Nous poursuivons notre série d’articles dédiés aux différentes stratégies d’investissement pour un épargnant qui disposerait de 500€ par mois de capacité d’épargne. La capacité d’épargne, c’est la somme que vous pouvez consacrer dans votre investissement : Tous les mois, vous êtes capable de « sortir » cette somme pour valoriser votre patrimoine.

L’analyse du jour concerne donc l’investissement en SCPI à crédit.

Nos outils pour réussir votre investissement immobilier (locatif, location meublée ou résidence principale)

  • Notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier«  (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir. Une lecture indispensable pour apprendre comment investir, sélectionner le meilleur bien immobilier, choisir le régime fiscal adapté, …

 

 

 

Les SCPI, ce sont des société civiles de placement de l’immobilier, c’est à dire des parts d’une société civile qui investira pour vous dans l’immobilier et vous versera un revenu locatif fonction de votre nombre de parts. C’est simple, souple et très rentable lorsque l’on regarde les performances passées.

Malheureusement, il est illusoire de projeter le rendement passé pour prédire le rendement futur.

L’immobilier d’entreprise, sous-jacent principal des SCPI, est au cœur de mutations profondes qui vous obligera à bien analyser et comprendre le marché de l’immobilier d’entreprise avant d’investir en SCPI.

Il s’agit là d’une partie importante de notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier » dans lequel nous vous expliquons comment bien choisir les SCPI dans lesquelles il faut investir (et surtout les pièges dans lesquels il ne faut pas tomber). 

 

Investir en SCPI à crédit, c’est essayer de profiter d’un effet de levier du crédit et anticiper une hausse de la valeur future de la valeur des SCPI.

Investir en SCPI à l’aide d’un crédit immobilier peut sembler étonnant. En effet, le principe même de l’achat de parts de SCPI n’est il pas justement de pouvoir acheter les parts au fil de l’eau au gré de votre capacité d’épargne ? 

Est il préférable d’acheter aujourd’hui un quantité importante de parts de SCPI à l’aide d’un crédit immobilier ou préférer une acquisition petit à petit au gré de votre capacité d’épargne ?

Deux raisons principales peuvent justifier cet achat massif à crédit : L’espoir d’un effet de levier du crédit immobilier par l’anticipation du hausse de la valeur future des parts de SCPI. 

Si la valeur des parts devaient augmenter à l’avenir, il est attrayant de la acheter aujourd’hui avant que les prix n’augmentent. Seul le recours au crédit immobilier permet cet achat anticipé. A l’inverse, si la valeur des parts de SCPI devait baisser à l’avenir, il serait probablement préférable de ne pas investir en SCPI à crédit, mais préférer un achat au fil de l’eau (cf « Comment investir en SCPI en 2016 ? A crédit ou progressivement au fil de l’eau ? »).

 



PS : bien évidemment, personne n’est intéressé pour vous vendre des SCPI au fil de l’eau … Le vendeurs touchant des commissions proportionnelles au nombre de parts de SCPI acheté, il est préférable pour lui de vous convaincre de faire un crédit pour vous en vendre davantage. 

 

Simulation d’investissement de SCPI à crédit.

Utilisons notre simulateur d’investissement en SCPI pour poursuivre nos simulations d’un épargnant disposé à consacrer 500€ / mois dans cette stratégie.

 

Les hypothèses de la simulation sont les suivantes : 

  • Valeur totale de l’investissement : 173343€.
  • Frais d’acquisition des parts de SCPI : 17334€ (-+ 10%)
  • Loyer : 8580€, soit un taux de rendement location de 4.50%. Par prudence, nous considérons que les loyers n’augmenteront pas sur toute la période des 20 ans. Il s’agit d’une hypothèse trop prudent, probablement excessive, mais c’est l’hypothèse que nous prenons pour toutes les autres simulations – La comparaison est alors pertinente.
  • Tranche marginale d’imposition de l’investisseur : 30%

 

Les conclusions chiffrées sont les suivantes :

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans  – 500,00 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans, sans moins-value, ni plus-value. Juste l’absorption des frais d’achat.  190 677,19 €
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 3 % 44 194,01 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans (?) 4,50%
 TRI (Taux de rendement interne) –   cf « Comment estimer la rentabilité de votre investissement immobilier ? » pour comprendre. 4,75%

 

Toutes choses étant égales par ailleurs, il s’agit de l’investissement dont le rendement est le plus faible (VS Loi PINEL, Déficit foncier ou location meublée). La raison est simple : Malgré un taux de rendement locatif supérieur, l’imposition trop lourde des revenus fonciers pénalise fortement l’investissement en SCPI à crédit. 

 

Synthèse du tableau d’imposition des revenus locatifs versés par la SCPI

 Loyer   Intérêts   Charges déductibles   Revenu foncier imposable  Montant de l’impôt sur le revenu à payer sur les revenus versés par la SCPI
         1 8 580,47 € 3 546,60 € –   € 5 033,88 € 2 375,99 €
         2 8 580,47 € 3 398,58 € –   € 5 181,89 € 2 445,85 €
         3 8 580,47 € 3 247,82 € –   € 5 332,66 € 2 517,01 €
         4 8 580,47 € 3 094,25 € –   € 5 486,22 € 2 589,50 €
         5 8 580,47 € 2 937,82 € –   € 5 642,65 € 2 663,33 €
         6 8 580,47 € 2 778,49 € –   € 5 801,99 € 2 738,54 €
         7 8 580,47 € 2 616,19 € –   € 5 964,28 € 2 815,14 €
         8 8 580,47 € 2 450,87 € –   € 6 129,60 € 2 893,17 €
         9 8 580,47 € 2 282,48 € –   € 6 298,00 € 2 972,65 €
       10 8 580,47 € 2 110,95 € –   € 6 469,52 € 3 053,61 €
       11 8 580,47 € 1 936,24 € –   € 6 644,24 € 3 136,08 €
       12 8 580,47 € 1 758,27 € –   € 6 822,20 € 3 220,08 €
       13 8 580,47 € 1 577,00 € –   € 7 003,47 € 3 305,64 €
       14 8 580,47 € 1 392,35 € –   € 7 188,12 € 3 392,79 €
       15 8 580,47 € 1 204,27 € –   € 7 376,20 € 3 481,57 €
       16 8 580,47 € 1 012,69 € –   € 7 567,78 € 3 571,99 €
       17 8 580,47 € 817,55 € –   € 7 762,92 € 3 664,10 €
       18 8 580,47 € 618,78 € –   € 7 961,70 € 3 757,92 €
       19 8 580,47 € 416,31 € –   € 8 164,17 € 3 853,49 €
       20 8 580,47 € 210,07 € –   € 8 370,40 € 3 950,83 €
171 609,47 € 132 201,89 € 62 399,29 €

 

A suivre, prochain article, l’investissement au fil de l’eau de SCPI à hauteur de 500€ / mois / 20 ans, sans recours au crédit immobilier.

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37 Comments

  1. Bonjour, je trouve vos articles tres intéressants, mais celui ci n’a pas vraiment de nécessité car les banques et les courtiers ne pretent pas pour les SCPI de maniere générale meme le credit foncier. Elles autorisent les crédits sur un nombre extrêmement limités de SCPI…

    • Bonjour,

      Oui, vous avez raison, il n’est pas toujours aisé de financer des SCPI à crédit … mais les nombreux professionnels lecteurs du site, vous expliqueront qu’ils y arrivent asse facilement.

      En outre, il existe de très bonnes SCPI proposées par les banques qui pourront facilement être financée par la banque qui les vend.

  2. Oui, certaines banques acceptent de financer des scpi même extérieures et à 100 %. J’ai financé par la Caisse d’Epargne en 2004 sur Immorente et Effimmo 140000 euros à 100 % sur 15 ans. Je regrette d’ailleurs à l’époque de ne pas avoir pris un montant plus élevé mais comme j’ai fait un crédit amortissable et non in-fine je me suis restreint un peu.
    amicalement
    Antonio

  3. PhilippeC says:

    Le Plan Épargne Logement peut financer à crédit amortissable des SCPI.

    • Seulement les PEL ouverts avant une certaine date. Et uniquement des SCPI de logements, il me semble; pas forcément les plus intéressantes, donc.

  4. Guillaume se répète, je me répète, nous nous répétons 🙂

    On n’investit pas dans les SCPI, on y place ses économies.

    • OlivierSPb says:

      Ah encore le sexe des anges! Les pauvres mouches ont bien mal au derrière!
      Donc résumons nous:
      – Il y a l’investissement par exemple l’immobilier en direct. C’est bien c’est vertueux, bravo, vous avez gagné une médaille en chocolat.
      – Le placement: Bourse, UC, fonds en Euros. Peut mieux faire, cela passe mais on vous surveille!
      – La spéculation! Ouuh le vilain qui veut gagner de l’argent…

      Avec des situations cocasses:

      – Je souscris à l’augmentation de capital d’Air Liquide (Au hasard). C’est bien je suis un investisseur. Je les achète en Bourse le lendemain de l’augmentation, j’ai fait un placement. Peut mieux faire. Ne rigolez pas GF m’a soutenu ce propos en réponse à un de mes posts. J’achète un call sur Air Liquide, bouh je suis un spéculateur, c’es mal. Alors que dans les 3 cas je débourse de l’argent pensant que l’évolution du titre Air Liquide va m’enrichir.
      – J’achète un immeuble en direct ou à la limite dans une SCI familiale, c’est bien je suis un investisseur. Je souscris à une SCPI qui avec mon argent va acheter le même immeuble. Pas terrible, j’ai fait un placement.

      Alors que dans tous les cas, je débourse de l’argent sur un bien ou dans un véhicule dans l’espoir d’en tirer un rendement et/ou une plus-value.

    • ‘On n’investit pas dans les SCPI, on y place ses économies.’: ben non. On investit dans de l’immobilier professionnel au lieu d’immobilier locatif, c’est tout. Au travers d’un intermédiaire certes – la société de gestion -, mais il est souvent bien plus avisé de payer les service de professionnels que de faire soi-même de grosses bêtises (là je parle de gens comme moi bien sûr, pas de vous qui êtes probablement un expert du domaine). Et lorsqu’on investit à crédit dans des SCPI, ce n’est même pas ses propres économies que l’on utilise, mais celles d’autres personnes (via une banque).

  5. OlivierSPb says:

    1) Une omission. Vous écrivez « Deux raisons principales peuvent justifier cet achat massif à crédit: L’espoir d’un effet de levier du crédit immobilier par l’anticipation du hausse de la valeur future des parts de SCPI.  » mais vous ne mentionnez pas la seconde qui est sans doute de profiter de l’effet de levier, modeste certes, entre le coût du crédit et le rendement après impôt.

    2) Une remarque que je trouve cocasse: « A l’inverse, si la valeur des parts de SCPI devait baisser à l’avenir, il serait probablement préférable de ne pas investir en SCPI à crédit, mais préférer un achat au fil de l’eau « . Personnellement si j’anticipe une baisse de la valeur d’un bien, je ne l’achète pas au fil de l’eau, je ne l’achète PAS du tout.

    3) Et comme d’habitude des biais éhontés. Pourquoi ne pas prendre une hypothèse de valorisation du capital puisque vous citez cette hypothèse comme l’une des raisons de la souscriptions? cf(1) Quel foutu imbécile achèterait quelque chose en pensant que ne se réalisera pas ce qui le motive à acheter?
    En plus, c’est loin de la vraie vie. Si j’en crois le site myscpi.com (http://www.myscpi.com/presentation-des-scpi/historique-de-performances-des-scpi-de-rendement/) -Aucune garantie de ma part de la fiabilité de cette source mais c’est tout ce qu’un google rapide m’a ramené, – la rentabilité moyenne des SCPI rendement + valorisation du capital se situe à plus de 8%, très loin de ce que vous avancez mais il est vrai qu’un tel taux ne fait guère vos affaires. De plus vous ne soulignez pas le risques biens moindre puisque les impayés, le taux de vacance et autre sont dilués dans la masse. Et bien évidemment le confort d’un investissement passif. (@Ankou: oui je sais c’est un placement!).

    Votre série d’études est constituée de biais qui ne sont pas le fruit du hasard:
    – Oubli volontaire de l’impact dividendes dans les actions.
    – Hypothèse de maintien du capital pour le Pinel alors que tout le monde sait que dans 90% c’est faux et c’est confirmé dans la vraie vie puisque le Pinel est survendu en raison de l’avantage fiscal.
    – Hypothèse prétendument objective de non-revalorisation des parts de SCPI alors que la vraie vie prouve le contraire.
    Et nulle part vous ne prenez la peine d’évaluer les risques alors que l’épargnant moyen sait très bien qu’il faut envisager le ratio Bénéfice/risque.

    • « Pourquoi ne pas prendre une hypothèse de valorisation du capital puisque vous citez cette hypothèse comme l’une des raisons de la souscriptions? cf(1) Quel foutu imbécile achèterait quelque chose en pensant que ne se réalisera pas ce qui le motive à acheter? »
      🙂

      Ma réponse n’est pas liée à la SCPI qui n’est pas un investissement, mais de façon générale, je ne suis pas d’accord ……. d’être un imbécile. 🙂

      Ce qui montre s’il en fallait le décalage entre un modeste spécialiste en immobilier, et un vrai expert en Xcoins.

      Dans un BP la revalorisation du bien n’est jamais envisagée, c’est la cerise sur le gâteau. Au risque de vous prendre une branlée.
      La motivation pour investir est concentrée, non dans le capital, mais dans les revenus, enfin ce n’est que mon humble position.

      Je sais que vous n’êtes pas habitué, avec les Xcoins, la motivation est exclusivement dans la valorisation du capital. Vous avez compris que je ne suis pas capitaliste.

      • OlivierSPb says:

        Ne vous inquiétez pas j’investis surtout en Bourse et je ne crache pas sur le rendement! Les Xcoins comme vous dites c’est pour rigoler!
        Ma seule motivation c’est quand je met de l’argent quelque part c’est d’en gagner. Après que cela vienne du rendement ou d’une plus-value je m’en contrefiche.
        Je prétend qu’une étude objective doit se rapprocher le plus possible de la vraie vie, sachant malheureusement que les performances passée ne sont pas forcément des gages du futur mais des track-records sur 20 ou 30 ans sont quand même des arguments sérieux.
        Maintenant, si votre vision de l’objectivité c’est de prendre la même hypothèse pour tout le monde, sachant que dans un cas (Le Pinel) il y a probablement 90% de chance que cela soit faux dans le mauvais sens (Moins-value) et dans l’autre probablement aussi 90% de chances que cela faux aussi mais dans le bon sens (Plus-value), chacun à sa vision subjective de l’objectivité!

        • OlivierSPb says:

          Ps. Désolé pour les fautes de frappe. Et puis je précise, je n’ai pas de Bitcoin, n’en ai jamais eu et n’envisage pas d’en acheter saut peut-être 1 pour le fun.
          Quant aux Xcoins selon votre terme j’en ai 2 qui représentent 2,5% de mes liquidités (Cash ou actifs cessibles en 24h).
          par contre j’ai des obligs, des titres vifs actions, des ETF, des ETN, des dérivés de tous poils (Swaps, options,…) sur les monnaies, les titres, les matières premières, les indices, les taux et des Hedge funds. Mais ni OPCVM ni AV. Et encore moins de l’immobilier physique ou papier en Europe. Mais chacun fait comme il le sent. Et si je davais m’intéresser au Pinel un jour ce serait du coté du promoteur et certainement pas celui de l’acheteur.

          • PhilippeC says:

            OlivierSPb vous êtes à la recherche d’un gain plutôt à court terme et à moyen terme car vous semblez privilégier une très grande liquidité dans vos choix de supports, Ce choix est vaste et pas vraiment à la portée du premier venu. Il dénote une volonté de choisir vous mêmes vos supports (obligations et actions en direct, pas d’OPCVM, pas d’AV) et surtout une gestion par vos soins.

            Ne doit-on pas parler de spéculation devant un telle façon d’investir ? Sinon quand considérez vous qu’il puisse y avoir spéculation ?

            • OlivierSPb says:

              Spéculateur, si vous voulez, c’est une appellation qui ne me gêne pas. Personnellement, je trouve que c’est une discussion stérile tous ces enculages de mouche entre investissement, placement et spéculation.
              A ce que je sache il ne s’agit pas ici du blog de la congrégation des petites sœurs des pauvres, mais bien un blog qui rassemblent des gens qui cherchent à s’enrichir soit directement pour les non-professionnels soit par la rémunération des conseils qu’ils donnent. On peut faire dans le politiquement correct en parlant de se constituer ou de développer un patrimoine par l’investissement mais le but recherché est le même. A ce que je sache, il n’existe aucun CGP ayant opté pour le statut d’association de loi 1901.
              Appelez-moi spéculateur si cela vous chante, mais laissez-moi en dire autant de ceux qui cherchent à s’enrichir avec de l’argent qu’ils n’ont pas en faisant des montages faisant appel au crédit. Le politiquement correct de « l’investissement à effet de levier » est bien une spéculation puisque j’arbitre entre la rentabilité de mes emplois (Les biens dans lesquels je met de l’argent) et mes ressources (Les crédits que me fait mon banquier) et que je parie que le coût mes ressources sera inférieur à la rentabilité de mes emplois. C’est donc bien un arbitrage sur un différentiel de taux que vous pouvez faire dans un Pinel ou sur les marchés à terme.
              Quant aux prix que j’attache à la liquidité, il est vrai qu’il est élevé.
              Je suis frappé du double langage que je vois ici. Ainsi que je l’ai déjà souligné, dès que l’on parle de la fiscalité et du rendement de l’immobilier c’est le concert des pleureuses (Impayés, dégradations, etc) et un pessimisme sur l’évolution de la fiscalité immobilière notamment en ce qui concerne l’IFI et la taxe foncière, sans doute à juste raison car des mesures comme l’allègement de la taxe d’habitation sortiront bien des poches des propriétaires soit par le biais de l’IFI soit par celui de la taxe foncière. Et ne vous faites pas d’iillusions, l’IFI ne disparaîtra jamais car déjà la suppression de l’ISF était impopulaire, celle de l’IFI le serait encore plus et ne ferait plaisir qu’à une petite partie du corps électroral car n’est-ce pas les propriétaires immobiliers sont réputés être de gros rentiers nageant dans l’opulence alors que pense que c’est rarement le cas. Par ailleurs, l’équivalent de l’IFI existe même dans des pays qui n’ont pas une réputation d’enfers fiscaux comme le Luxembourg (1,5%) et pour prendre un pays plus exotique comme le Panama (3% sur les biens au-dessus d’une valeur de 200 k$) et pourtant ce dernier pays a une réputation assez méritée de paradis fiscal. Simplement il s’agit là-bas de simples taxes foncières et immobilières qui n’ont pas le relent de l’impôt sur la fortune qu’a l’IFI.
              Mais tous ces soucis s’envolent brusquement dans les simulations de GF. Les loyers sont payés intégralement en temps et en heure, les biens ne nécessitent pas de gros travaux et la taxe foncière est constante! Merveilleux monde des Bisounours!
              Et franchement qui peut prévoir les évolutions sociétales sur 20 ans négliger les risques de grave crise dont pourtant tous les ingrédients sont réunis. Je considère que les scénarios de GF sont des scénarios optimistes voire très optimiste et en faisant une étude d’investissement, je pense qu’il faut par honnêteté intellectuelle simuler un scénario pessimiste et après chacun décide comme il le souhaite en fonction de l’évaluation qu’il fait du couple rentabilité/risque.
              Et quand je vois des montages sur 20 ans qui peuvent se transformer en catastrophe en cas de dénouement anticipé et que la rentabilité de ces montages, au demeurant modeste, repose sur un scénario ou tout se passe très bien, j’en dis tout le mal que j’en pense. Et penser que l’on va passer les 20 prochaines années sans une crise grave me pait d’un optimisme béat.
              Personnellement je ne me risque jamais dans aucune opération sans évaluer les dégâts que ferait un ratage lamentable de l’opération et avoir un plan B. Je ne vais pas monopoliser le blog pour vous expliquer les risques majeurs qui compromettent tous les scénarios roses que je vois, mais ils sont réels et pas du tout extravagants.
              Après si vous voulez me traiter de spéculateur capitaliste cynique, faites-le ! Comme disait Chirac cela m’en touche une sans faire bouger l’autre.

      • ‘Vous avez compris que je ne suis pas capitaliste’: d’après ce que vous avez laissé entendre dans vos messages sur ce blog, vous avez investi assez considérablement dans l’immobilier locatif dans le but de recevoir des loyers payés par vos locataires et de constituer un patrimoine (comprenons-nous: il n’y a pour moi absolument rien de péjoratif là dedans), vous avez pour cela eu massivement recours au crédit et à l’effet de levier c’est-à-dire à l’ingénierie financière, bref vous avez eu utilisé (intelligemment) toutes les ficelles capitalistes dans le domaines de l’immobilier… et malgré tout vous considérez ‘ne pas être un capitaliste’ :-). Ankou, vous êtes décidément le Monsieur Jourdain du capitalisme.

        • Je reconnais que l’utilisation que vous faites du mot existe, c’est la définition généralement prisée par ceux qui aiment la polémique.

          Elle ne me convient donc pas.

          Je préfère sa connotation littéraire, que ceux qui ont l’habitude de me lire comprennent.

          Pour éviter toute interprétation, je ne suis pas une personne qui par plaisir ou autre amasse du capital, qui aime l’acquérir, le conserver ou le faire fructifier. En ce sens je ne suis pas capitaliste.

          Seuls ses revenus m’intéressent, et modestement essayer d’enrichir des gens, dans la Vie Réelle. Entreprendre, quoi! Un entrepreneur qui investit et consomme mais ne place pas.

          Mais ça devient un peu philosophique, un style de vie qui est hors sujet ici. Quoique, quoi que ……
          Le blog de Guillaume s’appelle le blog patrimoine. On pourrait s’interroger sur la finalité du patrimoine.

          Par ailleurs la liaison que vous faites entre le Capitalisme, la Finance et le recours au crédit m’interpelle.

          • OlivierSPb says:

            Je vous trouve bien critique alors que tout le monde a bien compris qu’Ankou était le Saint-Vincent de Paul de l’investissement immobilier (Surtout Vade Retro Satanas le placement). 😉

            • Vous faites exprès de jouer de votre interprétation fallacieuse, bien joué!

              Avant de vous souhaiter un bon week-end, je vais quand même préciser pour ceux qui n’auraient pas compris votre humour qu’effectivement Ankou préfère l’Investissement (rien derrière, donc en général) au Placement.

              Pour plusieurs raisons, mais c’est une trop longue histoire.

          • Il est certain que si vous utilisez une interprétation ‘littéraire’ du mot ‘capitalisme’, il faut s’attendre à de nombreuses incompréhensions… (cela dit, je ne pense pas non plus qu’il exige de définition ‘scientifique’ du capitalisme !).

            Sinon, je vous rassure, on peut très bien utiliser certains outils propres au capitalisme tout en étant relativement détaché de l’argent et des choses matérielles. J’en suis un spécimen: à l’exception de matériel de sport, d’un Home-Cinema, d’une bibliothèque assez fournie et d’un break Renault d’occasion coté moins de 8k€, je ne ‘possède’ absolument rien de matériel… pas même mon logement ! (Ah si, une montre Omega un peu coûteuse et totalement indestructible, offerte par ma famille pour l’obtention de mon diplôme… elle me suivra dans ma tombe). Comme nous avons déjà eu l’occasion d’en ’causer’ sur ce blog, je ne mesure pas réellement mon ‘patrimoine’ en euros (dont je maintiens qu’il s’agit d’une pure convention, même si elle est très utile pour homogénéiser les données économiques relatives à une population de 340 millions d’individus) mais, quantitativement, en temps de vie (équivalence du temps de travail que je dois déployer pour obtenir un revenu net identique) et, plus qualitativement, en niveau d’indépendance qu’il me procure (ce qui est incompatible avec le fait d’aller resetter le disjoncteur du chauffe-eau d’un locataire un Dimanche alors que je pourrais aller faire une rando à skis ou un canyon en Sierra de Guara 🙂 ).

            D’autre part, pour moi, l’utilisation du crédit est bel et bien une technique ‘capitaliste’: vous empruntez de l’argent auprès d’une banque, c’est-à-dire auprès de ses déposants (une banque prête l’argent de ses clients, très peu le sien: elle a peu de fonds propres). Vous utilisez à votre profit – entendons-nous bien: cela n’a rien de péjoratif ! – l’argent de personnes qui n’ont pas l’envie et/ou pas les connaissances et/ou pas le courage de le risquer elle-même, pour investir, prendre des risques donc, en espérant in fine en tirer un profit supérieur aux intérêts que vous allez verser. Vous exercez donc fondamentalement une activité nécessitant du capital.

            Cela n’a rien de honteux, mon activité professionnelle (l’aéronautique) est elle aussi extrêmement capitalistique: il faut dépenser des centaines de millions d’euros chaque année, pendant 10 à 15 ans, en R&D, conception, essais coûteux, calculs complexes, matériaux rares, machines outils ultra-précises et dossiers de certification tentaculaires (et payer en conséquences des intervenant très qualifiés, du compagnon au thésard) avant d’espérer avoir le droit de fabriquer et vendre un seul équipement ! (qui, si tout va bien, nous fera ensuite bien vivre pendant 30 ou 40 ans avec les rechanges et réparations). C’est clairement devenu hors de portée financière des états européens. Donc nous sommes bien contents que des investisseurs privés (individuels ou par l’intermédiaires de fonds communs) acceptent de nous confier, pendant une dizaine d’années, une partie de leur argent (sous forme de participation au capital – actions – ou de titres de dette – obligations -) pour investir et, finalement, fabriquer et vendre nos produits. Au final, ce capitalisme-là crée également un patrimoine: technique, scientifique et industriel.

            Bon, OK,, c’est pas de l’immo…

  6. Guillaume, l’impartialité de vos comparaisons est discutable. Ainsi, Dans votre calcul de rentabilité de l’achat en Pinel, vous ne tenez pas compte de la vacance locative – alors qu’elle est mutualisée et intégrée aux loyers versés par une SCPI -, ni du fait que la gestion du parc d’une SCPI est déléguée à une société de gestion (qu’il faut savoir choisir avec soin, c’est même selon moi le 1ier critère de sélection) alors que pour le Pïnel vous avez supposé une gestion directe – ce qui est dévoreur en temps -. Pour que la comparaison soit été impartiale, il aurait fallut intégrer un coefficient de vacance dans les loyers du Pinel – 5 %, et encore si tout se passe bien ? – ainsi que les coûts de gestion d’une agence immobilière – autour de 8-10% des loyers -. Et là, en refaisant vos calculs, on se rend compte que le TRI du Pinel est de l’ordre de… 5.0% :-)… A peu près pareil qu’une SCPI, donc ! Et encore, le forfait de 20% des loyers que vous avez pris en compte pour les taxes foncières, l’entretien, les travaux, l’assurance PNO, les charges non facturables au locataire etc me paraissent très optimistes (si j’en crois ma sœur, bailleur privée, ça tournerait plutôt autour de 25-30% sur le long terme, c’est fou ce qu’un locataire peut dégrader un logement), toutes choses entièrement intégrées au loyer d’une SCPI. Et on ne peut sérieusement pas comparer la sécurité juridique offerte par une (bonne !) SCPI avec celle d’une location gérée en direct et soumise au droit du bail locatif français… Bref, si on refait les calculs de manière plus objective, un investissement à crédit en SCPI ou en Pinel offrent très sensiblement le même TRI, Avec beaucoup plus de tracas, de temps perdu (et je ne sais pas pour vous, mais pour moi mon temps de vie sur cette terre est très réduit, donc extrêmement précieux) et d’insécurité avec le Pinel. Ma conclusion est donc exactement l’opposé de la vôtre.

    • PhilippeC says:

      C’est aussi ma philosophie, investir dans l’immobilier les mains dans les poches. Le temps on peut éventuellement en donner à un compte titres ou à son jardin

  7. Guillaume, vous écrivez que l’intérêt d’investir à crédit dans des SCPI est « L’espoir d’un effet de levier du crédit immobilier par l’anticipation du hausse de la valeur future des parts de SCPI ». Mais pourquoi diable ? Une SCPI est un pur investissement immobilier: donc un produit de rendement, pas de plus-value. L’intérêt d’investir à crédit dans une SCPI est, sur le principe, exactement le même que d’investir à crédit dans un logement locatif. Vous avez bien souligné dans vos articles précédents consacrés à ce dernier type d’investissement que le but était bien de percevoir des loyers, et de ne pas trop compter sur une plus-value à la revente – ce qui me paraît sain et prudent -. Dès lors, pour quelle raison en serait-il autrement pour les SCPI – sinon pour jeter un peu plus une forme ‘d’opprobre morale’, assez injustifiée à mon sens, sur une forme d’investissement immobilier dont nous savons déjà que vous ne la portez pas dans votre cœur (pour des raisons qui m’échappent d’ailleurs totalement) ?

    On croirait lire de l’Ankou avec ses ‘investissements’ (ceux qu’il pratique et qui vous mèneront au paradis bien mérité de l’investisseur en immo locatif) et ses ‘placements ‘(tout le reste, qui vous mèneront tout droit en enfer) 🙂 …

    • PhilippeC says:

      Mais c’est ce que fait l’Ankou, accompagner les âmes au Paradis ou en Enfer.

    • Votre interprétation de mes messages est fallacieuse.

      Merci de bien vouloir m’en laisser la primeur.

      Comme je vous laisse le soin d’avoir vos idées comme celle-ci: « L’intérêt d’investir à crédit dans une SCPI est, sur le principe, exactement le même que d’investir à crédit dans un logement locatif. » que je ne partage pas du tout, après en avoir examiné en détail le sens, mais vous avez parfaitement le droit de l’émettre, et je ne me permettrais pas d’en proposer une interprétation personnelle.

      • Bonjour Ankou,

        le smiley qui ponctuait la phrase qui vous a fait bondir étais une indication claire que je vous taquinais gentiment. Je suis convaincu que vous comprendrez que l’on ne peut répéter à longueur de post un message un peu ‘provoquant’ – bien que non dénué d’intérêt- comme le votre (et je ne doute pas que vous le fassiez de manière intentionnelle) sans provoquer de réaction ? C’est un peu le but recherché, non ? Mission remplie 🙂 !

        Quant à l’interprétation, ma foi, c’est la conséquence inévitable du caractère intrinsèquement approximatif de la communication entre humains et de l’interaction avec autrui: j’interprète vos propos, vous interprétez les miens, ainsi va le monde. Même dans un domaine que je connais bien et aux prétentions techniques extrêmement restreintes – l’élaboration de logiciels aéronautiques critiques – théoriquement détachées de toute psychologie humaine, je peux vous assurer que la compréhension mutuelle de deux personnes parlant pourtant un langage volontairement réduit, identique et extrêmement formaté ne va pas de soi et peu mener à des quiproquos aux conséquences littéralement désastreuses…

        Pour en revenir à ma position toute personnelle et dont je ne doute pas un instant que vous soyez en désaccord avec elle – « L’intérêt d’investir à crédit dans une SCPI est, sur le principe, exactement le même que d’investir à crédit dans un logement locatif » -, ce qui serait intéressant, c’est que vous développiez les raisons de votre désaccord, avec la pertinence et l’expertise du domaine que nous vous connaissons (j’écris bien entendu cela sans AUCUNE ironie). Plusieurs personnes sur ce fil seraient également intéressées par ce débat.

        • J’aime parler

          J’aime discuter, généralement devant un whisky

          Sur le premier point, j’ai aussi développé des programmes, très pointus, dans le domaine de l’Électrotechnique, après en avoir élaboré la théorie.
          Au début de mon activité professionnelle, il fallait une carrière d’ingénieur pour résoudre le système d’équations, un seul calcul donc.
          Puis avec l’arrivée des premières bêtes celles aux contacts d’or et refroidies à l’eau, il fallait une année. Puis un mois, un jour (je parle toujours de temps d’UC), une minute. Quand j’ai pris ma retraite moins d’une seconde. Et maintenant c’est de l’ordre de la milliseconde.
          Et je comprends ces duos Homme Machine, d’où l’Homme, un jour, ne sortira plus gagnant. Mais vous savez tout ça, je le sens bien.

          Sur le second, c’est très simple.
          Vous parlez :
          – d’intérêt d’investir.
          – à crédit.
          – dans une SCPI (ne revenons pas sur le fait que ce n’est qu’un simple placement) ou dans un logement locatif en pierre.

          Vous dites donc à une personne, qui a une petite et modeste expérience dans l’Immobilier, que acheter des bouts de papier, sans savoir pour la plupart du temps de quoi ils sont faits c’est pareil que acheter un bien locatif parfaitement ciblé, localisé, assorti d’un BP et donc d’une étude personnelle précise, étude de marché par exemple?

          Ce n’est pas raisonnable. Je n’ai aucune expérience en SCPI, dont acte, mais philosophiquement, humainement et financièrement, ce que je lis ici et là me permet de vous affirmer sans ambiguïté que les intérêts ne sont pas les mêmes, et ne peuvent pas être les mêmes.

          Ce qui m’inquiète, pas pour moi, mais pour mes petits enfants, c’est que l’Homme est tellement …. qu’ils risquent d’être les mêmes. Le jour où la Finance aura définitivement détruit l’Homme.

          • Ankou, c’est amusant: nous avons la même formation, le même métier de base… d’ici à ce que nous soyons issus de la même école (c’est un si petit monde, n’est-ce pas 🙂 ?)…

            Pour en revenir à l’immobilier: vous soutenez que les SCPI ‘ce n’est que du papier’: d’une certaine manière, c’est exact. Je possède des certificats de propriété de pouillèmes de m² de bâtiments à usage professionnel. Mais vous, qu’est-ce qui matérialise la propriété de vos biens immobiliers ? Un simple papier signé devant un notaire. Rien de plus. Pas grand chose, en fait. Quand on y réfléchit bien, c’est extrêmement mince. Vous pouvez vous targuer d’être propriétaire de vos appartements parce que, Dieu merci, nous vivons encore dans un Etat de droit qui respecte (plus ou moins diront certains…) la propriété privée. Et je vous mets au défi de me prouver que vos actes authentiques ont, en terme de preuve de propriété, une valeur supérieure à mes propres titres de propriétés de parts de SCPI (je ne parle pas en terme affectif, poétique ou ‘littéraire’ comme vous semblez l’affectionner, mais purement légal: les sentiments ou la poésie n’ont rigoureusement aucune valeur). Vous n’y parviendrez pas. Et si nous vivions, vous et moi, dans une beau pays comme la Russie par exemple, nous pourrions très bien voir un beau jour un officier de police, accompagné de quelques gaillards solidement armés, se présenter à notre porte avec un acte officiel signé d’un juge corrompu nous signifier que notre bien immobilier ne nous a en fait jamais appartenu, qu’il appartient en fait à Mr X (potentat local) et que nous avons 10 minutes pour vider les lieux après quoi les charmantes brutes qui l’accompagnent se chargeront de faire nos valise à l’aide de barres de fer (la situation n’est pas rare en Russie); le tout dans un cadre ‘parfaitement légal’. Et vous et moi, pour recouvrer la propriété de nos biens, n’aurions d’autre solution que de tenter de soudoyer le chef du chef de la police et le chef du juge. Ceci pour vous dire que votre sentiment de propriété de vos appartements (et de mes parts d’immeubles) ne tiens qu’à une seule et unique chose, très ténue: un simple bout de papier… reconnu par un Etat de droit. L’important n’est donc pas votre bout de papier ou le mien, comme vous semblez le croire: c’est l’Etat de droit. Que ce dernier s’effondre, et nous serons tous les deux dépossédés de la même manière.

            Match nul, balle au centre.

            Pour ce qui concerne la suite de votre contribution concernant la connaissance précise du bien, de sa localisation, de son potentiel etc, il est évident que je ne doute pas un instant de la différence qui existe entre un investisseur qui a soigneusement sélectionné un bien et l’a retapé lui-même, et un investisseur en SCPI. Je dirais même que c’est précisément la raison d’être de l’immobilier mutualisé: je n’ai rigoureusement aucun affect pour la pierre (raison pour laquelle je me moque bien du toit sous lequel je vis du moment qu’il est raisonnablement confortable et pas trop coûteux: je ne l’ai pas choisit, j’y vis, c’est tout, fin de l’histoire). C’est un actif parmi d’autres, avec ses avantages et ses contraintes.

            Maintenant, ne croyez pas non plus que l’investissement dans une SCPI se fasse à l’aveugle (certains doivent bien, le faire, ce sont des idiots, tant pis pour eux): il y a quelques années, j’ai passé des centaines d’heures (j’insiste: des centaines) à référencer plus 50 SCPI (maintenant j’ai fait le tri et j’en suis une douzaine uniquement), à décortiquer tous les bulletins trimestriels et tous les rapports annuels sur 6 ou 7 ans, à évaluer le patrimoine (Ok ça reste macro, mais je me moque du carrelage au plancher), la société de gestion, le conseil de surveillance (en téléphonant notamment à son Président: combien d’investisseurs le font ?) et une vingtaine d’indicateurs de mon cru. Il se trouve que je suis bien meilleur dans ce type de travail de synthèse que pour poser du BA13 ou du parquet flottant.

            Après, je ne doute pas un instant que votre démarche experte et quasi-professionnelle vous ait ouvert la porte à des résultats largement supérieurs à ceux de ma démarche que vous qualifierez probablement de ‘fainéante’ (bien qu’elle ne le soit pas tout-à-fait): je dirai même que c’est normal et mérité.

            • Match nul? Je n’ai pas cette impression en lisant votre commentaire que les intérêts sont, comme vous l’affirmiez, identiques.

              Différents ne signifie pas identiques, ni complètement différents. J’aime utiliser, autant que possible, le bon mot au bon endroit.

              Mais je suis d’accord qu’on peut s’attendre à tout, dans ce monde ultra financiarisé.
              France Stratégie n’a-t-il pas proposé au gouvernement de nationaliser tout le sol, impliquant une taxation supplémentaire au profit de l’État permettant d’un coup de curseur informatique d’effacer la dette?

              Avouez quand même que la démarche pour effacer un cadastre et une ligne informatique est quelque peu différente. Remarquez que la Grèce n’a pas de cadastre ………. On en prendrait le chemin?

            • OlivierSPb says:

              Vous êtes féru de cinéma et l’exemple que vous citez sort droit de votre imagination.
              Un juge ne peut quasiment rien décider sur l’origine de propriété qui est assez simple à prouver.
              Dans le cadre de la privatisation, les appartements ont été donnés à leurs occupants, la ville restant propriétaire des parties communes (Escaliers, caves, toit et greniers). La liste des occupants était TRES à jour car tenue par la police. En Union Soviétique les habitants quand ils déménageaient était obligés de s’enregistrer auprès de la police locale et d’ailleurs cela continue aujourd’hui.
              Ils ont mis en place un cadastre qui fonctionne très bien, consultable sur Internet, qui rend les opérations de mutation d’un bien immobilier très rapides (15 jours).
              Il n’y a jamais eu d’exemple de corruption semblable à ce que vous citez (Par contre, je vous confirme que les juges sont très corruptibles).
              En revanche il y a eu des cas assez nombreux de ventes forcées mais comme les appartements étaient le plus souvent communautaires, cela ne facilitait pas les choses. Et finalement cela peut se passer partout, rien ne m’empêche de braquer sur votre tempe un pistolet pour vous faire signer une promesse de vente sous seing privé à bon prix!

        • OlivierSPb says:

          Sans doute la même qu’entre Coca-Cola et Pepsi-Cola ou entre le Big Mac et le Super-Whopper….
          Blanc bonnet et bonnet blanc.

          • Les deux ont leurs inconditionnels 🙂 …

            • OlivierSPb says:

              @Polaris
              Vous devriez si vous ne l’avez pas déjà regardé, voir le fil « The Big Short ». Ou comment un gérant de Hedge Fund a su prédire (Et profiter) de la crise des subprimes et de l’effondrement des marchés financiers en se servant simplement du bon sens sans se laisser hypnotiser par le buzz de l’époque. C’est très instructif et cela donne le frisson dans le dos car on peut constater aujourd’hui que c’est reparti pour un tour dans d’autres crédits.

              • Je suis féru de Cinema; je l’ai vu, bien sûr. Je suis un fan absolu de Christian Bale, le matheux autiste du film, que personne n’apprécie mais qui est en définitive bien utile (identification personnelle 🙂 ?). Effectivement, le ^prochain crash viendra sans doute d’un excès d’endettement: endettement des états développés, endettement des étudiants au USA, endettement immobilier en Chine… Je suis convaincu que l’accès au crédit devrait être strictement réglementé et contingenté; et extrêmement rationné dans le domaine de l’immobilier (sauf résidence principale).

                • « Je suis convaincu que l’accès au crédit devrait être strictement réglementé et contingenté; et extrêmement rationné dans le domaine de l’immobilier (sauf résidence principale). » Et si c’était une évolution de la prochaine politique monétaire de la BCE ?

                  Lisez donc cet article « L’euro système a un autre moyen d’agir sur les prix de l’immobilier que les taux : prendre des mesures d’ordre prudentiel. Le Haut Conseil de stabilité financière vient de proposer de limiter le montant de prêts accordés aux grandes entreprises en plafonnant l’exposition des banques systémiques aux grandes entreprises les plus endettées à 5 % de leurs fonds propres. On peut imaginer des actions préventives similaires dans les prochains mois pour prévenir l’apparition d’une bulle immobilière… Ce qui rendra plus difficiles les prévisions sur l’évolution des prix. Le facteur taux est très bien pris en compte dans le calcul de la solvabilité des ménages. Ce n’est pas le cas des mesures prudentielles, qui peuvent surprendre les marchés et créer de la volatilité. »

                  En savoir plus sur https://patrimoine.lesechos.fr/immobilier/prix/0301061434115-mathilde-lemoine-la-hausse-moyenne-des-prix-des-logements-pourrait-etre-de-3-en-2018-2141614.php#diuc7ckQ0uS8bAuP.99

            • OlivierSPb says:

              @Polaris et@GF. Réglementer et contingenter l’accès au crédit, cela me parait bien dirigiste et difficile à mettre en œuvre vu le contexte européen.
              Par contre, introduire un ratio entre les emplois à long terme (>10 ans) du type du ratio Bâle III, resserrerait le crédit immobilier. Pas sûr que les banques aiment et ce serait une mesure très impopulaire car resserrait l’accès à tous les crédits immobiliers y compris pour l’acquisition de la RP.
              Il faudra attendre la fin du QE ou la prochaine crise financière pour voir cela.

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