Le marché immobilier est un marché comme les autres. Le prix d’un appartement ou d’une maison, au delà de la décomposition entre le prix du terrain et le prix de la construction, c’est surtout le résultat de la confrontation entre une offre et une demande.
Ce raisonnement est simple mais terriblement efficace : L’offre et la demande sont au cœur du marché immobilier !
Il est alors fondamental d’essayer d’anticiper l’évolution de l’offre et de la demande pour essayer de projeter le dynamisme futur du marché de l’immobilier :

  • Si la demande de logement augmente, les prix de l’immobilier augmentent si l’offre n’augmente pas au même rythme ;
  • Si la demande de logement baisse, les prix de l’immobilier baissent si l’offre de logement ne baisse pas au même rythme.

 
 

Est ce que la demande de logement va augmenter ou baisser à long terme. Quels sont les déterminants de la demande de logement ?

En réalité, il convient de faire la distinction entre l’augmentation de la demande de logement, c’est à dire l’augmentation de la population qu’il convient de loger et d’un autre côté l’augmentation de la population qui souhaite devenir propriétaire et donc acheter sa résidence principale.
Même si, à long terme, les deux sont étroitement liés et c’est l’augmentation de la population et du nombre de ménages qui détermine la demande à long terme de logement.
Une population qui augmente est un facteur qui sécurise l’investisseur immobilier certain d’un niveau de demande élevée (en quantité) à long terme. Mais attention à bien distinguer « Quantité de demande » et « Capacité financière de cette demande ». La population augmente, la loger est une chose … mais quels seront les capacités financières de cette demande forte ?
 

Quels sont les projections démographiques à long terme ?

Les derniers travaux de l’INSEE repris par cet article passionnant du crédit foncier « Combien faudra-t-il construire de logements demain ? » font état de trois hypothèses selon les variations de la fécondité, de l’espérance de vie à la naissance et du solde migratoire avec l’extérieur.


Il est alors intéressant de comparer ces trois scénarios (Hypothèse basse, centrale ou haute) par rapport aux divers scénarios proposés dans le temps afin d’essayer de comprendre la pertinence de ces projections : Sont elles optimistes ou au contraire pessimistes ?
 
On s’aperçoit alors que les hypothèses centrales sont toujours dépassées et que la réalité est plus proche de l’hypothèse haute. 
 

La population va augmenter en France… mais quelles seront les régions qui en bénéficieront (et donc dans lesquelles le marché immobilier sera potentiellement le plus dynamique ? )

Nous avions déjà travaillé sur cette question dans cet article « Dans quelle ville investir en loi PINEL ? Quel type de logement ? », dans lequel nous mettions en avant deux graphiques qui se suffisent à eux-même.

 

 
 

L’obsolescence immobilière va « détruire » la valeur d’usage de nombreux logements qu’il faudra rénover ou remplacer par de nouveaux logements.

Si l’augmentation de la population à pour conséquence d’augmenter la demande de logement, l’accélération de l’obsolescence immobilière à pour conséquence la baisse de l’offre de logement. La demande est de plus en plus exigeante et l’obsolescence immobilière s’accélère (f »Stratégie d’investissement immobilier 2018 : L’obsolescence immobilière et taux de crédit trop bas sont source d’opportunités »).
L’obsolescence immobilière à pour conséquence de retirer des logements du marché immobilier et donc réduire l’offre de logements disponibles. 
Ainsi, entre une demande qui augmente par le simple fait de l’augmentation de la population et une offre qui diminue par le fait de l’accélération de l’obsolescence immobilières, nous pourrions assister à un assèchement du marché immobilier. Cette rareté relative pourrait un facteur de soutien du marché. 
 
 

La population va augmenter, mais la demande aura t’elle toujours les moyens de s’acheter un bien immobilier à la hauteur des prix actuels ?

Ainsi, s’il semble acquis que la population va augmenter, la question centrale concerne les moyens financier de la demande. Les nouveaux ménages auront ils les moyens de se loger compte tenu des prix actuels de l’immobilier ? 
 

Faut il craindre une augmentation des taux de crédit immobilier qui serait à l’origine d’une violente baisse des prix ?

C’est le cœur de la problématique et la réponse est dans le niveau futur des taux d’intérêt ? Vous le savez, les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles au regard de la conjoncture économique et de la résurgence d’inflation. Nous vivons une période extrêmement favorable pour l’emprunteur immobilier dite des taux d’intérêt réels négatifs. Cette période est idéale pour le marché immobilier car elle augmente la solvabilité de la demande des investisseurs.
Si cette période des taux négatifs devait se prolonger, les prix de l’immobilier  pourrait encore augmenter de manière considérable. En effet, entre hausse de la population et taux d’intérêt réels négatifs qui solvabilisent les emprunteurs, la marge de progression des prix serait considérable (cf »Immobilier : Une période historique pour se constituer un patrimoine immobilier à bon prix ? » et « La hausse de la bourse et des prix de l’immobilier est elle devant nous ?)
Néanmoins, cette situation ne serait pas tenable à long terme et la banque centrale devrait progressivement augmenter les taux d’intérêt au rythme de l’amélioration de la conjoncture et du retour de la croissance économique. Mais attention, il m’apparaît illusoire de croire que les taux d’intérêt augmenteront fortement. Nos économies sont trop fragiles et ne pourraient pas le supporter (cf »Les taux immobiliers vont augmenter mais cette hausse sera modérée et non catastrophique »).
Bref, je crois que nous sommes dans une période très longue de taux d’intérêt excessivement faible et qu’il n’est pas utile de se faire peur avec une forte hausse des taux d’intérêt qui serait à l’origine d’un effondrement des prix de l’immobilier (cf »Le retour de l’éternelle bulle immobilière qui ne veut pas exploser ? »).
Oui, les taux d’intérêt devraient augmenter, mais comme ils augmenteront au même rythme que l’amélioration de la conjoncture et du retour de l’inflation, l’impact sera limité sur le marché immobilier. De surcroît, s’il devait y avoir un dérapage à la hausse… la crise financière serait tellement destructrice que la valeur « pierre » serait probablement un moindre mal. La baisse des prix de l’immobilier sera très forte … mais comme tout le reste !
 

L’amélioration de la conjoncture économique (baisse du chômage et augmentation du pouvoir d’achat) améliorent la qualité de la demande.

Enfin, il est indéniable que l’amélioration de la conjoncture est favorable à la solvabilisation de la demande. Une récente étude du crédit Agricole met rapport l’évolution des prix et le taux de chômage. Corrélation ne vaut pas causalité, mais je crois tout de même à la pertinence de cette analyse « Évolutions récentes et perspectives 2018 »
 

 
De surcroît, les récentes dispositions du Projet de Loi de Finance pour 2018 devrait conduire à une augmentation du pouvoir d’achat des travailleurs et plus généralement des actifs qui bénéficient d’une baisse de leur cotisations sociales et donc d’une augmentation de leurs revenus salariés ou de la suppression de la taxe d’habitation (cf « Le pouvoir d’achat des locataires va augmenter à partir de 2018. Une bonne nouvelle pour l’immobilier locatif« ).
 

Pour aller plus loin :
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