Je n’y comprend plus rien ! Je commence même à douter de l’analyse sur le manque de dynamisme du marché immobilier que je vous propose depuis le début du mois de Mai dernier.

La situation est totalement paradoxale et les chiffres publiés hier par les Notaires confirment cet étrange paradoxe du marché immobilier : Les volumes de transactions, arrêté à  fin septembre 2017 continuent d’afficher des records et s’approchent du million … alors que les demandes de crédits immobiliers s’écroulent. 

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Bien évidemment, les médias spécialisés mettent tous en avant l’incroyable volume des transactions immobilières pour glousser autour du dynamisme du marché immobilier… Pourquoi personne n’évoque la forte baisse des demandes de crédit immobilier depuis Avril 2017 !

Ne faut il pas appréhender avec prudence le volume des transactions ? Le nombre des transactions n’atteignent t’elles pas un record historique avant un prochain plongeon ? La baisse des demandes de crédit immobilier s’accélère depuis septembre, ce sont donc des volumes de transactions qui seront en baisse au début de l’année 2018.

Les volumes de l’année 2017 ne cachent t’ils pas un marché immobilier nettement moins dynamique qui se préparerait pour 2018 ? 

 

Deux graphiques permettent d’illustrer cet étrange paradoxe.

 

Le volume des transactions immobilières atteint un record historique sur la période « Octobre 2016 – Fin septembre 2017 »

Selon les dernières statistiques immobilières de Notaires :

« Le volume de transactions immobilières continue de croître, confirmant la reprise amorcée depuis début 2015. Le volume de ventes de logements anciens sur les douze derniers mois sur l’ensemble de la France est estimé à 952 000 à fin septembre 2017, en hausse de 15,5% sur un an.

Ce niveau constitue le plus haut niveau jamais enregistré.

À fin septembre 2017, le volume de ventes estimé de logements anciens est en hausse de 15,1% sur un an en Ile-de-France (181 900 ventes) et de 15,6% en province (770 100 ventes). En Ile-deFrance comme en province, ce volume est plus élevé que le volume annuel moyen constaté entre 1999 et 2007. Cependant cette hausse est plus importante en province (+20,3%) qu’en Ilede-France (+11,9%). » 



 

 

Mais les demandes de crédit immobilier baissent depuis le début de l’été 2017 et cette baisse s’accélère depuis septembre.

La source est fiable, il s’agit de la banque de France ! Nous vous en parlons régulièrement ici depuis quelques mois (cf »Pourquoi le marché immobilier s’écroule t’il ? Une source d’opportunité pour 2018 ? »).

Crédit logement est même en alerte avec cette conclusion sans appel : « Les tendances annuelles du marché sont donc celles d’un atterrissage rapide de l’activité » (cf »Meilleur taux immobilier – Décembre 2017 : De petites baisses pour préparer une année 2018 difficile. »)

 

 

 

Le délai de détention des biens immobiliers est passé de 7.5 ans en 2006 … à 10 ans et 4 mois en 2017.

C’est peut être la clef de la réflexion : Les vendeurs de 2017 ne sont ils pas ceux qui ont achetés en 2006/2008, c’est à dire au plus haut de l’indice des prix de l’immobilier ? 

Vous êtes de nombreux professionnels de l’immobilier à nous faire part d’une demande très forte de candidats investisseurs immobilier… mais d’un manque d’offre de bien à vendre. Cette statistique de l’allongement du délai de détention du bien immobilier de 7.50 ans en 2006  à 10.5 ans en 2017 n’est elle pas la confirmation de ce manque de bien à vendre ?

Les investisseurs de 2006/2008, c’est à dire les vendeurs potentiels de 2015/2017, ne retardent t’ils pas la mise en vente de leurs biens immobiliers espérant minorer ainsi leur moins-value immobilière ? Convaincu d’un renouveau du marché immobilier, les vendeurs en moins-values n’attendent ils pas une hausse future des prix pour mieux revendre leurs biens immobiliers ?

La baisse du nombre des demandes de crédit immobilier pourrait s’expliquer par le manque de biens à vendre à cause de vendeurs qui attendraient le raffermissement des prix pour minorer leur moins-values immobilière ? 

 

Bref, j’en sais rien … mais tout ça est bizarre !

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28 Comments

  1. En effet je vous interrogeais déjà lors du précédent article à propos de cet étrange paradoxe. Le nombre de transactions a atteint un nombre record alors que les demandes de crédit s’écroulent.

    Je ne suis pas du tout convaincu par l’explication du manque d’offre, puisque si tel était le cas, il n’y aurait pas autant de transactions. Pour qu’une transaction ait lieu, il faut un acheteur… et un vendeur !

    Seule explication logique selon moi : il s’agit d’acheteurs qui n’ont pas recours au crédit, donc des acheteurs aisés et des investisseurs qui ont profité d’une période de prix bas pour réaliser des acquisitions à bon compte.

    • Ou alors, le volume des transactions record s’explique par un effet rattrapage. Il y avait du stock… et l’afflux d’acheteur à vidé ce stock qui ne se reconstitue pas assez vite … et les vendeurs qui prennent conscience de prix de l’immobilier qui augmentent, attendent que cette hausse s’accélère…

  2. Sous le quinquennat Hollande on a vu la chute des investissements, certains ont quitté le pays et d’autres se sont mis en grève de l’investissement et ont accumulé de la trésorerie.
    Alors Peut être tout simplement le retour de la confiance chez les investisseurs avec la fin de 5 années de socialisme et l’arrivée d’un président probusiness.

  3. La cédille says:

    Je ne suis en rien spécialiste de la question,
    mais est-ce qu’il n’y aurait pas un report de l’épargne
    et autre placement qui ne rémunère plus,
    vers le « placement »immobilier qui
    même s’il soulève quelques inquiétudes
    rassure un peu plus les français ?
    (auquel cas le besoin n’est pas le crédit, mais le (dé)placement
    de l’épargne d’un point vers un autre)

    • Je veux bien mais alors tout dépend de ce pourquoi on veut de la pierre. Si c’est pour le rendement, pourquoi pas mais il vaudrait mieux être faiblement imposable (14%) vu qu’il n’y a pas d’emprunt. Si c’est pour la rentabilité, alors il faut tomber sur un bon coup tout en gardant à l’esprit qu’il y a une taxation de la plus-value pour toute détention inférieure à 30 ans.
      Faut-il faire sponsoriser son rendement par l’Etat avec une réduction d’impôt ou non? Oui s’il n’y a pas trop d’intermédiaires (promoteur et distributeur grand maximum pas plus), sinon vous vous retrouvez à sponsoriser le vendeur du distributeur et votre bien peut être jusqu’à 20% plus cher que le marché.

  4. Pour avoir une explication plus précise il faudrait connaitre la part des primo accédants dans le nombre de transactions. En effet les gens qui revendent un bien pour en acheter un autre n’ont pas toujours besoin d’un prêt : exemple: revente de sa maison pour acheter un appartement et ainsi de suite.
    Par contre le marché se bloque toujours quand ce phénomène s’arrête et que seul les primo accédants restent sur le marché à l’achat avec un niveau de prix qui est devenu trop élevé pour eux et donc tarissement des demandes/ou accords de prêts. Ce qui pourrait expliquer en partie votre interrogation.

    • Voici la dernières infographie proposée par Cafpi. 59% des acquéreurs de biens immobiliers sont des primo-accédants. Pour ce qui est des crédits immobiliers, les primo-accédants représentent 71 % des souscripteurs de crédit immobilier en 2017, contre 68 % en 2016.

      • La part de primo-accédants dans cette infographie accréditerait ma thèse. De plus la part des investisseurs locatifs qui le font la plupart du temps au travers d’un crédit me parait très faible par rapport à certaines périodes des années précédentes. Le nouvel IFI et l’augmentation presque inéluctable prévue des taxes foncières a du les refroidir!

  5. Des quinquas avec des fonds en euros qui financent cash leur achat.
    Effectivement quand on a une aversion pour la bourse et les risques, l’immobilier reste un placement non volatile: la pierre reste! De plus c’est une possibilité d’outil de transmission en séparant nue-propriété et usufruit cela permet de transmettre en atténuant le plafond des 131865€. ex achat 150000 usufruit 50% 75000 transmission 150000 à terme exonéré de frais.
    Pas pire que d’autres choix…

  6. Bonjour,

    La baisse des crédits prend-elle en compte les renégociations/rachats de crédits ?
    Si oui la baisse des demandes peut s’expliquer par le fait que tous ceux qui voulaient renégocier leur taux l’ont fait ces dernières années ce qui forme une base de comparaison défavorable d’une année sur l’autre.

  7. Peut-être qu’au vu de la conjoncture favorable à l’achat immobilier en 2017, certains ont concrétisé leur achat plus vite que d’ordinaire et s’ils ont acheté leur RP en 2017, ils ne vont pas en acheter une autre en 2018. Comme la politique actuelle n’est pas favorable aux investisseurs immobiliers, ceux-ci ne cherchent pas à acquérir d’autres bien, surtout s’ils ont acheté en 2006…

  8. Comme déjà dit dans la précédente réflexion sur le sujet : la demande de prêt a explosé en 2015 et 2016 à cause des renégos/rachats de prêts. Une fois que tous ceux qui pouvaient/voulaient le faire l’ont fait, le marché du crédit baisse logiquement fortement.
    L’étude du Crédit Agricole de novembre le confirme : fin 2016/début 2017, les rachats et renégos représentaient 55% de la production en moyenne. Sur les derniers mois, 28% seulement !
    Et encore, dans la mesure où les chiffres qu’ils utilisent dans leur étude remontent pour la plupart au T2, on peut imaginer qu’on est est encore en dessous désormais (autour de 20% ?), pour tendre dans qq mois vers la proportion habituelle (autour de 10% ?).
    Bref, dans les prêts accordés aujourd’hui, beaucoup moins nombreux, il y a désormais surtout des acquisitions (ou constructions) qui elles, ne sont pas en baisse (pour le moment en tous cas).

  9. Claire Voyant says:

    Le coût global d’un bien se divise principalement en deux parties, le prix du bien + le coût du crédit. Avec les prêts à taux zéro la part du coût du crédit est fortement minoré pour les crédits à longs termes. La hausse actuelle des prix cache le transfert du coût du crédit maintenant faible vers le prix du bien dans le calcul des solvabilité de l’emprunteur et le montant de ses remboursements, c’est la pire des situation pour l’acquéreur qui ne pourra jamais réduire le coût globale par des remboursements anticipés.

  10. Vous vous basez sur des stats de la BDF.
    Voir leur propre commentaire :

    Note : les soldes d’opinion des banques, calculés comme un pourcentage pondéré net des réponses, ne constituent pas une mesure de la croissance des crédits effectivement distribués.

    • Oui, il y a les chiffres de la banque de France, mais surtout le constat de crédit logement qui constate depuis Mai la forte baisse de la demande de crédit et qui ne cesse de décrire un atterrissage rapide de l’activité.

      • Je pense très sincèrement que vous faites fausse route.
        Les chiffres que vous citez ne sont pas retraités des renégociations.

        Ci-dessous un article du magazine Challenge’s du mois de septembre 2017 :

        « La production de crédit est très dynamique depuis le début de l’année, et même si l’on constate un léger infléchissement au 2ème trimestre, elle pourrait atteindre un nouveau record en 2017. En 2016 au total, 251 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat ont été accordés, selon la Banque de France. Cette année, ce chiffre pourrait dépasser les 300 milliards. A fin mai, ce sont déjà 151 milliards d’euros de crédits qui ont été débloqués, dans un marché immobilier qui reste très dynamique.

        La production de crédit est certes tirée par les renégociations – dont le nombre a récemment fortement chuté – mais surtout par les acquisitions dont le nombre pourrait également atteindre un record. D’après les derniers chiffres des notaires, il pourrait ainsi dépasser le cap des 900.000 transactions en 2017.

        On constate donc que tous les voyants sont actuellement au vert, rendant le marché immobilier particulièrement dynamique. La demande est actuellement soutenue tant par le niveau des taux, dont la hausse est finalement restée limitée, que par les dispositifs efficaces que sont le prêt à taux zéro pour les primo-accédants et le dispositif Pinel pour les investisseurs. En outre, l’envie des Français de devenir propriétaires et d’investir dans la pierre reste toujours présente et cela ne risque pas de changer… 2017 devrait donc bel et bien être une année record pour le marché immobilier, avant une année 2018 encore incertaine, notamment en ce qui concerne le dispositif Pinel. »

        • J’insiste !

          Voici l’extrait de la dernière étude de crédit logement datant de Novembre 2017 :

          « Au début de l’année 2017, la demande a été très dynamique et l’activité des marchés a progressé à un rythme soutenu, rarement observé à cette période hivernale de l’année.

          Mais dès avril, la demande a présenté des signes d’essoufflement qui se sont confirmés au cours du printemps.
          Depuis, la production est à la peine et celle-ci ne s’est que modérément ressaisie en septembre, pour s’affaiblir en octobre 2017.

          Ainsi, en dépit de cette embellie sur le neuf en novembre, le rythme d’évolution de l’activité (hors rachats de créances) en trimestre glissant est celui d’un marché en récession.

          Et malgré un bon début d’année 2017, l’activité (hors rachats de créances) en rythme annuel glissant progresse toujours mais maintenant à un rythme ralenti. Le rebond constaté en 2016 ne permet plus de compenser les hésitations du marché ces derniers mois. »

          source : https://www.lobservatoirecreditlogement.fr/derniere-publication#4

  11. Fredy Gosse says:

    Pour moi l’explication est simple
    il faut 4 à 5 mois pour signer un acte notaire vu les invraisemblables et innombrables documents s’ajoutant chaque année .
    Macron a été élu en avril les ventes étaient déjà signées chez les agents immobiliers ,l’IFI et la politique anti immobilier prêtée à Macron+les travaux verts , ont conduit à un freinage massif des investisseurs qui veulent voir venir…
    on va vite savoir dans l’année qui vient.
    la folie SCPI semble aussi marquer le pas.Certaines scpi qui voulaient faire des augmentations de capital ,pour la première fois peinent à le faire et repoussent les échéances..

    on savoir si le President peut tondre les propriétaires immobiliers sans conséquences,

  12. Les tondre c’est sur, pour ce qui des conséquences je pense aussi, par contre qu’il change quelque chose à sa politique je suis plus sceptique : les seules personnes prises au piège sont les propriétaires investisseurs. Les conséquences se feront vraiment sentir bien après son départ du pouvoir (et de toute façon les prochains auront le même raisonnement = solution de facilité).

  13. Claire Voyant says:

    François Lenglet, disait sur A2 l’autre jour que nous avions soigné la crise de la dette de 2008 par un surendettement encore plus grand, il disait « c’est comme si on voulait soigner un alcoolique en lui offrant un tonneau de whisky », nous verrons bien ou cette hérésie nous conduit.

  14. « Le délai de détention des biens immobiliers est passé de 7.5 ans en 2006 … à 10 ans et 4 mois en 2017. »je ne sais pas comment est fait ce calcul.. , Et qui donne ces chiffres?????. En effet, selon les dernières nouvelles ( INSEE et autres) il y a 35 millions de logements en France. Alors, même si il y a UN million de ventes par an, ça voudrait dire que le délai de détention moyen serait de 35 ans, non ? Ou alors, il y a qqchose que je n’ai pas compris…..

    • Très bonne remarque! Est-ce quelqu’un peut expliquer cette différence?

      • Je viens de trouver la réponse à ma question:

        « Parmi les chiffres souvent cité dans le secteur immobilier, la durée moyenne de détention est estime à 7-8 ans… Or selon le Crédit Foncier, un logement est revendu tous les 49 ans ! Pourquoi ? D’une part, le délai de 7-8 ans correspond en fait à a durée de détention d’un crédit immobilier. Ce qui ne signifie pas qu’il en soit autant pour le logement. On peut toujours renégocier son prêt immobilier (surtout dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas), effectuer un remboursement anticiper grâce par exemple à un héritage. »

        https://tempsreel.nouvelobs.com/immobilier/marche-immobilier/20150703.OBS2038/logement-une-revente-tous-les-49-ans.html

        • Merci pour cet éclairage. Si on ne faisait pas attention, on nous ferait croire n’importe quoi, surtout en ce qui concerne le marché immobilier, d’ailleurs . On est bien manipulés, en ce bas monde…..

  15. Une piste à suivre est l’arrivée à la retraite des premiers babyboomers.
    Ils déménage souvent et ont tendance à réduire leur surface d’habitation.
    leur précédant crédit était remboursé.
    lls n’ont pas besoin d’emprunter voir même se retrouvent avec un surplus de cash.
    J’avais vu un jour un graphe indiquant à quel âge on devenait vendeur net de surface mais je ne le retrouve plus.

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