Parfois, on pourrait avoir le sentiment que la fiscalité est l’art de rendre les choses compliquées. Comme vous le savez, le dispositif d’incitation à l’investissement immobilier neuf « LOI PINEL » est un dispositif fiscal permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient de l’investissement immobilier.
Cette réduction d’impôt est accordé aux résidents fiscaux français qui acceptent de louer leur logement :

• Pendant une durée fixe et minimale de 6 ans (12% de réduction d’impôt) ; 9 ans (18% de réduction d’impôt) et même  12 ans (21% de réduction d’impôt) ;
• Dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ;
• Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, le loyer ne doit pas être supérieur à certains plafonds qui varient en fonction du lieu de situation du logement et de sa surface ;
• Les locataires doivent, en outre, satisfaire à certaines conditions de ressources.
• Le prix de revient de l’immeuble ouvrant droit à réduction d’impôt souffre d’un double plafond de 5500€ / m² et  300 000€.

Attachons nous à comprendre le calcul du plafond de loyer par m² et du plafonnement de 300 000€ et  5500€ / m². Car derrière un énoncé particulièrement clair et simple à comprendre, il se cache en réalité une véritable usine à gaz.
Pour mieux comprendre, la simulation d’investissement PINEL, nous avons construit un simulateur LOI PINEL que vous pouvez retrouver ci après « Simulateur Loi PINEL : Défiscalisation dans l’immobilier locatif neuf. »
 
 

Quel plafond de loyer par m² pour la loi PINEL ?

==> Le plafond de loyer présenté ci après ne peut pas être utilisé comme tel, il devra être retraité de la surface réelle du bien mis en location.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2016, les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :

 
Vous pouvez déterminer votre zone en utilisant notre simulateur exclusif :

 
 
Vous conviendrez que ce barème est plutôt lapidaire et ne tient pas compte de la particularité des biens mis à la location, et notamment de leur surface.
Le loyer au m² d’un studio est toujours plus élevé qu’un loyer au m² qu’un T5.
Ainsi, il est appliqué un coefficient multiplicateur censé tenir compte de la surface du bien. Plus le bien loué est petit, plus ce plafond de loyer pourra être dépassé.
 

Quelle surface à prendre en compte pour calculer le plafond de loyer PINEL ?

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer PINEL est la somme de  :
– La surface habitable (= Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans tenir compte : des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.)
– La moitié de la surface des annexes dans la limite de 8 m² par logement. (= La somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m, dont notamment les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage).
– La surface des emplacements de stationnement et des garages n’est quant à elle pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond, étant donné que ces lieux ne constituent pas des locaux à usage d’habitation

Application d’un coefficient multiplicateur PINEL pour tenir compte de la surface réelle de l’appartement et du marché locatif.

Ainsi, en fonction de la surface calculée grâce aux éléments détaillés ci avant et par rapport au plafond de loyer applicable par zone, il convient d’appliquer un coefficient multiplicateur censé tenir compte de la réalité du marché locatif : un bien de petite surface a un loyer par m² supérieur à un bien de grande surface.

Coefficient multiplicateur DUFLOT : 0,7 + (19/Surface à prendre en compte pour le calcul du plafond de loyer)

 
Prenons un exemple pour comprendre l’application de ce coefficient multiplicateur DUFLOT.
Imaginons, un appartement de 80m², situé en zone Abis. Le plafond de loyer (avant retraitement du coefficient multiplicateur) est de 16,83€/m².
Afin de tenir compte de la surface du bien (80m²), le coefficient multiplicateur DUFLOT sera le suivant : 0,70+ 19/80 = 0,9375.
Ainsi, le plafond de loyer sera retraité (16,83 * 0,9375 = 15,77€/m². Au final, le plafond de loyer par M² pour cet appartement de 80 m² situé en zone A bis sera de 15,77€/m².
Un autre bien situé dans la même zone, mais pour une surface de 40m², aura lui un plafond de loyer par m² de (0,70+19/40)*16,83 = 19,77€;
 
==> En fonction de la surface du bien, le plafond de loyer par m² est retraité du coefficient multiplicateur afin de tenir compte de la réalité du marché locatif.

 
 

La réduction d’impôt PINEL est calculée sur le prix de revient, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € m², dans la limite de deux logements et 300 000€ /année. 

la base des réductions d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement. 
Le calcul de la réduction d’impôt souffre de deux limites :
– Un plafonnement du prix de revient global à hauteur de 5500€ / m² (sachant qu’il convient de prendre en compte la surface telle qu’elle est calculée ci avant pour le plafonnement du loyer, c’est à dire : surface habitable + 1/2 des annexes limitées à 8m²) ;
– Un plafonnement annuel global de 300 000€ de base de calcul de réduction d’impôt par année. 
 
 

Définition du prix de revient global retenu pour le calcul de la réduction d’impôt PINEL.

Cette définition est essentielle pour réussir à calculer le montant de la réduction d’impôt PINEL. Il s’agit, selon les cas :

– Achat d’un logement neuf ou en VEFA : Le prix de revient s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière ; 

– Logement acquis inachevé :  Le prix de revient s’entend du prix d’acquisition du local inachevé, majoré des frais afférents à cette acquisition. La base de l’avantage est majorée des travaux d’achèvement de la construction, y compris les travaux d’aménagement intérieur que le contribuable réalise ou fait réaliser, dès lors qu’ils ont pour objet de rendre habitable un logement neuf et qu’ils peuvent être regardés comme indissociables de l’opération de construction.

– Logement que le contribuable fait construire : Le prix de revient s’entend, à la date d’achèvement des travaux de construction, du prix d’acquisition du terrain (majoré des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution), le prix payé pour la construction du logement, ainsi que le prix payé pour l’installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage,…).