Le prêt gigogne à paliers aussi connu sous le nom de prêt à paliers ou prêt lissé est un montage de prêt immobilier simple et efficace pour réduire le coût total de votre crédit immobilier. Il s’agit d’une solution régulièrement utilisée par nos courtiers en crédit immobilier pour faire baisser le TAEG du crédit immobilier.
Cette technique consiste tout simplement réaliser deux crédits immobilier : Un premier crédit immobilier sera réalisé sur une durée courte et un second crédit sera sur une durée plus longue. Il s’agit en réalité de profiter du différentiel de taux d’intérêt selon la durée du crédit immobilier pour faire baisser le montant total des intérêts à payer par l’emprunteur.
Pour vous aider à mieux comprendre l’intérêt et la pertinence du prêt à palier ou du prêt gigogne, nous avons construit un simulateur que vous pourrez trouver dans cet article « Simulateur prêt immobilier gigogne à paliers. Faire deux crédits immobiliers pour réduire le coût global« .
En réalité deux techniques seront mises en œuvre :
- 1 – Mettre en œuvre deux crédits immobiliers pour tirer profit de la faiblesse des taux court terme pour réduire le coût total du crédit immobilier ;
- 2- Le lissage du crédit immobilier pour que la mensualité du crédit immobilier soit identique sur toute le durée du crédit immobilier.
Ces prêts gigognes ou à paliers peuvent être mis en œuvre dans la majorité des grandes banques Françaises comme le Crédit Agricole, la Banque Postale, la Caisse d’épargne, la Société Générale, le Crédit Foncier, la BNP le LCL ou bien encore Axa Banque.
On parlera ainsi de Prêt lisseur au Crédit Agricole, du prêt Primolis avec un amortissement 1,2 ou 3 à la Caisse d’Epargne, de palier 1 et 2 à la Société Générale ou bien encore d’une phase de lissage au Crédit Foncier.
Nos courtiers en crédit immobilier proposent très régulièrement ces montages qui sont malheureusement de moins en moins maitrisés par les conseillers bancaires de certains réseaux bancaires;
Les banques ne proposent pas systématiquement ces montages pour une raison simple : Monter un prêt gigogne à paliers est plus long et compliqué que monter un prêt immobilier simple alors même que les frais de dossier seront les mêmes. CQFD.
Simulation d’un prêt gigogne à paliers vs prêt amortissable classique
Prenons un exemple pour bien comprendre l’utilité du prêt gigogne à paliers.
Monsieur et Madame DUPONT ont besoin d’un crédit immobilier de 250 000€ sur 25 ans. Nous sommes en Mai 2021, leur banque leur accorde un crédit immobilier au taux hors assurance emprunteur de 1.35%, soit une mensualité de 982.32€ par mois pendant les 25 ans du crédit.
Le coût total du crédit immobilier serait donc de 294695.33 (= 982.32€*25 ans*12 mois).
Au lieu de mettre en place ce crédit immobilier, nos courtiers proposent de mettre en place un prêt immobilier gigogne à paliers.
Ils vont donc effectuer deux crédits immobilier :
1- Un premier crédit immobilier de 193037€ sur une durée de 20 ans. Ce premier crédit sera effectué au taux de 1.10%, soit 896.41€ de mensualité pendant 20 ans et un coût total de 215138€.
2- Un second crédit immobilier de 56962€ sur une durée de 25 ans. Ce second crédit immobilier sera effectué au taux de 1.35%. Pendant les 20 premières années du crédit immobilier, l’emprunteur ne remboursera que les intérêts de ce crédit immobilier, soit 64.08€ par mois puis remboursera le capital emprunté après avoir remboursé le premier crédit immobilier (c’est à dire sur 5 ans entre les années 20 et 25) pour 982.32€ par mois.
Au total, l’emprunteur devra donc rembourser :
- Pendant les 20 premières années du crédit immobilier : 896.41€ * 20 ans * 12 mois + 64.08 * 20 ans * 12 mois = 230517€ ;
- Pendant les années 20 à 25 du crédit immobilier : 982.32€ * 5 ans * 12 mois = 58939€
Le coût total du crédit immobilier sera donc de 230517€ + 58939€ = 289456€ soit une économie de 5239€ sur la durée totale du crédit immobilier par rapport à la mise en œuvre d’un seul crédit immobilier.
Ce montage du prêt gigogne à paliers est alors un excellent conseil pour réduire le coût total du crédit immobilier.
Et ce n’est pas tout ! En effet, ce montage simple et efficace du prêt gigogne à paliers sera également source d’économie importante sur le tarif de l’assurance emprunteur, et notamment lorsque l’assurance est calculée sur le capital emprunté (et non sur le capital restant dû).
L’explication est relativement simple et intuitive. Dès lors que le tarif de l’assurance emprunteur est calculée sur le capital emprunté, le remboursement du crédit sur la durée la plus courte permettre de payer l’assurance emprunteur sur une durée plus courte baissant ainsi le coût total de l’assurance emprunteur.
Bref, le prêt gigogne à paliers est vraiment un montage simple et efficace pour faire baisser le coût de votre crédit immobilier. Il serait vraiment dommage de s’en priver !
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A suivre.
Merci pour ce très bon exposé.
Je vais « essayer » de vous construire un simulateur pour comprendre le gain possible à recourir à cette technique.
Be careful ;-(
On met une porte blindée à votre prison.
C’est une decouverte pour moi , fou ce que j’apprends sur ce site de Guillaume et de tous les contributeurs !
Sujet (qui est loin d’être un scoop) mal maîtrisé par l’auteur et orthographe qui laisse à désirer.
Vous nous aviez habitué à mieux
Dommage…
Leblogpatrimoine est un lieu d’échange et de partage de connaissances, un lieu ou l’intelligence collective est démontrée jour après jour.
L’auteur de l’article, que ce soit moi ou un autre contributeur bénévole (Jamais aucun contenu payé pour faire de la publicité sur leblogpatrimoine) fait part de son expérience, de son analyse avec un désir fort d’informer et de partager son savoir.
Ensuite, et c’est la magie de l’intelligence collective, chacun via les commentaires apporte son avis, expérience, sa critique… de manière à apporter une information globale exhaustive et la plus pertinente possible.
Je crois déceler dans votre propos un haut niveau de maîtrise de ce sujet (et probablement de nombreux autres). Dans la mesure ou vous estimez ce sujet incomplet, je ne peux que vous encourager à dévoiler une partie de vos connaissances et nous permettre ensemble de mieux comprendre le sujet via les commentaires.
De même, si vous maîtrisez particulièrement un autre sujet, ce sera avec grand plaisir que je vous publierai.
Au plaisir d’échanger,
Guillaume
[quote] Comme nous l’avons indiqué un peu plus tôt dans l’article la majorité des produits du marché sont calculés sur le capital restant dû et donc un peu plus cher sur les prêts gigognes à paliers. [/quote]
Cette affirmation est fausse, un montage de prêt gigogne, à échéance égale s’amortit plus vite qu’un prêt classique (capital restant dû toujours inférieur dans la durée) et dure bien sur moins longtemps.
Bonjour Yann,
et merci pour ce rappel car effectivement je suis allé un peu vite sur l’affirmation ou du moins aurait dû la préciser plutôt que de généraliser.
Je me suis basé sur différentes expérience passée et fait cette affirmation.
En réalité nous avons raison l’un et l’autre.
Pour aller dans votre sens l’assurance à capital restant dû sur un prêt à palier est calculé sur la même base (voir un peu moins comme vous le dites) que si il s’agissait d’un prêt amortissable donc elle devrait coûter la même chose voir un tout petit peu moins
Je viens de refaire 7 tarifications dans 7 compagnies distinctes en comparant le prêt qui est cité en exemple dans l’article.
Résultat 4 ont un tarif qui est identique ou légèrement moins cher et 3 ont un tarif qui est bien plus cher (entre 10 et 25%).
Pour les 4 premières, elles suivent votre raisonnement qui est d’ailleurs le bon puisque si le capital restant dû est le même à chaque moment du déroulement du prêt le tarif doit être le même.
Pour les 3 dernières, on pourra penser que les compagnies ont un coût de gestion un peu plus important ou ne souhaitent pas les assurer pour une raison qui m’est inconnue mais qui dans tous les cas n’est pas mathématique.
Je corrigerai donc mon affirmation de l’article en indiquant qu’une partie des produits d’assurances emprunteurs à capital restant dû est plus chère sur les prêts gigogne et qu’il faut donc faire un tour de marché un peu plus large qu’à l’habitude si l’on veut dénicher le bon produit
Bonjour,
C’est très interessant comme article. Mais comment calculer vous les échéances du prêt 2 (phase 1 et 2) Sous contrinates d’un montant maximum? Ou y a t’il une règle de calcul ?
Bien cordialement
Le calcul est très complexe. Mais bien entendu il y a des règles.
Je ne m’en sers que comme comparaison avec des prêts classiques.
Bonjour,
merci pour cet exposé très intéressant.
Pour ma part, les banquiers rencontrés pour mes achats immobiliers m’ont tous proposé des offres avec au moins 2 lignes (donc taux et période différente/ligne). Une question toutefois :
Qu’en est-il de l’évolution du capital restant du ? En effet, sur la 1ère ligne (celle à durée max), pendant la période la plus courte, on amortit très peu. Donc, est-ce que en règle générale, le capital restant du diminue moins vite avec ce type de montage ? Un banquier reconnaissait récemment qu’un prêt sur 2 seulement va au terme de la durée initiale. Donc un tel mécanisme s’il est intéressant d’un point de vue du cout global sur la durée COMPLETE, n’est-il pas un moyen de récupérer au plus tôt l’essentiel des intérêts sachant que beaucoup de prêt sont soldés avant terme (évolution des rémunérations de l’emprunteur, …) ?
Attention il y a un inconvénient majeur. On ne peut plus moduler le prêt
5239/300=17.5 euros d’économie par mois… je pense qu’il est plus constructif de créer une relation avec son banquier que de tenter de mégoter.
Bonjour
Merci Guillaume pour cet éclairage.
Merci aux contributeurs pour les compléments d’information
et tant pis pour les fautes d’ortaugraffe !
Parmi mes nombreux prêts, j’en ai 3 comme cela auprès de la Caisse d’Epargne et à vrai dire, même si j’avais bien compris que la « bidouille » avec comme but de leur permettre de me proposer une échéance plus intéressante pour me garder comme client, je ne savais pas que c’était courant ni comment cela s’appelait.
Merci pour la démonstration et si quelqu’un à une feuille de calcul qui permet de simuler ce genre de prêt et qu’il peut nous en faire profiter, je le remercie d’avance.
Bonjour,
Merci pour cet article intéressant.
La pratique des 2 lignes de crédit est effectivement assez « ancienne » mais les banques étaient de plus en plus frileuses pour mettre en place un lissage dans ce type de montage. Effectivement, si le gain sur la mensualité peut être faible, la gain sur les cotisations d’assurance peut être par contre très intéressant.
Je mets également un bémol sur ce montage car le calcul se fait généralement en supposant que les prêts aillent jusqu’à leurs termes (20 et 25 ans). Je vous rappelle que la durée de vie moyenne d’un prêt immo est d’environ 7 ans … le gain s’en retrouve considérablement diminué !!!
Bonjour,
Merci pour ce post très intéressant
Comme certains commentaires l’ont indiqué, il est très rare d’aller au bout de son prêt longue durée, notamment en raison de la durée moyenne d’occupation d’un logement (< 10 ans).
Que se passe t-il (dans la vraie vie) au bout de 15 ans ? Le prêt gigogne à palier est il toujours aussi pertinent….?
Dans le prêt classique (250 k€ / 25 ans) le CRD est de 111 k€ (N+15)
Dans le prêt gigogne (193k€/20 ans + 57k€/25 ans), le CRD est de 110 k€ (N+15)
La différence à priori n'est pas flagrante.
Quand on détaille, on se rend compte que le montant total des interets versés diffère sensiblement:
Dans le prêt classique le montant des interets sur 180 mois est de 37,9 k€
1/Capital remboursé n+15= 250 000-111 067 = 138 953 €
2/ Mensualités= 982,32 *180 = 176 818 €
3/ Montants des interets sur 180 mois= 176 818 – 138 953 =37 865 €
Dans le prêt gigogne à palier le montant total des interets n'est que de 33 k€ !
1/Capital remboursé n+15= 193 037- 53 156 = 139 881 €
2/ Mensualités= (896,4*180) + (64,08*180)= 161 352 € + 11 534 =172 886 €
3/ Montants des interets sur 180 mois= 172 886 – 139 881 = 33 005 €
En conclusion, le prêt gigogne à palier permet au bout de 15 ans de réaliser une économie de 4 860 € par rapport à un prêt classique.
PS: il y a surement des calculs plus rapides pour arriver au même résultat
Bonne journée