Nous poursuivons notre série d’articles dédiés aux différentes stratégies d’investissement pour un épargnant qui disposerait de 500€ par mois de capacité d’épargne. La capacité d’épargne, c’est la somme que vous pouvez consacrer dans votre investissement : Tous les mois, vous êtes capable de « sortir » cette somme pour valoriser votre patrimoine.
L’analyse du jour concerne donc l’investissement en SCPI à crédit.
Les SCPI, ce sont des société civiles de placement de l’immobilier, c’est à dire des parts d’une société civile qui investira pour vous dans l’immobilier et vous versera un revenu locatif fonction de votre nombre de parts. C’est simple, souple et très rentable lorsque l’on regarde les performances passées.
Malheureusement, il est illusoire de projeter le rendement passé pour prédire le rendement futur.
L’immobilier d’entreprise, sous-jacent principal des SCPI, est au cœur de mutations profondes qui vous obligera à bien analyser et comprendre le marché de l’immobilier d’entreprise avant d’investir en SCPI.
Il s’agit là d’une partie importante de notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous vous expliquons comment bien choisir les SCPI dans lesquelles il faut investir (et surtout les pièges dans lesquels il ne faut pas tomber). 
 

Investir en SCPI à crédit, c’est essayer de profiter d’un effet de levier du crédit et anticiper une hausse de la valeur future de la valeur des SCPI.

Investir en SCPI à l’aide d’un crédit immobilier peut sembler étonnant. En effet, le principe même de l’achat de parts de SCPI n’est il pas justement de pouvoir acheter les parts au fil de l’eau au gré de votre capacité d’épargne ? 
Est il préférable d’acheter aujourd’hui un quantité importante de parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier ou préférer une acquisition petit à petit au gré de votre capacité d’épargne ?
Deux raisons principales peuvent justifier cet achat massif à crédit : L’espoir d’un effet de levier du crédit immobilier par l’anticipation du hausse de la valeur future des parts de SCPI. 
Si la valeur des parts devaient augmenter à l’avenir, il est attrayant de la acheter aujourd’hui avant que les prix n’augmentent. Seul le recours au crédit immobilier permet cet achat anticipé. A l’inverse, si la valeur des parts de SCPI devait baisser à l’avenir, il serait probablement préférable de ne pas investir en SCPI à crédit, mais préférer un achat au fil de l’eau (cf « Comment investir en SCPI en 2016 ? A crédit ou progressivement au fil de l’eau ? »).
 
PS : bien évidemment, personne n’est intéressé pour vous vendre des SCPI au fil de l’eau … Le vendeurs touchant des commissions proportionnelles au nombre de parts de SCPI acheté, il est préférable pour lui de vous convaincre de faire un crédit pour vous en vendre davantage. 
 

Simulation d’investissement de SCPI à crédit.

Utilisons notre simulateur d’investissement en SCPI pour poursuivre nos simulations d’un épargnant disposé à consacrer 500€ / mois dans cette stratégie.
 
Les hypothèses de la simulation sont les suivantes : 

  • Valeur totale de l’investissement : 173343€.
  • Frais d’acquisition des parts de SCPI : 17334€ (-+ 10%)
  • Loyer : 8580€, soit un taux de rendement location de 4.50%. Par prudence, nous considérons que les loyers n’augmenteront pas sur toute la période des 20 ans. Il s’agit d’une hypothèse trop prudent, probablement excessive, mais c’est l’hypothèse que nous prenons pour toutes les autres simulations – La comparaison est alors pertinente.
  • Tranche marginale d’imposition de l’investisseur : 30%

 
Les conclusions chiffrées sont les suivantes :

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans – 500,00 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans, sans moins-value, ni plus-value. Juste l’absorption des frais d’achat. 190 677,19 €
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 3 %44 194,01 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans (?)4,50%
 TRI (Taux de rendement interne) –   cf « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ? » pour comprendre.4,75%

 
Toutes choses étant égales par ailleurs, il s’agit de l’investissement dont le rendement est le plus faible (VS Loi PINEL, Déficit foncier ou location meublée). La raison est simple : Malgré un taux de rendement locatif supérieur, l’imposition trop lourde des revenus fonciers pénalise fortement l’investissement en SCPI à crédit. 
 
Synthèse du tableau d’imposition des revenus locatifs versés par la SCPI

 Loyer  Intérêts  Charges déductibles  Revenu foncier imposable Montant de l’impôt sur le revenu à payer sur les revenus versés par la SCPI
         18 580,47 €3 546,60 €–   €5 033,88 €2 375,99 €
         28 580,47 €3 398,58 €–   €5 181,89 €2 445,85 €
         38 580,47 €3 247,82 €–   €5 332,66 €2 517,01 €
         48 580,47 €3 094,25 €–   €5 486,22 €2 589,50 €
         58 580,47 €2 937,82 €–   €5 642,65 €2 663,33 €
         68 580,47 €2 778,49 €–   €5 801,99 €2 738,54 €
         78 580,47 €2 616,19 €–   €5 964,28 €2 815,14 €
         88 580,47 €2 450,87 €–   €6 129,60 €2 893,17 €
         98 580,47 €2 282,48 €–   €6 298,00 €2 972,65 €
       108 580,47 €2 110,95 €–   €6 469,52 €3 053,61 €
       118 580,47 €1 936,24 €–   €6 644,24 €3 136,08 €
       128 580,47 €1 758,27 €–   €6 822,20 €3 220,08 €
       138 580,47 €1 577,00 €–   €7 003,47 €3 305,64 €
       148 580,47 €1 392,35 €–   €7 188,12 €3 392,79 €
       158 580,47 €1 204,27 €–   €7 376,20 €3 481,57 €
       168 580,47 €1 012,69 €–   €7 567,78 €3 571,99 €
       178 580,47 €817,55 €–   €7 762,92 €3 664,10 €
       188 580,47 €618,78 €–   €7 961,70 €3 757,92 €
       198 580,47 €416,31 €–   €8 164,17 €3 853,49 €
       208 580,47 €210,07 €–   €8 370,40 €3 950,83 €
171 609,47 €132 201,89 €62 399,29 €

 
A suivre, prochain article, l’investissement au fil de l’eau de SCPI à hauteur de 500€ / mois / 20 ans, sans recours au crédit immobilier.

Pour aller plus loin :
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