Les lecteurs de mon livre « Investir dans l’immobilier » et les participants aux visio patrimoniales dédiées à l’investissement immobilier locatif ne vont pas être surpris par cette analyse tant elle repose sur les fondamentaux que nous vous détaillons depuis des années.
La violente hausse des taux de crédit immobilier, au-delà de la problématique conjoncturelle du taux d’usure, est en train de profondément remodeler la dynamique du marché immobilier.
Cette hausse des taux d’emprunt devrait purger les excès spéculatifs du passé récent et permettre au marché de retrouver des fondamentaux plus sains, indispensables pour retrouver une nouvelle dynamique dans quelques années.
Attention, il ne s’agit en aucune cas d’annoncer le grand soir d’un effondrement des prix de l’immobilier.
Il s’agit juste d’expliquer qu’après une hausse atteignant parfois 30 à 40% en 3 ans ou parfois même 80% en 10 ans, une baisse de 10% ou 15% ne serait vraiment pas inquiétante.
Nous ne sommes en aucun cas dans une forme de catastrophisme ; Un simple atterrissage d’un marché excessivement dynamique qui doit tenir compte de la nouvelle donne de la capacité d’emprunt des candidats investisseurs.
Purger les excès spéculatifs du marché immobilier dopés aux taux d’intérêt trop bas.
Dans quelques marchés immobilier locaux, les prix de l’immobilier ont très fortement augmenté :
- Sur les 15 dernières années, notamment à Paris, Lyon et Bordeaux ;
- Sur les 5 dernières années , notamment à Nantes, Rennes, la Rochelle, Marseille, Nice, Montpellier ou encore Toulouse ; Bref, les grandes métropoles régionales situées dans le Sud, Sud Ouest et l’Ouest
- Sur les 2/3 dernières années, partout ailleurs en France avec une hausse violente et généralisée. Ce sont les villes moyennes et les cités balnéaires qui tirent le marché immobilier ; C’est l’effet Covid.
Au fur et à mesure, l’impact de la baisse des taux d’intérêt s’est progressivement traduit dans la hausse des prix de l’immobilier, sous la forme d’une propagation de moins en moins puissante tel le cercle de vague qui se propage autour d’une pierre jetée dans l’eau.
La forte baisse des taux de crédit immobilier depuis la grande crise de 2008 est à l’origine d’une puissante hausse des prix de l’immobilier à Paris et Lyon depuis 2008… puis s’est progressivement propagée aux autres grandes métropoles régionales à partir de 2006/2008, puis au reste du pays à partir de 2019/2020.
Naturellement, la hausse des taux de crédit immobilier devrait être à l’origine d’un effet miroir. Les marchés qui ont le plus profité de la baisse des taux de crédit immobilier (et qui se sont donc le plus valorisés) pourraient être ceux qui subiront le plus de la hausse des taux.
Encore une fois, aucune catastrophe à venir ! Une baisse de 10% à 15% ne serait en aucun cas un effondrement du marché immobilier, mais un simple ajustement.
Ainsi, les marchés qui pourraient le plus subir les conséquences négatives de la hausse des taux de crédit immobilier :
- Paris, Lyon et Bordeaux.
Puis dans un second temps dans ces grandes métropoles régionales :
En deux mots, plus la hausse récente à été violente, plus la hausse des taux de crédit immobilier pourrait fragiliser le marché immobilier à court terme.
Les cités balnéaires qui ont pleinement profité de l’effet Covid devraient également subir les conséquences négatives du ralentissement du marché immobilier après 3 années d’euphories :
Une hausse des taux de crédit immobilier qui remet en cause le prix de l’immobilier de rendement.
Les prix de l’immobilier de rendement, c’est à dire ces biens immobiliers qui n’intéressent que les investisseurs immobilier locatifs et qui ne pourront pas être revendus en qualité de résidence principale d’un prochain acheteur, devraient également être impacté par la hausse des taux de crédit immobilier.
Typiquement, ces biens immobiliers de rendement sont :
- Les studios et autres petites surfaces qui sont achetés pour être mis en location et rarement pour s’y loger au titre d’une résidence principale ;
- les SCPI et l’immobilier d’entreprise ;
- l’investissement LMNP en résidence services (EHPAD, Tourisme, Senior, …)
La logique est relativement simple et intuitive.
Lorsque le candidat investisseur pouvait emprunter au taux de 0.80% sur 20 ans, il pouvait se contenter d’une rendement locatif de 6% pour réaliser un excellent investissement immobilier.
Lorsque le candidat investisseur emprunte au taux de 3% sur 20 ans, il ne peut plus accepter un rendement locatif de 6% et exigera au minimum 8%.
A loyer équivalent, une telle hausse du taux de rendement exigé pour investir est synonyme d’une baisse des prix de l’immobilier de 25%.
A mon sens, c’est le véritable risque de la hausse des taux de crédit immobilier. Depuis quelques années, ces biens immobiliers de rendement, ces biens destinés aux investisseurs locatifs profitaient d’une dynamique de marché exceptionnelle, que nous avons parfois qualifié de bulle ou d’euphorie.
La hausse des taux de crédit immobilier couplée aux nouvelles normes d’endettement du HCSF et à l’interdiction de location pour les logements dont le DPE est F, G ont mis fin à cette euphorie.
Aujourd’hui, il n’y a plus beaucoup d’investisseurs solvables. Le marché de l’immobilier de rendement est à l’arrêt. Il n’y a plus de liquidité sur le marché.
Les vendeurs pressés vont devoir accepter des baisses de prix pour trouver un acheteur. Les autres attendront et n’auront que faire de ce mouvement de baisse des prix à court terme.
A suivre.
19 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
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Merci Guillaume pour cette analyse. Comment intégrer vous le point suivant, avec la hausse des taux il y aura moins d’acheteurs solvables en RP qui vont de reporter sur le marché locatif dont l’offre va se restreindre fortement compte-tenu des paramètres que vous citiez, plus de contraintes et moins d’investisseurs. Quelle type de correction pourrait-il y avoir de ce côté là ?
Bonjour,
Le marché immobilier est actuellement en bonne partie bloqué.
Les circonstances géopolitiques faisant suite à l’inflation déjà en germe avec la surabondance de liquidités depuis la crise des subprimes et encore accentuée par le covid font que le marché es pipé.
l’augmentation actuelle des taux, non suivie d’une augmentation des salaires en parallèle rend les dossiers des emprunteurs difficiles pour les banques. il y a de nombreux refus.
les primes ou les faibles augmentations de salaires sont consacrées en priorité aux dépenses du quotidien.
J’aurais tendance à dire que c’est artificiel et souhaitons le conjoncturel.
Sans résolution de la guerre d’Ukraine, d’une manière ou d’une autre, les problèmes d’approvisionnement en énergie de l’Europe vont durer quelques années, impactant de toutes façons la croissance, et les investissements de toutes nature, pesant sur le marché immobilier.
Plus que jamais la prime est à la qualité, au rare, au beau, à l’adresse, bref au cher.( sauf ce qui était acheté par les russes évidemment !!!)
Concernant les SCPI, à moyen terme, les loyers finiront bien par suivre l inflation. La valeur de la part n augmentera peut être pas, mais le rendement devrait plutôt augmenter.
Bonjour
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Le marché de l’immobilier sera aussi le premier concerné par le changement climatique et les obligations de rénovations. Je crains que nous ne rentrions dans une période de marasme assez longue (une dizaine d’années ?).
Bonjour et merci pour cette analyse.
Tout est dans les anticipations d’inflation. Si on pense que l’inflation va durer pendant longtemps alors il ne faut pas hésitez à acheter. Il est plus complexe d’évaluer le rendement en tant d’inflation, les remboursements sont souvent à taux fixe, les loyers peuvent suivre (presque) l’inflation. Il faut d’ailleur faire attention, lorsque on dit que les prix ont baissé de 2% sur un an à Paris c’est j’imagine des prix en euros courants, pas en euros constants. Avec 6% d’inflation on passe à près de 8% de baisse en euro constant.
Par contre, si on pense que l’inflation va redescendre dans quelques années, il est urgent de ne rien faire 🙂
Evidemment, chacun d’entre nous a sa propre idée là dessus, mais ce qui compte c’est l’avis de la majorité des intervenants.
« les loyers peuvent suivre (presque) l’inflation. »
Presque 🙂.
Capés à 3,5% pour une inflation presque du double.
Les charges supportées par les bailleurs, par contre, c’est no limit.
J’espère que les baux commerciaux seront plus faciles à réévaluer.
D’où le « presque »… mais si vous n’avez pas pris un prêt à taux variable, les remboursements d’emprunt c’est 0% d’augmentation. Pour un crédit sur 15 ans, avec 3,5% tous les ans, le rapport remboursement de prêt/loyer baisse de 40%, ce n’est pas négligeable (certes avec 6%, ce rapport baisserait de 58%, ce serait bien sûr mieux).
De façon générale, il vaut toujours mieux être emprunteur lorsque l’inflation est forte. En ce moment, emprunter à 3% avec une inflation à 6%, c’est emprunter à un taux réel négatif. Le soucis c’est que l’on fixe le taux d’emprunt le jour de la signature du prêt et l’on ne sais pas comment va évoluer le taux d’inflation, c’est un pari à prendre.
Bonne analyse
Je me souviens en 1981 avoir emprunté à plus de 20 % pour financer partiellemnt l’achat d’un pied à terre à LA GRANDE MOTTE. les interets étaient partiellement capitalisés pour alléger la charge mensuelle
Emprunter était une faveur (encadrement du crédit) et emprunt d’etat à 14 %
Finalement j’ai remboursé ce prêt rapidement et revendu cet appartement avec une plus valus correcte 10 ans aprés.
En 1991 mon patron me disait que depuis un siécle les prix à Paris n’avaient jamais baissé, même durant les guerres. Résultat baisse de 40 % en euro constant quelques mois aprés entre 1991 et 1996 et scpi en quasi faillite.
Conclusion : La prévision est un art difficile. Sur le long terme , l’immobilier bien placé reste un bon placement ; mais on risque de connaitre des taux bien plus élevés avec une inflation structurelle de l’energie
Dans moins de 12 ans, la moitié des logements seront inlouables en France en l’état actuel. Et pour accéder au droit de louer, la facture ne sera pas gratuite …
« Dans moins de 12 ans, la moitié des logements seront inlouables en France en l’état actuel. Et pour accéder au droit de louer, la facture ne sera pas gratuite … »
c’est comme la fin des voitures thermiques en 2035 il va falloir revoir la copie. Pour les voitures voir la matière première pour les batteries et d’avantage encore. Mais surtout il faudra des acheteurs surtout que se profile la création d’une taxe pour remplacer celle prélevée sur les carburants. Pour l’immobilier locatif ça posera problème aussi pour le locataires potentiels qui ne trouveront pas de logement. J’ai un appartement standing ( construit en 200O classé en E !!!!!!
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Oui, malheureusement il y a une inertie en immobilier et il faudra un petit peu de temps pour que les nouveaux prix soient appliqués. Dans tous les cas, je reste dans l’optique qu’il y aura toujours des bonnes affaires même si le marché est défavorable 🙂
Bonjour Guillaume,
J’ai beaucoup apprécié votre livre : » Investir dans l’immobilier » que j’ai trouvé clair et complet.
J’ai lu à de multiples reprises, ici ou là qu’il était déconseillé d’investir plus de 20 %
de son Epargne en OR.
Se diversifier, c’est effectivement du bon Sens mais pourquoi mettre la limite sur l’OR
à 20 % dans la période à « Hauts Risques » que nous traversons ?
Voici comment j’ai réparti mon Epargne :
1. Une Epargne de Précaution à la banque : 10 %
2. Un PEA à hauteur de 20 %
3. Une partie de mon Epargne en Francs Suisse : 20 %
4. Une partie de mon Epargne en OR physique : 5 %
5. Une partie de mon Epargne sur Vera cash : 45 %
Que pensez-vous Guillaume de cette Répartition ?
Mettre 50% de son Epargne sur l’OR dans une économie qui fonctionne « Normalement »,
Sûrement pas !… Mais sommes-nous dans une Economie Normale ?
Quand la situation économique et financière peut « dégénérer » à tous moments,
Quand l’orage monétaire gronde et peut s’abattre en un éclair,
Quand je constate que l’épargne officielle ( livret A – Assurance vie – etc…. )
Ne maintient pas mon Pouvoir d’achat,
Que je m’appauvris de jour en jour du fait de l’inflation,
Je ne sais pas où et quand frappera la foudre mais les bulletins météorologiques
sont suffisamment éloquents et rapprochés pour prendre des dispositions préventives…
La liquidité suprême selon moi, dans cette période de GRAND DANGER, c’est l’OR…
« OR » qui n’en a pas besoin aujourd’hui dans ce monde incertain ?
Son rendement moyen oscille entre 9% et 10% annuel, cela me parait donc être la meilleure Garantie actuellement pour préserver notre Pouvoir d’achat.
Le pouvoir d’achat de l’OR est stable depuis toujours ! C’est pour cette raison
que toutes les banques centrales stockent ce métal jaune afin de stabiliser leur monnaie.
Les banques centrales, tous pays confondus, ont commis des excès hallucinants
en imprimant inconsidérément de l’argent papier, ce n’est donc pas le cours de l’OR
qui progresse mais bien la valeur des monnaies qui se déprécie au fur et à mesure…
Nous sommes donc tout proche d’un RESET MONÉTAIRE comme il s’en est déjà produit
Bien sûr, il y a d’autres façons de protéger son Epargne comme :
– Investir dans l’Immobilier mais cela ne me parait pas être une bonne solution actuellement
car le marché est au plus haut, il me parait donc plus opportun de Vendre que d’Acheter.
– D’autre part, en admettant de trouver une Opportunité immobilière, quelle banque
se risquerait à prêter de l’argent à un Vieux Monsieur de 70 ans qui peut tirer sa révérence
à tous moments ?…
– Investir en Bourse… Spéculer, Pourquoi pas ? Mais ce n’est pas dans mon ADN…
Je me limite donc à un PEA composé de valeurs Solides et Fiables.
L’OR me parait donc Indispensable dans la Conjoncture actuelle bien que je me pose
quelques questions que je vous soumets :
1. S’il y avait un événement extraordinaire ( Guerre etc… ) qui endommage définitivement
les data centers et occasionne la perte complète de nos données, comment pourrions-nous récupérer nos Investissements?
2. En cas de Panne électrique prolongée, quelle Solution aurions-nous pour retirer du liquide
( Quid de notre CB ? )
3. Suite à un décret légal du gouvernement, Peut-on imaginer une réquisition de l’OR,
sachant qu’une Réquisition ne signifie pas une Confiscation ?
Je vous remercie du soin que vous mettrez à répondre à ces questions car l’enjeu pour moi
est Essentiel et Vital, Il s’agit dans cette période de » Grande Turbulence » que nous traversons
de Mettre à l’abri ma Famille et de préserver l’épargne de toute une Vie…
Dans l’attente de vous lire, je vous souhaite une agréable journée.
Gérald RENTZ
Gérard,
Il est impossible de faire une consultation patrimoniale dans un commentaire de blog. Si vous souhaitez mon conseil, je vous suggère de prendre un rendez vous : https://www.leblogpatrimoine.com/conseil-strategie-optimisation-patrimoniale#consultation
Mais pour essayer de vous répondre :
Avec votre stratégie, si le monde s’effondre, vous aurez le bonheur d’être riche dans un monde détruit.
En revanche, si l’effondrement n’est pas, si la société s’adapte, évolue pour continuer d’avancer, comme elle l’à toujours fait, alors vous aurez le bonheur d’être sécurisé en attendant un effondrement qui ne vient pas.
Avec une telle stratégie, vous risquez de voir les trains passer, voir le monde avancer, évoluer et rester au bord du chemin.
La question est véritablement de savoir si nous traversons vraiment une période de grand risque ou si l’apocalypse cognitive dans laquelle nous vivons nous laisse le croire ?
Dans ces moments pendant lesquels on annonce l’effondrement permanent de nos sociétés (si ce n’est pas la guerre, c’est l’effondrement économique ou écologique), je pense souvent à la grand mère de mon épouse, résistante à 16 ans et déporté à 18 ans. Elle avait le droit de croire à la fin du monde.
Nous, en revanche, j’ai le sentiment que nous sommes des bourgeois qui avons peur de notre ombre !
Au plaisir,
Guillaume
Alors qu’en 2019, le site Bien’Ici comptait 34% de logements à louer, cette part est aujourd’hui descendue à 26%. L’offre de biens à vendre représente donc désormais les trois quarts du marché. En Bretagne ou en PACA, c’est même plus de 80% d’annonces à la vente. Ajoutez les logements qui vont devenir inlouables cause DPE… Ça va être chaud dans certaines zones pour trouver des locations. Ce qui ne manquera pas d’avoir un impact sur l’emploi, la difficulté à se loger étant aussi un frein.
@Gerald Rentz, pour synthétiser la réponse de Guillaume, j’emploierai une formule qui m’a été dite il y a déjà longtemps : » quand tu achètes de l’or, tu spécule sans le savoir ».
Bonjour
Cela signifie t il qu’il n’est plus réellement pertinent d’investir dans des SCPI ?
Merci
A suivre