C’est à la mode, c’est la révolution de l’économie du partage et collaborative : Vos actifs (bien immobilier, matériels divers et variés, voiture, …) peuvent devenir une source de revenus lorsque vous n’en avez plus l’utilité. L’économie collaborative, c’est l’économie de l’usage plus que de la propriété.
La priorité n’est plus la détention de la chose pour son usage personnel, mais l’usage. L’essentiel n’est pas de détenir l’objet, mais de pouvoir l’utiliser en cas de besoin. Bien plus qu’un effet de mode, on peut avoir le sentiment d’une évolution majeure de la société.
Analysons ensemble la mise en location saisonnière de sa résidence principale et notamment, les règles et autorisations administratives à obtenir pour avoir le droit de mettre sa résidence principale sur AirBNB ou autres. Nous traiterons de l’aspect fiscal dans un second article.
Mettre sa résidence principale en location quelques semaines par an, ce n’est pas modifier son affectation. Il faut faire une distinction entre :
– Une résidence principale mise en location quelques semaines par an ;
– Un immeuble locatif affecté à la location saisonnière de courte durée pour les touristes ;
La location saisonnière de sa maison ou appartement sur AirBNB, Abritel, … Faire de la location meublée, quelques semaines par an.
Louer sa résidence principale sur AirBNB, Abritel ou autres, ce n’est pas modifier l’usage de votre maison ou appartement. Le local loué reste votre résidence principale à titre principal et une location meublée à titre accessoire.
Ce type de location saisonnière ne nécessite aucune autorisation administrative. Vous n’avez pas besoin de demander l’autorisation de la préfecture ou de la mairie (même à Paris) pour mettre votre résidence principale en location quelques semaines dans l’année.
Dès lors que le logement reste votre résidence principale et que l’activité de location saisonnière est réalisée sur une période courte de l’année, l’immeuble conserve sa qualité première (immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance), aucune autorisation de changement d’affectation n’est nécessaire.
On considère qu’il n’y a pas changement d’affectation lorsque la location saisonnière est inférieure à 4 mois dans l’année, et donc réservée à la jouissance du propriétaire pour les 8 autres mois.
Article L 324-1-1 du code du tourisme.
Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le propriétaire d’une résidence principale mise en location type « meublé de tourisme »devra néanmoins faire une déclaration de meublée de tourisme auprès de la mairie de la commune ou est situé le bien. Cette déclaration, n’est pas une demande d’autorisation, mais simplement une information fournie à la mairie. Le défaut d’information peut être à l’origine d’une amende de 450€.
Le cas échéant, lorsque la maison ou l’appartement est situé dans une zone ou le marché locatif est tendues, mais également dans les villes de plus de 200 000 habitants et Paris et région parisienne, le propriétaire qui souhaite faire du meublé touristique dans sa résidence secondaire devra obtenir une autorisation temporaire de changement d’usage. Cette autorisation de la mairie ne change pas la destination de l’immeuble.
Le propriétaire qui met sa résidence principale en location saisonnière sur AIRBNB, Abritel ou autres devra néanmoins collecter la taxe de séjour qu’il devra reverser à la mairie.
La location meublée d’un appartement ou d’une maison en meublé de tourisme
Cela ne vous a pas échappé. La mairie de Paris fait la chasse aux méchants loueurs d’appartements sur AIRBNB. Mais attention, derrière le buzz médiatique, cela ne concerne que les appartements affectés à temps plein à une activité de location meublée de courte durée au profit des touristes ou autres personnes de passage.
La définition officielle d’un meublée de tourisme est la suivante : La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées (journée, semaine, mois) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Seuls les meublés de tourisme font l’objet d’une procédure d’autorisation administrative.
Les parisiens ou autres qui mettent leur résidence principale sur AirBNB, quelques semaines dans l’année, ne sont pas concernés. Ils peuvent continuer à le mettre en location, sans aucun risque.
Lorsque l’on propose à la location un appartement ou une maison en location meublée de courte durée pour les touristes ou autres, ce dernier n’est plus la résidence principale du locataire. Il s’agit d’un « meublé de tourisme ». Il s’agit avant tout d’un investissement immobilier et la recherche d’un rendement (et c’est probablement une très bonne idée : cf article « Investir dans les biens tangibles ? Le meilleur investissement face à un monde devenu fou« ).
Pour faire de la location meublée de courte durée (c’est à dire non affecté à l’usage de résidence principale du locataire) en direct, un process administratif plus lourd doit être respecté. Le propriétaire (investisseur) doit :
– Faire une déclaration en Mairie de la commune ou est situé l’immeuble en « meublé de tourisme » : Télécharger le formulaire de déclaration en mairie d’un meublé de tourisme. ;
– Demander une autorisation de la Mairie de la commune ou est situé l’immeuble affecté à l’usage de « meublée de tourisme » pour certaines villes (c’est à dire la location meublée de courte durée pour un usage autre que la résidence principale du locataire). Cette demande administrative de demande de modification d’usage des locaux. C’est une demande administrative qui doit être réalisée auprès de la Maire pour autoriser que l’appartement ou la maison ne soit plus affecté à l’usage de résidence principale du propriétaire ou du locataire.
Attention, la location meublée affectée à la résidence principale du locataire n’est pas concernée par cette demande administrative de changement d’usage des locaux. Seuls les « meublés de tourisme » et autres « meublés de courte durée » sont concernés.
Cette demande d’autorisation de changement d’usage est obligatoire dans les villes de plus de 200 000 habitants, les villes de plus de 50 000 habitants dans lesquels le marché de l’immobilier est manifestement « tendues » (cf « Une surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zones tendues dans lequel vous aurez toutes les villes concernées) et Paris ou les communes de la petite couronne (départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne) ;
Pour la location d’un meublé de tourisme pour une partie de l’année (pour les résidence secondaires par exemple), une autorisation temporaire peut être demandée.
Mais attention, dans les villes de plus de 200 000 habitants, cette autorisation ne sera accordée qu’avec une compensation. En effet, supprimer un logement (c’est à dire une résidence principale pour un locataire ou un propriétaire), doit être compensé par la création d’un nouveau logement. Le propriétaire qui souhaite faire du « meublé de tourisme » dans une ville de plus de 200 000 habitants devra transformer un local commercial de même taille (et même deux fois plus grand dans les zones touristiques de Paris) en logement. Cette mesure doit permettre de ne pas affecter la « quantité » de logements disponibles.
Autant dire que l’opération est quasi-impossible !
15 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Guillaume pour Paris, je ne suis pas d’accord :
– le changement d’affectation de nu à meublé de plus de 2 lots nécessite une autorisation de la préfecture (je retrouverai le texte)
– mais surtout, sur la base des contrôles de mai et juin, il faut prouver qu’il s’agit d’une surface commerciale (puisque l’activité l’est, elle commerciale). Hors une surface d’habitation qui n’était pas qualifiée de commerciale avant 1965 ne peut le devenir que moyennant l’achat de « commercialité » pour une surface équivalente (2.000 €M2 environ) Je connais les spécialiste de ce genre de transaction, car j’ai failli en avoir besoin.
Sujet délicat car les collectivités ont besoin de sous !
« le changement d’affectation de nu à meublé de plus de 2 lots nécessite une autorisation de la préfecture »
uniquement pour la location meublée de courte durée (=tourisme, considéré de l’héberhement hotelier) qui n’est pas de l’habitation.
La location meublée à titre de résidence principale reste une activité civile qui n’est que FISCALEMENT considérée comme commerciale. Elle reste en destination Habitation, comme la location nue, et ne nécessite aucune demande de changement de destination. Les baux, dans cette activité, sont de 12 mois minimum sauf pour les étudiants (9 mois).
Oui, je suis d’accord avec @xa.
Il reste possible de faire de la location meublée en direct à Paris, et cela sans autorisation, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire (et non du meublé de tourisme : La location d’un meublé de tourisme est le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées (journée, semaine, mois) à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.)
La commercialité, oui, lorsque tu transformes un logement en meublé de tourisme (demande de changement d’usage avec compensation de commercialité).
Hum … Pour la RP, aucun souci, mais pour la résidence secondaire, qui ne peut pas être la résidence principale du loueur au titre de l’article 2 de la loi du 6 juillet 89, il faudrait préciser le raisonnement …
Je rappelle que le dit article 2 précise : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation. »
Par définition, une résidence secondaire ne peut être une résidence principale, et donc ele L324 ne permet pas l’éxonération de déclaration préalable dans les communes de plus de 200k habitants.
Oui, vous avez probablement raison.
Mais attention, il ne s’agit que d’une information à la mairie (et non une demande d’autorisation). Le défaut d’information peut être une amende de 450€.
De là de demander un changement d’usage parce que vous louez quelques semaines dans l’année votre résidence secondaire en meublé de tourisme… Je ne crois pas.
L’usage principal reste le fait de s’en réserver la jouissance. Ne croyez vous pas ?
« L’usage principal reste le fait de s’en réserver la jouissance. Ne croyez vous pas ? »
Ce qui ferait de toute résidence secondaire une résidence principale. Il n’y aurait donc pas de résidences secondaires, pas de surtaxation pour valeur élevée ou de « surfacturation » des services de l’Etat central pour l’établissement de la taxe d’habitation, etc, etc, etc…
Non, je fais la différence, comme il me semble la loi le fait, entre la notion d’usage principal et la notion de résidence principale, laquelle est définie comme étant l’habitation occupée principalement et plus de 8 mois par an par le contribuable concerné.
Par exemple : une veuve ou une ex épouse peut avoir l’usage principal d’un bien (par effet successoral ou par convention de séparation), tout en ayant sa résidence principale dans un autre logement. Mais elle ne peut invoquer l’exonération fiscale pour location saisonnière que pour sa résidence principale (art 35bis I du CGI).
D’où ma question sur les précisions concernant le raisonnement, puisqu’il ne me semble pas évident ni dans le CCH ni dans le CGI.
(alors que concernant la RP, c’est très clair : c’est possible meme à paris)
A mon sens, on est dans la zone grise : tant que l’activité est raisonnable (quelques semaines par an, et déclaration au fisc des revenus), ca doit passer dans les tolérances, sans etre completement formellement autorisé.
Mais je suis preneur de toute précision ou décision permettant de dire formellement que ca l’est toujours.
Non, vous avez raison. Le texte est même très précis et création d’une autorisation temporaire pour changement d’usage lors de la mise en meublé de tourisme des résidences secondaires.
Même pour de courtes durée, seule la RP est autorisée à l’activité de meublé de tourisme sans autorisation. La résidence secondaire doit obtenir une autorisation temporaire. C’est dingue!
Vous aviez totalement raison ! Merci de votre vigileance.
Pour les contrôles RB&B ce qui est visé concerne des appartements entiers loués et non pas une pièce.
La commercialité manquante apparait dans les PV en tout cas…
Cela parait bien compliqué.
Beaucoup de particuliers qui pouvaient gagner un peu d’argent en louant leur appartement pendant leurs vacances risquent de laisser tomber.
Ou plutôt de ne pas le déclarer…
Bonjour,
peut t’on louer un appartement meublé a la nuit, ou a la semaine dans une résidence a usage uniquement d’habitation.
je suis propriétaire de l’appartement mais je ne l’occupe plus comme résidence principale.
Bonjour
quelle loi mentionne ceci :
« Mais attention, dans les villes de plus de 200 000 habitants, cette autorisation ne sera accordée qu’avec une compensation. En effet, supprimer un logement (c’est à dire une résidence principale pour un locataire ou un propriétaire), doit être compensé par la création d’un nouveau logement. Le propriétaire qui souhaite faire du « meublé de tourisme » dans une ville de plus de 200 000 habitants devra transformer un local commercial de même taille (et même deux fois plus grand dans les zones touristiques de Paris) en logement. Cette mesure doit permettre de ne pas affecter la « quantité » de logements disponibles. »
Merci d’avance !
Si on a un grand appartement, la solution se serait-elle pas de le louer partiellement en le louant entièrement sauf une pièce (Chambre par exemple) dont on se réserve l’occupation exclusive et en ayant formellement un partage des zones communes (Salon, cuisine, etc…)?
Si on a un appartement avec 2 chambres, mieux vaut le louer 12 mois/12 avec une seule chambre que le louer 4 mois avec 2 chambres.