Les lecteurs de mon livre « Investir dans l’immobilier » et les participants aux visio patrimoniales dédiées à l’investissement immobilier locatif ne vont pas être surpris par cette analyse tant elle repose sur les fondamentaux que nous vous détaillons depuis des années.

La violente hausse des taux de crédit immobilier, au-delà de la problématique conjoncturelle du taux d’usure, est en train de profondément remodeler la dynamique du marché immobilier.

Cette hausse des taux d’emprunt devrait purger les excès spéculatifs du passé récent et permettre au marché de retrouver des fondamentaux plus sains, indispensables pour retrouver une nouvelle dynamique dans quelques années.

Attention, il ne s’agit en aucune cas d’annoncer le grand soir d’un effondrement des prix de l’immobilier.

Il s’agit juste d’expliquer qu’après une hausse atteignant parfois 30 à 40% en 3 ans ou parfois même 80% en 10 ans, une baisse de 10% ou 15% ne serait vraiment pas inquiétante.

Nous ne sommes en aucun cas dans une forme de catastrophisme ; Un simple atterrissage d’un marché excessivement dynamique qui doit tenir compte de la nouvelle donne de la capacité d’emprunt des candidats investisseurs.

Purger les excès spéculatifs du marché immobilier dopés aux taux d’intérêt trop bas.

Dans quelques marchés immobilier locaux, les prix de l’immobilier ont très fortement augmenté :

  • Sur les 15 dernières années, notamment à Paris, Lyon et Bordeaux ;
  • Sur les 5 dernières années , notamment à Nantes, Rennes, la Rochelle, Marseille, Nice, Montpellier ou encore Toulouse ; Bref, les grandes métropoles régionales situées dans le Sud, Sud Ouest et l’Ouest
  • Sur les 2/3 dernières années, partout ailleurs en France avec une hausse violente et généralisée. Ce sont les villes moyennes et les cités balnéaires qui tirent le marché immobilier ; C’est l’effet Covid.

Au fur et à mesure, l’impact de la baisse des taux d’intérêt s’est progressivement traduit dans la hausse des prix de l’immobilier, sous la forme d’une propagation de moins en moins puissante tel le cercle de vague qui se propage autour d’une pierre jetée dans l’eau.

La forte baisse des taux de crédit immobilier depuis la grande crise de 2008 est à l’origine d’une puissante hausse des prix de l’immobilier à Paris et Lyon depuis 2008… puis s’est progressivement propagée aux autres grandes métropoles régionales à partir de 2006/2008, puis au reste du pays à partir de 2019/2020.

Naturellement, la hausse des taux de crédit immobilier devrait être à l’origine d’un effet miroir. Les marchés qui ont le plus profité de la baisse des taux de crédit immobilier (et qui se sont donc le plus valorisés) pourraient être ceux qui subiront le plus de la hausse des taux.

Encore une fois, aucune catastrophe à venir ! Une baisse de 10% à 15% ne serait en aucun cas un effondrement du marché immobilier, mais un simple ajustement.

Ainsi, les marchés qui pourraient le plus subir les conséquences négatives de la hausse des taux de crédit immobilier :

  • Paris, Lyon et Bordeaux.

Puis dans un second temps dans ces grandes métropoles régionales :

En deux mots, plus la hausse récente à été violente, plus la hausse des taux de crédit immobilier pourrait fragiliser le marché immobilier à court terme.

Les cités balnéaires qui ont pleinement profité de l’effet Covid devraient également subir les conséquences négatives du ralentissement du marché immobilier après 3 années d’euphories :

Une hausse des taux de crédit immobilier qui remet en cause le prix de l’immobilier de rendement.

Les prix de l’immobilier de rendement, c’est à dire ces biens immobiliers qui n’intéressent que les investisseurs immobilier locatifs et qui ne pourront pas être revendus en qualité de résidence principale d’un prochain acheteur, devraient également être impacté par la hausse des taux de crédit immobilier.

Typiquement, ces biens immobiliers de rendement sont :

  • Les studios et autres petites surfaces qui sont achetés pour être mis en location et rarement pour s’y loger au titre d’une résidence principale ;
  • les SCPI et l’immobilier d’entreprise ;
  • l’investissement LMNP en résidence services (EHPAD, Tourisme, Senior, …)

La logique est relativement simple et intuitive.

Lorsque le candidat investisseur pouvait emprunter au taux de 0.80% sur 20 ans, il pouvait se contenter d’une rendement locatif de 6% pour réaliser un excellent investissement immobilier.

Lorsque le candidat investisseur emprunte au taux de 3% sur 20 ans, il ne peut plus accepter un rendement locatif de 6% et exigera au minimum 8%.

A loyer équivalent, une telle hausse du taux de rendement exigé pour investir est synonyme d’une baisse des prix de l’immobilier de 25%.

A mon sens, c’est le véritable risque de la hausse des taux de crédit immobilier. Depuis quelques années, ces biens immobiliers de rendement, ces biens destinés aux investisseurs locatifs profitaient d’une dynamique de marché exceptionnelle, que nous avons parfois qualifié de bulle ou d’euphorie.

La hausse des taux de crédit immobilier couplée aux nouvelles normes d’endettement du HCSF et à l’interdiction de location pour les logements dont le DPE est F, G ont mis fin à cette euphorie.

Aujourd’hui, il n’y a plus beaucoup d’investisseurs solvables. Le marché de l’immobilier de rendement est à l’arrêt. Il n’y a plus de liquidité sur le marché.

Les vendeurs pressés vont devoir accepter des baisses de prix pour trouver un acheteur. Les autres attendront et n’auront que faire de ce mouvement de baisse des prix à court terme.

A suivre.

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