L’investissement immobilier, quoiqu’on en dise est incontournable lorsqu’il s’agit de faire croître son patrimoine, d’investir pour le valoriser. L’immobilier locatif, et surtout le mythe de l’effet de levier qui y est attaché, est le reflex premier pour tout épargnant qui souhaite faire de la « gestion de patrimoine ».

 

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L’immobilier est à un tournant majeur que l’investisseur immobilier doit anticiper.

Au delà de la question de l’évolution des prix de l’immobilier dont la valeur est fonction du niveau général des taux d’intérêt (cf « Comprendre la bulle immobilière pour anticiper la baisse des prix de l’immobilier ?« ) et de l’évolution de la démographie et notamment le vieillissement de la population (cf »Prix de l’immobilier, l’incidence de la pyramide des âges sur l’offre et de la demande de logement.« ), l’immobilier est à un tournant majeur : Le mode de consommation de l’actif immobilier change de manière très rapide et cela pourrait modifier en profondeur l’équilibre entre offre et demande de logement. 

Avant d’investir, vous devez anticiper ces changements majeurs et leurs conséquences :

 

Anticiper l’obsolescence énergétique de l’immeuble et le montant des travaux de mise aux normes.

L’immobilier « vert » et la « performance énergétique des bâtiments » devient un critère essentiel pour l’acquéreur et le locataire d’un logement ou d’un immobilier d’entreprise (bureaux notamment). Plus qu’un effet de mode, le confort et le moindre coût de fonctionnement attachés à la qualité énergétique du bâtiment devient un critère majeur que l’investisseur doit anticiper.

Dans une récente étude, les notaires estiment que les prix peuvent varier de 25% selon la performance énergétique de l’immeuble . (cf étude complète : « Les prix de l’immobilier impactés par la performance énergétique du bâtiment. La valeur verte dans les prix de l’immobilier« .

Investir dans l’immobilier en 2016, c’est anticiper ces nécessaires mises aux normes énergétiques pour maintenir la valeur patrimonial et la qualité des revenus futurs de votre investissement. Faire des travaux deviendra une nécessité pour lutter contre l’obsolescence énergétique de votre immeuble et maintenir son potentiel locatif.

Vous devrez donc chiffrer précisément le coût des travaux de mise aux normes énergétiques nécessaires et le cas échéant faire baisser le prix d’acquisition afin de s’assurer d’une rentabilité ou d’un prix de revient satisfaisant après travaux. N’ayez aucun doute, vous devrez quoiqu’il arrive faire ces travaux à moyen terme pour lutter contre la dépréciation de la valeur de votre investissement, autant l’anticiper dès l’acquisition et l’incorporer dans votre prix d’achat.

 

Anticiper le changement de l’offre et de la demande et l’évolution de la manière de « consommer » l’immobilier.

L’avènement de l’économie collaborative, c’est à dire de l’économie du partage de la propriété, devrait également modifier en profondeur la manière de percevoir et consommer l’actif immobilier.

Vous devez anticiper ce nouveau mode de consommation avant d’investir dans l’immobilier. Comme nous vous le détaillions dans cet article « Après l’immobilier vert, le collaboratif va t’il révolutionner le marché de l’immobilier « , il ne faut pas sous-estimer mes conséquences de l’immobilier collaboratif sur l’offre et la demande de logement et donc sur la demande locative ou sur la valeur des immeubles.

Demain, les prix de l’immobilier pourrait être impacté par l’émergence de ces nouvelles manières de consommer l’immobilier. Au premier rang de ces tendances nouvelles, on peut citer la désaffection annoncée des résidences secondaires, ou peut être même de certaines résidences services telles les résidences affaires, étudiantes ou même personnes âgées qui pourrait aisément se faire cannibaliser par AirBnb et la colocation entre étudiants, mais pourquoi pas également entre personnes âgées.

Le partage de la propriété immobilière, c’est à dire l’immobilier collaboratif, pourrait avoir des conséquences fortes sur le marché de l’immobilier. Le marché de la résidence secondaire est typique de ces marchés qui vont être totalement bouleversés par l’économie collaborative. Pourquoi être propriétaire d’une résidence, onéreuse et sans perspective de plus-value, occupée 6 semaines par an, alors qu’il pourrait sembler plus simple d’en louer une au gré de ces envies, sans contrainte.

Ne sous-estimez pas cette tendance de fond. 

 

Anticiper l’absence de plus-value immobilière. Votre bien immobilier ne se revalorisera pas.

Enfin, et c’est probablement le plus important aujourd’hui : Oubliez l’idée que les prix de l’immobilier ne baissent jamais. Oubliez l’enrichissement facile grâce à l’immobilier. Votre décision d’investissement ne doit pas résider sur la valeur future de votre immeuble et sur les perspectives de plus-values immobilières.

Les prix de l’immobilier ne vont pas augmenter et devrait même baisser dans les prochaines années au gré de l’augmentation des taux d’intérêt. (cf »Vers la fin de la baisse des prix de l’immobilier ?). Vous devez baser votre décision d’investissement sur les flux futurs et les revenus (ou qualité de vie) que cet immeuble générera dans l’avenir.

Oubliez la valeur patrimoniale, pensez qualité et pérennité des revenus générés à l’avenir. Dans une économie en déflation, le stock de capital n’a plus de valeur (ou du moins cette valeur subit des pressions baissières très fortes), ce qui importe et créera votre richesse, ce sont les revenus futurs que vous tirerez de cet investissement immobilier.

Pour l’investissement immobilier locatif, faute d’espérer une plus-value future, un rendement élevé est indispensable. Le rendement brut devra être compris entre 8% et 10%. Ces rendements sont aujourd’hui rares, vous devrez donc négocier à la baisse les prix de vente.

 

 

En 2016, les acquéreurs vont maîtriser le marché, imposez vos conditions!




21 Comments

  1. il manque un petit point 🙂
    le rendement brut dépend de l’emplacement et de la capacité à relouer rapidement..

  2. aujourd ‘hui et de plus en plus le critère majeur à retenir en matière d’immobilier c est l emplacement…

  3. Fredy Gosse says:

     » N’ayez aucun doute, vous devrez quoiqu’il arrive faire ces travaux à moyen terme pour lutter contre la dépréciation de la valeur de votre investissement »

    Vous avez de tuyaux gouvernementaux ?
    Bien sûr si le monsieur qui tient le bâton le décide il pourra obliger,au moins sur le papier à faire de travaux/ MAIS comme je l’ai déjà écrit et que je répèterai à l’infini…….Pour faire des travaux faut des sous…Je redoute pas que les rois de la défiscalisation agiront comme d’habitude sauf et c’est mon opinion et je la partage que la défiscalisation est juste un transfert de charges sur ceux qui ne peuvent ou ne veulent pas défiscaliser
    Il me semble que nous atteignons les limites de l’exercice ( l’actualité le démontre )

    je vous renvoie au théorème de Gosse -:))))))))

    pourquoi faudra t il faire des travaux?A cause du réchauffement climatique?? et si celui ci n’existe pas ? vous avez des certitudes ? Il est vrai que dans notre pays on peut comme dans les plus belles Dictatures se faire renvoyer pour opinion divergente . Lisez le blog pense unique.fr ,vous verrez qu’il y’a de par le monde quantités de savants bardés de diplômes qui doutent du réchauffement climatique,certains écrivent même qu’il faut s’attendre à un refroidissement causé par le soleil
    Bref la COP 21 c’est le barnum Présidentiel mais si le GIEC a tout faux ,dites moi pourquoi un Gouvernement devrait imposer de normes à ses con citoyens…?
    les prix de l’immobilier dépendront du Pouvoir d’achat de français point barre … Plus il y aurait (conditionnel) une reprise économique vigoureuse ,plus l’espoir de vivre mieux empêcherait la baisse des prix ,dans le cas contraire
    plus que probable, normes ou pas ça va baisser ….et quand vous avez une possibilité désormais crédible que le fascisme se retrouve au pouvoir (vous savez le programme TOUT par l’Etat , Rien contre l’Etat Rien hors l’Etat) , tous le raisonnements sont possibles ,le futur tranchera pour nous

    • « les prix de l’immobilier dépendront du Pouvoir d’achat de français point barre … »

      C’est exactement ça cher ami, à quelques paramètres près moins fondamentaux.

      Et ce ne sont pas que les prix, les loyers suivent la même chose, raison pour laquelle j’avais interpellé Friggit en son temps pour lui démontrer que son tunnel, s’il existe, ne peut être horizontal, mais suit des variations complexes liées à la richesse des ménages.

      @Guillaume qui écrit: « L’immobilier locatif, et surtout le mythe de l’effet de levier qui y est attaché » je demanderais bien pourquoi appeler ça un mythe? je préfère dire réalité 🙂

      • « les prix de l’immobilier dépendront du Pouvoir d’achat de français point barre … »

        Rien n’est moins sur au contraire !

        La répression financière qui sévit depuis un moment maintenant;
        Les médias qui répètent en boucle les discours des lobbys du bâtiment;
        Les politiques au courage réformiste légendaire;
        Etc.

        Au final, les français retournent vers l’immobilier tant bien que mal grâce aux taux bas et bien que l’activité immobilière souffre, les prix – eux – se maintiennent toujours à des niveaux anormalement haut. C’est peut être un mauvais calcul pour une partie d’entre eux mais il est clair que les prix ne sont plus fixés par le pouvoir d’achat. Sinon ils seraient moitié moindre.

        • Fredy Gosse says:

          chris quand les banques sont frileuses pour prêter à 20ans car les candidats (sauf fonctions publiques) ont repris un boulot après une période de chômage,ou par ce que la société qui emploie a un bilan ric/rac , ou par ce que , dans la région, la fermeture d’un gros employeur ou son déplacement paupérise à terme les autres habitants , on peut penser que malgré toutes les tentatives gouvernementales ça ne marchera pas.
          Avec de taux de prêts aux niveau actuels ça devrait être le boom , si ça n’est pas le cas c’est qu’avec 5 million de chômeurs officiels et 10 millions de gens qui ont été mis sur la touche avec de quoi survivre, avec une immigration officielle venue pour regroupement familial , assistanat et transfert d’argent vers l’Afrique pour faire survivre ceux qui sont restés, avec une population vieillissante à charge de la collectivité , enfin avec le nombre de fonctionnaires toujours en hausse et dont on nous explique qu’il n’ y’ en a jamais assez ,je doute qu’à court terme et moyen terme les forces vives du pays suffiront à faire vivre le pays en créant beaucoup d’ emplois bien payés, si vous rajoutez l’invasion dit « humanitaire syrienne » minimisée par nos dirigeants mais représentant à court terme 2 ou 3 millions de personnes dont une partie arrivera chez nous ;je ne crois pas que l’immobilier dont les coûts de surcroit gonflés par la folie normative verte a devant lui un avenir pavé de roses .la défiscalisation ralentira le processus mais nous sommes aux limites de l’exercice

          • Fredy,

            J’ai du mal m’exprimer; je vais tenter d’expliciter mon propos.

            Je suis entièrement d’accord avec vous : le tableau est noir et les perspectives encore plus pessimistes. Et ce depuis longtemps.

            Pourtant, les prix de l’immobilier se maintiennent grosso modo et restent anormalement élevés. La logique économique que vous exposez est totalement fondée. Cependant, force est de constater que les fondamentaux économiques ne président plus à la fixation des prix de l’immobilier.

            La question initiale de Guillaume porte sur les prix en 2016. Pourquoi en 2016 les prix de l’immobilier se réaligneraient ils (enfin ?) sur le vrai pouvoir d’achat des français alors qu’ils auraient du le faire depuis des années et qu’ils ne le font toujours pas ?

            Ou autrement dit, les mêmes mensonges, manipulations en tout genre (BCE, taux, politique, etc.), lobbys, ayant toujours cours en 2016, l’immobilier devrait rester déconnecté de la réalité. Mêmes causes, mêmes effets ?

          • @ Chris et Fredy
            Discussion fort intéressante.

            Il me semble que les bases de la réflexion sur le sujet sont dans les études de Friggit, fort complètes.
            J’y ai passé beaucoup de temps d’investisseur immobilier à éplucher ses rapports.

            Ensuite chacun peut y aller de son analyse: pour faire simple les prix vs loyers doivent-ils retrouver leur tunnel linéaire, ou au contraire varier dans un tunnel aléatoire dépendant de nombreux paramètres, particulièrement la part financière que les ménages veulent bien mettre dans un des besoins fondamentaux qui est le « toit ». Une autre peut être l’implication (que je réfute car elle nous coûte fort cher) de l’Etat. Une autre la « planche à billets », etc., etc.

            Je milite pour la deuxième variante, mais il y en a certainement d’autres.

            Mais je vais me tromper comme les autres …. 🙂

  4. Patrick DU says:

    Un rendement de 8 à 10% avec une imposition à 30% + 15,5% de CSG-RDS est-il mieux qu’une opération Pinel avec 4% de rendement et 2% de défiscalisation? Tout dépend du financement.. La défiscalisation ayant en plus le mérite de faire vendre de l’immobilier neuf, donc d’aider l’économie via le secteur du BTP, et d’aider à créér de nouveaux logements. Un bon emplacement en Pinel est aussi un bon investissement.

  5. Fredy Gosse says:

    @ Patrick DU
    le sujet été traité 20 fois sur ce blog faites de recherches…

    • Ouch…
      Je suis en général bon client de la pensée alternative et des sites qui en ont la promotion… Mais je trouve qu’ils tappent vraiment a coté en ce qui concerne les soucis environnementaux.
      Ces « taxes tyranniques » sont seulement une tentative de faire appliquer le principe du pollueur payeur et donc que ce ne soit pas la societé entière qui paye les dommages engendrés par les profits d’un petit nombre…
      Bref…
      Si tyrannie il y a (et je pense que la pensée actuelle politique et économique l’est…), c’est pas vraiment a ce niveau je pense…
      Mais on s’éloigne

  6. Fredy Gosse says:

    @Steel

    il me semble que vous voyez les ombres projetées par les réalisateurs du film catastrophe .la question est l’homme est il responsable du changement climatique? si vous répondez oui ,il parait qu’un impôt mondial s’ajoutant aux impôts locaux , nationaux , européens permettrait d’enrayer le phénomène…moi ça me fait sourire quand on s’intéresse aux variations climatiques depuis que l’homme peut en avoir la mémoire.Par contre quand vous voyez le green washing mondial très tendance partout , même chez les plus gros pollueurs .posez vous la question pourquoi?
    Al Gore avait immédiatement créé une société pour spéculer en bourse sur le CO2 , son projet avait échoué mais cette fois ,le but fric a pris une dimension bien plus grande
    si les variations climatiques ne sont pas causées par l’homme alors tout ceci est une vaste fumisterie que la classe moyenne va payer cher, très cher surtout qu’une bande d’excités veut la décroissance comme programme oubliant que dés qu’il n’ y’a plus de croissance même minime ,c’est panique à bord vu le nombre d’improductifs qui vivent sur la croissance ;ceux que certains appellent les « ponctionnaires ».
    Je partage totalement les idées du lien que j’avais indiqué plus haut et vu le conditionnement par l’éducation nationale ( ah les discussions avec mes petits enfants ) et le martelage médiatique incessant ; je crains qu’il ne soit déjà trop tard.Si cela échoue nous le devrons aux anglo saxons bien plus pragmatique que nous mais là encore quand on a un obama au pouvoir….

  7. Merci pour votre réponse,

    Je ne chercherai pas a vous convaincre. 🙂

    Juste quelques points :
    – On peut (si on est financé ! lol ) nier l’impact humain dans le réchauffement climatique. Mais on parle ici plus généralement des dommages et des couts sociaux et économiques dus par exemple a la pollution de l’air, les atteintes a la biodiversités… Eux indéniables. Les centaines de milliers de morts par cancer dus a la pollution sont traités aux frais de la classe moyenne. Pas aux frais des pollueurs.

    – il ne s’agit pas (les lois environnementales en général et le principe pollueur payeur en particulier) d’un impot contre les classes moyennes mais contre le pollueur et justement a l’avantage des citoyens. Qui n’ont pas a payer pour les externalités négatives des entreprises. (voir l’économiste AC Pigou)
    Je parle ici des « principes » je ne doute pas que nos dirigeants et maitres sauront pervertir cela… ahah

    – le greenwashing existe justement du fait de l’absence de réglementation contraignante a ce niveau !!!! (farce ISO 14001…)

    – en ce qui concerne la « bande d’excité des décroissants », le Club de Rome (pas vraiment une bande de hippies…) en 72 dans les pas de Jaques Ellul remarquaient déjà qu’une croissance infinie dans un monde fini est inenvisageable…

    – Enfin, le capitalisme étant pas essence déflationniste (Cf l’excellent Charles Sannat…) les « ponctionnaires » vont se multiplier (immigration + automatisation + délocalisation = moins de boulot). Qu’ils soient « refugiés » syrien (j’appelle cela chair a patron et concurrent déloyal et… déserteur !…) ou Bac +6. Et la par contre, c’est les classes moyennes, dont je ne fais déjà plus partie malheureusement en terme de revenus, qui vont raquer…

    Bref la cop21 est sans doute une farce. Je suis d’accord.
    La hausse des prix de l’energie dans le futur sans doute beaucoup moins.
    ET quoi qu il en soit les normes environnementales dans l’immobilier devront être prises en compte dans nos considérations d’investissement.

    Amicalement

    •  » en ce qui concerne la « bande d’excité des décroissants », le Club de Rome (pas vraiment une bande de hippies…) en 72 dans les pas de Jaques Ellul remarquaient déjà qu’une croissance infinie dans un monde fini est inenvisageable…  »
      Il n’y avait pas à cette époque que Ellul pour le crier haut et fort 🙂 Et je continue inlassablement à le faire ici et ailleurs.

      « – Enfin, le capitalisme étant pas essence déflationniste (Cf l’excellent Charles Sannat…)  »
      C’est pas pour dire, mais c’est un jeunot le Charles! mon père le criait déjà à mes oreilles, ………. il y a bien longtemps.
      Avec les néocons et la chute du mur, ça ne s’est pas amélioré.

  8. Fredy Gosse says:

    le capitalisme est par essence déflationniste ….hum…j’aurais tendance à penser que le socialisme est par essence porteur de misère et destructeur des libertés individuelles mais chacun contemple l’histoire des 2 siècles qui viennent de s’écouler avec ses lunettes
    mr Sannat veut nous faire acheter de l’or .Peut être a t il raison ou pas ….mais à la fois dire que le capitalisme est déflationniste et en même temps que l’or serait un refuge là je suis atteint par le principe de Peter…-:)
    le capitalisme entrepreneurial est expansionniste mais le capitalisme financier débridé actuel nous entraînera à notre perte ( enfin c’est un vieux monsieur qui le pense..) sans doute c’est ce que vous écrivez Ankou? sinon vous faites du capitalisme entrepreunarial à l’insu de votre plein gré -:)
    le club de Rome, sacré référence, celui qui avait prévu la disparition du pétrole avant l’an 2000 et le refroidissement climatique généralisé avec les mêmes outrances médiatique pré COP21( hier les journaliste se sont vengés obligés de présenter un tableau apocalyptique d’inondations mondiales catastrophiques ; ils l’ont fait MAIS..la chute fut intéressante CELA SE PRODUIRA DANS 2000 ans.Vont ils »verdieriser  » le play boy de France 2?
    Enfin , le stupide que je suis, avait investi en bourse dans de valeurs pétrolières ,contaminés par l’ambiance généralisée, y a plus de pétrole ça valoir 200,300 dol le baril.On a vu… et dés que ça va remonter à 75 dol alors les énergies dite non conventionnelles’ (celles qui sont interdites en France et qu’on finira par acheter à l’extérieur)
    redémarreront… je suis d’accord avec vous STEEL l’énergie va augmenter mais pas pour cause de manque d’énergie classique mais à cause des moulins à vents et autres énergies solaires dont le coût se retrouve automatiquement sur votre facture.
    c’est génial
    ERDF, par exemple , grâce à des subventions ,défiscalisées (donc de transferts d’impôts des uns vers les autres) fait fabriquer de l’énergie non conventionnelle qui coûte la peaux des fesses et qui lui permet faire de copieux bénéfices .Tout cela est possible car la maison mère EDF rachète cette « électricité » au « bon prix »néanmoins n’étant pas un mécène , EDF peut répercuter ce prix non compétitif sur ces clients .elle est pas belle la vie?qu’est ce que cette monstruosité des » ponctionnaires » a à voir avec le capitalisme?
    quand on rajoute que Ségolène pas plus tard qu’hier annonce qu’il faut rapidement remplacer les voitures à énergie classique par les voitures électriques sans se poser la question ou va telle trouver son énergie à quel prix? et comment fera t on en l’absence de vent puisque là aussi l’éolien combiné au solaire est aléatoire? A l’inverse
    combien français savent que les jours de grand vent ,sur le marché européen, EDF a déjà revendu perte de l’électricité éolienne?
    et je termine en rappelant que quand vous mettez un impôt d sur les vaches elles ne paieront jamais l’impôt …nous si..

    • « le capitalisme entrepreneurial est expansionniste mais le capitalisme financier débridé actuel nous entraînera à notre perte ( enfin c’est un vieux monsieur qui le pense..) sans doute c’est ce que vous écrivez Ankou? sinon vous faites du capitalisme entrepreneurial à l’insu de votre plein gré -:) »

      C’est tout à fait exact, nous sommes 2 vieux messieurs …….

      Mais depuis la chute du mur, ce que je répète aussi, et avec ces apprentis sorciers, le capitalisme n’est pratiquement que financier.

      C’est la Finance qui gouverne le Monde.

      Les Hommes sont en train de redevenir des esclaves.

      Quant à l’Or, c’est un placement. Je n’ai jamais placé, seulement investi, alors ……. 🙂 Mais ses propriétés le classent effectivement dans la catégorie des (placements) Actifs tangibles. Au même titre que l’Art, par exemple.

  9. Fredy Gosse says:

    on est au moins d’accord sur quelque chose.. -:)
    pour ma seule part donc j’ai appris
    1/ comme vous je suis vieux
    2/ je suis un connard ( dixit NKM ,comme tous les autres climato sceptiques )
    résumons un vieux connard …
    ç a me rappelle une vieille histoire j’avais un ami qui approchait de la quarantaine ;un jour je le retrouve bouleversé , je lui demande pourquoi.il me dit au feu rouge il y a un jeune freluquet qui m’a traité de vieux con …..
    ça alors je suis passé du stade de jeune con à celui de vieux con mais quand est on juste con ? question métaphysique sans doute -:)
    ce matin j’ai appris que madame Lepage voulait ficher tous les climato sceptiques en attendant de définir un crime contre l’environnement…
    http://www.contrepoints.org/2015/11/11/228605-climathon-semaine-45-vers-un-fichier-des-deviants

    Quand je parle de fascisme vert on dit que j’exagère …….enfin si je vis assez longtemps j’espère que certains m’apporteront des oranges
    pauvre pays

  10. Pour rendre un logement « vert », il n’est pas vraiment nécessaire de faire des travaux. L’on peut avoir recours à des dispositifs tels que le compteur intelligent pour une meilleure gestion de l’énergie. D’ailleurs des astuces sont disponibles en ligne.

  11. Fredy Gosse says:

    mais oui….première étape et seconde étape quand on manquera d’énergie ;un ordinateur coupera votre consommation…pas possible?
    Dans le domaine énergétique :tous les experts nous ont affirmé que le pétrole et le gaz était définitivement cher/Affirmations aussi brillantes que les prédictions du club de Rome dans les années 70…
    Total a récupéré ses droits de prospection en France , mais le nouveau PDG est guère intéressé ,aller dépenser du fric maintenant dans de la recherche d’énergie non conventionnelle ?non merci,il faudrait que toutes les parties prenantes en France soient d’accord … selon lui:manière de dire je n’ai plus de fric , je devrai virer du personnel ,je ne le fais pas cause politique et économique…ségolène a bien compris.elle attaque le jugement qui a restitué ses droits à Total
    Pendant ce temps ENGIE qui fait de la pub pour nous inciter à acheter et investir dans les bonnes énergie vertes subventionnées et payées par le consommateur met en place un service de méthanier entre la Louisiane et la bretagne pour importer du bon gaz de schiste des USA
    le français sont intelligents…la preuve

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