Je vous propose d’initier avec cet article une série d’articles consacrée au calcul du taux de rendement interne (TRI) d’un investissement immobilier locatif.

Nous allons explorer les principales modalité d’imposition d’un même bien immobilier :

  • L’achat dans l’ancien, sans travaux, ni aucun dispositif fiscal. C’est à dire le régime de base applicable pour tout investissement immobilier locatif en location nue ;
  • L’achat dans l’ancien, avec travaux et donc l’application du régime fiscal des déficits fonciers ;
  • L’achat dans l’immobilier neuf avec bénéfice de la réduction d’impôt autorisée par la loi PINEL ;
  • L’achat d’un immeuble ancien en location meublée avec application du régime fiscal LMNP ;
  • Et enfin, l‘achat d’un immeuble ancien acheté par l’intermédiaire d’une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS).

Toutes ces stratégies, et bien d’autres, sont évidemment présentées et analysées de manière exhaustive dans l’édition 2021 de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

Afin de réaliser des simulations comparables, nous utiliserons toujours les mêmes caractéristiques pour l’immeuble et pour le financement.

  • Immeuble : Achat d’un bien immobilier d’une valeur de 200 000€ dont le rendement locatif brut est de 4.50% ; Il s’agit typiquement d’un bien immobilier « patrimonial » situé dans une ville dynamique (cf. « Locatif : Choisir entre investissement immobilier de rendement ou immobilier patrimonial.« ). Le loyer sera revalorisé de 1.00% par année et les prix de l’immobilier ancien en hausse de 1.00% par année pendant les 20 années de la simulation.

  • Investisseur : Imposé dans la tranche marginale de 30% c’est à dire avec des revenus compris entre 25711€ et 73516€ par tranche de quotient familial. (Exemple, pour un couple marié avec deux enfants, c’est à dire avec 3 parts de quotient familial, un revenu imposable annuel compris entre 77133€ et 225 948€) ;

Simulation d’un investissement immobilier dans l’ancien sans travaux. Quel rendement espérer ?

Synthèse de l’investissement immobilier locatif.

1 – Le tableau d’amortissement du crédit immobilier.

Tableau d’amortissement d’un crédit immobilier au taux de 0.90% + 0.25% d’assurance emprunteur avec un apport personnel de 25 000€. Il s’agit là d’un taux moyen qu’il est possible d’obtenir en ce moment.

N’hésitez pas à consulter notre service de courtage en crédit immobilier pour obtenir une étude personnalisée.

  Annuité du crédit immobilier Dont capital  Dont intérêts  Capital restant 
           110688,628503,622185,00181496,38
           210688,628601,422087,21172894,96
           310688,628700,331988,29164194,63
           410688,628800,391888,24155394,24
           510688,628901,591787,03146492,65
           610688,629003,961684,67137488,69
           710688,629107,501581,12128381,18
           810688,629212,241476,38119168,94
           910688,629318,181370,44109850,76
         1010688,629425,341263,28100425,42
         1110688,629533,731154,8990891,69
         1210688,629643,371045,2581248,32
         1310688,629754,27934,3671494,05
         1410688,629866,44822,1861627,60
         1510688,629979,91708,7251647,70
         1610688,6210094,68593,9541553,02
         1710688,6210210,77477,8631342,26
         1810688,6210328,19360,4421014,07
         1910688,6210446,96241,6610567,10
         2010688,6210567,10121,520,00
     
 213772,50190000,0023772,50 

2 – Les revenus fonciers imposables dégagés par l’investissement immobilier locatif

 Loyer (indexés au taux de 1% par année pendant 20 ans)Intérêts d’emprunt déductiblesCharges déductibles (taux forfaitaire de 15% pour tenir compte de la taxe foncière et autres aléas)Revenu foncier imposable au taux de30% + 17.20% de prélèvements sociaux
19600,002185,001440,005975,00
29696,002087,211454,406154,39
39792,961988,291468,946335,72
49890,891888,241483,636519,02
59989,801787,031498,476704,29
610089,701684,671513,456891,58
710190,591581,121528,597080,88
810292,501476,381543,877272,24
910395,421370,441559,317465,67
1010499,381263,281574,917661,19
1110604,371154,891590,667858,82
1210710,421045,251606,568058,60
1310817,52934,361622,638260,54
1410925,70822,181638,858464,66
1511034,95708,721655,248670,99
1611145,30593,951671,808879,56
1711256,75477,861688,519090,38
1811369,32360,441705,409303,49
1911483,02241,661722,459518,90
2011597,85121,521739,689736,65

3- Calcul de l’impact fiscal – Les conséquences fiscales des revenus fonciers imposables perçus.

  Excédent  CUMUL  Revenu foncier imposable  Impact fiscal = impôt généré par les revenus fonciers imposables aux taux de 30% + 17.20% de prélèvements sociaux
10059752820
20061542905
30063362990
40065193077
50067043164
60068923253
70070813342
80072723432
90074663524
100076613616
110078593709
120080593804
130082613899
140084653995
150086714093
160088804191
170090904291
180093034391
190095194493
200097374596
     
 0015590373586

4 – Synthèse et calcul de l’effort de trésorerie pendant toute la durée de l’investissement immobilier.

 TRESORERIE ( = effort d’épargne)Valeur NETTE de l’immobilier (revalorisation de 1% par année pendant 20 ans)Valeur de l’épargne disponibleValorisation Patrimoniale (Compte tenu du rbsmt du crédit)Comparaison avec le placement de l’effort d’épargne sur un contrat d’assurance vie dont le rendement serait de 1%
1-3034920000001850430349
2-535220200002910536004
3-535520402003982541719
4-535820606005066647495
5-536220812106162853332
6-536521020207271359230
7-536921230408392365191
8-537221442709525871216
9-5376216571010672177304
10-5380218737011831283457
11-5384220924013003389676
12-5388223134014188595961
13-53932253650153871102314
14-53972276190165991108734
15-54022298950178247115223
16-54062321940190641121781
17-54112345160203173128410
18-54162368610215847135110
19-54212392290228662141882
202361962416220241622137875

CONCLUSION : Quel taux de rendement interne pour cet investissement immobilier locatif dans l’ancien ?

Au final : En contrepartie d’un effort d’épargne de 558.15€ / mois pendant 20 ans, l’investisseur peut espérer devenir propriétaire d’un bien immobilier valorisé 241 621€ ; Cela correspond à un Taux de Rendement Interne de 5.02%. (cf »Qu’est ce que le Taux de Rendement Interne d’un investissement immobilier ?« )

Cela signifie qu’un épargnant qui réaliserait ce même effort d’épargne dans un contrat d’assurance-vie par exemple devra obtenir un rendement net d’impôt de 5.02% / année pendant 20 ans pour espérer réaliser un placement aussi rentable.

 Effort d’épargne moyen sur 20 ans -558,15 €
 Valeur du patrimoine au terme de 20 ans (durée de simulation) = Valeur du bien dans 20 ans,  241621,79€
 Le différentiel d’enrichissement entre l’investissement PINEL et un placement financier type assurance vie rémunéré au taux de 1 % 103746,88 €
 Rendement locatif du bien au terme de 20 ans (?) 4,80%
 TRI (Taux de rendement interne) 5,02%

A suivre. La suite au prochain épisode.

Et vous qu’en pensez vous ? Ce taux de rendement internet est il satisfaisant pour vous ?

Moi, ça me va, même si on peut faire mieux.

Une solution basique qui permet de stocker de la valeur sans trop consommer de temps de cerveau disponible ; Le mieux n’est il pas le mortel ennemi du bien.

Celui qui ne souhaite pas trop s’embêter et recherche une stratégie simple pour utiliser ces excédents de revenus pourra envisager cette stratégie basique. Nous verrons dans le prochain article comment améliorer le TRI de cet investissement en recherchant un bien dont la valeur patrimonial pourra être améliorer par des travaux.

Ce n’est pas exceptionnel, mais toujours mieux que l’épargne disponible, les fonds euros et même que de nombreux épargnants qui se sont essayés aux unités de compte dans les contrats d’assurance-vie.

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