Ça y est ! la semaine dernière, la grande majorité des grands journaux a fait sa « une » sur la baisse des prix de l’immobilier. Hier soir, c’était même un sujet au journal de 20h de France 2.
Face à cette perspective de baisse des prix de l’immobilier, il est important de prendre le recul nécessaire à la réflexion afin d’essayer de déterminer quelles seront les villes, les régions et les critères qui pourraient permettre de chiffrer l’importance de cette baisse.
Les prix ne vont pas baisser dans les mêmes proportions partout. C’est l’exercice périlleux que je vous propose aujourd’hui : Essayons de déterminer les villes qui sont les plus fragiles face à la remontée des taux de crédit immobilier.
Il s’agit de vous proposer une réflexion qui vous permettra de bien faire la différence entre la valeur fondamentale de l’immobilier, c’est-à-dire, la valeur refuge protectrice de l’investisseur et la valeur spéculative, très fragile dans ce moment de hausse des taux.
Une réflexion essentielle qui devrait vous permettre de mieux appréhender vos prochaines décisions patrimoniales.
Pour mieux lire les prix de l’immobilier dans votre région, un lecteur vient de créer un site que je trouve formidable. Construit à partir des données DVF et Patrim, Immovrai vous permet de connaître les prix de l’immobilier, ville par ville, rue par rue.
Un atterrissage violent du marché immobilier
Après 2 à 3 ans d’une euphorie malsaine dont la poursuite aurait aggravé encore la crise du logement, le marché atterrit violemment.
Un atterrissage qui pourrait toucher plus fortement quelques très grandes métropoles et autres littoraux dans lesquels les prix de l’immobilier sont manifestement déconnectés de la valeur fondamentale de l’immobilier.
Une normalisation du marché immobilier qui fait peur, une normalisation qui inquiète les professionnels de l’immobilier dont le chiffre d’affaires est fonction du nombre de transactions, mais seulement une normalisation.
Nous ne sommes pour le moment pas en train de vivre une grave crise immobilière. Nous ne sommes pas dans un krach immobilier.
Néanmoins, il serait une erreur de nier l’évidence. Comme nous vous l’expliquions hier dans cet article « Crédit immobilier : Pas de panique. Un taux moyen à 2.33% en février et une production qui se normalise » nous sommes à un tournant.
Une baisse des prix de l’immobilier après une hausse de 35% en 6 ans n’est vraiment pas une catastrophe ; Cette baisse est logique, normale et probablement même une bonne chose.
Cette baisse doit être avant tout analysée comme une consolidation, une respiration indispensable pour digérer la hausse récente et violente des prix.
Néanmoins, dans les villes et régions les plus spéculatives, l’effet hausse des taux de crédit immobilier pourrait nécessiter une baisse des prix plus forte qu’une simple consolidation.
En effet, si globalement, les prix de l’immobilier ne sont pas surévalués en France, le constat ne doit pas être généralisé sur tout le territoire. Dans certaines villes et régions (Paris, Lyon, littoral et montage), la spéculation immobilière est finie et la bulle immobilière doit éclater.
Une forte baisse des prix de l’immobilier qui n’est pas un scénario sérieux dans les villes et régions dont les prix de l’immobilier sont finalement très proches des coûts de construction et/ou reconstruction.
Voici la carte de France des prix de l’immobilier : Il ne faut pas généraliser, les prix de l’immobilier en France sont relativement faibles et cohérents par rapport à la valeur refuge fondamentale de l’immobilier.
En 2021, construire une maison neuve coûtait autour de 1700€/m² à 2000€ / m², auquel il convient d’ajouter en moyenne 85 000€ pour le terrain à bâtir (source : Le prix des terrains et du bâti pour les maisons individuelles en 2021 – 14/12/2022). Cela nous permet d’affirmer que la valeur fondamentale de l’immobilier doit être autour de 2000€/² à 2500€/m² peut-être même un peu moins de 3000€ / m².
Il est difficile d’être précis, mais, j’ai l’impression que lorsque vous payez votre bien immobilier autour de 3000€ / m², vous n’êtes pas dans une bulle immobilière qui va éclater avec la hausse des taux.
Ce prix de construction constitue la valeur fondamentale de l’actif immobilier. Le prix de construction, c’est la valeur refuge d’un investissement immobilier.
Au-delà, c’est-à-dire lorsque le prix de l’immobilier dépasse 2000€/m² à 2500/3000€ / m² (1700€ / m² à 2000€ /m² + prix du terrain), c’est de la valeur spéculative.
Une valeur spéculative dont le niveau varie en fonction de l’offre et de la demande, des taux d’intérêt et de la capacité d’emprunt des candidats investisseurs.
Voici la carte de France des prix de l’immobilier entre valeur fondamentale et valeur spéculative. Comme vous le constatez, le problème de prix de l’immobilier « bullesque » est finalement très localisé.
Et dans le détail des départements, on se rend bien compte que le problème est très localisé aux centres de quelques plus grandes métropoles.
Il ne s’agit aucunement d’affirmer que les prix dans ces grandes métropoles vont chuter pour s’approcher de la valeur fondamentale de l’immobilier. Les prix sont élevés parce que la demande est forte. Tant que la demande est forte, il est normal que les prix soient très supérieurs au prix de construction.
Néanmoins, la hausse des taux réduit le pouvoir d’achat de la demande et donc tend à réduire sa valeur spéculative. La valeur spéculative est celle qui est la plus fragile dans ces périodes de hausse des taux d’intérêt.
Lorsque les taux montent, les prix de l’immobilier peuvent baisser jusqu’au plancher minimum que représente la valeur fondamentale de l’immobilier, par le prix de construction/reconstruction.
La valeur fondamentale, c’est le prix minimum d’un bien immobilier, c’est la valeur du stock de matière première et de main d’œuvre accumulé dans le bâtiment.
Sauf hypothèse de démographie fortement négative qui conduirait à une demande fortement inférieure à l’offre de logements, les prix de l’immobilier ne peuvent pas baisser en dessous de cette valeur plancher (cf. « Les prix de l’immobilier menacés par la démographie ? La population baisse déjà dans certaines régions« ).
La hausse des taux de crédit immobilier ne devraient avoir qu’un impact très limité sur les prix de l’immobilier proche du coût de construction (1700€ / m² à 2000€/ m² + prix du terrain).
Plus les taux baissent, plus la valeur spéculative des prix de l’immobilier augmente ; Plus les taux montent, plus la valeur spéculative baisse.
Dans le même temps, l’inflation agit directement sur la valeur fondamentale de l’immobilier. L’inflation augmente les coûts de construction, le coût de la main d’œuvre et donc augmenter la valeur du stock de main d’œuvre et de matière première stockée dans le bien immobilier ancien.
Bref, nous sommes en train d’assister à un mouvement intéressant entre :
- Hausse de la valeur fondamentale de l’immobilier avec l’inflation :
- Baisse de la valeur spéculative des prix de l’immobilier avec la hausse des taux d’intérêt.
Voici quelques cartes qui devraient vous permettre de mieux appréhender cette distinction prix des prix de l’immobilier entre valeur fondamentale et valeur spéculative. Voici l’échelle que j’ai retenu de manière empirique à partir des cartes fournies par meilleuragent.com
CONCLUSION.
Il est difficile de prédire l’évolution des prix de l’immobilier. Néanmoins, je n’ai pas l’impression que nous sommes à la veille d’une grande crise des prix de l’immobilier partout en France. Je ne crois pas que l’on puisse craindre une bulle immobilière généralisée qui pourrait éclater avec la hausse des taux.
Au contraire, l’inflation a pour conséquence d’augmenter la valeur fondamentale, la valeur refuge de l’immobilier.
En revanche, nous devons aussi accepter l’idée de bulles spéculatives localisées dans certaines très grandes métropoles et sur les littoraux et autres stations balnéaires ou de montagne.
Dans ces régions, là où les prix de l’immobilier pouvaient atteindre 6000€/m², 8000€/m² jusqu’à 10 000€/m² ou même 12000€/m², je ne serais pas étonné que la bulle éclate pour retrouver des niveaux moins déraisonnables.
