases) : 113049€ à 2.25% sur 25 ans

– Mensualité 1 : 212.99€ sur les 15 premières années (année 1 à 15)

– Mensualité 2 : 1050,87€ sur les 10 années suivantes (années 16 à 25)

– Coût total des intérêts sur la période : 51393.60€

 

Nous avons donc au global une économie de 4725,97€ sur les intérêts du prêt ((74223.37€ – (18103.80€+51393.60€)).

 

La mensualité globale sera, elle de 1022.80€ (809.81€ du prêt 1 et 212.99€ du prêt 2) sur les 15 premières années et de 1050.87€ (prêt 2 uniquement puisque le prêt 1 est soldé) sur les 10 dernières années.

Alors pourquoi une différence sur la mensualité globale alors que nous avions parlé d’une mensualité qui reste fixe ? Tout simplement parce que dans notre exemple nous n’avons pas intégré le coût de l’assurance emprunteur. C’est avec son coût complémentaire que le lissage aurait été complet. Il s’agit là d’un autre avantage du prêt gigogne à paliers. Contrairement à un prêt amortissable unique où l’emprunteur paierai l’assurance sur la totalité du capital et ce, pendant toute la durée du prêt, dans le prêt gigogne à paliers une partie de la facturation de l’assurance s’arrête à l’extinction du prêt de plus court amenant ainsi une deuxième source d’économie supplémentaire.

 

L’assurance emprunteur sur un prêt gigogne à paliers

Comme dans tout crédit immobilier, l’assurance emprunteur est exigée par la banque un prêt gigogne à paliers. Néanmoins son coût sera lui aussi réduit par la technique de la pondération entre le prêt le plus court et le prêt le plus long.

En effet le coût de l’assurance est habituellement supporté par l’emprunteur :

1) Sur le montant total du prêt

2)  Sur la durée totale du prêt

On comprendra donc bien aisément que si un prêt est plus court l’assurance sera facturé moins longtemps et donc moins coûteuse sur le prêt le plus court

Afin de bien comprendre reprenons l’exemple pris précédemment et concentrons-nous uniquement sur l’assurance emprunteur.

 

 

Simulation d’une assurance emprunt sur un prêt gigogne à paliers vs prêt amortissable classique

3)      Prêt amortissable de 240711€ obtenu sur 25 ans avec un taux d’assurance de 0.30% sur le contrat groupe de la banque

– Cotisation mensuelle : 60.18€ ((0.30%*240711€)/12)

– Coût total de l’assurance sur la durée du prêt : 18054€ (60.18*300 mois)

 

4)      Prêt gigogne à paliers de 240711€ obtenu sur 25 ans

  1. Prêt 1 (amortissable) : 127662€ sur 15 ans avec un taux d’assurance de 0.30%

– Cotisation mensuelle : 31.92€ ((0.30%*127662€)/12)

– Coût total de l’assurance sur la durée du prêt : 5746€ (31.92*180 mois)

  1. Prêt 2 (en 2 phases) : 113049€ sur 25 ans avec un taux d’assurance de 0.30%

– Cotisation mensuelle : 28.26€ ((0.30%*113049€)/12)

– Coût total de l’assurance sur la durée du prêt : 8478€ (28.26*300 mois)

 

Le coût total de l’assurance sera de 14224€ (5746€ + 8478€) soit une économie de 3830€ par rapport au prêt amortissable

Nous venons donc par une étude un peu plus poussée sur un prêt immobilier de réaliser 8555€ entre la partie crédit et la partie assurance soit une réduction de 9.27% du coût dans le cas de notre exemple

En regardant les chiffres on peut facilement comprendre pourquoi les banquiers ne mettent pas en avant cette solution et la réserve bien souvent aux clients qu’ils souhaitent impérativement capter.

Si l’on veut bien négocier son prêt immobilier il faut avoir toute les cartes en main et le prêt gigogne à paliers fait partie des éléments que l’on peut suggérer à son banquier.

Certes il vous sera difficile d’avoir l’outil qui permet de connaître précisément le montant du prêt court et celui du prêt long car il provient d’une formule mathématique mais le banquier à cet outil. Il suffira donc juste de lui suggérer l’étude d’un prêt gigogne à paliers pour qu’il comprenne qu’il a à faire un emprunteur avisé.

Comme toujours un dernier point vous permettra là aussi de faire des économies substantielles. Il s’agit du fait d’opter pour une délégation d’assurance externe (cf : Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur.)

 

La délégation d’assurance sur un prêt gigogne à paliers.

Bien que dans la majorité des cas ces assurances sont soit calculées sur le capital restant dû et donc un peu plus chère sur ce type de prêt (rappelons nous que le prêt le plus long s’amortit moins vite qu’un prêt amortissable), le jeu en vaut encore la chandelle.

Afin d’optimiser votre recherche vous aurez tout intérêt suivant la durée de prêt et votre âge à sélectionner des produits calculés sur le capital emprunté. Il en existe également en délégation d’assurance. Ainsi pour un jeune de 30 ans le 0.30% que nous évoquions dans notre exemple se transformera en 0.10% environ. Le calcul sera simple et votre coût d’assurance divisé par 3.

Si vous souhaitez encore optimiser votre recherche d’assurance et votre gain, certains produits en délégation nous donne une cotisation en fonction du capital emprunté mais également des tarifications plus basse sur les prêt (comme sur les taux de prêt immobilier)

Néanmoins dans un point précis le prêt gigogne à paliers est fortement déconseillé. Il s’agit des personnes ayant eu des antécédents de santé. En effet lorsque vous avez eu un antécédent de santé et risquait d’avoir une surprime sur votre assurance de prêt immobilier mieux vaut garder le champ d’intervention un peu plus grand sur la partie délégation d’assurance.

Comme nous l’avons indiqué un peu plus tôt dans l’article la majorité des produits du marché sont calculés sur le capital restant dû et donc un peu plus cher sur les prêts gigognes à paliers.

Si après étude de votre dossier médical auprès de plusieurs compagnies (cf : Assurance de prêt et maladie : Comment faire en cas de refus, de surprime ou d’exclusion ? ) celle qui présente la meilleure solution offre un produit avec une tarification sur le capital restant dû vous risquez de payer une surprime sur une cotisation qui à la base est déjà plus chère et en conséquence alourdir votre poids d’assurance dans le coût global du crédit.

Dans ce cas, étudiez les deux solutions (avec ou sans prêt gigogne à paliers) car rien ne sert de gagner sur le prêt si c’est pour perdre sue la partie assurance qui rappelons le, représente en moyenne 30% du coût du prêt immobilier

 

Conseils pour les futurs souscripteurs de prêt gigogne à paliers :

1) Parler en à votre banquier ou courtier en crédit immobilier car si les honoraires ou les frais de dossier ne le motivent pas à vous trouver la meilleure solution peut être faudra t il changer d’interlocuteur. Si l’on vous dit que ce n’est pas intéressant, posez vous la question : Pour moi ou pour la banque ??? maintenant que vous avez compris comment cela fonctionne, insistez pour avoir une simulation.

2) Demander précisément quelle sont les possibilités d’augmentation de mensualités. Auparavant ce type de prêt posez un problème car techniquement les banques n’arrivaient pas à faire varier la mensualité. Aujourd’hui les offres ont évolué mais vérifiez tout de même que la banque sollicitée est en capacité d’accéder à vos éventuelles futures demandes

3)Si le banquier a bien voulu accéder à votre demande pour le prêt gigogne à paliers au lieu du prêt classique et qu’il n’a pas voulu que vous preniez une assurance externe (non respect de la Loi Lagarde) sachez que vous aurez la possibilité de bénéficier de la Loi Hamon (cf : Changer d’assurance de prêt : L’analyse de l’équivalence de garantie de la loi HAMON)

4) Si vous optez pour une délégation d’assurance avec un mode de tarification en capital restant dû, vérifiez bien que l’intermédiaire en assurance ou le comparateur d’assurance a bien intégré le fait qu’il y avait un premier prêt amortissable et un second prêt à palier. Pour la tarification l’assureur aura forcément besoin du détail de vos échéances palier par palier. Si on ne vous a rien demandé, changer d’intermédiaire car sinon l’assurance qui sera mis en place ne correspondra pas au tableau d’amortissement. Vous laisserez ainsi une dette à vos héritiers ou à votre conjoint.

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10 Comments

  1. Merci pour ce très bon exposé.

    Je vais « essayer » de vous construire un simulateur pour comprendre le gain possible à recourir à cette technique.

  2. Be careful ;-(

    On met une porte blindée à votre prison.

  3. Jean Claude says:

    C’est une decouverte pour moi , fou ce que j’apprends sur ce site de Guillaume et de tous les contributeurs !

  4. Sujet (qui est loin d’être un scoop) mal maîtrisé par l’auteur et orthographe qui laisse à désirer.

    Vous nous aviez habitué à mieux
    Dommage…

    • Leblogpatrimoine est un lieu d’échange et de partage de connaissances, un lieu ou l’intelligence collective est démontrée jour après jour.

      L’auteur de l’article, que ce soit moi ou un autre contributeur bénévole (Jamais aucun contenu payé pour faire de la publicité sur leblogpatrimoine) fait part de son expérience, de son analyse avec un désir fort d’informer et de partager son savoir.

      Ensuite, et c’est la magie de l’intelligence collective, chacun via les commentaires apporte son avis, expérience, sa critique… de manière à apporter une information globale exhaustive et la plus pertinente possible.

      Je crois déceler dans votre propos un haut niveau de maîtrise de ce sujet (et probablement de nombreux autres). Dans la mesure ou vous estimez ce sujet incomplet, je ne peux que vous encourager à dévoiler une partie de vos connaissances et nous permettre ensemble de mieux comprendre le sujet via les commentaires.

      De même, si vous maîtrisez particulièrement un autre sujet, ce sera avec grand plaisir que je vous publierai.

      Au plaisir d’échanger,

      Guillaume

  5. [quote] Comme nous l’avons indiqué un peu plus tôt dans l’article la majorité des produits du marché sont calculés sur le capital restant dû et donc un peu plus cher sur les prêts gigognes à paliers. [/quote]

    Cette affirmation est fausse, un montage de prêt gigogne, à échéance égale s’amortit plus vite qu’un prêt classique (capital restant dû toujours inférieur dans la durée) et dure bien sur moins longtemps.

    • Geoffroy ROQUES - Courtier en assurance emprunteur says:

      Bonjour Yann,
      et merci pour ce rappel car effectivement je suis allé un peu vite sur l’affirmation ou du moins aurait dû la préciser plutôt que de généraliser.
      Je me suis basé sur différentes expérience passée et fait cette affirmation.
      En réalité nous avons raison l’un et l’autre.
      Pour aller dans votre sens l’assurance à capital restant dû sur un prêt à palier est calculé sur la même base (voir un peu moins comme vous le dites) que si il s’agissait d’un prêt amortissable donc elle devrait coûter la même chose voir un tout petit peu moins
      Je viens de refaire 7 tarifications dans 7 compagnies distinctes en comparant le prêt qui est cité en exemple dans l’article.
      Résultat 4 ont un tarif qui est identique ou légèrement moins cher et 3 ont un tarif qui est bien plus cher (entre 10 et 25%).
      Pour les 4 premières, elles suivent votre raisonnement qui est d’ailleurs le bon puisque si le capital restant dû est le même à chaque moment du déroulement du prêt le tarif doit être le même.
      Pour les 3 dernières, on pourra penser que les compagnies ont un coût de gestion un peu plus important ou ne souhaitent pas les assurer pour une raison qui m’est inconnue mais qui dans tous les cas n’est pas mathématique.
      Je corrigerai donc mon affirmation de l’article en indiquant qu’une partie des produits d’assurances emprunteurs à capital restant dû est plus chère sur les prêts gigogne et qu’il faut donc faire un tour de marché un peu plus large qu’à l’habitude si l’on veut dénicher le bon produit

  6. Bonjour,

    C’est très interessant comme article. Mais comment calculer vous les échéances du prêt 2 (phase 1 et 2) Sous contrinates d’un montant maximum? Ou y a t’il une règle de calcul ?

    Bien cordialement

    • Le calcul est très complexe. Mais bien entendu il y a des règles.

      Je ne m’en sers que comme comparaison avec des prêts classiques.

  7. jérôme says:

    Bonjour,

    merci pour cet exposé très intéressant.
    Pour ma part, les banquiers rencontrés pour mes achats immobiliers m’ont tous proposé des offres avec au moins 2 lignes (donc taux et période différente/ligne). Une question toutefois :
    Qu’en est-il de l’évolution du capital restant du ? En effet, sur la 1ère ligne (celle à durée max), pendant la période la plus courte, on amortit très peu. Donc, est-ce que en règle générale, le capital restant du diminue moins vite avec ce type de montage ? Un banquier reconnaissait récemment qu’un prêt sur 2 seulement va au terme de la durée initiale. Donc un tel mécanisme s’il est intéressant d’un point de vue du cout global sur la durée COMPLETE, n’est-il pas un moyen de récupérer au plus tôt l’essentiel des intérêts sachant que beaucoup de prêt sont soldés avant terme (évolution des rémunérations de l’emprunteur, …) ?

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