En 2021, Les taux très bas permettent aux propriétaires d’envisager la renégociation ou le rachat de leur crédit immobilier. Malgré une légère hausse pour quelques banques en ce début du mois de Mars 2021 (cf. « Crédit immobilier : Barèmes des meilleurs taux et assurance emprunteur en Mars 2021. »), les barèmes restent toujours très favorables aux emprunteurs dont la capacité d’emprunt ne sera pas affectée par les nouveaux critères d’endettement imposés par le HCSF.

Pour vous accompagner dans votre recherche de crédit immobilier, vous pouvez demander une étude gratuite et sans engagement de votre projet de financement à notre courtier en crédit immobilier. (cf. « [Nouveau] Le courtage en crédit immobilier « Patrimonial » arrive sur Leblogpatrimoine.com« )

Il est important de rappeler que le crédit immobilier reste, dans la majeure partie des cas, un produit d’appel pour les banques permettant de capter de nouveaux clients. Certaines enseignes bancaires n’hésitent donc pas à consentir à tous les efforts pour augmenter leurs parts de marché.

Un marché du crédit immobilier tendu mais dynamique

Le marché immobilier, compte tenu de la crise sanitaire, s’est amoindri alors que les taux restent toujours très bas (en moyenne autour de 1.50% sur 25 ans). Pourtant, le nombre de transactions a fortement diminué sur l’année 2020 – covid oblige – par rapport à 2019 alors que le volume de crédit a quant à lui, augmenter. Les banques prêtent donc plus, mais à moins de personnes ou à des ménages qui ne se tournaient pas automatiquement vers le crédit immobilier. Les conditions actuelles pour les excellents profils (0.92% sur 25 ans) ont clairement influencé le comportement de ces acheteurs.

En revanche, pour les foyers étant le plus impactés par la situation économique générale, ceux qui ont dû faire face au chômage partiel, à la réduction d’activité, il a fallu repenser son budget mensuel et trouver des solutions d’économie. La première charge étant la mensualité de crédit, c’est naturellement sur ce poste de charge que les ménages se tournent pour tenter de la réduire.

Le comportement client dont nous avons pu faire l’expérience au sein de notre cabinet de courtage montre qu’ils sont de moins en moins attaché à leur banque, encouragé par la loi de mobilité bancaire (loi Macron). Une tendance qui se retrouve notamment dans la génération actuelle de jeunes primo-accédants, dont les usages de consommation ont inculqué un esprit permanent de comparaison. Une banque concurrente à la vôtre sera plus enclin à faire un bon effort sur les conditions pour capter la relation.

Quels critères pour avoir intérêt à faire racheter votre crédit immobilier ?

Afin de savoir si la renégociation de votre crédit immobilier sera rentable, il convient de constater un écart de 0.80 point au minima avec votre taux nominal actuel.

Cet écart vous permet d’absorber l’ensemble des frais liés à l’opération de rachat :

  • Pénalités de remboursement anticipé, règlementé par la loi (un semestre d’intérêt limité à 3%. Vous pouvez calculer ce montant en divisant votre taux par 2 et l’appliquer sur capital restant dû au moment du rachat)
  • la nouvelle prise de garantie,
  • les frais de dossier bancaires et/ou d’intermédiation le cas échéant.

L’objectif de la négociation étant de ne pas sortir de liquidités, l’écart de 0.80 par rapport à votre taux actuel est donc indispensable afin que l’opération soit rentable.

L’impact de la renégociation aura 2 effets possibles :

  • Soit on maintient l’échéance et on diminue la durée (proportionnellement le gain le plus important) pour optimiser le coût global de crédit.

  • Soit on maintient la durée pour diminuer l’effort de remboursement mensuel en maintenant la durée pour se donner de la souplesse budgétaire ou pour dégager une nouvelle capacité d’emprunt.

Dans le meilleur des cas, une bonne opération de rachat vous permettra de diminuer conjointement votre échéance ET la durée d’emprunt.

Évidemment, plus le montant de l’emprunt est important, plus le gain final sera conséquent.

Attention tout de même, la banque reste malgré tout attentive à l’écart de valeur entre le capital racheté et celle de votre bien, notamment sur les financements à 110% (financement des frais liés à l’opération de crédit). Il conviendra donc d’avoir amorti au minimum les frais acquittés lors de votre opération d’achat initiale.

Dans quel cas une renégociation ne sera pas opportune ?      

  • 1/ Si vous souhaitez mettre en vente votre bien dans les 2 ans qui suivent le rachat. Dans ce cas, malgré les taux très bas, les frais liés à cette opération risquent de ne pas être totalement amortis. De ce fait, le capital dû au moment de la vente peut-être plus important.

  • 2/Si vous aviez subi un changement professionnel récent, une période de chômage partiel sur les 6 derniers mois ou changement d’état de santé en rapport avec la mise en place du prêt, l’opération de rachat pourrait s’avérer inintéressante au point de vue financier, sur le coût global de crédit soit du fait d’un surcoût de l’assurance emprunteur, soit tout simplement parce que votre situation professionnelle, jugée trop fragile, vous empêcherait de négocier un taux satisfaisant.

Tout ne serait alors pas perdu, puisqu’il vous resterait la possibilité de la dé-liaison de l’assurance emprunteur grâce à la loi Bourquin, en attendant une amélioration de la situation professionnelle.

Souvent, cette simple opération permet de réduire conséquemment votre effort de remboursement mensuel. Mais il faut savoir préparer, anticiper et mener à terme une telle mise en place, pourquoi pas avec un professionnel de l’assurance ou un courtier.

Pour renégocier votre crédit immobilier, vous avez deux solutions :

1- Soit vous Renégociez le taux de votre crédit immobilier (et en profiter pour revoir l’assurance emprunteur), si :

  • Vous avez la chance de ne pas être touché par les conséquences de la crise du COVID-19 (chômage partiel, secteur fragilisé, …) ;
  • Que le taux de votre crédit immobilier actuel est supérieur à1.50%(pour respecter l’écart d’environ 0.80%) ;

==> Dans ces hypothèses, vous pouvez consulter les services de notre courtier en crédit immobilier (cliquez ici pour le contacter)

2- Dans tous les autres cas, vous pouvez vous toujours renégocier votre assurance emprunteur pour réaliser des économies qui pourraient être importantes.

Parfois, il y a même beaucoup plus à gagner à renégocier votre assurance emprunteur que le taux de votre crédit immobilier !Vous serez surpris par les gains potentiel. Pour vous en convaincre, nous avons mis en ligne un comparateur gratuit qui vous permettra de trouver le meilleur tarif : lancer le comparateur d’assurance emprunteur

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A suivre.

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