Dans ces périodes de déclaration des revenus en vue du calcul de l’impôt sur le revenu, vous êtes nombreux à vous interroger sur l’imposition des revenus perçus lors de la location meublée de votre résidence secondaire ou principale.

Il en effet courant de louer sa résidence secondaire quelques semaines dans l’année. Ce peut être une solution simple pour financer l’entretien annuel et ainsi réduire le coût de cette détention. Néanmoins, dans les faits, il ne faut pas confondre investissement immobilier rentable et résidence secondaire; Louer sa résidence secondaire n’est pas une question de rentabilité et la grande majorité des propriétaires préfèrent ne pas la louer (cf. « Acheter une résidence secondaire, un investissement au rendement non financier inestimable« )

S’agissant de la location d’une résidence que vous occupez le reste de l’année, la location de votre résidence principale ou secondaire comportera la maison ou l’appartement, mais également l’ensemble des meubles et autres matériels qui la compose. Dans les faits, le locataire, vacancier la plus part du temps, n’aura plus qu’à apporter ses effets personnels et utilisera pendant la durée de son séjour vos meubles, vos assiettes, vos robots ménager, … Fiscalement, il s’agit bien d’une location meublée.

La location meublée est fiscalement considérée comme une activité commerciale imposable au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et n’est pas soumise à la fiscalité des revenus fonciers comme pourraient l’être des revenus de la location nue.

Pour une étude complète du régime fiscale de la location meublée, je ne peux que vous encourager à la lecture de l’édition 2021 de mon livre de conseils « Investir dans l’immobilier« .
 

Le régime de la location meublée, l’imposition à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC des revenus tirés de sa résidence principale ou secondaire.

Le régime micro BIC : La simplicité. Déclarer les recettes et y appliquer un abattement forfaitaire pour déterminer le revenu net imposable.

La solution la plus simple reste l’imposition des revenus tirés de sa location meublée dans le cadre du régime micro BIC. Le contribuable n’a qu’à déclarer le montant des recettes perçues dans l’année et l’administration fiscale y applique un abattement forfaitaire afin de déterminer le montant net imposable.

C’est le régime applicable de plein droit. Le régime réel nécessite une option qui doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle le contribuable souhaite bénéficier du régime réel. Faute d’option pour le régime réel, c’est le régime micro qui s’applique.

Le montant de l’abattement dépend de la nature de la location meublée. Deux abattements sont envisageables (50% et 71% ) :

  • 71% pour les gîtes ruraux ayant le label « gîte de France » ; les meublés de tourisme classé (avec des étoiles) et les chambres d’hôtes (c’est à dire le location de chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations).

  • 50% dans tous les autres cas  

Le régime réel d’imposition : Déclarer les revenus réellement perçus et déduire les charges…

C’est là que les choses se compliquent. L’activité de location meublée est une activité commerciale au regard du droit fiscal : Cela signifie que le loueur devient « entrepreneur individuel de location meublée » et donc à la tête d’une entreprise individuelle.

L’activité de cette entreprise individuelle comme nous vous le présentions dans cet article « Location meublée professionnelle ou non professionnelle (LMP – LMNP ) : synthèse du dispositif fiscal » sera l’exploitation en meublé de votre résidence secondaire ou principale, et l’entreprise individuelle de location meublée est amenée à faire des choix comptables.

La question principale concerne le sort de la résidence principale ou secondaire dans le bilan comptable de l’entreprise individuelle de location meublée :

  • Faut il mettre la résidence principale ou secondaire à l’actif du bilan comptable afin de pouvoir, à l’instar d’un boucher ou d’un artisan, constater un amortissement de l’immeuble, c’est à dire une charge fictive qui constatera la dégradation dans le temps de l’immeuble ? Mettre la résidence secondaire ou principale à l’actif du bilan, c’est également pouvoir déduire fiscalement les intérêts d’emprunt et toutes les charges inhérentes à la propriété (taxe foncière, travaux, frais de notaire et frais d’agence payé lors de l’acquisition, …)

  • Faut il au contraire que le propriétaire conserve sa résidence principale ou secondaire dans son patrimoine personnel ? Dans cet hypothèse, il ne sera pas possible de déduire l’amortissement de l’immeuble, ni les charges de propriété, frais d’acquisition ou autres intérêt d’emprunt. Seuls les charges de gestion et les dépenses locatives seront fiscalement déductibles (frais d’annonce, consommation électrique des locataires, …).

 
Souvent, à cette étape de la démonstration, les cerveaux les plus habiles à la feinte fiscale s’illuminent : Et si on utilisait la résidence secondaire comme un instrument de défiscalisation. Et si on profitait de notre résidence secondaire pour faire du déficit et réduire notre impôt sur le revenu ? 

Et Oui, magique! Mettre la résidence secondaire à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle de location meublée, c’est pouvoir déduire l’amortissement de l’immeuble, les intérêt d’emprunt, mais également les frais de notaires ou autres frais d’agence.

Elle est pas belle la vie ! Se payer une résidence secondaire et pouvoir déduire les frais d’acquisition et l’amortissement de cette résidence secondaire pour recevoir un revenu non imposable et même imputer ces frais sur les autres revenus de location meublée.

C’est tellement parfait, que c’est trop beau pour être possible.

En effet, mettre à l’actif votre résidence secondaire à l’actif du bilan de l’entreprise individuelle, c’est aussi et surtout devoir constater un loyer fictif lorsque vous occupez votre résidence secondaire ou lorsque vous vous en réservez la jouissance – Vous ne l’occupez pas, mais vous ne faites aucune démarche pour la mettre en location).

A chaque fois que vous profiterez de votre résidence secondaire, cette jouissance gratuite devra être considérée comme un avantage en nature et donc un revenu imposable dans le compte de résultat de l’entreprise individuelle. L’intérêt devient tout de suite moins flagrant ! Mais pourquoi pas pour le contribuable habile… (tout reste une question de preuve…).

Ainsi, l’intérêt de cette stratégie d’optimisation fiscale s’éloigne et l’insertion d’une SARL de famille qui vous louerait la résidence secondaire n’y changerait rien. C’est de la fraude fiscale.

Dans la majorité des situations, c’est le régime micro qui s’avère le plus pertinent pour déclarer les revenus tirés de la location de sa résidence principale ou secondaire.

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