Réussir la négociation de votre crédit immobilier ne doit pas se limiter à la négociation du meilleur taux nominal proposé par votre banque.

Réussir votre crédit immobilier, c’est :

  • Négocier l’assurance emprunteur, Pas toujours simple à obtenir mais à l’origine de tellement d’économies comme nous vous pourrez le constater grâce à notre comparateur d’assurance emprunteur.
  • Obtenir la bonne garantie,
  • Négocier des clauses spécifiques dans votre offre de prêt comme la capacité à faire évoluer la mensualité de votre crédit immobilier en fonction de vos revenus ; ou encore l’absence ou la réduction des indemnités de remboursement anticipé,
  • et enfin, être capable de mettre en œuvre un montage financier qui vous offre souplesse et des mensualités plus faibles ; On peut par exemple mettre en œuvre des prêts à palier ou prêt gigogne.
  • Et parfois, réussir son crédit immobilier, c’est réussir à trouver une banque qui accepte de vous financer. Les personnes avec des problèmes de santé et les plus de 60 ans sont souvent les plus pénalisés pour obtenir un accord de crédit immobilier. Dans ces situations, le crédit hypothécaire pourra être la solution idéale. Le TAEG sera plus élevé… mais au moins vous réussirez à obtenir votre crédit immobilier et c’est bien ça l’important. Nous vous l’expliquions dans cet article « Le prêt hypothécaire, un crédit immobilier sans assurance emprunteur pour investir malgré un problème de santé ou après 60 ans. »

Vous accompagner dans la réussite de votre crédit immobilier et donc négocier pour vous ces éléments essentiels, c’est le métier de notre courtier en crédit immobilier.

Nos courtiers ont accès aux barèmes de meilleurs taux de crédit et vous accompagnent tels des « coachs » pour vous permettre d’en tirer pleinement profit. Nos courtiers en crédit immobilier sont également courtiers en assurance emprunteur pour vous permettre d’obtenir le meilleur TAEG.

Le meilleur TAEG ?

De manière assez intuitive, il est possible de déterminer le meilleur TAEG de votre crédit immobilier à partir des barèmes des meilleurs taux de crédit immobilier et des barèmes des meilleurs contrats d’assurance emprunteur.

En effet, même si les déterminants du meilleur TAEG sont nombreux, le taux du crédit immobilier et l’assurance emprunteur seront les facteurs les plus importants qui constituent l’essentiel du coût de votre crédit immobilier.

Ainsi, pour vous simplifier le travail, nous vous proposons le barème des meilleurs TAEG que vous pouvez obtenir pour ce mois de Juillet 2021.

Il s’agit d’une combinaison optimisée entre :

  • Les barèmes des meilleurs taux de crédit immobilier obtenus par notre courtier en crédit immobilier que vous pouvez solliciter pour étudier votre dossier de financement. Le meilleur taux de crédit immobilier dépend tant de la qualité de votre dossier emprunteur (revenu, taux d’endettement, apport personnel) que de l’importance des contreparties que vous êtes disposé à accorder à la banque prêteuse (assurance habitation, épargne, assurance vie, compte bancaire de fonctionnement, ….) comme nous vous l’expliquons dans cet article « Crédit immobilier : Comment négocier avec son banquier pour obtenir le meilleur taux ?

Pour vous aider dans vos démarches et vos recherches, nous avons construit un outil innovant qui permet d’effectuer une étude de la faisabilité de votre projet de crédit immobilier et, le cas échéant, d’obtenir un accord de principe et un taux de crédit immobilier indicatif en moins de 3 minutes :

  • Les meilleurs tarifs d’assurance emprunteur obtenus par notre courtier en assurance emprunteur via le comparateur d’assurance emprunteur ; Aujourd’hui, il est particulièrement important de négocier l’assurance emprunteur tant cette dernière représente un coût élevé dans le coût total de votre crédit immobilier. Il est même parfois plus intéressant d’accepter un taux de crédit immobilier supérieur si c’est la seule solution pour pouvoir négocier l’assurance emprunteur. Ne soyez pas négligent sur l’assurance emprunteur, vous avez beaucoup à économiser.

Voici les meilleurs TAEG que vous devez pouvoir négocier pour votre crédit immobilier ( et on vous explique comment les obtenir dans la suite de l’article).

Quel est le meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en juillet 2021 ?

Il ne s’agit là que taux moyen. Pour connaître le taux auquel vous pouvez prétendre en fonction de votre âge, de votre situation professionnelle, de vos revenus, de votre lieu de domicile, vous devez utiliser le comparateur de crédit immobilier et le comparateur d’assurance emprunteur.

Barème meilleur TAEG profil « Bon» – Juillet 2021
,Age de l’emprunteur : 30 ansAge de l’emprunteur : 40 ansAge de l’emprunteur : 50 ansAge de l’emprunteur : 65 ans
Durée du crédit immobilier : 10 ans1,03%1,09%1,28%1,85%
Durée du crédit immobilier : 15 ans1,17%1,22%1,47%2,03%
Durée du crédit immobilier : 20 ans1,31%1,42%1,64%2,20%
Durée du crédit immobilier : 25ans1,50%1,65%1,79%2,36%

Attention, il s’agit de TAEG pour un emprunteur qui n’aurait aucun problème de santé et pour la réponse au questionnaire médical serait systématiquement NON. Pour ceux d’entre vous qui ont des problèmes de santé (diabète, vih, spondylarthrite, cancer ou autres), qui sont âgés de plus de 55 ans ou empruntent pour des montants élevés c’est l’étude sur mesure d’assurance emprunteur qu’il conviendra de privilégier.

Comme nous vous l’indiquions récemment le taux du crédit immobilier n’est pas toujours l’élément central de votre négociation avec la banque ou le courtier en prêt immobilier. Il est parfois beaucoup rentable de négocier l’assurance emprunteur tout simplement parce que la marge de négociation est beaucoup plus importante.

Néanmoins, les offres d’assurance emprunteur des banques sont de plus en plus compétitives. La concurrence les oblige à réduire leur marge et à proposer des contrats d’assurance emprunteur plus compétitifs.

Certaines banques acceptent de réduire le tarif (crédit agricole), alors que d’autres, comme la banque populaire et la caisse d’épargne, mais aussi la BNP avec cardif, peuvent proposer des contrats d’externes nettement plus avantageux que le contrat groupe initialement proposé.

Il n’est pas toujours nécessaire de souscrire une assurance emprunteur en délégation pour négocier l’assurance emprunteur, parfois le banquier dispose d’une offre dite défensive qu’il propose uniquement si vous lui demandez.

Qu’est-ce que le TAEG d’un crédit immobilier ? DEFINITION.

À l’origine, le TAEG (ou anciennement le TEG) est un calcul, un taux qui permet de faire les comparatifs entre les offres de prêt immobilier. De manière pragmatique, le TAEG est un taux qui permet de comparer ce qui est comparable : Le TAEG de votre crédit immobilier, c’est le taux de votre crédit immobilier qui incorpore tous les coûts de votre crédit immobilier :

  • Taux du crédit immobilier :
  • Taux de l’assurance emprunteur obligatoire, c’est-à-dire une quotité totale de 100% répartit librement sur chacun des emprunteurs (50/50 ou 75/25 ou encore 100/0 par exemple).
  • Les frais de dossier ;
  • Les frais de garantie (caution, privilège prêteur de deniers ou bien encore hypothèque)
  • Les honoraires du courtier en crédit immobilier ;

Dans cet article « Crédit immobilier : Simulateur de calcul du TAEG et du TAEA des taux obligatoires mais souvent FAUX !« , nous vous proposons un simulateur de calcul de TAEG qui vous permettra de calculer vous même le TAEG de votre crédit immobilier.

Tout d’abord inutile de vous précipiter sur votre offre de prêt ou votre simulation actuelle pour vérifier si vous avez fait une bonne opération. Seule l’intégration des paramètres qui vont vous être dévoilés à la suite de cet article vous permettront d’en être sûr.

Prenons un exemple pour comprendre : Un emprunt de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1%, frais de dossier 500€, caution 2200€, honoraire courtier 1500€, taux assurance emprunteur 0.50% (2 emprunteurs soit 1000€ par an)

  • taux ou intérêt d’emprunt : 1%
  • coût assurance emprunteur obligatoire : 0,92% (2 emprunteurs)
  • frais de dossier : 0,02%
  • frais de garantie : 0,12%
  • frais de courtage 0,08%

TAEG = 2.14%. Comme vous pouvez le constater, nous sommes très loin du taux nominal du crédit immobilier. Pourtant, il s’agit du véritable coût de votre crédit immobilier. Les coûts annexes et notamment l’assurance emprunteur ont un poids très important dans le coût total du crédit immobilier.

Néanmoins, attention à ne pas réfléchir uniquement en « coût » notamment en ce qui concerne l’assurance emprunteur. Un contrat d’assurance est avant tout un produit de prévoyance qui vous protège en cas de survenance du risque.

Il ne faut pas chercher à réduire le coût au risque de détruire la protection. Parfois, il est utile de payer plus cher, car c’est s’offrir la possibilité d’être mieux protégé. Par exemple, la question de la quotité assurée est importante.

Certains emprunteurs souhaiteront se protéger en cas de décès et voudront une assurance emprunteur qui rembourse 100% du crédit immobilier en cas de décès d’un des deux emprunteurs. C’est là une décision personnelle, plus onéreuse qu’une couverture standard à 50%, mais plus protectrice.

Tout n’est pas toujours une question d’argent (cf »Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt.« )

Comment obtenir le meilleur TAEG ?

Quel interlocuteur ou organisme bancaire pour viser  TAEG réel le plus bas ?

Les courtiers en prêt immobilier

Un courtier en crédit immobilier est un professionnel, que vous allez rémunérer vous vous accompagner dans la réussite de votre crédit immobilier. C’est un service, payant naturellement car rien n’est jamais gratuit, qui pourra vous permettre d’économiser du temps, de l’énergie et de l’argent :

  • Du temps : Les courtiers en crédit immobilier ont des partenariats avec toutes les banques du marché et connaissent donc en permanence les banques qui proposent les meilleurs taux en fonction de votre profil emprunteur et des contreparties que vous acceptez d’accorder ;
  • De l’énergie : Par une connaissance parfaite du secteur du crédit immobilier, un courtier sait construire un dossier de crédit immobilier pour qu’il soit accepté par la banque et saura mettre en avant les qualités de votre dossier emprunteur pour vous permettre les meilleurs conditions de crédit immobilier ;
  • De l’argent : Malgré la rémunération du courtier, le courtier doit vous permettre de gagner de l’argent car il aura mise en œuvre le bon montage financier (palier, modulation des mensualités, report des échéance en cas de coup dur, différé pendant les travaux, relais, …) et donné les bons arguments à la banque pour obtenir les meilleures conditions de financement. Le courtier en crédit immobilier travaille pour vous obtenir le meilleur TAEG ; Il négocie le meilleur taux nominal, mais également l’assurance emprunteur.

Les banques en lignes

Vous les connaissez, au moins de nom, Boursorama, ING, Beforbank, Hello Bank, Monabanq ou bien encore Fortuneo

En pratique, ce sont toutes des filiales de grandes banques

  • Boursorama (Société Générale)
  • Hello Bank (BNP)
  • ING (filiale de ING banque néerlandaise)
  • Beforbank (Crédit Agricole)
  • Monabanq (Crédit Mutuel)

Ainsi, chacune peut avoir des spécificités dans ces fonctionnements sur les offres de prêts, car nous l’avons dit ce sont des produits autoroute. Elles peuvent ne pas financer les investissements locatifs ou les constructions, demander un minimum d’apport ou bien encore exiger un montant minimum d’emprunt (généralement 100 000€).

Les banques en ligne, c’est l’industrie du crédit immobilier. Si vous rentrez dans les bonnes cases, c’est-à-dire, si vous avez le profil emprunteur recherché par la banque en ligne, vous pourrez obtenir des conditions excellentes et monter votre dossier en très peu de temps.

Les banques en ligne proposent des tarifs très agressifs pour attirer les bons profils. Cela fonctionnement parfaitement bien (si on rentre dans les bonnes cases) et si vous n’avez pas besoin d’un conseil spécifique.

C’est un peu toujours la même chose avec l’industrialisation des process. Tout va bien dès lors que vous n’avez pas de problème et que vous n’avez besoin de rien.

La négociation de l’assurance emprunteur sera relativement facile pour l’emprunteur avisé de ses droits et qui saura imposer une assurance emprunteur en délégation lors de la demande de crédit immobilier.

L’intérêt de la banque en ligne est le caractère légal du process de demande de crédit immobilier. La banque en ligne ne peut pas compter sur le conseiller bancaire (car il n’y en a pas) pour essayer de convaincre l’emprunteur de souscrire l’assurance emprunteur groupe.

Il suffira le plus souvent de cocher la bonne case au bon moment pour imposer une assurance emprunteur en délégation – et si vous ratez le bon moment et la bonne case, et bien dommage ;-(

Les banques commerciales

Vous êtes nombreux à ne pas avoir besoin des services d’un courtier en crédit immobilier. C’est un service, il est payant ; Les candidats emprunteurs qui disposent du temps et de l’énergie pour rencontrer les banquiers pourront se passer de l’intermédiation du courtier et économiser ce service dont ils n’ont pas l’utilité.

Le courtier en crédit immobilier, comme tout service n’est pas utile à tout le monde. En tout état de cause, même si vous souhaitez utiliser les services d’un courtier, vous devez consulter votre banque actuelle en parallèle. .

En négociant directement votre crédit immobilier avec votre banquier, vous économisez l’intervention du courtier, mais vous devrez apprendre à négocier et ne pas tomber dans les beaux discours commerciaux d’un banquier qui pourrait essayer d’imposer des conditions parfois trop non raisonnables.

Pour négocier, il faut savoir dire non à votre banquier. Il vous faudra réussir à résister à un commercial qui verra en vous la réalisation de ses objectifs commerciaux. Ce n’est pas toujours très simple.

En ce qui concerne la négociation de l’assurance emprunteur, il vous faudra souvent être un bon négociateur pour obtenir une assurance de prêt en délégation sans que cela n’ait pour conséquence une augmentation du taux nominal du crédit immobilier.

En théorie, c’est illégal, mais l’habileté commerciale du banquier pourrait rendre cette illégalité invisible.

Bref négocier avec son banquier est simple en apparence, mais parfois compliqué en réalité.

Comment optimiser l’assurance emprunteur pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier ?

1- Bien choisir la quotité assuré de votre crédit immobilier.

Pour un prêt de résidence principale la banque demande (hors emprunteur séniors) des garanties décès PTIA IPT ITT et parfois IPP pour que le prêt soit accordé.

Elle exige également que ce même prêt soit couvert à 100%. Si vous empruntez seul, vous devrez vous couvrir à 100% mais si vous empruntez à deux, il peut y avoir une répartition comme par exemple 70/30 ou 50/50 fixés généralement en fonction de la répartition de revenus.

Pour réduire le TAEG de votre crédit immobilier, il faut souscrire votre assurance emprunteur pour 100% de votre bien immobilier ; Plus vous serez protégé par l’assurance emprunteur, plus le TAEG sera élevé. CQFD.

2- Sélectionner les bonnes garanties pour votre assurance emprunteur.

Les banques pour un prêt de résidence principale vont toutes demander une couverture décès invalidité arrêt de travail. En jargon d’assureur ou de banquier on appelle cela garantit Décès IT (incapacité totale) , ADI (assurance décès invalidité) ou bien encore décès PTIA IPT ITT voir IPP.

Au regard de la législation en vigueur chaque banque a des attentes spécifiques sur ces garanties et sur leurs fonctionnements. C’est ce que l’on appelle les critères d’équivalences. Il en existe 18 et chaque banque peut en sélectionner jusqu’à 11 en fonction du contrat qu’elle commercialise.

Ces critères ont été mis en place par le législateur afin que les banques puissent se baser sur des éléments précis pour faire les comparaisons de contrats.

Ainsi, elles peuvent accepter les contrats d’assurance en délégation que se soit lors de la mise en place d’un prêt immobilier ou bien encore étudier l’équivalence de garanties quand l’emprunteur demande une résiliation.

En résumé (mais c’est vraiment pour résumer car l’assurance emprunteur, c’est plus complexe que cela) les banques suivant leur exigences de couverture assurance peuvent être soit en attente :

  • De la garantie de base DC PTIA IPT ITT en acceptant que sur les garanties ITT et IPT il y ait des restrictions sur les affections dorsales et psychiques (comme sur le contrat qu’elles commercialisent)
  • De la garantie de base DC PTIA IPT ITT + option de suppression des restrictions dorsales et psychiques
  • De la garantie de base DC PTIA IPT ITT + option IPP (invalidité partielle comprise entre 33 et 66%)

Ces deux options (psy dos et IPP) peuvent se cumuler ou être demandées de manière individuelle (une des deux seulement) suivant les banques.

Pour que tout soit clair et que vous puissiez mesurer l’impact que cela peut avoir sur votre prix d’assurance emprunteur, nous avons construit un tableau qui reprend toutes les banques en fonction de leurs exigences (option complémentaire ou pas). Nous avons ajouté à cela une fourchette du surcoût moyen de chaque option en fonction des prix marchés.

Les exigences minimales de votre banque ou vos souhaits de couverture 
 
Exigence de garantiesListe des banques suivant critères exigés sur la couverture d’assurance emprunteurPrix ou surcoût en délégation d’assurance 
décès PTIATOUTES BANQUES si vous faites un investissement locatif ou si vous êtes retraité (option senior) couverture jusqu’à 85 ou 90 ansNS 
    
décès PTIA + IPT ITT avec acceptation de restrictions sur affections dorsales et psychiquesLCL, CREDIT FONCIER, AXA BANQUE, BOURSORAMA, CREDIT Du NORD, ING DIRECT pour un prêt de résidence principaletarif de base 
décès PTIA + IPT ITT sans acceptation de restrictions sur affections dorsales et psychiquesCREDIT AGRICOLE, BANQUE POSTALE, CAISSE D’EPARGNE, BANQUE POPULAIRE, BNP, HELLO BANK, SOCIETE GENERALE (si prêt BFM) pour un prêt de résidence principaleentre +6 et + 15% par
rapport au tarif de base
 
décès PTIA + IPT ITT + IPP avec  acceptations de restrictions sur affections dorsales et psychiquesHSBC ou SOCIETE GENERALE pour un prêt de résidence principaleentre +6 et + 13% par
rapport au tarif de base
 
décès PTIA + IPT ITT + IPP sans acceptations de restrictions sur affections dorsales et psychiquesCIC, CREDIT MUTUEL, CASDEN, FORTUNEO pour un prêt de résidence principaleentre +11 et + 21% par
rapport au tarif de base
 

Voici comment il faut lire le tableau.

  • Si je fais un prêt au LCL ou au Crédit du Nord, étant donné qu’ils sont dans l’attente d’une couverture de base (sans aucune option) je paierai en moyenne ma délégation d’assurance 11 à 21% moins cher que si je fais mon emprunt chez CIC CREDIT MUTUEL ou bien à la CASDEN.
  • Si je fais un prêt CREDIT AGRICOLE ou BNP je vais payer en moyenne 6 à 15% de plus mon assurance emprunteur en délégation que si je le fais chez AXA BANQUE ou BOURSORAMA
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