Nombreux sont ceux d’entre vous qui aimeraient exploiter en meublé leur immobilier locatif logé dans une SCI. C’est notamment le cas de la location saisonnière de la résidence secondaire.
Malheureusement, ce choix pour la location meublée sera une catastrophe fiscale puisqu’une société civile qui réaliserait de la location meublée se verrait automatiquement imposable à l’impôt sur les sociétés (IS) et perdrait l’intérêt même du régime fiscal de la location meublée.
Bref, il faut impérativement éviter. Le message est clair : pas de location meublée en SCI !
De nombreux praticiens proposent des solutions pour contourner ce passage automatique à l’IS. Deux stratégies dominent les préconisations.
Deux stratégies qui ont l’intérêt d’offrir des solutions aux propriétaires bailleurs, mais des solutions qui ne sont pas parfaites.
Je vous propose d’analyser les deux principales stratégies envisageables :
- La transformation de la SCI imposée à l’IR au titre des revenus fonciers en SARL de famille imposée à l’IR au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux sur les revenus de location meublée ;
- La location meublée intermédiée ; Une solution consiste à faire de la sous-location meublée. Une solution parfaite sur le papier, mais totalement inefficace en réalité et surtout source de redressement fiscal dans de nombreuses situations. Elle présente au moins l’intérêt de rendre la location meublée envisageable. Ce sera une option intéressante pour la location saisonnière de la résidence secondaire.
La transformation de la SCI imposée sur les revenus fonciers en SARL de famille imposée sur les BIC.
Si la SCI qui exercerait l’activité de location meublée est automatiquement imposable à l’impôt sur les sociétés (cf. « Location meublée et SCI, c’est prendre le risque d’une imposition à l’impôt sur les sociétés (IS)« ).
La première idée consiste donc à envisager la transformation de la SCI en SARL de famille. Une transformation qui n’entrainera pas les conséquences fiscales de la cession d’activité.
Le passage d’une SCI imposée à l’IR sur les revenus fonciers est SARL de famille imposée à l’IR sur les BIC n’entraine pas imposition immédiate des bénéfices et des plus-values immobilières latentes.
En application de l’article 202 ter du code général des impôts (CGI), lorsqu’une société soumise au régime des sociétés de personnes défini aux articles 8 à 8 ter du même code cesse d’être soumise à ce régime, les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise lui sont applicables. À cet égard, il convient de préciser que la transformation d’une société en une forme différente de celle sous laquelle elle avait été constituée n’emporte aucune conséquence fiscale dès lors qu’elle n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle et ne se traduit pas par un changement de régime fiscal. En effet, la transformation régulière d’une société en société d’une autre forme, qu’elle soit civile ou commerciale, n’emporte pas création d’une personne morale nouvelle (art. 1844-3 du code civil). En l’occurrence, la transformation d’une SARL de famille soumise à l’impôt sur le revenu en une SCI soumise au même régime n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle et n’emporte pas les conséquences fiscales de la cessation d’entreprise. Il en va de même de la transformation d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu en une SARL de famille soumise au même régime.
Par ailleurs, le passage d’une activité de location meublée et aménagée à une activité de location nue n’emporte les conséquences de la cessation d’entreprise que si ce passage est assimilé à un changement d’activité réelle au sens du I de l’article 202 ter du CGI. Cette assimilation repose sur l’analyse d’éléments de fait, permettant de déterminer l’importance des changements apportés. Il n’est par conséquent pas possible d’apporter une réponse d’ordre général sur les conséquences fiscales d’un tel changement d’activité.
Il est en revanche précisé que le passage d’une activité de location nue exercée par une SCI à une activité de location meublée et aménagée exercée par une SARL de famille ayant opté pour le régime des sociétés de personnes n’emporte pas en tant que telles conséquences de la cessation d’entreprise.
Ces conséquences ne sont en effet encourues par une société exerçant une activité de nature civile et patrimoniale que dans les cas visés au II de l’article 202 ter du CGI, qui n’incluent pas la notion de changement d’activité réelle.
https://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-12096QE.htm
Néanmoins, le bilan d’ouverture de la SARL de famille, c’est-à-dire le premier bilan, devra s’inscrire dans la continuité du dernier bilan de la SCI. La valeur des immobilisations sera la même que la valeur initialement retenue dans le bilan de la SCI et l’amortissement devra se poursuivre sur la durée résiduelle d’utilisation prévisible du composant.
En d’autre mot, on ne repart pas à zéro.
Bref, la transformation en SARL de famille apparaît comme une première solution envisageable.
Attention, néanmoins, aux inconvénients traditionnels de la SARL de famille et notamment la question de l’affiliation au gérant majoritaire à la sécurité sociale des indépendants et aux cotisations URSSAF sur les revenus et plus-values revenant à ce dernier (cf. « Location meublée et SARL de famille : Une solution dont les inconvénients sont supérieurs aux avantages ?« ).
ps : Et les petits malins qui auront la mauvaise idée de nommer un gérant de paille… attention au redressement.
Une solution que vous devrez probablement éviter lorsqu’il s’agit de la location saisonnière de votre résidence secondaire tant les inconvénients seront importants. L’inconvénient principal étant l’imposition du revenu fictif constaté à l’occasion de l’occupation par vous-même de votre résidence secondaire.
La location meublée intermédiée.
La location meublée intermédiée est une solution simple, parfaite pour la location de votre résidence secondaire. Il s’agit de signer un bail de location vide avec l’un des associés ; lequel apportera les meubles nécessaires et exploitera l’immeuble sous le régime fiscal de la location meublée.
Mais attention, il ne s’agit en aucun cas d’une stratégie fiscalement attrayante ; Il s’agit simplement d’une stratégie qui permettra de proposer de la location meublée sans emporter la conséquence catastrophique de l’option IS pour la SCI.
En effet, la SCI devra louer le logement en location vide à un loyer de marché à l’exploitant de la location meublée :
- Le loyer de location vide sera imposable dans la catégorie des revenus fonciers ; Il devra régulièrement représenter 70% du loyer de location meublée, car la valeur ajoutée des meubles apparaît comme limitée ; 30%, c’est + ou – le coût d’une conciergerie de location meublée saisonnière ; Attention au risque fort de redressement et peut être même d’abus de droit en cas de faible loyer.
- L’activité de location saisonnière pourra être réalisée sous le régime micro-BIC ; Impossible d’amortir le bien immobilier, resté la propriété de la SCI.
- Mais, et c’est le principal, avec ce montage, il sera possible de faire de la location meublée sans emporter l’option IS pour toute la SCI. C’est la meilleure solution pour votre résidence secondaire.
A suivre.
