Depuis quelques semaines, nous analysons en détail les vertus du tout nouveau dispositif fiscal lancé par Mme COSSE au début de l’année 2017. Il semble possible de cumuler les avantages de la loi COSSE avec les avantages du conventionnement APL exigé par le Prêt Locatif Social (PLS). Au final, ce cumul devrait permettre de bénéficier :

  • D’un abattement fiscal sur les revenus fonciers compris entre 30% et 70% selon la zone et le niveau de ressource du locataire ; C’est le bénéfice de la loi COSSE ; 
  • D’un taux de TVA à taux réduit à 5.50% sur l’acquisition d’un logement neuf (contre 20% sans PLS) ; 
  • D’un taux de TVA à taux réduit à 5.50% sur les travaux d’amélioration correspondants aux immeubles locatifs dans l’ancien ; (cf »Simulateur Loi COSSE : Cumuler déficit foncier et abattement Cosse pour optimiser l’investissement immobilier« )
  • D’une exonération de taxe foncière pendant 25 ans ; 
  • Le locataire pourra prétendre aux APL ; 
  • Et cerise sur le gâteau : le PLS est compatible avec la Loi SRU sur le logement social. Cela signifie qu’un logement financé avec le PLS permettra de respecter l’obligation de mixité sociale et les 20% de logements sociaux dans une résidence ou un lotissement.

 
 

Retour sur les caractéristiques de la loi COSSE

La loi COSSE est un dispositif simple qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement sur les revenus locatifs qui varie entre 30% et 70% selon l’emplacement de l’immeuble, le niveau du loyer et les ressources du locataires (Nous détaillons l’ensemble des conditions dans cet article « Loi COSSE : Les conditions pour bénéficier de l’abattement Cosse sur les revenus fonciers« .
De manière simplifié, l’abattement est le suivant :

Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Loi COSSE Intermédiaire 30% 30% 30% 15% 0
Loi COSSE Sociale 70% 70% 70% 50% 0%
Loi COSSE Très sociale 70% 70% 70% 50% 0%
Loi COSSE Intermédiation 85% 85% 85% 85% 85%

Je ne reviens pas davantage sur la loi COSSE, je vous laisse lire l’ensemble des nombreux articles détaillés que nous avons déjà consacré au sujet : Détail de la loi COSSE
 
 

Cumul de la loi COSSE (abattement sur le revenu foncier imposable) avec le Prêt Locatif Social (PLS) pour bénéficier de la TVA à taux réduit et d’une exonération de taxe foncière pendant au moins 25 ans.

Selon notre lecture des différents articles de la loi COSSE, et dans le prolongement de ce qui était déjà possible avec la loi BORLOO (conventionnement ANAH) applicable jusqu’au 01/01/2017, il semble possible de cumuler les avantages de la loi COSSE avec les avantages du PLS (Prêt Locatif Social). 
Le propriétaire sera alors dans l’obligation de signer deux conventions distinctes : l’une pour l’obtention du PLS et l’autre pour le conventionnement ANAH.
Extrait d’une réponse ministérielle BECOT (Question écrite n° 02620 de M. Michel Bécot, publiée dans le JO Sénat du 15/05/2008)

« Dans l’hypothèse du cumul d’un PLS et d’une subvention de l’ANAH délivrée en contrepartie de l’engagement du bailleur de pratiquer un loyer social ou très social, il convient de signer deux conventions distinctes. Pendant la durée de vie de ces deux conventions, les dispositions les plus contraignantes de chacune d’entre elles seront opposables au propriétaire bailleur concerné. »

 
Ce Prêt Locatif Social (PLS) est un prêt à taux préférentiel accordé pour la construction, l’achat, la réhabilitation d’un logement destiné à être loué comme logement social. Il peut être accordé à une personne morale ou physique ayant passé une convention avec l’Etat. Le PLS doit couvrir entre 50% et 100% du montant de l’investissement immobilier.
En 2016, le taux du PLS est compris entre 1.86% et 2.16% selon les durées. Les banques distribuant le PLS sont, pour 2017, le Crédit agricole, le Crédit coopératif, le Crédit foncier de France et la Caisse d’épargne, le Crédit mutuel, la Banque Postale et la Société générale.
 
L’obtention de ce PLS dont le taux préférentiel est indexé sur le livret A oblige le propriétaire bailleur à signer une convention APL avec l’état (permettant au locataire de prétendre aux APL). La durée de cette convention APL devra être comprise entre 15 ans et 40 ans.
Cette convention APL permettra au locataire de toucher les APL… mais obligera le propriétaire bailleur à pratiquer des loyers dont le montant est plafonné et à louer à des locataires aux revenus maximum plafonnés. 
En contrepartie :

Le propriétaire bailleur bénéficiera de la TVA à taux réduit sur son investissement immobilier neuf. Le taux réduit de TVA est de 7% contre un taux normal de 20%. 

Le propriétaire bailleur sera exonéré de la taxe foncière pendant 25 ans (et même 30 ans s’il s’agit de constructions neuves qui satisfont à certains critères de qualité environnementale). 

Quelles sont les plafonds de ressources du PLS pour 2017

A l’entrée dans le logement objet du financement PLS, le locataire devra respecter le niveau de ressource suivant (= Revenu fiscal de référence N-2) pour bénéficier du PLS :

Plafonds de ressources PLS (revenu fiscal de référence) – à compter du 1er janvier 2016
Catégories de ménages Paris et communes limitrophes
(en euros)
Île-de-France hors Paris et communes limitrophes
(en euros)
Autres régions
(en euros)
Une personne seule 30 072 30 072 26 144
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages 44 944 44 944 34 913
Trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage sans personne à charge  (1) 58 916 54 025 41 986
Quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge 70 342 64 713 50 687
Cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge 83 691 76 608 59 627
Six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge 94 176 86 207 67 200
Par personne supplémentaire +10 494 +9 606 +7 496

 
Néanmoins, en cas de cumul entre PLS et loi COSSE, les plafonds de ressources du locataire exigés par la loi COSSE étant plus faibles, ces derniers devront être appliqués :

Plafonds de ressources des locataires pour les investissements Cosse avec loyer social

Composition du foyer Paris et communes limitrophes Île de France hors Paris et communes limitrophes Autres régions
Une personne seule.  23 146,00 €  23 146,00 €  20 123,00 €
Deux personnes ne comportant aucune personne à charge, à l’exclusion des jeunes ménages.  34 593,00 €  34 593,00 €  26 872,00 €
Trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge ; ou jeune ménage sans personne à charge (ménage dont la somme des âges est inférieure à 55 ans).  45 347,00 €  41 583,00 €  32 316,00 €
Quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge.  54 141,00 €  49 809,00 €  39 013,00 €
Cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge.  64 417,00 €  58 964,00 €  45 895,00 €
Six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge.  72 486,00 €  66 353,00 €  51 723,00

 
 
 

Plafond de loyer PLS

Prêts locatifs sociaux (PLS) : plafonds de loyers 2017
Zones A bis (1)
A (1) B1 (1) B2 (1) C (1)
Plafonds de loyers mensuel / m2 (2)
13,08 € 10,07 € 8,67 € 8,32 € 7,72 €

 
Néanmoins, en cas de cumul entre PLS et loi COSSE, les plafonds de loyer exigés par la loi COSSE étant plus faibles, ces derniers devront être appliqués :

 Plafond de loyer 2017 – Loi COSSE Abis A B1 B2 C
Loyer intermédiaire 16,83 € / m² 12,50 € / m² 10,07 € / m² 8,75 € / m² 8,75 € / m²
Loyer social 11,77 € / m² 9,06 € / m² 7,80 € / m² 7,49 € / m² 6,95 € / m²
Loyer très social 9,16 € / m² 7,05 € / m² 6,07 € / m² 5,82 € / m²  5,40 € / m²

 
 

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