– Un article rédigé avec enthousiasme par Geoffroy ROQUES, courtier en assurance emprunteur, spécialisé dans la gestion des risques aggravés de santé et autres situations complexes liés à l’importance des capitaux à assurer ou l’âge de l’emprunteur –

 

Négocier le meilleur taux pour votre crédit immobilier ne suffit plus ! Le poids du taux du crédit immobilier dans le coût total de votre crédit immobilier à tellement baissé que vous devez modifier votre approche et porter votre attention le coût global de votre crédit immobilier, à commencer par l’assurance emprunteur.

Ainsi, pour vous simplifier le travail, nous vous proposons le barème des meilleurs TAEG que vous pouvez obtenir pour ce mois de Janvier 2020. Il s’agit d’une combinaison optimisée entre :

– Les barèmes des meilleurs taux de crédit immobilier obtenus grâce à notre comparateur de crédit immobilier ; 

– Les meilleurs tarifs d’assurance emprunteur obtenus grâce à notre comparateur d’assurance de prêt immobilier.

 

Quel est le meilleur TAEG pour votre crédit immobilier en Mai 2020 ?

Voici les meilleurs TAEG que vous devez pouvoir négocier pour votre crédit immobilier ( et on vous explique comment les obtenir dans la suite de l’article).

Il ne s’agit là que taux moyen. Pour connaître le taux auquel vous pouvez prétendre en fonction de votre âge, de votre situation professionnelle, de vos revenus, de votre lieu de domicile, vous devez utiliser le comparateur de crédit immobilier et le comparateur d’assurance emprunteur.

Barème meilleur TAEG profil « standard » – Mai 2020

Age de l’emprunteur
30 ans 40 ans 50 ans 65 ans
Durée du crédit immobilier 10 ans 1,28% 1,34% 1,53% 2,10%
15 ans 1,41% 1,49% 1,71% 2,26%
20 ans 1,53% 1,64% 1,86% 2,41%
25 ans 1,73% 1,87% 2,01% 2,57%

 

Barème meilleur TAEG profil « bon » – Mai 2020

Age de l’emprunteur
30 ans 40 ans 50 ans 65 ans
Durée du crédit immobilier 10 ans 1,12% 1,18% 1,37% 1,94%
15 ans 1,23% 1,31% 1,53% 2,09%
20 ans 1,35% 1,46% 1,68% 2,24%
25 ans 1,57% 1,68% 1,86% 2,42%

 

Barème meilleur TAEG profil « Très bon » – Mai  2020

Age de l’emprunteur
30 ans 40 ans 50 ans 65 ans
Durée du crédit immobilier 10 ans 0,93% 0,99% 1,18% 1,76%
15 ans 1,01% 1,07% 1,32% 1,88%
20 ans 1,16% 1,27% 1,50% 2,06%
25 ans 1,44% 1,59% 1,73% 2,30%

 

Barème meilleur TAEG profil « excellent » – Mai 2020

Age de l’emprunteur
30 ans 40 ans 50 ans 65 ans
Durée du crédit immobilier 10 ans 0,72% 0,78% 0,97% 1,55%
15 ans 0,83% 0,91% 1,14% 1,70%
20 ans 0,91% 1,03% 1,25% 1,82%
25 ans 0,98% 1,13% 1,28% 1,87%
C’est la combinaison de ces deux comparateurs qui vous permettra de calculer le meilleur TAEG auquel vous pouvez prétendre. L’utilisation de ces deux outils et notamment du comparateur d’assurance de prêt, est très pertinente.
Pour ceux d’entre vous qui ont des problèmes de santé (diabète, vih, spondylarthrite, cancer ou autres), qui sont âgés de plus de 55 ans ou empruntent pour des montants élevés c’est l’étude sur mesure d’assurance emprunteur qu’il conviendra de privilégier.

Comme nous vous l’indiquions récemment le taux du prêt ne doit plus être l’élément central de votre négociation avec la banque ou le courtier en prêt immobilier (cf »Négocier la délégation d’assurance de prêt plutôt que le taux du crédit immobilier doit être votre priorité »). Il est devenu beaucoup plus rentable de travailler l’assurance emprunteur tout simplement parce que la marge de négociation est beaucoup plus importante.

À la base le TAEG (ou anciennement le TEG) devait être l’élément permettant de faire les comparatifs entre les offres de prêt immobilier mais culturellement les emprunteurs sont restés concentré sur le taux du crédit immobilier proposé par la banque. Les distributeurs de crédits immobiliers (banques et courtier en crédit) ont également continué à communiquer sur cet élément afin remplir le carnet de commande.

Tout d’abord inutile de vous précipiter sur votre offre de prêt ou votre simulation actuelle pour vérifier si vous avez fait ou faite une bonne opération. Seule l’intégration des paramètres qui vont vous être dévoiler à la suite de cet article vous permettront d’en être sûr.

Comme vous le voyez sur l’ensemble des tableaux, notamment lorsque l’on avance un peu dans l’âge (et oui même à 40 ans on avance), les TAEG annoncés sont loin des affichages des meilleurs taux du mois qui sont communiqués par les courtiers en prêt immobilier ou les médias (leblogpatrimoine.com y compris).

Cela signifie donc tout simplement que les coûts annexes d’un prêt immobilier ont un impact qui est loin d’être neutre voire sont même devenus les éléments les plus coûteux de votre emprunt.

En effet vous avez déjà dû le remarquer, le TAEG de votre simulation de prêt ou de votre offre de prêt est généralement bien éloigné du taux initialement annoncé par votre banquier ou courtier en prêt immobilier. Vous allez voir aujourd’hui qu’ils en sont peut être encore plus éloignés…..dans la réalité.

D’ailleurs si votre courtier en prêt immobilier vous a fait une simulation via son logiciel de crédit uniquement, le TAEG était il noté ? ou correspondait il à ce qui a été écrit par la suite sur votre offre de prêt ?

Alors pourquoi personne n’affiche les meilleurs TAEG du mois et pour commencer qu’est ce qu’un TAEG ?

Nous avions déjà insisté sur l’importance de savoir calculer son véritable TAEG c’est à dire le TAEG REEL personnalisé afin de ne pas focaliser sur celui communiqué par la banque. En effet celles ci usent parfois de stratagème pour le rendre plus attractif, chose que nous allons développer par la suite (cf »Crédit immobilier : Comment les banques manipulent leurs offres pour vendre l’assurance emprunteur très chères ? »).

Le TAEG c’est le taux annuel effectif global que l’on appelait il y a encore quelques années le TEG. Ce taux représente le coût de tous les frais demandés pour que votre prêt immobilier soit accordé :

  • les intérêts de l’emprunt
  • l’assurance emprunteur qui est demandée de manière OBLIGATOIRE (il n’y pas pas d’obligation légale mais si le banquier la demande de manière obligatoire pour accorder le crédit elle rentre dans le TAEG)
  • les frais de dossier de la banque
  • les frais de garanties (caution, privilège prêteur de deniers ou bien encore hypothèque)
  • les frais de courtage c’est à dire les honoraires du courtier en prêt immobilier si il y a lieu

Une formule de calcul du TAEG permet de convertir tous ces coûts en pourcentage. Pour schématiser et comprendre rapidement on pourrait imaginer la chose de la manière suivante :

Exemple d’emprunt de 200 000€ sur 20 ans au taux de 1%, frais de dossier 500€, caution 2200€, honoraire courtier 1500€, taux assurance emprunteur 0.50% (2 emprunteurs soit 1000€ par an)

  • taux ou intérêt d’emprunt : 1%
  • coût assurance emprunteur obligatoire : 0,92% (2 emprunteurs)
  • frais de dossier : 0,02%
  • frais de garantie : 0,12%
  • frais de courtage 0,08%

TAEG = 2.14%

A titre informatif pour obtenir cet exemple approximatif, je me suis « amusé » à supprimer les derniers coûts (dossier, garantie, caution) du TAEG global pour en mesurer l’impact individuel.

Ainsi grâce à ce type de réflexion on peut juger de l’impact d’une négociation (fait d’obtenir l’assurance emprunteur de son choix) ou d’ajouter un coût ou de le retirer (coût de la commission du courtier par exemple). Si je vois que le banquier m’accorde mon assurance individuelle en délégation par rapport à la banque concurrente j’aurais peut être fait un gain de 0,30% de TAEG. Si je vois que mon courtier en prêt coûte 0,08% et que son impact sur mon TAEG final n’est que de 0,04% peut être que je peux m’en passer.

Une précision tout de même cet article va porter uniquement sur une réflexion de coût. Il y a des éléments dans un crédit qui sont ne sont pas quantifiables tel que la protection d’une assurance emprunteur via des quotités d’assurances plus importantes (cf »Quelle part de votre crédit immobilier devez vous assurer. L’analyse de la quotité d’assurance de prêt. ») ou des garanties optionnelle de qualité comme le solde de l’emprunt en cas d’IPT (cf »Quelle indemnisation « invalidité permanente totale » (IPT) pour votre assurance de prêt immobilier ? ». De la même manière un courtier en prêt immobilier qui vous apporte une fluidité ou un gain de temps est en prendre en compte.

Ces éléments, seul vous pouvez décider s’ils ont une importance et si vous être prêt à avoir un TAEG plus important pour satisfaire un gain de temps ou une sérénité d’esprit pour la partie assurance. Mais nous y reviendront dans la suite de ce article.

 

Alors pourquoi n’affiche t on les TAEG ? Et pourquoi les courtiers en prêt immobilier ne communiquent pas sur le sujet ?

Vous l’avez vu dans les tableaux du meilleur TAEG, ces affichages de taux sont bien plus élevés que ce que l’on a l’habitude de voir.

Si un de vos amis vous indique samedi soir lors d’un repas qu’il a obtenu un TAEG de 1,80%  sur 20 ans vous allez vous dire qu’il a fait une bien mauvaise opération. Pourtant avec votre négociation actuelle à 1% de taux de prêt sur la même durée vous allez peut être vous apercevoir au final que vous paierez plus cher que lui.

Si on vous vend du taux et que l’on vous parle de 0,75% sur 20 ans vous allez vous dire que vous faites l’affaire du siècle, que le courtier est super négociateur et qu’il a tordu le banquier ou bien encore que la banque est folle de vous prêter à une taux aussi bas.

Si on vous vend un TAEG à 1,50% sur 20 ans, vous vous dites qu’un courtier ça ne sert à rien ou bien encore que votre banquier vous a pris pour le pigeon du mois. Vous allez donc basiquement aller voir ailleurs.

Je suis comme vous, quand je vois une publicité qui parle de TAEG je me dis encore une pub pour du crédit conso et je m’étonne que des personnes acceptent ce type d’offre avec des taux aussi élevés. Notre logiciel de pensée est ainsi fait et la communication mise en place dans le domaine du crédit depuis des décennies a produit ses effets.

Nous voulons tous un super taux de crédit immobilier mais au final c’est bien un TAEG que nous payons et les acteurs du crédit immobilier (qui ont organisé ce type de communication et continue à surfer dessus) sont tout à fait conscient de cela.

Une fois que l’on vous a ferré avec un TAUX on va vous équiper avec un TAEG. C’est un peu comme si vous achetiez une voiture dans sa version de base (prix d’appel) mais que toutes les options étaient obligatoires. Je ne suis pas vendeur auto mais là aussi par expérience je sais que lorsque qu’on rajoute les siège chauffants, le GPS, les airbags latéraux, la boite automatique et j’en passe le prix n’est plus tout le même. D’ailleurs si je veux comparer avec le concessionnaires d’en face je suis complètement perdu.

En crédit immobilier c’est exactement la même chose. Il faut donc oublier le hors taxe (le TAUX) et parler en TTC…..surtout quand la TVA (coûts complémentaires) atteint parfois 180%….. (2.8 fois le hors taxe)

Donc premièrement c’est bien ce TAEG qu’il faut prendre en compte.

Et deuxièmement il va falloir apprendre à calculer votre TAEG REEL c’est à dire celui que vous allez réellement payé. Les pouvoirs publics ont demandé aux établissements de crédit d’afficher des TAEG dans les simulations ou offre de prêt immobilier. Ils se sont bien sûr exécutés mais nos amis banquiers ne manquant pas d’imagination notamment quand ils voient leur marge fondre (c’est le cas actuellement avec la baisse des taux) ont réussi à trouver des astuces pour diminuer l’affichage ce TAEG. Là aussi nous développerons avec quelques exemples précis.

Aussi vous allez voir que quand on vous explique que pour comparer les offres de crédit il convient de comparer les TAEG, ce n’est vraiment la bonne méthode. Ça a pu être vrai par le passé mais ça ne l’est plus aujourd’hui. Aujourd’hui il faut comparer le TAEG réel et négocier un TAEG réel.

Alors maintenant qu’on parle en TAEG nous allons pouvoir vous expliquer comment obtenir ce meilleur TAEG et où. Je vous rassure, pour ceux qui pensent qu’ils sont sur du déjà vu, nous n’allons pas nous limiter qu’il faut obtenir une délégation d’assurance. Nous avons décidé d’aller plus loin voir beaucoup plus loin. Nous sommes d’humeur généreuse.

 

Comment obtenir le meilleur TAEG

 

ETAPE 1 quel interlocuteur ou organisme bancaire pour viser  TAEG réel le plus bas ?

C’est tout récent puisque cela date de la fin de 2019 mais dans la distribution du crédit immobilier il y a une nouvelle donne. Certaines banques ont décidé de ne plus travailler avec les courtiers en prêt immobilier (cf »Les banques ne veulent plus travailler avec les courtiers en crédit immobilier ! Comment réinventer le modèle ?« ). Il n’y a pas de généralisation mais c’est une tendance qui pourrait s’accélérer ou se stopper dans les mois à venir. Elle est donc à prendre en compte.

En période de vache maigre (taux bas) certains organismes ont décidé de ne plus passer par ces professionnels pour obtenir de nouveaux clients et ce afin de plus leur verser de commissions. Il a notamment été évoqué certaines caisses régionale du Crédit Agricole. Le CIC et CREDIT MUTUEL, souhaiteraient eux sélectionner les professionnels avec lesquels ils continueraient leurs partenariats. L’objectif bancaire est au final de ne plus payer cette commission de 1% du montant de l’emprunt qu’ils versent aux courtiers immobilier sur chacun des clients apportés ou alors de la réduire comme l’on déjà fait certains établissements.

Depuis ce constat et au vue de l’évolution marché nous avons identifié 3 grandes familles de distributeurs de crédit immobilier :

  • les courtiers en prêt immobilier
  • les banques en ligne
  • les banques qui ne vendent plus par l’intermédiaire de courtier en prêt ou à minima votre propre banque

Selon nous, cette nouvelle forme de distribution va vous permettre d’obtenir dans nombre de cas le meilleur TAEG.

Explication sur les fonctionnements, avantages et inconvénients de ces opérateurs :

 

  • les courtiers en prêt immobilier

Il pèsent à ce jour en gros 35% de la distribution du crédit immobilier et avaient pour ambition de passer à 50% avant que certaines banques ne mettent le holà et décident de ne plus les rémunérer. Comme dans toute profession il y a des mutations et comme toujours les meilleurs s’en sortent ou s’en sortiront. Pour s’en sortir et toujours comme dans toutes les professions il faut s’adapter et appendre à penser différemment. Il est aujourd’hui rentré dans les moeurs et dans notre logiciel de pensée que passer par un courtier en prêt immobilier ça permet d’obtenir le meilleur taux.

Problème, nous le disions en préambule « les meilleurs taux de prêt immobilier sont morts, vive les meilleurs TAEG assurance emprunteur comprise. ».

Si certaines banques ont mis le holà c’est parce qu’elles n’étaient plus prêtes à verser 1% de commission mais aussi parce que certains de ces courtiers ont souhaité utiliser les lois en vigueur sur la résiliation d’assurance emprunteur (cf »Mode d’emploi pour résilier l’assurance emprunteur avec l’amendement Bourquin. Quelles solutions en cas de refus de la banque ?) pour le bien (ou disons le portefeuille) de leur client.

Ces lois ont été mis en place puisque que le libre choix de l’assurance emprunteur à la mise en place du prêt (Loi Lagarde de 2010) avait du mal à s’appliquer. Dans les faits (et c’est valable que vous passiez par un courtier en prêt ou en direct avec votre banque) si le client demande du taux le banquier ou le courtier va lui en trouver mais le banquier qui est toujours le décisionnaire final voudra faire une marge. Cette marge il l’a fait principalement sur la partie assurance emprunteur. Une banque vend son assurance emprunteur en moyenne 2 à 3 fois plus cher (notamment pour les jeunes mais il y a encore des écarts importants chez les 40/55 ans) que ceux que vous pourriez trouver sur le marché de la délégation d’assurance (cf »Délégation d’assurance de prêt immobilier, définition et intérêt pour l’emprunteur.« ).

Ainsi bien que le courtier en prêt soit tout à fait informé de ce point, s’il veut maintenir l’annonce de taux qu’il a faite à son client il va devoir se plier aux souhaits de la banque qui elle, souhaite vendre son assurance emprunteur.

Cela s’appelle être pris entre le marteau et l’enclume….

Un client aujourd’hui, c’est de plus en plus informé (internet y fait beaucoup et c’est bien) et c’est de plus en plus exigeant.

Alors quand, en tant qu’emprunteur informé, vous demandez à avoir une assurance externe, soit vous avez le super profil client, gros apport et gros revenus, et vous l’obtenez soit vous avez droit au discours qui s’est développé ces dernières années. Ce discours courtier est simple : « prenez l’assurance de la banque et ensuite vous résilierez ».

En terme pratique on vous remet en tant qu’emprunteur sur le discours historique c’est à dire qu’on vous vend un taux.

Ce même discours que nous avions traduit en : « laissez moi encaisser ma commission et ensuite vous vous chargerez seul de toutes les démarches administratives au risque de ne jamais pouvoir changer d’assurance (conservation du TAEG maximum) » n’a très certainement pas plu aux banques qui y ont perdu des marges considérables. Une fois ça passe, mais quand ça se répète ça devient ennuyeux…du moins pour la marge de la banque.

Bien sûr tout ceci est de l’analyse OFF puisqu’aucune banque ne peut dire que si elle ne vend pas son assurance, elle n’accordera pas les meilleures conditions de taux puisque c’est totalement illégal.

Néanmoins c’est ce que l’on appelle les faits, la réalité, ou encore la pratique.

Pour revenir au problème du marteau et de l’enclume, on ne peut pas faire plaisir à tout le monde.

Avec cette solution, le client était satisfait de son courtier puisqu’il avait son taux (le meilleur bien sûr) et qu’en plus en bon emprunteur averti il avait son assurance emprunteur en délégation (après moultes démarches et avec de la casse puisque certains n’ont jamais pu changer d’assurance et payent aujourd’hui 3 fois le prix). Le courtier avait encaissé sa commission bancaire et ses honoraires en avait satisfait son client.

Et le banquier…. et bien lui il a cru pouvoir faire une bonne affaire mais ça n’a pas duré bien longtemps…

Concernant le fonctionnement et l’avantage du courtier il se situe principalement dans 3 éléments.

Tout d’abord il y a la connaissance des taux qui peuvent être accordés par les banques et à qui (profil d’emprunteur suivant revenus et apport). Cette connaissances sera maintenant limitées au banques qui continuent de travailler avec eux donc la connaissance sera naturellement limitée.

Les courtiers reçoivent chaque mois des grilles de chacun des établissements avec lesquels ils travaillent. Dans ces grilles apparaissent les taux qui peuvent être accordés aux clients en fonction des durée d’emprunt (10 ans, 15 ans , ….., 30 ans) mais aussi et surtout les critères « demandés ». Ainsi un client qui aurait beaucoup d’apport (plus de 20%) et des revenus supérieurs à 5000 par mois aurait un taux par exemple de 0.70% à la Caisse d’Epargne (c’est un pur exemple, il ne s’agit pas là d’un cas concret). Celui qui aurait des revenus compris entre 2000€ et 4000€ sans apport aurait un taux de 1.20% sur 20 ans au Crédit du Nord (là aussi ce n’est pas un cas concret).

C’est à partir de ces données que le courtier ira solliciter telle ou telle banque suivant votre profil de son client.

Ensuite il peut également être informé des banques qui prêtent à 110% c’est-à-dire sans apport et qui finance donc la partie frais de notaire. Ainsi sans apport certaines banques prêtent ou ont pu prêter même sans apport.

Le courtier, à partir du moment où ils travaillent avec un certains nombre de banques ont donc une véritable information marché.

 

Derniers point, mais il n’est pas spécifique au courtier en prêt immobilier, il existe dans ce métier de très bons techniciens. Ainsi quand vous êtes dans une situation spécifique certains seront présenter votre dossier d’une certaine façon afin que celui-ci soit accepté par la banque ou que vous ayez de meilleures conditions. J’indique volontairement que ce n’est pas spécifique au courtier car en pratique un banquier peut également avoir cette technicité et je ne choquerais personne en disant qu’il vaut mieux un bon banquier qu’un mauvais courtier.

En effet on ne peut pas faire de généralité sur tel ou tel métier. Ce n’est pas parce que l’on pratique un métier technique que l’on est forcément un bon technicien. Ce n’est pas le marketing ou l’intitulé de la carte de visite qui fait que l’on plus de capacités ou de connaissance que le voisin.

Voilà en pratique la présentation de ce distributeur de crédit. Pour en obtenir le meilleur il faut donc arriver à bien le sélectionner mais aussi le mettre en concurrence. Comme dans tous les métiers pour qu’un vendeur donne le meilleur de lui-même il faut le challenger et le maintenir un minimum sous pression.

 

Vous allez lui demander le meilleur TAEG, il n’a pas l’habitude, il faut donc lui montrer que d’autres opérateur travaillent sur votre dossier. S’il est fin négociateur et a les connaissances il ne devrait pas avoir de mal à faire mieux que son « concurrent » non ?

En pratique la connaissance technique a bien souvent le dessus sur le prix.

 

  • Les banques en lignes

Vous les connaissez, au moins de nom, Boursorama, ING, Beforbank, Hello Bank, Monabanq ou bien encore Fortuneo

En pratique ceux sont toutes des filiales de grandes banques

  • Boursorama (Société Générale)
  • Hello Bank (BNP)
  • ING (filiale de ING banque néerlandaise)
  • Beforbank (Crédit Agricole)
  • Monabanq (Crédit Mutuel)

Ainsi chacune peut avoir des spécificités dans ces fonctionnement sur les offre de prêts car nous l’avons dit ceux sont des produits autoroute. Elles peuvent ne pas financer les investissements locatifs ou les constructions, demander un minimum d’apport ou bien encore exiger un montant minimum d’emprunt (généralement 100 000€).

Néanmoins pour un prêt de résidence principale il n’y a généralement aucun souci.

Concernant l’aspect pratique, vous vous rendez sur le site et monter votre dossier de prêt tout seul.

Et oui, c’est vous qui travaillez mais dans tous les cas que vous passiez par un courtier en prêt ou par votre banquier je suppose que vous avez fait les photocopies ou scannés vos documents (avis d’imposition, bulletin de salaire, etc….).

Et puis travailler une demi heure pour potentiellement économiser 1000 ou 2000€ d’honoraires de courtage et avoir un bon TAEG ça vaut peut être le coup non ??

Une demi heure, vous avez bien lu et c’est un maximum car les systèmes de saisies sont assez simples et même avant de fournir vos documents vous allez déjà (du moins chez ceux que j’ai testés de manière très basique) avoir une proposition de taux. A vous ensuite d’aller plus loin et de signer la demande de prêt, en fournissant tous les documents si vous souhaitez que la proposition « officielle » vous soit faite.

Le gros avantage des banques en lignes c’est que l’on est dans ce que l’on appelle LA CULTURE DE L’ECRIT !!!

Alors pourquoi est ce si important que les éléments soit écrit ???

C’est qu’à l’écrit on ne peut pas vous refuser une délégation d’assurance ou vous augmenter votre taux d’emprunt.

Ce qu’un banquier ou un courtier en prêt ne pourra jamais vous écrire c’est que si vous ne prenez pas l’assurance de la banque celle ci risque d’augmenter son taux de prêt. C’est je le rappelle totalement ILLEGAL !!

Par contre tant que la négociation est orale et comme dans beaucoup d’autres domaine, on peut tout dire.

Votre grosse économie sur le TAEG, ELLE EST LA !!!

C’est même une case qui est prévu dans la demande de prêt que vous allez saisir. Quand vous pouviez passer 15 jours à discuter ou à négocier avec un banquier ou un courtier en prêt immobilier, vous allez simplement cochez la case « je souhaite une assurance externe ». Pour ceux qui vont faire le test, vous verrez que même quand on coche cette case le taux n’augmente pas.

De la PURE MAGIE, je coche et hop je fais un gain de 10 000€ en moyenne sur mon prêt immobilier.

Vous l’aurez compris le principal avantage il est là !!

Simplicité et efficacité de la « négociation ». La machine est binaire, il y a donc un coup (ou un coût) à jouer en trouvant celle qui peut vous convenir. De plus, et ce n’est pas une légende, sur ce type de banque les frais courant sont sérieusement réduit. Cela ne fait pas partie du prêt en soi (et ne rentre pas non plus dans le TAEG) mais si vous économisez 10€ par mois sur une mensualité d’emprunt dans une banque traditionnelle pour ensuite en perdre 20 en frais divers (carte bleu, frais de tenue de compte, etc….) je ne vois pas l’intérêt.

Reste à voir si ces offres bancaires peuvent vous correspondent mais aujourd’hui en banque la fidélité ne paie plus et ne comptez pas sur la présence de votre conseiller bancaire pour installer une relation de long terme, dans 1 ou 2 ans il aura changé d’agence.

Pour finir sur la banque en ligne, cela va vous apporter un taux mais surtout en recalculant votre TAEG réel assurance comprise vous allez voir que vous avez peut être mieux fait que votre courtier ou votre banquier. Nous allons l’expliquer par la suite en discutant de l’aspect quotité d’assurance (obligatoire vs facultatif). En banque en ligne là aussi un curseur pour choisir sa quotité d’assurance existe et vous verrez l’importance que peut avoir ce « bouton » sur votre TAEG.

Côté banquier ou courtier en prêt que vous aurez interrogés, à vous de les informer de votre proposition ou pas selon votre mode de négociation (transparence ou que le meilleur gagne).

 

  • Les banques (hors courtier en prêt ou votre propre banque)

Vous l’avez compris en début d’article certaines banques ne vont plus travailler avec les courtiers en prêt immobilier. Il y a donc des établissements qui ne vont pas être consultées par ce professionnel de l’emprunt. Il n’aura donc pas la possibilité d’avoir accès à leur taux ni même la possibilité de présenter votre dossier.

Le courtier en prêt immobilier doit être en mesure de vous fournir les établissements avec lesquels il travaille et ceux qu’il compte interroger.

Ainsi vous pourrez piocher dans les établissements manquants (voir lesquels par la suite) ou alors tout simplement aller voir votre propre banque.

D’ordre général l’avantage d’une banque en direct c’est que vous allez pouvoir négocier avec le décisionnaire ou disons celui qui demande ce que l’on appelle les contreparties. Ce n’est pas parce qu’on négocie en direct qu’on fait une économie sur le taux. Ce n’est pas comme cela que ça marche.

Mais en négociant en direct on peut dire les choses et annoncer les souhaits et connaître le contexte exact. Pas de filtre ou d’arrondissement des angles fait par un intermédiaire. On pourrait donc dire par exemple :

« Monsieur le banquier, je veux votre meilleure proposition, je cherche un TAEG et non un taux, pour cela je souhaite une délégation d’assurance et certains de vos concurrents ont déjà accepté de me l’accorder (pour rappel vous avez déjà votre proposition de banque en ligne) avec les quotités d’assurance minimales (50/50 par exemple si vous empruntez à 2) ».

Ça c’est la solution 1 et elle consiste à annoncer la couleur.

Solution 2, vous demandez la meilleure proposition en expliquant que vous avez consulté d’autres organismes. Par principe vous consultez plusieurs établissements. Et donc vous omettez volontairement la partie assurance. Votre dossier de prêt est déjà constitué et vous le fournissez et indiquez que vous êtes en attente d’une proposition la plus basse possible mais aussi et c’est important d’un accord de principe sur le financement. Vous pouvez rajouter que vous ne souhaitez pas perdre de temps et que vous considérerez que sa proposition est la définitive. Vous n’avez donc pas l’intention de lui montrer la proposition du concurrent dans quelque temps pour que celui-ci s’aligne au dernier moment.

Dans l’idéal, communiquez par mail. Pour rappel la culture de l’écrit est importante et nous allons voir qu’elle peut vous servir pour faire respecter la Loi Lagarde sur l’assurance emprunteur.

 

Les 3 canaux de distribution du crédit étant maintenant identifiés vous avez le choix d’activer les 3 ou éventuellement 2 si vous préférez la simplicité.

Si votre dossier est simple c’est-à-dire que vous avez les capacités de financement, que vous faites une opération immobilière de résidence principale classique, que vous n’avez pas de crédit en cours, un apport correct et que votre gestion de compte est « saine » (pas de rejet de prélèvement ou commission d’intervention) vous pouvez activer le courtier en prêt et la banque en ligne

Si votre dossier est plus complexe et nécessite selon vous une intervention humaine privilégiez le courtier et votre banque ou une banque avec laquelle le courtier ne travaille pas.

L’idéal reste tout de même de traiter avec les 3 sachant qu’avec la banque en ligne vous obtenez rapidement des offres avec des quotités d’assurance réduites (si emprunt en couple).

Nous allons vous expliquer ci-dessous l’impact de ces minima de quotité d’assurance emprunteur obligatoires et leur impact sur le TAEG réel de votre emprunt immobilier.

 

ETAPE 2 : La quotité d’assurance et/ou les garanties assurance emprunteur obligatoires qui rentrent dans votre TAEG

Pour un prêt de résidence principale la banque demande (hors emprunteur séniors) des garanties décès PTIA IPT ITT et parfois IPP pour que le prêt soit accordé.

Elle exige également que ce même prêt soit couvert à 100%. Si vous empruntez seul vous devrez vous couvrir à 100% mais si vous empruntez à deux, il peut y avoir une répartition comme par exemple 70/30 ou 50/50 fixés généralement en fonction de la répartition de revenus.

Ça c’est la théorie, car en pratique l’assurance emprunteur source de grosses marge est devenu le produit sur lequel les banques souhaitent augmenter leur bénéfice.

Afin que vous compreniez très rapidement la méthode de certaines banques et l’impact sur votre TAEG réel (celui que vous allez calculer par vous-même une fois que vous aurez saisi les trois exemples) voici 3 illustrations et nos commentaires

 

1ère offre : un couple au Crédit Agricole assuré à 100 % chacun

Les clients ont 30 et 40 ans. On leur propose un taux nominal de 0.70% sur 216 mois. Le TAEG indiqué dans la simulation du crédit est de 1.39%. Sur la deuxième page est indiqué le coût d’assurance par personne sur la durée de l’emprunt (15031€ pour Mr et 11303€ pour Madame). On a une assurance à 100% par personne

La simulation du Crédit Agricole indique des précisions en bas de page 1 : « Assurances. Une assurance couvrant au minimum 100% du financement au titre des garanties décès et incapacité temporaire totale est obligatoire. En cas de pluralité d’emprunteurs, la quotité exigée par le Prêteur peut être répartie entre les emprunteurs. Les quotités et garanties exigées par le Prêteur sont précisées dans la Fiche Personnalisée remise ci-après à chaque Emprunteur »

 

Nous en avions déjà parlé mais la banque joue sur les mots…. On parle bien de 100% mais pas par personne et ceci y compris dans la fiche standardisée d’information. On parle de 100% du prêt à répartir entre les deux emprunteurs.

Alors nous allons maintenant vous expliquer comme la banque joue avec votre TAEG afin qu’il apparaisse plus bas que la réalité. Nous nous plions basiquement à l’exercice que nous vous conseillons depuis le début de l’article c’est-à-dire celui de votre calcul personnalisé de TAEG.

Nous intégrons donc les différents éléments à savoir un prêt de 305105€ sur 216 mois à 0.70%. On rajoute les frais divers (frais de dossier et frais de garanties 500€ + 3966.37€) de 4466.37€ et ensuite le coût global de l’assurance sur la durée de 26334.72€ (15031.44€ pour Mr et 11303.28€ pour Madame.

Résultat le TAEG est de 1.79% !! Dans la simulation de la banque il est pourtant noté 1.39%.

 

1ère information : on est à 1.09% de plus que le taux nominal (0.70% pour rappel). C’est tout simplement ENORME !!

2ème information ou plutôt question : ou sont passés les 0.40% d’écart entre notre TAEG réel (1.79%) et le TAEG annoncé par la banque (1.39%)?

S’agit il d’une erreur sur le TAEG ??? NON, inutile d’appeler un avocat ou un cabinet spécialisé pour attaquer la banque et vous faire rembourser vos intérêts d’emprunt. Il n’y a pas d’erreur.

Explication : dans la simulation, juste en dessus du tableau présentant la mensualité en page 1, on vous présente ce que la banque appelle la partie assurance obligatoire et la partie facultative. On s’aperçoit que la banque indique que la partie assurance de Mme est facultative. Les 11303.28€ de Mme ont donc tout simplement été sorti du TAEG car la banque indique que l’assurance est facultative.

Pour rappel on ne rentre dans le TAEG que les coûts obligatoires et nécessaires à l’obtention du prêt.

Ceci est d’ailleurs précisé tout en bas de page 3 puisque la précision sur le TAEG estimé est (5) avec assurance obligatoire

Ainsi voilà comment une banque ou dans nombre de cas un courtier en prêt immobilier vous présente un super taux (0.70% sur 18 ans c’est plutôt bien) et comment ensuite on vous fait payer 1.79% en TAEG réel.

Alors on continu à regarder les taux ou on commence à regarder les TAEG réels ??

On se focalise ce que j’ai appelé le hors taxe ou on commence à travailler sur le taux de TVA ??

 

A 1.39% on commence à tiquer mais à 1.79% on pose clairement la question à son banquier non ??

Je vous expliquerai par la suite de cet article dans la partie « optimisation de tarification » comment on passe d’un TAEG réel de 1.79% à un TAEG réel de 1.12% par exemple

 

2ème offre : un couple au LCL assuré à 100 % chacun

Même système que pour l’offre 1, un équilibre est fait entre l’emprunteur 1 et l’emprunteur 2.

Lorsque l’on fait le calcul du TAEG REEL on arrive en incluant les 124970,16€ d’assurance à du 2.79%.

Une fois de plus on est loin du 1.53% de taux d’emprunt ou du TAEG de 2.24% annoncé sur la simulation de la banque.

Puisqu’un conseiller bancaire nous expliquait récemment dans les commentaires d’un article précédent que tout était clairement indiqué dans les simulations de prêt ou les fiches standardisée d’information voici ce que l’on retrouve en haut de page 3.

« LCL exige un taux d’assurance emprunteur au minimum égal à 100% du montant du prêt. En cas de pluralité d’emprunteurs et/ou de caution(s), la somme des quotités d’assurance peut dépasser 100%. Dans ce cas, pour le calcul du TAEG, seul le montant des frais d’assurance correspondant à la quotité exigée, soit 100%, est intégré au coût total du prêt en appliquant un prorata de l’assurance totale choisie par chaque emprunteur/caution (ex : pour 2 emprunteurs ou un emprunteur et une caution, l’un assuré à 75% et l’autre à 50%, pour le calcul du TAEG, LCL retient une quotité de 60% pour le premier et 40% pour le (la) seconde) »

 

Effectivement en lisant bien et en ayant une connaissance du sujet (en étudiant des simulations de prêt toute la journée) on comprend que dans cette simulation de prêt le LCL a fait son calcul de TAEG sur une assurance emprunteur réparti à 50/50 entre Madame et Monsieur. Ainsi 62485.08€ (la moitié du coût total de l’assurance emprunteur) ont été sorti du TAEG REEL (pour rappel 2.79%) pour apparaître de 2.24% sur la simulation fournie au client.

Y avait une logique à répartir la partie assurance ainsi sachant que la répartition de revenu était de 90/10 sur ce dossier ?? Si quelqu’un a la réponse il enrichira notre connaissance

 

Alors vous me direz, au final c’est assez simple. Il suffit de regarder ce qui est écrit dans la partie facultatif ou alors de diviser le coût d’assurance par deux….

Ça aurait pu, mais pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué.

Montons d’un cran dans la subtilité ou le degré de manipulation du TAEG.

 

3ème offre : un emprunteur unique au CIC ou CREDIT MUTUEL assuré à 100% (c’est le même groupe bancaire)

Dans l’offre de prêt que nous étudions, nous avons cette fois ci un seul emprunteur. Inutile de nous attarder sur le taux ou la durée de l’emprunt ou encore l’âge, vous avez maintenant assimilé le fonctionnement et les incidences du coût d’assurance dit « facultatif » sur le calcul du TAEG par la banque

Allons directement en haut de p4 dans le tableau qui nous donne le détail ligne par ligne de l’impact du TAEG. Dans le tableau tous les coûts sont traduits en équivalent de TAEG sauf un…..Vous commencez à en avoir l’habitude, il s’agit de la cotisation d’assurance groupe facultative.

Sauf que cette fois l’emprunteur est seul et on nous a toujours dit qu’un emprunt devait être assuré à 100%. Que l’emprunteur soit seul ou en couple le 100% doit être atteint non ??

Alors à quoi correspond cette partie dite facultative ?

Réponse en p5 et 6. Nous sommes maintenant sur la fiche standardisée d’information qui avait été remise à l’emprunteur avant l’offre de prêt. Dans la partie 4 « les garanties minimales exigées par votre prêteur » nous avons un tableau qui détaille point par points les exigences de la banque. On s’aperçoit que la banque demande bien du 100% sur la partie décès mais qu’elle limite sa demande (c’est-à-dire le côté obligatoire qui rentrera dans le TAEG) à 50 % sur les garanties incapacité (ITT) et invalidité (IPT/IPP).

L’explication est donc là. Cette fois la banque n’agit pas sur la quotité d’assurance mais bien sur les garanties en sortant une partie de leurs coûts du calcul du TAEG.

Le mythe du TAEG, élément de comparaison des offres de prêt voulu par législateur, vient encore de tomber.

Comme vous venez de le voir les banques ne manquent pas d’imagination et si l’on va plus loin dans la réflexion, il s’agit là d’un formidable outil de contournement du taux d’usure non ? cf(« Taux d’usure dépassé et refus de prêt immobilier : les solutions pour baisser votre TAEG grâce à l’assurance emprunteur »)

Passé cet aparté, que devez vous retenir de cette notion d’assurance et/ou garanties obligatoire et/ou facultative ?

 

Une chose très simple. Quand le banquier demande quelque chose de manière obligatoire pour l’octroi d’un prêt on s’exécute. Quand il demande quelque chose de manière facultative on est en droit de se dire qu’il s’agit là des PAILLETTES…..Et au vue du cours de la paillette actuellement peut être pourrait on s’en passer non ?

Vous l’avez vu (de vos yeux) tous ces éléments apparaissent sur les documents de la banque (simulation de prêt, fiche standardisée d’information voir l’offre de prêt). Quand un banquier ou un courtier en prêt immobilier vous parle de taux vous n’avez pas ces informations. Vous ne pouvez donc pas agir. Sans document ECRIT vous ne pouvez pas agir sur la négociation. Il en est de même pour les simulations faites par les logiciels de courtier en prêt immobilier. Vous avez des chiffres mais rien qui ressemble de près ou de loin à du « juridique ». Il est important que vous puissiez avoir rapidement ces éléments car plus le temps va passer (timing d’obtention d’offre de prêt à respecter) et plus vous allez être coincé dans votre négociation. Et ça croyez moi la machine bancaire le sait bien. Plus vous attendez, plus vous montez en pression, plus vous allez accepter de chose sans même vous en apercevoir.

 

Donc règle n°1 : on demande les documents bancaires et dans la foulée on met la pression au banquier ou au courtier en prêt immobilier pour avoir un accord de principe. Cet accord de principe est très important car même si il ne s’agit pas de l’accord définitif cela signifie que la banque vous suit sur l’aspect financier. Restera à fournir l’assurance. Vous pourrez à ce moment là activer une demande plus précise sur la partie assurance (respect des quotités obligatoires, choix de votre assureur,…)

Nous n’avons pas évoqué dans cette partie les modes de calcul de TAEG de Banque Populaire et Caisse d’Epargne mais là aussi soyez très vigilant et surtout demandez au plus tôt les éléments écrits car leur système de calcul de prêt est complexe. En effet même le taux du prêt ne correspond plus en euros à ce que vous pourriez calculer seul via un petit logiciel excel. Je vous rassure les logiciel de calcul des courtiers en prêt ne font pas mieux. Seule la simulation bancaire et la fiche standardisé d’information pourront vous donner les bons chiffres (cf »Crédit immobilier : Comment Banque Populaire Caisse d’Épargne (BPCE) vous fait payer plus cher grâce à l’assurance emprunteur ? »).

Néanmoins attention à ne pas tomber dans le piège de la fausse information véhiculée dernièrement (cf »FAKENEWS : La vérité sur le crédit immobilier lissé à assurance de prêt dégressive de BPCE »). A chaque problème il existe une solution.

 

Dernier aparté avant de passer à la suite, cette manipulation de TAEG n’existe pas partout. Il ne faut donc pas généraliser mais simplement vérifier par vous-même. Contrairement à ce que vous pourriez penser ce fonctionnement est loin d’être connu de tous et le nombre d’interlocuteurs maitrisant le sujet (y compris quand il est noté expert sur la carte de visite) vient de fortement se limiter.

Nous vous avions promis des coups d’avance pour votre négociation en voici un et il est de taille

 

ETAPE 3 : Réduire votre TAEG grâce aux exigences bancaires sur la couverture d’assurance DC PTIA IPT ITT

Rien de logique dans ce qui va suivre, mais vous l’aurez compris, nous sommes dans le pratico pratique.

Les banques pour un prêt de résidence principale vont toutes demander une couverture décès invalidité arrêt de travail. En jargon d’assureur ou de banquier on appelle cela garantie Décès IT (incapacité totale) , ADI (assurance décès invalidité) ou bien encore décès PTIA IPT ITT voir IPP.

Au vue de la législation en vigueur chaque banque a des attentes spécifiques sur ces garanties et sur leurs fonctionnements. C’est ce que l’on appelle les critères d’équivalences. Il en existe 18 et chaque banque peut en sélectionner jusqu’à 11 en fonction du contrat qu’elle commercialise. Ces critères ont été mis en place par le législateur afin que les banques puissent se baser sur des éléments précis pour faire les comparaisons de contrat. Ainsi elles peuvent accepter les contrats d’assurance en délégation que se soit lors de la mise en place d’un prêt immobilier ou bien encore étudier l’équivalence de garanties quand l’emprunteur demande une résiliation.

Il faut donc respecter ces critères minimums pour que la banque accepte votre contrat en délégation. Ces critères, je le rappelle, sont basés sur les conditions générales de vente du produit d’assurance emprunteur commercialisé par cette même banque.

Les contrats bancaires (et c’est pareil en délégation d’assurance) n’étant pas les mêmes, certaines banques vont donc demander à leur client emprunteur d’être plus ou moins bien couvert afin d’être en adéquation avec le contrat qu’elles peuvent leur proposer.

Ainsi si l’on suit la logique bancaire (et celle des machines à devis d’assurance emprunteur puisqu’elles proposent automatiquement un contrat répondant aux critères de la banque sans se poser la question du souhait de couverture de ce même emprunteur) on devrait être plus ou moins bien couvert suivant la banque dans laquelle on fait l’emprunt.

La finalité de ce type de fonctionnement (aussi appelé dans notre métier « conseil personnalisé ») est donc le suivant :

Quand je fais un prêt au Crédit du Nord ou bien encore à la Société Générale (avec le contrat SOGECAP) si je fais une dépression sans être hospitalisé plus de 10 jours je n’ai pas besoin d’être couvert sur les garantie arrêt de travail invalidité par contre si je fais ce même prêt au CREDIT AGRICOLE il est impératif que je le sois.

Autre exemple, quand je fais un prêt à la Banque Postale je n’ai pas besoin d’être couvert en cas d’invalidité partielle comprise entre 33 et 66% mais cela devient impératif si je fais ce même prêt chez HSBC.

Et oui, il en est ainsi, on vous vend une couverture qui n’est pas la même. Elle n’est pas fonction de votre besoin ou de votre attente de couverture (c’est ce qu’on pourrait appeler conseil) mais en fonction de la couleur de la banque. Vaste débat ….

Alors vous commencez peut être à voir arriver le coup d’avance suivant.

En banque pas de logique de prix, ce n’est pas parce que le contrat est plus couvrant qu’il est plus cher et l’inverse est valable. Par contre en délégation d’assurance OUI.

En résumé (mais c’est vraiment pour résumer car l’assurance emprunteur, c’est plus complexe que cela) les banques suivant leur exigences de couverture assurance peuvent être soit en attente :

  • De la garantie de base DC PTIA IPT ITT en acceptant que sur les garanties ITT et IPT il y ai des restrictions sur les affections dorsales et psychiques (comme sur le contrat qu’elles commercialisent)
  • De la garantie de base DC PTIA IPT ITT + option de suppression des restrictions dorsales et psychiques
  • De la garantie de base DC PTIA IPT ITT + option IPP (invalidité partielle comprise entre 33 et 66%)

Ces deux options (psy dos et IPP) peuvent se cumuler ou être demandées de manière individuelle (une des deux seulement) suivant les banques.

Sur les contrats d’assurance en délégation il faut la plupart du temps ajouter ou supprimer ces options. Ces options ayant un coût plus on en met plus ça coûte et moins on en met moins ça coûte.

Ainsi voici le nouvel outil qui va pouvoir faire baisser votre TAEG. En connaissant les banques qui sont les moins exigences en terme de couverture d’assurance vous allez pouvoir diminuer votre coût d’assurance emprunteur et donc l’impact qu’il a sur votre TAEG

Pour que tout soit clair et que vous puissiez mesurer l’impact que cela peut avoir sur votre prix d’assurance emprunteur nous avons construit un tableau qui reprend toutes les banques en fonction de leur exigences (option complémentaires ou pas). Nous avons ajouté à cela une fourchette du surcoût moyen de chaque option en fonction des prix marchés.

 

Les exigences minimales de votre banque ou vos souhaits de couverture
exigence de garanties liste des banques suivant critères exigés sur la couverture d’assurance emprunteur prix ou surcoût en délégation d’assurance
décès PTIA TOUTES BANQUES si vous faites un investissement locatif ou si vous êtes retraité (option sénior) couverture jusqu’à 85 ou 90 ans NS
 
décès PTIA + IPT ITT avec acceptation de restrictions sur affections dorsales et psychiques LCL, CREDIT FONCIER, AXA BANQUE, BOURSORAMA, CREDIT Du NORD, ING DIRECT pour un prêt de résidence principale tarif de base
décès PTIA + IPT ITT sans acceptation de restrictions sur affections dorsales et psychiques CREDIT AGRICOLE, BANQUE POSTALE, CAISSE D’EPARGNE, BANQUE POPULAIRE, BNP, HELLO BANK, SOCIETE GENERALE (si prêt BFM) pour un prêt de résidence principale entre +6 et + 15% par

rapport au tarif de base

décès PTIA + IPT ITT + IPP avec  acceptations de restrictions sur affections dorsales et psychiques HSBC ou SOCIETE GENERALE pour un prêt de résidence principale entre +6 et + 13% par

rapport au tarif de base

décès PTIA + IPT ITT + IPP sans acceptations de restrictions sur affections dorsales et psychiques CIC, CREDIT MUTUEL, CASDEN, FORTUNEO pour un prêt de résidence principale entre +11 et + 21% par

rapport au tarif de base

 

Voici comment il faut lire le tableau.

  • Si je fais un prêt au LCL ou au Crédit du Nord, étant donné qu’ils sont dans l’attente d’une couverture de base (sans aucune option) je paierai en moyenne ma délégation d’assurance 11 à 21% moins cher que si je fais mon emprunt chez CIC CREDIT MUTUEL ou bien à la CASDEN.
  • Si je fais un prêt CREDIT AGRICOLE ou BNP je vais payer en moyenne 6 à 15% de plus mon assurance emprunteur en délégation que si je le fais chez AXA BANQUE ou BOURSORAMA

Sur un budget d’assurance de 20 000€, 15% ça fait 3000€. Impact sur un TAEG sur 20 ans, 0.13%.

 

Alors on demande toujours du taux à sa banque ou à son courtier en prêt immobilier ou on commence à valider qu’il faut viser le TAEG REEL ???

Cette information doit vous permettre de pouvoir cibler les banques à interroger pour votre dossier de prêt immobilier.

Dans le cas où vous allez faire une demande en direct en parallèle du courtier ou de la banque en ligne, vous venez ainsi d’obtenir un information importante qui vous permettra forcément d’avoir un TEAG réel plus bas même si vous avez un taux identique ailleurs.

Au fur et à mesure que nous avançons vous êtes en train de faire réduire votre TAEG de manière drastique. Je suis sûr que vous commercer à vous rendre compte par vous-même que la vente de TAUX dans laquelle les distributeurs de crédits avaient l’habitude de vous emmener est en train de s’éteindre petit à petit.

Alors il est maintenant temps de souffler sur cette flamme qui n’éclaire plus grand-chose.

Comment ?

En vous parlant d’optimisation de tarification d’assurance emprunteur

 

ETAPE 4 : L’optimisation de tarification assurance emprunteur pour baisser son TAEG réel

Ce que j’appelle optimisation de tarification ne consiste pas à faire un rabais commercial. Pour illustrer ce propos je vais vous indiquer, à titre indicatif, que la simulation Crédit Agricole vu un peu plus haut dans l’article pour la partie facultative et obligatoire de l’assurance emprunteur contenait un rabais commercial de 30% pour Mr et  40% pour Mme. Pourtant cette proposition restait 50% plus chère que ce que les clients pouvaient avoir en délégation d’assurance.

Alors les rabais on comprend vite que ces comme les soldes. C’est intéressant uniquement si le prix n’a pas été gonflé avant application de la réduction.

L’optimisation de tarification se pratique quasi exclusivement sur l’assurance emprunteur en délégation. Elle produit ses effets dès lors que les budgets assurances emprunteur commence à être conséquent (10, 15, 20 000€,…). En effet réduire un prix de 10% quand le budget est de 1000€ concrètement cela n’amène pas grand-chose.

Illustration sur un cas concret traité récemment. L’exemple est volontairement poussé à son maximum notamment sur les chiffres (on a droit de faire un peu de marketing de temps en temps) pour que vous puissiez bien cerner l’impact que peut avoir ce type de démarche.

Un couple de 60 et 63 ans souhaite faire racheter leur patrimoine immobilier par une SCI. Montant de l’emprunt 1 277 000€, durée 20 ans, taux obtenu 0.99%. TAEG REEL à la banque 1.98%.

L’épouse en en passant par le comparateur d’assurance prêt cherche à trouver un meilleur prix d’assurance que celui de sa banque. Elle y parvient, elle vient de faire un gain de 11 000€ et son TAEG vient de passer à 1.89% ce qui est déjà ça de pris.

Après 10 minutes de discussion, d’écoute et mise en place d’une optimisation de tarification voilà le résultat : 97 000€ de gain sur le coût total de son emprunt et un TAEG passé à 1.61% soit 0.37% d’économie par rapport à sa proposition initiale.

Alors comment en est on arrivé à cette forte baisse ?

De la REFLEXION uniquement de la REFLEXION, c’est-à-dire la seule chose que la machine à devis d’assurance emprunteur ne pourra jamais faire à la place d’un humain.

La machine et c’est pareil dans tous les métiers, peut être ultra performante. Du moment que vous ne rentrez pas les bons chiffres elle vous donnera toujours les mêmes résultats. Ils seront juste mais ne seront pas optimisé.

Quand vous vous rendez sur un comparateur d’assurance de prêt vous avez l’impression que vous faites une bonne opération et pourtant 8 fois sur 10 un être humain peut mieux faire.

 

Pourquoi ?

Parce que cet peut maitriser les paramètres de tarifications (pas agir dessus mais les connaître).

Un produit d’assurance emprunteur a un prix de base qui évolue suivant l’âge de l’emprunteur, le statut professionnel (cadre, non cadre, artisan,…), le fait de fumer ou pas, le fait d’avoir un risque professionnel ou pas, le fait de faire des kilomètres ou pas. Ce prix évolue également en fonction de la durée de l’emprunt ou du type de montage de ce même emprunt (période de pré financement chez Caisse d’Epargne ou Banque Populaire, période d’anticipation au Crédit Agricole, prêt Gigogne à palier – Le prêt gigogne à paliers, ou comment réduire le coût de son crédit immobilier et de son assurance emprunteur)

Une machine est binaire, le courtier d’assurance, le courtier en prêt ou vous-même rentrez les chiffres et les paramètres et le comparateur donne la meilleure solution pour le couple si vous empruntez à deux.

Ce qui est bon en terme de prix pour l’emprunteur 1, ne l’ai peut être pas pour l’emprunteur 2, notamment si il y a un écart d’âge, une profession différente ou bien encore que l’un des deux fume et l’autre pas.

Ainsi en individualisant les tarifications on va pouvoir dans certains cas réduire un peu le prix, notamment dans le cas ou la réduction couple qui peut être accordée ne compense pas assez l’écart de prix qu’il peut y avoir entre les deux emprunteurs.

Il n’y a en pratique aucune interdiction d’avoir deux contrats distincts avec deux assureurs différents.

Ça c’est de l’optimisation base de base et c’est bien là la seule chose que les machines à devis pourront faire.

D’ailleurs quand ces mêmes machines proposent dorénavant ce fonctionnement automatisé elles sont déjà en retard de 3 à 4 ans sur ce que pouvait faire un cerveau humain. Certes il fallait plus de temps mais cela existait déjà. Le fait que depuis 3 ou 4 ans des produits d’assurances soient créés avec des critères de tarification différents, a apporté un intérêt à ce type de fonctionnement.

Néanmoins pour avoir une longueur d’avance sur les machines, c’est bien les paramètres de tarification qu’il faut maîtriser. En effet c’est grâce à cela que l’on peut rentrer les chiffres et informations de la bonne manière dans la machine à devis et ce qui fera la différence sur votre budget assurance emprunteur final.

Pour vous donner quelques exemples de ce qu’il convient de connaître sur les caractéristiques produits il y a tout d’abord la réduction couple et son impact sur le prix. Plus vous distribuez de produits (en tant que comparateur d’assurance ou courtier en assurance) et plus il est complexe de maitriser (plus il faut de mémoire en fait). Ce qui est facile avec 4 ou 5 produits d’assurance emprunteur comparés devient ultra complexe lorsqu’il y a 10/15 produits.

Pour les réductions couple plusieurs systèmes :

  • Une réduction de 5 à 10% sur les deux emprunteurs
  • Une réduction de 5 à 10% sur le deuxième emprunteur (cela peut varier suivant si les quotités d’assurance sont similaires ou pas entre les deux emprunteurs)
  • Pas de réduction
  • Une réduction sur mesure suivant la durée de l’emprunt

A l’extrême même le fait d’inverser l’emprunteur et le co-emprunteur peut avoir une incidence sur certains produits

Il faut ensuite cumuler à cela le prix notamment calculé sur l’âge de l’emprunteur avec différent système là aussi :

  • Age de l’emprunteur en fonction de sa date de naissance (31 ou 32 ans par exemple)
  • Age de l’emprunteur en fonction de son âge au 31/12 de l’année en cours
  • Tranche d’âge de l’emprunteur en fonction de sa date de naissance (entre 35 et 45 ans par exemple)
  • Tranche d’âge de l’emprunteur en fonction de son âge au 31/12 de l’année en cours

 

Il faut encore cumuler cela la durée de l’emprunt qui une incidence sur le capital restant dû et donc aussi sur le taux d’assurance :

  • Certains produits ne tiennent pas en compte de la durée de l’emprunt
  • Certains segmentent par tranche de durée d’emprunt (moins de 15 ans, entre 15 et 20 ans,…)
  • Certains produits prennent en compte la durée de l’emprunt année par année (10 ans, 11 ans, 12 ans,….)

 

Je passe sur le fait que certains calcule leur prix sur le capital emprunté, d’autre sur le capital restant dû, que certains peuvent lisser les primes d’assurances (passage du coût variable à fixe) moyennant un surcoût de 5 à 20 % suivant les durées d’emprunt etc, etc, etc….

 

Il faut également cumuler sur la réflexion le fait que certains assureurs ont des rabais tarifaire complémentaire lorsque l’on attend certains seuils de capital (le prix au kilo varie en fait) :

  • Certains font des rabais minime par tranche de capital (0-150K€, 150 à 300K€,…)
  • D’autres font des rabais à partir de 500 ou 600K€ assuré
  • …..

Dès fois cela coûte ainsi moins cher d’assurer 500K€ de 400K€….

 

Ça c’était les éléments que le conseiller en assurance doit connaître  avant de faire chauffer la machine à devis. Et là nous n’avons parlé que d’aspect tarifaire pur

 

Il va ensuite falloir prendre en compte les sports exercés par l’emprunteur et donc connaître les fonctionnements des dispositions générales de ventes.

Rien que pour de l’apnée dans le cadre de la pratique de chasse sous marine, il existe au moins 5 possibilités différentes c’est-à-dire de prise en compte du risque par l’assureur aussi bien à la mise en place du contrat qu’en cours de contrats chez certains assureurs.. Les restrictions ou éventuelles majorations de prix peuvent être différentes par garanties etc, etc…….

Ajoutez à cela les prises en compte de déplacements professionnels à l’étranger et nous venons de dépasser la centaine de combinaisons pour un cas d’emprunteur légèrement complexe.

 

A noter que les deux derniers paramètres ne peuvent être traités par les machines à devis. Il faut donc que l’intermédiaire en assurance maitrise le sujet de manière manuelle (ou intellectuelle au choix) pour pouvoir traiter votre cas personnel et vous apporter la solution la plus intéressante

Et il existe encore d’autres paramètres, je vous le garanti. Alors quand un emprunteur se rend sur une machine à devis pensant réaliser une économie et dans la foulée adhère directement en ligne pensant gagner du temps, il se passe concrètement trois choses :

  • Dans 8 cas sur 10 ans il aurait pu économiser plus et donc réduire son TAEG de manière plus importante
  • Il construit potentiellement sa fausse déclaration de demain puisqu’étant novice en assurance emprunteur, il ne maitrise pas les caractéristiques d’adhésion au produit que le comparateur (cette machine binaire) a sélectionné comme étant le moins cher (c’est là l’unique critère de sélection, la machine ne sachant pas faire autre chose).
  • Il perd également du temps car si compagnie sélectionnée n’est pas adapté à son déclaratif médical, il devra tout reprendre à zéro dans quelques temps si il souhaite de meilleures condition d’acceptation (cf »Quelles solutions face à un refus de prêt immobilier à cause de l’assurance emprunteur ?)

Alors emprunteur, la machine à devis elle donne une tendance, un ordre d’idée mais il ne faut pas tomber dans le piège de la facilité car elle aussi elle fait de la vente de taux. Cet article sur le TAEG montre bien que la vente de taux ça peut coûter bien plus cher au final.

Prenez l’habitude de tester l’interlocuteur qui est derrière. Il y en a toujours un. Il faut donc le tester et voir ce qu’il a dans le ventre afin de voir s’il sait travailler sans la machine ou pas.

Pour faire un parallèle avec notre vie personnelle à tous, si à l’école nous avions appris directement avec une machine à calculer vous êtes tous d’accord pour avouer que nous n’aurions jamais su compter.

Là c’est exactement pareil. Il faut apprendre à la main pour être en capacité de faire une optimisation de tarification. La machine permettra dans un second temps d’aller plus vite, elle ne sert qu’à ça à la base (cf »Comparateur d’assurance de prêt : comparer les tarifs c’est bien, comparer les garanties c’est mieux ! »).

Comme dans le domaine de la distribution de crédit immobilier, la distribution d’assurance emprunteur suit la même règle. Etre n°1 Google cela signifie simplement que l’on est bon en référencement ou en marketing. A vous, emprunteur, ensuite de vérifier si la maîtrise technique est au rendez vous. Car si maîtrise technique il y a, baisse de votre TAEG il y aura…..

 

Nous approchons de la fin de cet article et il est temps d’en tirer les enseignements principaux.

 

Le tableau ci dessous va résumer les différentes étapes et paramètres que nous avons abordés pour que vous puissiez réduire si possible de façon drastique votre TAEG

 

étapes réduction acquise par étape base de prix
tarif assurance emprunteur bancaire à 100% par emprunteur 0% 200
réduction de la quotité d’assurance à la partie obligatoire servant au calcul du TAEG -50% 100
imposer votre délégation d’assurance en cochant la case sur une banque en ligne / en la demandant après l’accord de principe dans une banque ou chez un courtier en prêt (à obtenir le plus rapidement possible) -50% 50
sélectionner la banque en fonction des critères d’exigences (options à rajouter ou pas) -10% 45
faire réaliser une optimisation de tarification   -10% à -20% entre 36 et 41
total global après respect des étapes 81% de réduction possible 38,5 en moyenne

 

Un taux d’assurance de 0.10% équivaut à peu près à 0.20% de taux de prêt et donc à peu près à 0.20% de TAEG

Construire son rabotage de TAEG sur l’assurance est certes une évidence mais vous allez bousculer les codes encrés dans la tête des banquiers ou des courtiers en prêt immobilier depuis des années.

Cela fait des années que l’on vous parle en hors taxe et qu’on vous rajoute une TVA (frais d’assurance notamment).

Maintenant le hors taxe a bien baissé (les taux sont très bas) donc les banquiers ont augmenté la TVA. Au final vous payez donc toujours le même TTC.

Il faut donc s’attaquer à la taxe de suite et ne plus se limiter à écouter le discours qui consiste à dire que vous pouvez avoir une délégation d’assurance si vous avez de la chance ou que vous pourrez changer d’assurance ensuite.

C’est pour cela que vous devez mener trois dossiers de manière parallèle avec notamment la banque en ligne.

 

Si on vous impose 100% d’assurance personnes et qu’on vous dit de changer d’assurance ensuite (pour rappel ce discours qui équivaut à laisser le banquier et/ou le courtier en crédit encaisser leur commission pendant que vous vous gèrerai toute la partie administrative avec le risque de ne jamais y arriver) vous restez sur l’ancien discours et au lieu de diviser votre coût d’assurance par 4 vous ne le diviserai que par 2. Même chose pour les options de garanties, une fois là, vous ne pourrez plus les supprimer

Il est donc important de rester en attente de TAEG REEL de la part de vos différents interlocuteurs bancaires.

Vous devez rester ferme et ne plus rentrer dans ce jeu qui consiste à acheter du hors taxe. Vous devez refuser de faire tourner la CASH MACHINE que se soit pour le prêt immobilier ou les machines à devis d’assurance emprunteur.

Cela a marché pendant des années et bien entendu les opérateurs bancaires continuent de marteler que ces informations sont les bonnes. A la lecture de cet article j’espère que vous aurez assimilé que cela satisfait l’intérêt des distributeurs de crédit mais pas forcément votre intérêt d’emprunteur.

Le crédit c’est comme l’écologie, si on veut changer la façon de travailler des industriels vous devez changer votre comportement de consommateur/emprunteur. Si vous demandez du TAEG REEL, le monde bancaire sera dans un premier temps être déstabilisés puis ils s’adapteront.

 

Pour cela 3 règles : L’ECRIT, L’ECRIT, L’ECRIT

Nous l’avons vu pour la banque en ligne tout est écrit, pour la banque traditionnelle ou le courtier en prêt immobilier, vous devez garder en tête que tant que vous n’aurez pas tout le détail de la simulation bancaire vous ne pourrez pas dégainer votre argumentation sur la partie obligatoire ou facultative de l’assurance, les options, etc….

Aujourd’hui grâce à cet article vous allez pouvoir construire un véritable cahier de charge. Vous détenez l’INFORMATION. C’est très utile dans une négociation et comme nous vous le promettions vous avez 3 coups d’avance maintenant. Aussi ce n’est plus à vous de subir le déroulé bancaire habituel mais bien à la banque de s’adapter à votre demande si elle vous souhaite comme client.

Vous allez être à l’aise car vous n’êtes plus à 0.30% de taux près, vous savez que le gain sur le TAEG est ailleurs. Vous avez votre projet de négociation en tête reste à trouver la banque ou le courtier en prêt qui va correspondre.

Cet article se veut collaboratif et a pour objectif d’aider le plus grand nombre. Aussi n’hésitez pas à nous faire part de vos remarques, difficultés rencontrées ou axe d’amélioration dans la partie commentaire. Nous essayerons dans la majorité des cas d’y répondre.

A tous ceux qui pourraient penser que tout ceci est utopique et que cela ne peut être mis en pratique, je ne pourrais que leur conseiller d’essayer avant d’abdiquer. De plus tous ces éléments peuvent être pris en compte de manière individuelle, donc dans tous les cas, le choix d’une banque en ligne pour le réduire la quotité, le choix d’une banque en fonction de ses critères d’exigences en assurance ou bien encore l’optimisation de tarification de cette même assurance emprunteur peuvent produire un effet significatif sur votre TAEG.

 

Cet article aura été consacré purement à l’aspect prix et optimisation de TAEG. Il n’en demeure pas moins que le conseil ou votre attente sur les couvertures d’assurance doit bien sûr être pris en compte et un rééquilibrage de ces informations doit pouvoir vous permettre de trouver chaussure à votre pied.

Pour conclure et au risque de paraître extrémiste, personnellement si j’avais un prêt immobilier à faire je le construirai à partir de l’assurance emprunteur. Une fois l’assurance emprunteur trouvé je me mettrai en recherche de l’offre de crédit qui s’emboîte dessus.

Je sais, cela paraît extrémiste mais au final et après quelques expériences je me suis aperçu que le fait de réfléchir à l’envers (partir de la taxe pour trouver un hors taxe raisonnable) permettait bien souvent de faire une meilleure économie ou d’être plus performant.

 

Alors un dernier mot à la VENTE DE TAUX :……. RIP……

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7 Comments

  1. Bonjour
    Donc finalement, je ne m’en sors pas trop mal avec mon taux à 1,85 sur 20 ans ?
    Sachant que j’ai hypothéqué un bien pour obtenir mon prêt et je n’ai emprunté que 80 000 euros pour un bien mis en location.

  2. Le négociateur says:

    Bonjour, excellent article.

    Avec un minimum de connaissance bancaire et de négociation, je faisais mieux que le courtier, et pourtant j’avais le dossier de MR tour le monde. J’ai eu un Taux fixe 0.95 sur 20 ans sans apport et taeg 1.34.

    Une astuce, pour obtenir le meilleur Taeg. Prenez l’assurance habitation de la banque. Ça vous coûtera 1~2 euros plus cher qu’une assurance classique mais le banquier sera plus ouvert à la négociation sur les frais dossier, taux etc..

    Une autre astuce, dite lui que si le taux n’est pas intéressant, vous passerez mar un courtier, mais que vous êtes ouvert à la négociation. Et pourquoi pas se partager la commission du courtier( 50% banque, 50% CLIENT) .
    Et donc réduire son TAEG encore !

    Tout le monde doit être gagnant. Le banquier et Vous !

  3. bonjour
    vous avez donné plusieurs infos,pour quelques banques.
    que pensez vous du crédit immo chez boursorama ?
    en faisant la simulation rapide sur leur site(où j’ai mon compte bancaire),ils me proposent 1.2% avec 1.656% TAEG sur 15 ans.

  4. Bonjour Stéphane,
    Je n’ai d’avis particulier sur aucune banque. l’idée de l’article était simplement de mettre en avant les paramètres techniques sur lesquels ont peut jouer pour réduire son TAEG
    Comme indiqué l’avantage des banques en ligne c’est le fait que les choses soient écrites et en conséquence les lois en vigueur sur le libre de choix de l’assurance respecté.
    Pur aspect technique.
    Ensuite cette banque fait partie de celle qui demande le moins d’options de garanties sur l’assurance emprunteur.
    Deuxième aspect technique.
    Quotité obligatoire et clairement mentionné à 100% repartie entre les 2 co emprunteurs.
    Troisième aspect technique.
    Après la concurrence doit faire le reste

  5. Je prospecte en ce moment.
    Taux d’intérêt proposé par les courtiers 0,95
    Taux d’intérêt proposé par les banques en ligne 1,15
    Idem pour les banques en dur (propositions orales)

    Côté assurances, l’écart est plus important, presque du simple au double. Mais comparaisons rendues difficiles par le fait que l’assurance soit dur le capital restant ou le capital emprunté, que la mensualité soit constante ou variable…

    Finalement, le seul moyen de comparer, c’est d’abord le coût de l’assurance en euros, et si on a l’intention d’aller jusqu’au bout de la durée d’emprunt.

  6. Francisco says:

    Bonjour à tous,

    Donc, ce discours tenu par les courtiers nous décourageant d’aller voir des banques car cela empêcherait toute négociation ultérieure de leur part est complètement bidon ?

    Cordialement,

  7. Certains taux des taeg (par ex durée 25 ans à l’âge de 30ans) sont inférieurs aux taux immo de l’autre article, il y a anguille sous roche 😉

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