Face à la résurgence d’une inflation qu’on annonce comme pérenne (attention aux certitudes néanmoins), de nombreux vendeurs de SCPI mettent en avant l’indexation des loyers sur l’inflation pour expliquer pourquoi l’investissement en SCPI est une excellente stratégie d’épargne dans un monde inflationniste.
En réalité, la question apparaît comme nettement plus délicate tant l’obsolescence immobilière accélérée par le télétravail remet en cause la capacité des propriétaires des bureaux à imposer des hausses de loyers aux locataires.
C’est tout l’enjeu de l’investissement en SCPI et plus principalement en immobilier de bureaux qui représente 65% du sous-jacent des SCPI (sans comptabiliser les investissements en bureaux des SCPI diversifiées).
Les SCPI vont elles réussir à imposer des hausses de loyers aux entreprises locataires dans un contexte inflationniste ?
Les SCPI vont elles réussir à imposer des hausses de loyers aux entreprises locataires dans un contexte inflationniste ? :
- Si oui, alors on doit pouvoir affirmer que l’investissement en SCPI est protecteur contre l’inflation et la valeur des parts ne devrait pas être affectée par la hausse des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans le retour de l’inflation ;
- Si non, alors on doit pouvoir affirmer que l’investissement en SCPI n’est pas protecteur contre l’inflation ; Le prix des parts de SCPI devrait alors baisser dans un environnement inflationniste et de hausse des taux d’intérêt.
L’obsolescence immobilière dégrade le pouvoir de négociation des propriétaires de bureaux ! Les hausses de loyers pourraient être difficiles à imposer.
Pour imposer des hausses de loyers, il faut :
- Que la croissance économique soit suffisamment dynamique pour permettre aux entreprises de payer un loyer plus élevé ; Pour le moment, cela semble envisageable. En 2022, l’activité économique ralentit… mais elle reste toujours dynamique ; Les entreprises devraient avoir les moyens absorber au moins une partie des hausses de loyers… pour le moment. En revanche, si la conjoncture devait se dégrader… et l’inflation persister alors il y a fort à parier que les entreprises ne pourraient pas absorber des hausses de loyers.
- Que la qualité de votre produit (bureaux, logistique, commerce), tant en terme d’emplacement, de qualité de construction ou aménagement corresponde toujours aux besoins de l’entreprise. Sur ce point, la réponse est moins évidente tant le télétravail est en train de profondément modifier les besoins immobiliers des entreprises locataires.
Cette intuition d’une obsolescence immobilière accélérée par le tsunami du télétravail, nous la partageons ensemble bien avant le premier confinement de Mars 2020 ! Nous y consacrions déjà un chapitre entier dans la toute première édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » en 2018.
Depuis le confinement et la rupture du télétravail, cette obsolescence accélérée ne fait plus aucun doute.
Aujourd’hui, c’est une étude de CBRE qui semble aller dans le même sens.
Extrait : «
Avec la levée des restrictions, les réflexions stratégiques sont à nouveau à l’ordre du jour, et ce d’autant plus que la crise sanitaire a mis sur le devant de la scène les enjeux immobiliers : les entreprises questionnent leurs implantations et leurs besoins. Ainsi, seulement 8 % des utilisateurs interrogés dans notre enquête n’envisagent pas de changement dans leur stratégie immobilière.
L’efficacité du mode de travail hybride et même sa nécessité (continuité d’activité) a achevé de convaincre les managements, un temps réticents. Ainsi, le travail à distance est mieux accepté par 63 % des utilisateurs interrogés. Cette proportion est encore plus importante dans les très grandes entreprises. Le télétravail fait désormais partie du paysage. Pour autant, peu d’utilisateurs s’orientent vers le 100 % distanciel. Au contraire, le rôle du bureau a aussi été réaffirmé. Les enjeux de confort des utilisateurs, de qualité des aménagements intérieurs ou encore d’organisation du travail hybride sont donc au cœur des préoccupation des entreprises.
Si la très grande majorité de celles-ci sont conscientes de cette nouvelle donne, la nature des enjeux auxquels elles font face reste encore variables : pour 66 %, le retour au bureau est encore un enjeu prégnant. Dans certains pays en effet, la vague Omicron a retardé le retour en présentiel.
Changement de localisation et réduction des surfaces ?
Les utilisateurs se questionnent sur la localisation de leurs immeubles : face à ces enjeux, les solutions envisagées sont variables : changement de bâtiment pour bénéficier d’espaces de travail de meilleure qualité (18 % des utilisateurs), relocalisation vers des villes ou régions moins coûteuses (27 %), ou contraction de l’empreinte immobilière avec consolidation sur un nombre réduit de sites (41 %). Les cartes pourraient donc être rebattues sur le plan territorial.Toutefois, 47 % des utilisateurs envisagent de renouveler leur bail actuel et donc de se maintenir sur leur site d’implantation : cela concerne probablement des immeubles performants situés dans des pôles attractifs ou des cas d’ancrages territoriaux forts préexistants.
L’autre enjeu concerne les libérations : 50 % des utilisateurs envisagent d’utiliser les possibilités de sortie ou d’optimisation que leur laisse leur bail. 47 % envisagent de sous-louer les surfaces qu’ils n’utilisent plus.
Faut-il en déduire une tendance généralisée à la contraction de l’empreinte immobilière ?
Pas systématiquement. Certes, le déploiement accéléré du travail hybride peut se
traduire par une optimisation des m² utilisés : 45 % des sondés envisagent une diminution des m² utilisés dans les 3 années à venir (contre 40 % en 2021).Mais par ailleurs, 41 % des sondés se projettent sur une évolution à la hausse (contre 33 % en 2021), pour répondre aux enjeux de recrutement et de croissance du chiffre d’affaires.
Face à l’incertitude, les entreprises sont à la recherche de flexibilité : alors que les opérateurs de coworking/bureaux flexibles avaient souffert pendant la crise sanitaire, ils devraient connaître une nouvelle phase de développement. Ils sont amenés à occuper une part croissante dans le portefeuille total des utilisateurs (entre 11 et 25 % du parc pour la plupart des cas), sans pour autant que ceux-ci ne procèdent à des externalisations massives.
Au final, on a le sentiment que l’usage du bureau d’être modifié en profondeur, tant en terme d’emplacement (le télétravail facilite le travail en dehors des métropoles et donc l’implantation des entreprises dans des zones à meilleure qualité de vie ; La qualité de vie devient d’ailleurs un facteur de recrutement important dans ces périodes de pénurie de main d’œuvre) que d’organisation des espaces de travail (le bureau flexible ou bureau partagé semble devenir une nouvelle norme permettant aux entreprises de réduire l’empreinte immobilière).
A suivre.
61 commentaires
Vous êtes les meilleurs ambassadeurs !
Depuis quelques mois, j'ai mis en place un système d'avis client (indépendant et certifié).
Un client vient de déposer un nouvel avis. C'est grâce à ce genre de commentaires que j'adore mon métier ! #MERCI :
 |
Le tsunami du télétravail n’est il pas passé ? les gens on plus tendance à revenir au bureau, il n y a plus diminution de la présence au bureau, elle plutôt en augmentation non ?
à Guillaume Fonteneau,
– Les SCPI sont-elles un investissement qui protège de l’inflation ?
THAT IS THE QUESTION !
La réponse est plutôt OUI me semble-t-il !
Surtout dans une stratégie de capitalisation des revenus qui ajoutent des lignes au portefeuille à chaque réinvestissement ou augmente des lignes existantes, sachant que la valeur du portefeuille au jour le jour est le dernier des soucis.
– Mais il est une autre QUESTION beaucoup plus prégnante que vous ne posez pas et à laquelle vous ne répondez pas :
Les SCPI protègent-elles d’une FISCALITE CONFISCATOIRE ?
La réponse est non et, puisque vous n’aimez pas les SCPI, il n’est guère nécessaire de spéculer sur le développement du télétravail, cela suffit à disqualifier ce type d’investissement !
Pour autant, il y a des solutions …….
Relever de la fiscalité des revenus de source étrangère avec des « SCPI européennes »
Eponger des déficits fonciers de biens détenus en direct et loués .
Investir dans la nue-propriété
Investir via l’assurance-vie ( je ne suis pas fan du tout !)
Et surtout, il y a le REGIME IS pour les portefeuilles de quelque importance détenu en SCI.
Suite à la dernière loi de finance, les entrepreneurs individuels relevant des BIC peuvent opter pour l’IS sans passer par la voie sociétaire.
Je n’ai pas creusé cette piste, mais ce peut être intéressant pour ces catégories de contribuables passés à l’IS sans la lourdeur sociétaire, d’investir leur trésorerie dans des SCPI en régime IS (à fiscalité quasi nulle : pas de distribution de dividende donc pas de flat tax) ) et de préparer ainsi leur retraite …..
A VOIR , c’est une simple piste de réflexion à creuser que je vous livre …
Bonne réflexion et on en reparle si vous le voulez bien !
@ bibi
« Le tsunami du télétravail n’est il pas passé ? »
Réponse par les chiffres :
Communiqué de presse du 20/07/2022
La collecte des fonds immobiliers grand public au premier semestre 2022
L’ASPIM et l’IEIF publient les statistiques de souscriptions des SCPI, OPCI grand public et sociétés civiles à vocation immobilière au premier semestre 2022.
Les trois grandes catégories de fonds immobiliers accessibles au grand public affichent une collecte nette de 8,1 milliards € au premier semestre 2022, volume en hausse de 55 % par rapport au dernier semestre 2021 et 46 % par rapport au premier semestre 2021.
Pour Jean-Marc Coly, Président de l’ASPIM, « Dans un environnement difficile marqué par la guerre en Ukraine et les fortes tensions inflationnistes, l’immobilier fait figure de valeur refuge pour un grand nombre d’épargnants. En témoignent les collectes record des SCPI et sociétés civiles au second trimestre. La croissance concerne également les OPCI grand public dont les souscriptions nettes du premier semestre 2022 ont été multipliées par trois par rapport au premier semestre 2021. Les gérants restent néanmoins très attentifs aux évolutions de marché que pourrait entraîner la situation économique et géopolitique. »
Les fonds labellisés ISR collectent 3,6 milliards € au 1er semestre 2022
Les 50 fonds grand public labellisés ISR au 30 juin 2022, représentent 44 % de la collecte nette et 44 % de la capitalisation des fonds immobiliers non cotés grand public au premier semestre 2022.
SCPI : une collecte record de 5,2 milliards € au 1er semestre 2022
Au premier semestre 2022, la collecte nette des SCPI s’élève à 5,2 milliards €, en hausse de 39 % par rapport au dernier semestre 2021 et 44 % par rapport au premier semestre 2021.
Avec un total de 2,6 milliards €, le second trimestre 2022 établit un nouveau record de collecte trimestrielle pour les SCPI.
Les SCPI à prépondérance « bureaux » ont réalisé 45 % de la collecte nette du premier semestre. Ensuite, les SCPI à stratégie diversifiée (27 %) devancent les SCPI « santé et éducation » (15 %). Les SCPI à prépondérance « logistique et locaux activité » ont capté 6 % de la collecte. Enfin, les « commerces » et « résidentiel » ont capté respectivement 5 % et 3 % de la collecte du premier semestre 2022.
Au 30 juin 2022, la capitalisation des SCPI atteint 84,1 milliards €, en hausse de 3 % sur un trimestre.
On entend partout ces derniers jours « télétravail » « grande démission » sur les médias…. Il faut quand meme se réveiller…. Le télétravail va jamais devenir la norme en France, ni en Europe. On a pas la même culture individualiste que les anglo-saxons. Le bureau est une institution, une culture en lui-même. Surtout dans un pays ou la hiérarchie sociale est tellement important comme la France. Les modèles hybrides pourraient être adoptés par les start-up ou les sociétés de tech mais pour la grande majorité des entreprises, le retour au bureau c’est un retour au normal.
Ceci dit l’immobilier du bureau va certainement changer car l’usage devrait etre ré-adapté aux nouvelles modes de travail, mais le bureau ne disparaitra pas. Les SCPIs ne sont pas bêtes, ils vont investir dans leur bureaux juste comme des investisseurs qui font des travaux pour renouveler leur immobilier de location.
Attention au titre qui est réducteur. Une SCPI peut avoir plusieurs sous-jacents. Bureaux, ce qui est l’objet de l’article mais également résidentiel, santé, logistique,… Bref comme dans tout investissement, la diversification est clé.
Errare, humanum est, perseverare diabolicum !
@ Guillaume Fonteneau,
Vers une croissance forte dopée par le retour de l’envie et l’espérance ?
Telle est la question que vous vous posez dans un autre article , et vous répondez par l’affirmative .
Dès lors, comment pouvez-vous imaginer une croissance forte sans que cela ne se répercute positivement sur l’immobilier tertiaire, puisque toute activité humaine a besoin de « s’abriter « …….C’est incohérent !
Il y a nécessairement une corrélation à assurer entre les deux thèmes …..
Je vous trouve un peu trop euphorique pour une fois…… effet 14 juillet à La Rochelle ……!
Je ne demande qu’à vous croire concernant la croissance , les « belles entreprises » créatrices de richesse etc……, mais il y a comme rarement au cours des dernières décennies, beaucoup , beaucoup de nuages noirs dans le ciel …
L’extrait de l’étude CBRE que vous publiez ne fait absolument pas dans le catastrophisme… Elle attire l’attention sur le fait qu’il faut que les gestionnaires de scpi soient réactifs, flexibles, choisissent bien les emplacements et la qualité des biens… Mais n’est ce pas ce qu’un investisseur avisé recherche comme qualité dans une scpi… Bon tout le monde sait que vous n’aimez pas les scpi et vous aurez à force probablement en partie raison avec celles qui ne prendront pas les bons virages stratégiques mais de là à en faire, comme vous, une généralité et tirer en permanence la sonnette d’alarme… (d’ailleurs n’est-elle pas cassée à force de tirer dessus?).
Je partage totalement les commentaires qui précèdent .
1/ Lorsque la DEMANDE évolue, il y a de gros problèmes si l’OFFRE ne s’adapte pas, bien évidemment, et ce quel que soit « le produit » .
Mais, les gestionnaires d’immobilier tertiaire, sociétés de gestion de SCPI notamment, sont des PROFESSIONNELS avisés, pour la plupart riches d’une longue expérience des traversées de crises, qui ne restent pas immobiles les bras croisés comme l’imagine Guillaume Fonteneau .
Les sociétés de gestion « gèrent » et adaptent en permanence leur stratégie et leur offre : en procédant à des travaux d’ améliorations ou de transformation des immeubles, ou à des arbitrages.
Celles qui le font mal auront des difficultés évidemment !
2/ Le télétravail ne concerne que les bureaux , soit environ 2/3 des actifs ( proportion qui a récemment diminué )
L’investisseur avisé constitue un portefeuille diversifié, et dose les ratios des diverses classes d’actif selon son appréciation des risques.
Si un portefeuille de SCPI (bureaux, locaux commerciaux, diversifiées, spécialisées) comporte 40 % de bureaux, une baisse de 20% sur la valeur des SCPI bureaux, se traduira globalement par un risque de moins de 10% …..
3/L’avenir est le travail au bureau pour des raisons fondamentales et non au TLT
Voici un article qui n’a rien d’alarmiste
Bureaux franciliens : centralité, modernité, normalité…
By Frédéric Tixier7 juillet 2022
Les données trimestrielles du groupement Immostat sur les marchés de l’immobilier d’entreprise francilien attestent d’un « retour à la normale ». Sur le 1er semestre 2022, la demande placée en bureaux est en hausse de 24%. La centralité et la modernité des actifs guident le choix des locataires. Explications.
« Après deux années chahutées, les indicateurs d’activité sont au vert sur ce 1er semestre 2022. Le bureau reste aujourd’hui un outil d’attractivité et de rétention des talents dans un marché de l’emploi en tension », estime Alexandre Fontaine, executive director Bureaux Ile-de-France de CBRE. Dans son commentaire des dernières statistiques publiées par le groupement Immostat[1], le courtier pointe en outre ce qui motive désormais les entreprises : la centralité et la modernisation des espaces de travail.
Demande placée : le retour à la normale
Le « retour à la normale » du marché des bureaux franciliens, déjà constaté au 1er trimestre, se confirme effectivement. Avec 1 008 400 m² commercialisés sur l’ensemble du 1er semestre 2022, la demande placée[2] en Ile-de-France affiche une hausse de 24% sur un an glissant. « La dynamique de marché se confirme. En retrouvant un volume proche de sa moyenne long terme (1 024 9000 m²) », confirme Eric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle Bureaux Location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Sur le seul 2e trimestre, la progression est toutefois moins sensible : +9% par rapport au 2e trimestre 2021. Mais, fait important, « la hausse concerne l’ensemble des segments du marché », souligne Eric Siesse.
La dynamique joue pour tous les segments du marché du bureau
Le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) affiche « un bon début d’année », selon BNP Paribas RET. Cette typologie d’actifs a été la plus affectée par les conséquences de la crise sanitaire. Elle n’a toutefois pas retrouvé ses niveaux pré-Covid. Mais son écart à la moyenne de long terme (-11%) « se réduit de trimestre en trimestre », observe de son côté le broker JLL. Le marché des petites et moyennes surface de bureaux est, lui, clairement en rebond. En hausse de 17% sur un an, estime BNP Paribas RET. Pour ce courtier, le « marqueur fort du marché » reste néanmoins, « plus que jamais, le désir de centralité ». C’est donc, fort logiquement, une nouvelle fois Paris intramuros qui enregistre la plus forte progression à mi-année (+53% sur un an).
Bureaux : besoin de centralité et d’espaces modernisés
Ce besoin de centralité s’accompagne d’une autre tendance : la modernisation des espaces de travail. Corollaire de ces deux marqueurs : toujours un manque d’intérêt des utilisateurs pour certains secteurs. Ceux « loin des transports en commun et/ou en manque d’attractivité » observe Alexandre Fontaine, chez CBRE. Rien de nouveau sous le soleil : l’emplacement et la qualité restent des valeurs sûres. Le dynamisme retrouvé des bureaux franciliens conforte en tout cas les brokers dans leurs estimations. BNP Paribas RET relève même ses objectifs. Il s’attend désormais à un volume annuel de transactions « autour des 2,3 millions d’euros de mètre-carrés sur l’ensemble de l’année 2022 ». Contre 2 millions anticipés en avril dernier.
Un volume d’investissement en hausse sur 2022
Côté investissements, l’optimisme est aussi de rigueur. Au 2e trimestre, les actifs d’immobilier d’entreprises (toutes catégories confondues[3]) ont attiré 4,24 Md€, selon Immostat. Nettement plus qu’au 2e trimestre 2021 (2,23 Md€). L’année 2022 pourrait donc être meilleure que 2021. JLL anticipe d’ailleurs un volume annuel supérieur à 17 Md€. C’était 15,3 l’an dernier. Question prix, les taux de rendement sont, pour l’heure, « toujours relativement bas », note pour sa part CBRE. Qui observe toutefois « une hausse perceptible dès la fin de ce 2e trimestre ». Une « nouvelle donne » serait en train de se mettre en place. Sous l’impact de la « remontée des taux obligataires et du coût de l’argent ».
Correction de prix et de stratégies
« Face à ces perturbations, les acheteurs sont en train d’opérer des corrections de prix et de stratégies d’acquisition. Dont il est encore difficile d’appréhender toutes les dimensions », résume Nicolas Verdillon, managing directorInvestment Properties chez CBRE. A suivre.
A noter , c’est l’heure du retour au bureau chez APPLE !
Sur l’avenir du bureau dans les ALLOCATIONS D’ACTIFS
Inflation, hausse des taux : quelles nouvelles allocations pour ses actifs immobiliers ?
By Frédéric Tixier27 juin 2022
Le possible changement de paradigme économique et monétaire aura des conséquences sur le couple rendement/risque des différentes classes d’actifs immobiliers. Comment construire, aujourd’hui, des allocations performantes dans le futur ? Les réponses du département Recherche de Primonial REIM France.
« Durant la décennie 2012-2021, une relative stabilité géopolitique internationale et la politique de baisse des taux directeurs conduisant à des liquidités abondantes et peu chères, ont été un avantage pour l’immobilier», reconnaissent d’entrée de jeu Henry-Aurélien Natter et Adrien Isidore, respectivement responsable recherche et économiste statisticien chez Primonial REIM. Mais la décennie qui s’annonce risque d’être moins heureuse pour cette classe d’actifs…
Une stratégie d’allocation performante dans le futur
Les deux analystes le disent toutefois en termes plus mesurés. «La question d’une évolution du paradigme, notamment de l’inflation, de la croissance, ou des taux directeurs, ne peut pas être éludée », écrivent-ils dans l’étude qu’ils viennent de consacrer à l’immobilier européen dans les allocations d’actifs[1]. Elle ne peut pas être éludée « en raison des incertitudes actuelles ». Mais, surtout, si l’on souhaite « mener à bien une stratégie d’allocation performante dans le futur ». Pour servir cet objectif, les équipes de Primonial REIM ont travaillé sur un modèle d’allocation propriétaire. Baptisé SMARRT[2], ce programme auquel le gestionnaire a appris à « devenir intelligent » est capable de « générer une multitude de portefeuilles efficients ». A partir des données passées, et de projections, ces portefeuilles peuvent notamment garantir « un niveau de risque minimum pour un rendement donné ».
– Sur la décennie passée, le modèle a privilégié le bureau et la santé
La méthodologie mise en œuvre est évidemment plus détaillée dans l’étude précitée. L’important reste toutefois les résultats produits par le modèle… Sur la décennie passée, celui-ci a préféré des portefeuilles efficients « avec un total return compris entre 5% et 10% », constate Primonial REIM. Pour dégager ces niveaux de rentabilité, deux classes d’actifs ont été privilégiées. Le bureau. Et la santé. Toutes deux avec des allocations comprises entre 20% et 40%. « Dans une perspective défensive, le modèle recommandait de se tourner vers le résidentiel », précise Primonial REIM. Dans une fourchette comprise entre 10 % et 20 %. A l’inverse, pour accroître le rendement – tout en augmentant le risque global du portefeuille -, le programme privilégiait alors la logistique. Voilà pour le passé. Mais qu’en est-il du futur ?
– Décennie 2022-2031 : des « total return compris entre 3% et 7% »
Pour faire « tourner » son modèle, Primonial REIM a dû arrêter plusieurs hypothèses sur la décennie à venir. D’abord, celle d’une forte inflation au niveau européen : +4% en moyenne annuelle. Une projection de remontée des taux souverains de +2%. Et des perspectives de croissance économique « incertaines » : +1%. Enfin, les analystes du gestionnaire ont anticipé « des performances globales immobilières moins fortes que pour la décennie écoulée ». Résultats ? « Dans ce contexte, notre modèle a identifié différents portefeuilles efficients avec un total return compris entre 3 % et 7 % », détaille Primonial REIM. Il donne en outre deux conseils : « Faire évoluer l’allocation comparativement à la période 2012-2021 ». Mais continuer à privilégier « une diversification géographique au niveau européen et sur l’ensemble des classes d’actifs ».
Le bureau reste une valeur sûre
Je souligne : LE BUREAU RESTE UNE VALEUR SURE
Pour tenir les rendements annoncés, l’allocation privilégie, étonnamment, le secteur des bureaux. Dans une fourchette de pondération comprise entre 20% et 50%. Vient ensuite, dans une approche défensive, de nouveau la santé. Mais accompagnée cette fois du résidentiel, dans une fourchette de 10% à 30% pour ces deux classes d’actifs. Dans une approche plus risquée, le modèle surpondère également de nouveau la logistique (entre 5% et 15%). « Il est intéressant de noter que, dans une approche défensive, le modèle recommande une part quasi équivalente entre la logistique et le retail. Soit deux actifs liés à la consommation, et pouvant se substituer selon les comportements des consommateurs », soulignent les analystes de Primonial REIM.
Allocation géographique : France et Allemagne toujours en tête
Concernant la répartition géographique, le modèle confirme le choix de la France et de l’Allemagne (entre 10 % et 35 %) dans une optique défensive. Il recommande en outre d’accroître la part de l’allocation dédiée à l’Espagne (entre 5 % et 15 %). Pour obtenir plus de rendement, mais avec un risque modéré, ce sont les Pays-Bas qu’il faudrait surpondérer (entre 5 % et 15 %). Enfin, une stratégie encore plus performante, mais aussi plus risquée, conduirait à fortement accroître la part du Royaume-Uni (entre 10 % et 30 %). Au détriment de l’Espagne et l’Italie.
Bonjour
que pensez vous de l’investissement dans des locaux d’activités (loués à des artisans notamment, ou petites PME) en direct ou via SCPI?
Préférez ZERO TRACAS avec plusieurs SCPI ,
des SCPI spécialisées entrepôts et locaux d’activité (Activimmo, Interpierre France, LF opportunité) ,
ou mieux des SCPI diversifiées performantes servant environ 6 % de revenu ( Epargne pierre, Vendôme Régions, Coeur de Régions , Corum Origin pour l’Europe)
En période « troublée » , la DIVERSIFICATION permet la DILUTION DU RISQUE, ce qui est essentiel !
Concentrer le RISQUE sur un seul bien et un seul locataire est dangereux, à moins d’avoir un excellent emplacement , un local de qualité recherché et de la CHANCE ….. !
Il faut craindre pour les SCPI l’impact du decret tertiaire qui va imposer a tous les immeubles tertiaires ( bureaux , commerces , hotels ) dont la surface est supérieure a Xm2 et il y en a enormement en % de reduire d’ici 2030 les conso d’energie de 40 % et 50% plus tard !
Qui mieux que les SCPI s’est déjà engagé dans cette voie en matière d’immobilier ?
C’est sans doute plus aisé à l’échelle des Stés de gestion , dotées de personnels professionnels qualifiés, de mener un plan de rénovation énergétique que dans les immeubles résidentiels, surtout en copropriété ….!
On peut passer son temps à s’inquiéter des perspectives économiques et financières très sombres, de l’inflation, de la crise énergétique etc…etc….. ….
Les écolos devront mettre de l’eau dans leur vin ….j’oubliais ils n’en boivent pas !
@ Gilbert
Avec les écolos « politiques » , on peut s’attendre a tout …
N’empeche qu’avec le DPE , certains ne peuvent plus dés maintenant augmenter leur loyer ,
et bientot plus les louer ! alors avec le decret tertiaire loi Elan , ca risque d’etre du pareil au meme
Lorsque vous avez un petit logement dans un vieil immeuble en periphrie d’une peite ville de province qui vaut 30 000 ou 40 000 , et que les fameux diagnosticeurs cvous ecrivent tres tranquillement de mettre une pompe a Chaleur + isoler les murs ( isol par l interieur d’un logement de 35 ou 40 m2 ! ) , qu’est ce que vous faites ??? vous vendez ! et alors ca vaut combien ? les petits bailleurs retraités vont avoir du mal ! mais Melenchon va dire qu’il faut que l’état paie ces travaux pour les plus modeste !
@Guionie
Face à tous les risques , dont le risque écolo, plutôt que d’avoir un seul bien concentrant tous les risques, mieux vaut DILUER le risque, ce qui est très facile avec la pierre-papier :
1) en DIVERSIFIANT les stés de gestion, les typologies de locaux, l’emplacement géographique
2) en DECORRELANT les risques du point de vue économique / chronologique , à savoir en mettant dans son portefeuille, des SCPI détenant :
– des actifs cycliques (dont la performance est liée aux cycles économiques : bureaux, locaux commerciaux notamment ) et
– des actifs acycliques beaucoup moins liés aux cycles économiques ( résidentiel, santé, éducation).
Celui qui investit 100 OO0 euros peut très bien répartir son investissement par paquets de
10 000 euros sur 10 SCPI et faire en sorte que la composition soit bien ajustée entre
actifs cycliques :
-bureaux grandes unités (locataires Multinationales & établissements publiques)
-bureaux petites unités (locataires PME & établissements publiques )
– locaux commerciaux
– commerces dits essentiels (alimentation, bricolage)
– entrepôts logistique classique
– logistique des derniers kilomètres du e-commerce
– locaux d’activité
hôtellerie, tourisme etc….
actifs acycliques :
résidences gérées seniors et ehpad
résidences gérées tourisme ou étudiants
cliniques
laboratoires d’analyse
centres cabinets médicaux
crèches
écoles etc…..
Après avoir choisi 10 SCPI sur la base de leurs performances, de la notoriété des stés de gestion et de l’implantation France / Europe , vous faites l’inventaire des typologies de locaux ainsi détenus (à l’aide des infos des bulletins trimestriels donnant un camembert de répartition entre typologie d’actifs) et vous examinez les ratios dans chaque typologie – vous modifiez au besoin selon votre appréciation des risques , en diminuant par exemple le ratio bureaux si vous croyez comme Guillaume Fonteneau à un tsunami du télétravail .
Au lieu d’avoir ainsi un seul bien qui, tel une grande plaque de marbre risque de se fracasser en cas de crise grave , vous avez ainsi une MOSAÏQUE avec de multiples TESSELLES .
Qu’une tesselle (ou quelques-unes) soit affectée, cela ne compromet en rien l’ensemble de votre mosaïque ! Et vous pouvez au pire procéder à un ou quelques arbitrages dans le futur si jugé opportun !
La diversification est à deux niveaux :
– chaque SCPI détient des centaines d’immeubles et de locataires
– votre portefeuille est un mix de 10 SCPI avec décorrélation cyclique/ acyclique
Si vous ajoutez à cela les baux commerciaux de de longue durée, l’indexation des loyers, les autres amortisseurs propres au mécanisme de valorisation du NON coté, les diverses réserves des SCPI ( report à nouveau, plus-values latentes de cession en réserve etc…) pouvant être mobilisées pour passer un cap momentanément difficile, les SCPI sont l’un des meilleurs placement/investissement en période de crise comme celle qui nous attend…..les crises passées l’ont montré !
Maintenant, si POUTINE appuie sur le bouton nucléaire, ou si un astéroïde percute la terre, ou si la FRANCE connaît une crise politique majeure amenant le trotskiste non moins écolo Mélenchon au pouvoir, je ne vous garantis rien !
Pour le plaisir d’échanger de mon lieu de vacances !
Oui tout a fait d’accord , et je rajoute un parametre , actifs dans d’autres pays tels Allemagne , Pays Bas
Moi je rajoute l’Ukraine, la Russie, la Chine, l’Inde, la Corée du Nord et le Mali.
@ Crapouillot,
L’humour est souvent le fait des désespérés !
J’espère que vous garder encore un peu d’espoir !
Plus sérieusement, je dois dire que , compte tenu de la fiscalité confiscatoire du régime des revenus fonciers dont relèvent les SCPI, l’option pour des SCPI dont les immeubles se situent à l’étranger est une solution, à moins d’avoir par ailleurs des déficits fonciers à éponger ou de relever de l’IS .
Cela concerne du moins les pays en Europe ayant signé des conventions prévenant une double imposition .
Dès lors, je m’interroge sur les risques encourus par une SCPI comme Corum Origin qui possède notamment quelques immeubles en Lituanie, Estonie, Létonie et en Pologne …….
Je m’interroge également sur la jeune SCPI de PAREF Gestion, la SCPI INTERPIERRE EUROPE CENTRALE qui investit principalement en Pologne …..
En tout cas, je ne m’aventurerais pas sur les terres lointaines où s’exerce la FOLIE des hommes que vous citez ……!
GILBERT le 14 juillet 2022
« Préférez ZERO TRACAS avec plusieurs SCPI ,
des SCPI spécialisées entrepôts et locaux d’activité (Activimmo, Interpierre France, LF opportunité) ,
ou mieux des SCPI diversifiées performantes servant environ 6 % de revenu ( Epargne pierre, Vendôme Régions, Coeur de Régions , Corum Origin pour l’Europe) »
GILBERT le 15 juillet 2022
» … je m’interroge sur les risques encourus par une SCPI comme Corum Origin qui possède notamment quelques immeubles en Lituanie, Estonie, Létonie et en Pologne ……. »
Moi je m’interroge sur ces deux commentaires qui, concernant particulièrement la SCPI Corum Origine, traduisent des divergences d’opinions.
@ Crapouillot,
Je vois que vous êtes un lecteur vigilant !
Mais la divergence soulignée entre mes deux propositions est simplement apparente, car les objectifs annoncés depuis la création de CORUM Origin ont toujours été tenus et même dépassés, et quand bien même le fou de Poutine s’en prendrait à ces pays, les immeubles détenus par cette SCPI dans ces pays représentent une part infime de la capitalisation de CORUM Origin qui aujourd’hui dépasse nettement le milliard d’euros et s’achemine vers les 2 milliards je crois ….(étant en vacances, je n’ai pas les chiffres sous la main)
Donc, même dans cette hypothèse folle, l’impact resterait infime …et CORUM Origin reste une SCPI européenne pionnière, performante solidement ancrée en Europe, et que l’on peut recommander.
Pour autant, détenant 100 000 euros de parts de cette SCPI je demeure attentif et verrais d’un mauvais oeil que CORUM fasse de nouveaux investissements dans ces pays à ce stade ……
CORUM étant une sté de gestion disruptive fera peut-être une fois la paix revenue des investissements opportunistes sous ces cieux …. prudence toutefois !
A contrario, la forte proportion d’immeubles détenus en Pologne par la jeune SCPI INTERPIERRE EUROPE CENTRALE de PAREF Gestion dont la capital est encore faible, pèse beaucoup plus en terme de risque, à supposer le pire ….!
Aussi, ai-je préféré investir récemment dans la SCPI COEUR D’EUROPE de SOGENIAL non exposée aux pays d’Europe centrale ou de l’Est .
Bien à vous.
Merci pour ces précisions que je partage bien évidemment et qui étaient toutefois nécessaires pour lever les doutes que ces deux extraits de vos précédents commentaires me suscitaient.
Je suis intéressé par les SCPI CORUM. Cependant, que penser du fait que celles-ci n’aient pas, semble-t-il, recours au RAN. Ceci ne représente-t-il pas un inconvénient lorsque le TOF n’est pas suffisant pour pérenniser les rendements et assurer une bonne liquidité ?
@ Crapouillot,
Concernant les 3 SCPI de CORUM, la politique de Frédéric PUZIN est de distribuer les bénéfices courants d’exploitation ET les bénéfices exceptionnels cad les plus-values de cession de l’exercice N aux associés présents . Evidemment, cela se traduit par un RAN quasi nul et absence de PV de cession mises en réserve .
Au contraire les grandes stés de gestion plus anciennes, AMUNDI, LA FRANCAISE Etc… avec des SCPI à forte capitalisation ont une pratique contraire : une part des bénéfices courant de l’exercice N n’est pas distribuée aux associés du moment pour constituer un RAN dans lequel il sera possible lors d’un exercice N+x de puiser pour maintenir aux associés anciens et nouveaux un revenu stable en cas de période de crise .
De même, ces SCPI dites patrimoniales, ont tendance à mettre en partie en réserve les plus-values de cession d’actifs .
Cette stratégie type « garder une poire pour la soif » favorise les nouveaux associés au détriment des anciens, ce que dénonce Frédéric PUZIN comme injuste.
Cela explique pour partie que les performances des SCPI de Corum soient supérieures à celles des SCPI dites « patrimoniales » car tout est distribué au fur et à mesure .
Par exemple, les SCPI d’AMUNDI sont en queue de classement pour les distributions, mais très sécurisées par des RAN et autres réserves représentant de nombreux mois de revenus .
Autrement dit, plus de performance avec Corum, moins de sécurité en cas de crise ….ce qui est normal car, vous savez ce que l’on dit chez moi en Normandie pour le beurre et l’argent du beurre…. !
J’ajoute que ceci montre que, si sélectionner des SCPI sur le seul critère du Taux de Distribution est séduisant en période favorable, il faut peut-être s’intéresser aussi aux SCPI patrimoniales ayant un RAN et des réserves importantes même si la performance du moment est moindre (mais plus sécurisée) .
C’est ainsi qu’une SCPI comme EPARGNE FONCIERE le navire amiral de la Française AM avec plus de 4 Mds de capitalisation et un RAN de ??? jours, est une SCPI « de fond de portefeuille » à avoir . Et quelques autres .
A contrario, la SCPI EPARGNE PIERRE de Voisin-Atland , plus jeune, à capitalisation » fois moins importante , est » plus performante mais avec un RAN faible la rendant moins sûre en cas de tempête que sa grande soeur EPARGNE FONCIERE !
GILBERT le 16 juillet 2022
» Au contraire les grandes stés de gestion plus anciennes, AMUNDI, LA FRANCAISE Etc… avec des SCPI à forte capitalisation ont une pratique contraire : une part des bénéfices courant de l’exercice N n’est pas distribuée aux associés du moment pour constituer un RAN dans lequel il sera possible lors d’un exercice N+x de puiser pour maintenir aux associés anciens et nouveaux un revenu stable en cas de période de crise . »
Si c’est comme pour les fonds euros des AV ou comme les promesses en politique, on risque de faire comme soeur Anne.
à Crapouillot,
Selon une expression triviale GF « bourre le mou » de ses lecteurs concernant les SCPI avec son idée fixe sur le TLT.
Loin de moi l’idée de se « bourrer le mou » dans le sens inverse.
Pour autant, Soeur Anne voit beaucoup de choses très rassurante quant à la capacité des SCPI à traverser les crises, à savoir de solides amortisseurs de crise .
1/ Il y a d’abord l’amortisseur jouant quant à la valorisation selon la procédure du non coté, reposant sur le Rapport d’Expertise réalisé annuellement à l’abri du brouhaha par des Experts validés par l’AMF ( absence de conflits d’intérêts) avec faculté pour la sté de gestion de différer la répercussion à la hausse ou à la baisse dans la limite d’une tolérance de 10% .
2/ Il y a les amortisseurs quant aux revenus : RAN, réserves et PV latentes .
Sur la distribution du RAN, la comparaison avec l’assurance-vie est inappropriée, car il s’agit d’un contrat, contrairement aux SCPI qui sont des SCI ayant une comptabilité accessible sous contrôle strict (commissaire aux comptes et comité de surveillance) .
En lisant deux articles de Guy MARTY, le Pape des SCPI, soeur Anne voit de sérieuses raisons d’avoir confiance :
liens
pierrepapier.fr/actualite/lesscpi-pourront-elles-assurer-le-revenu/
pierrepapier.fr/actualite/scpi-ce-quon-ne-dit-pas-sur-le-report-a-nouveau/
Il faut avoir lu ces articles pour comprendre que les SCPI « sont de bons navires » ayant les moyens d’affronter les temps de crise.
« 2/ Il y a les amortisseurs quant aux revenus : RAN, réserves et PV latentes ».
Soeur Anne doit chausser des bonnes jumelles pour tenter d’apercevoir les amortisseurs des SCPI Corum que vous vantez dans un autre commentaire ou ceux des autres SCPI adoptant une stratégie de performance.
@ Crapouillot,
Merci pour la pertinence de vos remarques qui font la qualité de notre échange
(ce qui est loin d’être toujours le cas !)
AMORTISSEURS SUR LES REVENUS
Les deux articles cités de Guy MARTY (site pierre-papier), plus compétent que moi es SCPI ,doivent permettre à Stea Anne et à vous si vous les lisez d’y voir clair concernant les amortisseurs pour les revenus :
– SCPI , ce que l’on ne dit pas sur le RAN
– Les SCPI pourront-elles assurer le revenu ?
Certes, un amortisseur amortit les creux et les bosses, mais ne les suppriment pas !
Si malgré tout, le rendement baisse de 20% passant de 5% à 4% , comme vous capitalisez les revenus en les réinvestissant dans de nouvelles parts, et comme la valeur des parts liées au rendement finira par baisser (avec un décalage dans le temps ) vous pourrez achetez autant de parts grosso modo .
Par conséquent, oubliant pour un temps la valeur de votre portefeuille, ce qui compte c’est que vous continuez de rouler votre boule de neige en ajoutant à chaque tour des m2 supplémentaires de locaux .
Comme les actifs en immobilier tertiaire sont en majorité cycliques, viendra à moyen/ long terme la hausse qui effacera la baisse.
L’amortisseur sur la valorisation inhérent au non coté permet d’enjamber les crises de courte durée, mais pas en cas de crise de longue durée où la baisse finit par se traduire sur la valeur des parts décalée dans le temps et amortie .
Pour que les AMORTISSEURS jouent positivement, il faut s’inscrire dans UNE STRATEGIE DE CAPITALISATION DES REVENUS SUR LONG TERME :
1) Les revenus puis la valorisation monte, je suis content, je garde et continue de rouler ma boule de neige et mon portefeuille grossit en continuant de se diversifier .
2) Les revenus baissent puis la valorisation baisse, « je m’en fous » j’acquiers autant de parts (moins chères) et donc de m2 avec mes revenus diminués .
Finalement , je suis cool, je ferme la radio , la télé et internet , peu importe que ça monte ou que ça baisse ….ça remontera d’autant plus la crise passée que j’aurai ACCUMULE beaucoup de m2 !
Je tire les enseignements de la FORMULE DES INTERETS COMPOSES , la clé de l’enrichissement reposant sur deux facteurs : le temps et le taux de rendement (d’où nécessité d’une fiscalité a minima!)
C’est la THEORIE DE L’ACCUMULATION comme moyen efficace à terme de lutter contre l’INFLATION !
NOTA
La stratégie opportuniste de CORUM sans RAN est certes plus risquée en période de crise que celle des SCPI « patrimoniales ». Mais CORUM joue sur une rotation des actifs acquisitions / cessions dégageant des PV de cession qui sont DISTRIBUEES pour compenser l’éventuelle baisse de revenu.
C’est plus « acrobatique » !
Comme l’explique Guy MARTY (« Le Pape » des SCPI !) , ce sont deux stratégies possibles , l’une et l’autre ayant des avantages et des inconvénients.
Bien à vous.
Autrement dit, pour se protéger relativement de l’inflation, il faut avoir au moins 20 ans devant soi, être en bonne santé et avoir des ressources permettant de patienter.
Ce qui, pour des personnes d’un certain âge n’est pas forcément la préoccupation première.
D’où la question déjà évoquée de savoir s’il est judicieux, surtout actuellement, de placer son argent sur des supports à risques d’autant
qu’avec le réchauffement climatique, il sera sûrement de plus en plus difficile de rouler des boules de neige.
En période de disette annoncée, je pense que pierre qui roulera n’amassera pas grand mousse même si, pour certains promoteurs immobiliers et autres écrivains de la finance, le papier ne refuse pas l’encre.
https://www.research.natixis.com/Site/en/publication/G1AVpMoJ57r6YPWZfaPAcmLv7RFiZkaxlywWWmv0ivI%3D?from=email
à fgprod
Bruno Le Maire a comparé la poussée inflationniste actuelle à celle provoquée par les deux chocs pétroliers dans les années 70 – 80 , où les taux d’intérêts ont été à deux chiffres .
Selon une étude que j’ai eu l’occasion de lire, lors de ces deux chocs pétroliers , l’immobilier en général a fort bien traversé ces périodes inflationnistes avec taux d’intérêts élevés ……
Certes, comparaison n’est pas raison
A creuser !
@gilbert
Nous ne sommes pas dans la situation des années 70/80, aujourd’hui l’endettement est tel que monter les taux feraient exploser l’europe. Les US ont plus de marge de manoeuvre (et ils l’utilisent, cela explique le renforcement du dollar), elle sera exploitée pour baisser à nouveau les taux quand ça commencera à faire mal (en particulier dans l’immobiler, ça commence déja).
De plus à l’époque les salaires étaient indexés sur l’inflation, pas étonnant que l’immobilier se soit bien porté !
Là ce qu’on va voir c’est une forte baisse du pouvoir d’achat immobilier, excepté sur des marchés haut de gamme. Peut être une micro tempête sur la durée, tout dépend du pilotage et donc de la volonté politique.
« Là ce qu’on va voir c’est une forte baisse du pouvoir d’achat immobilier, excepté sur des marchés haut de gamme. Peut être une micro tempête sur la durée, tout dépend du pilotage et donc de la volonté politique. »
En somme, rien ne changera. Ce sera grandeur et décadence pour les classes moyennes.
@ crapouillot,
Tout à fait d’accord avec vous.
Mais concernant l’immobilier résidentiel, de jouissance (résidence principale et secondaire) on ne se lève pas tous les matins en se demandant combien ça vaut, et à condition de s’inscrire dans une détention de long terme, un nouveau cycle de hausse viendra effacer la baisse.
Pour l’immobilier résidentiel de rendement, cela risque d’être plus difficile , certes .
Les charges vont augmenter et les revenus baisser , aïe, aîe… !
Il faudra faire le dos rond en attendant des jours meilleurs …..?
Au total, je vous rejoins et suis plutôt pessimiste …
Ici, l’emplacement, la qualité du bien qui font la rareté seront essentiels , notamment le fait de concerner une catégorie d’acheteur ayant le cash sans recourir au crédit.
Concernant l’immobilier tertiaire et notamment les SCPI, je ne suis guère inquiet à une condition : s’inscrire dans une stratégie de capitalisation à très long terme avec réinvestissement des revenus .
Une seconde condition : en fiscalité IS quasi nulle .
On roule ainsi sa boule de neige et chaque année on rajoute une (des) lignes supplémentaires , ou on renforce des lignes existantes.
Autrement dit , quelle que soit la valorisation à court terme, on rajoute au « parc immobilier » détenu indirectement des m2 supplémentaires constitutifs d’actifs tangibles ayant une valeur d’usage qui retrouvera sa valeur quand bien même celle-ci aurait momentanément baissé (aspect cyclique) .
CONCLUSION : pour moi, développer un portefeuille de SCPI dans une stratégie de capitalisation à l’IS sur très long terme assure une bonne protection contre l’inflation .
Je ne connais pas meilleure solution (à condition de constituer un portefeuille diversifié et décorrélé avec de bons véhicules)
Sur le problème d’allocation d’actifs , voir l’article de PRIMONIAL cité ci-avant !
A propos de la fiscalité (qui reste un poids lourd en immobilier et les SCPI n’y échappent pas), que pensez vous de cela: https://www.devenir-rentier.fr/t10012
@ fgprod,
La fiscalité est un boulet en immobilier et les SCPI n’y échappent pas , dites vous .
Sous-entendu en régime des revenus fonciers.
Tout à fait d’accord .
Pour un rendement brut avant impôt de 5% (sans tenir compte d’éventuelles revalorisations de parts en ces temps incertains) , l’investisseur dont le TMI est de 30 % redonne la moitié de ses gains au fisc et a donc un taux de rendement net de 2.5 % environ .
C’est « archi nul », il n’y a pas besoin d’épiloguer sur le tsunami du télétravail pour « dézinguer » les SCPI , la fiscalité est à elle seule rédhibitoire !
Il faut d’abord rappeler que les SCPI sont un placement /investissement de long terme , je dirais 20 ans minimum qui est la durée habituelle constatée.
Deux objectifs adhoc possibles : avoir des compléments de revenus à terme (retraite) et/ ou transmettre le portefeuille .
Je retiens les deux par la suite.
Sinon, circulez, il y a sans doute autre chose à faire que d’investir en SCPI !
Or, si on quitte le terrain de la Gestion de patrimoine basique avec détention d’actifs en direct, le recours à la détention sociétaire nous fait passer dans l’univers 2.0 de l’INGENIERIE PATRIMONIALE qui ouvre de vastes perspectives d’optimisation, fiscale et patrimoniale (organisation intra-familiale et transmission notamment) .
Il y a d’abord le choix du type de société.
Il y a ensuite le choix du régime fiscal.
De plus :
Il y a l’extraordinaire outil du démembrement de propriété pouvant porter sur les actifs détenus et sur les parts etc….
Il y a l’extraordinaire outil de la gestion des comptes courants d’associés.
Voilà déjà une belle boite à outils selon l’expression de Henri HOVASSE , à condition de savoir s’en servir pour « naviguer entre les écueils » .
Concernant le développement d’un portefeuille de SCPI, rien que cela ouvre de formidables perspectives d’efficacité .
Le type de société qui s’impose est la SCI .
Le régime fiscal qui s’impose est l’IS , sachant que ce régime comporte de graves écueils :
a) difficulté pour sortir les revenus car double imposition :
IS sur le résultat de la SCI 2 et Flat taxe sur les dividendes distribués …..pas terrible donc !
Il faut donc pour éviter ce premier écueil majeur, financer les acquisitions (de SCPI) par des apports en compte courant d’associé, de sorte que , le moment venu, pour se servir des revenus complémentaires, ce sera possible par retrait en compte courant sans aucun impôt ( pas de flat tax).
b) difficulté pour sortir les actifs car les plus-values sont taxées comme revenu.
A noter que cet inconvénient est important pour les biens immobiliers en direct qui sont amortis, moins pour les parts de SCPI en pleine propriété qui , en tant que titres de placement, ne sont pas amortissables .
Pour éviter les droits de mutation (hypothèse retenue) , le MONTAGE IDEAL est le suivant :
– une SCI 1 à l’IR dont la nue-propriété des parts a été donnée préalablement aux enfants (avec réserve d’usufruit viager au profit des parents) va acquérir des parts de SCPI en nue-propriété idéalement avec le produit de cession de biens locatifs.
– une SCI 2 à l’IS dont les parents détiennent les parts va acquérir grâce à des apports en compte courant l’usufruit temporaire ( sur 10, 12 ans ou plus), des parts de SCPI .
Les revenus des SCPI seront imposés à l’IS, après DEDUCTION DES AMORTISSEMENTS des usufruits de parts de SCPI (gomme fiscale) .
Si la SCI 2 détient 60% de SCPI à Immeubles France et 40 % de SCPI à immeubles européens, les revenus encaissés de source étrangère étant non imposables en France (et très peu imposé en Europe) seront extournés du résultat comptable, de sorte que le résultat fiscal sera « pinuts » de même que l’IS voisin de zéro !
De sorte que le taux de rendement net sera quasiment égal au taux de rendement brut, soit 5 % environ.
Les revenus pendant toute la phase de démembrement des SCPI seront réinvestis (stratégie de capitalisation, d’où effet boule de neige) .
A l’extinction de l’usufruit des SCPI, la nue-propriété de celes-ci se reconstituera dans la SCI 1 à l’IR .
Les parents pourront encaisser les revenus en regime IR ( aïe !) en complément de leur retraite ou faire opter la SCI 1 à l’IS pour une fiscalité moindre .
A leur décès, les enfants deviendront plein-propriétaire des parts de la SCI 1 qui détient le portefeuille de SCPI , et ce sans droits de mutation .
Voilà un MONTAGE performant.
De nombreuses variantes sont possibles, à adapter aux objectifs particuliers .
On peut bien sûr imaginer des solutions avec recours au crédit, mais les inconvénients de l’IS sont plus faciles à déjouer en utilisant le financement par compte courant d’associés …..ce qui est envisageable pour ceux qui ont déjà des biens pouvant être vendus pour ne plus avoir les tracas des locataires par exemple.
De nombreuses variantes à l’IS sont évidemment possible selon les situations et les objectifs .
Le double démembrement
Le financement par compte courant
Un ration judicieux de SCPI européennes
sont les corolaires indispensables de l’IS conditionnant son efficacité .
Il ya quelque chose que je ne comprends pas . La discussion tourne autour des SCPI mais pourtant les foncières me paraissent autrement plus liquides ,et transparentes dans leur valorisation … D’ailleurs à moins que je ne me trompe, les américains sont massivement investis en REIT ( foncières) et quand on parle de placement ils restent une référence.
@ didou,
C’est votre droit le plus strict de préférez les émotions fortes avec les foncières cotées en Bourse : décrochage de 16.3 % rien qu’en juin !
Si vous aimez la volatilité, les montagnes russes, vous allez être « servi » dans les temps à venir ….
Pourquoi prendre de tels risques alors que nous avons la chance en France d’avoir des FONDS ALTERNATIFS IMMOBILIERS (FIA) non exposés aux vicissitudes de la cotation sur un marché; avec le non coté, vous avez au contraire de formidables amortisseurs qui permettent d’enjamber les crises ……ce que je m’efforce d’expliquer .
Et vous le faîtes tellement bien qu’on va finir par se demander si vous ne les commercialisez pas ! Si ce n’est pas le cas, vous devriez recevoir des propositions de postes en commercial rapidement 😉
100% d’accord avec les montagnes russes qui nous attendent sur le côté en immobilier, qui va réagir en temps réel aux temps difficiles qui arrivent.
Moi ce qui m’ennuie c’est que les SCPI devraient bloquer ou freiner la collecte de manière plus franche, en fonction des indicateurs de position dans les cycles immobilier. Ces produits se sont tellement démocratisés et se sont tellement bien portés ces 20 dernières années qu’on finit par oublier les risques sous jacent.
@ fgprod,
Merci pour votre compliment fort sympathique , mais je précise que je ne suis nullement impliqué dans la commercialisation des SCPI, même si mon expert-comptable m’a plusieurs fois sollicité pour éclairer bénévolement un de ses client souhaitant investir.
Pour le reste, bien d’accord avec vous.
Ancien « constructeur de bâtiments » par mon métier d’ingénieur, je suis un retraité de 75 ans qui a réussi avec méthode à se construire un patrimoine immobilier, avec 2 pôles :
– la location nue en province , d’abord (avec gros déficit foncier) .
– la location meublée LMP (studios étudiants à Paris) en SARL
Les tracas du locatif ( dans la province des gilets jaunes) m’ont conduit à céder il y a quelques années ces immeubles de province détenu par SCI à l’IR et à opter pour la « construction « méthodique d’un portefeuille de SCPI démembré , financé grâce au produit de cession ….. quelle tranquillité ! .
N’ayant pas besoin des revenus des SCPI pour vivre, je réinvestis les revenus dans la logique de la formule des intérêts composés avec pour objectif de doubler ce portefeuille en 15 ans ….si Dieu me prête vie !
Avec un rendement net de t= 5% (à l’IS) c’est le temps nécessaire pour doubler son capital : T = 72 / t
Je travaille donc pour mes deux enfants parisiens,
( génération dont la capacité d’épargne est limitée pour les raisons que vous connaissez) .
C’est une belle occupation pour maintenir son esprit agile sans avoir à se torturer les méninges pour suivre les péripéties imprévisibles du CAC 40 ……même si les temps qui viennent sont porteurs de risques pour toutes les classes d’actifs, y compris l’immobilier et les SCPI bien sûr , ce qu’il ne faut certes pas oublier (je détenais déjà quelques SCPI lors de la crise des années 90 !) .
Les SCPI sont le véhicule idéal pour la stratégie « d’accumulation » anti-inflation que je préconise.
Cette stratégie relève de la CAPITALISATION des revenus inspirée de la formule des intérêts composés.
Le taux de rendement est correct, le ticket d’entrée est faible et cela permet les réinvestissements de revenus au fil de l’eau tous les 6 mois (correspondant au délai de jouissance qui varie en général entre 4 et 6 mois)
J’en parle ici avec la passion qui m’anime , espérant que mon expérience suscite de l’intérêt et peut-être des envies de faire …
En tout cas, j’ai au moins pris plaisir à échanger avec vous …..
Bien à vous .
Bonsoir Gilbert,
J’interviens sur ce fil alors que cela fait des années que je me suis retiré de ces vains « échanges »….
Etant strictement dans la même configuration de détention initiale que vous décrivez, j’ai appliqué moi aussi ad nutum votre stratégie à l’identique et m’en porte … merveilleusement bien, encore mieux lorsque j’aurai viré tout l’immobilier physique qui m’a servi de levier au début de l’aventure, grâces lui soient rendues…
La combinaison du produit scpi avec la vraie ingénierie patrimoniale dont vous donnez un petit aperçu permet d’éviter bien des écueils rencontrés sur tous modes de détention en direct d’immobilier physique, mode qui reste intéressant en début de parcours pour justement bien comprendre comment marche le réel, y compris dans ses acceptions raffinées (construction, surélévation, etc)génératrices de profit mais de combien d’emmerdes corrélatives.
Iin fine, la vraie question, pour moi en tout cas, demeure : quel est le ratio temps/rentabilité/sérénité/financement/. ingénierie patrimoniale trapue/ caractère sécable du produit ?
Quand on a coché les cases et expérimenté avec de la circonspection et de la « due diligence » on a quand même là des produits vraiment intéressants, si les gestionnaires suivent, nonobstant la crise des 90 ‘ rappelée à l’envie, aux raisons bien différentes des suivantes.
Quant aux foncières cotées qui certes ont, sur de longues périodes, superformé même l’immobilier parisien, c’est un complément attractif (rendement) à loger en SCI IS selon le même processus, mais la volatilité est plus grande même si les frais moindres (entre deux maux on ne peut point ici choisir), et gare à l’endettement excessif si retournement de tendances ou politiques erratiques d’investissement (Unibail sort de ce corps, au hasard…!)
Il y a de belles choses à faire, je renonce à comprendre pourquoi le boss du blog y jette l’opprobre…..
Bonsoir swen,
Je suis ravi de vous lire , car c’est toujours un plaisir d’être compris et de partager une même vision stratégique, en liaison avec nos expériences personnelles en matière de gestion de patrimoine.
Je « savoure » vos propos qui changent du « radotage » sur le télétravail, sur les frais d’entrée des SCPI, sur l’illiquidité, sur la crise des années 90 , sur le fait de savoir si les prix vont monter ou baisser etc…..autant de récriminations et de préoccupations qui témoignent d’une profonde méconnaissance du « produit » et de son BON USAGE.
La gestion de patrimoine « basique » avec détention directe des actifs immobiliers physiques a ses limites (fiscalité notamment) , de gros inconvénients (temps/ énergie, emmerdements) et doit se concevoir comme une première étape , comme un LEVIER dites-vous très justement. Mille fois d’accord !
Ensuite, il faut utiliser le produit de cession de ces actifs physiques (ou d’autres ou héritage …!) pour passer à l’étape suivante, cad aux techniques de l’INGENIERIE PATRIMONIALE qui ouvre avec la détention sociétaire d’actifs immobiliers sous forme de titres de placement, avec les outils que sont le démembrement de propriété, le régime fiscal de l’IS, la gestion des comptes courants d’associés etc….des perspectives efficaces d’enrichissement à risque modéré.
A propos du fait d’avoir substitué la pierre-papier à l’immobilier physique, vous dites « je m’en porte … merveilleusement bien, encore mieux lorsque j’aurai viré tout l’immobilier physique qui m’a servi de levier au début de l’aventure, grâces lui soient rendues… »
Mille fois d’accord avec vous, quelle tranquillité, quel bonheur avec un portefeuille de SCPI plutôt que de l’immobilier physique et tous « ses emmerdements !
Que peut-on loger dans une structure telle qu’une SCI à l’IS :
a)des Fonds immobiliers alternatifs non cotés (FIA) tels que : SCPI ( ma préférence), OPCI ou parts de SCI ;
b) des Foncières cotées;
c) des lots de résidences gérées (mais on concentre le risque au lieu de le diluer grâce à la diversification)
d) pour mémoire de l’immobilier physique ….avec sa lourdeur !
J’ai suffisamment fait de commentaires sur les SCPI, je n’y reviens pas.
Le ticket d’entrée faible est un facteur de souplesse pour le réinvestissement des revenus , c’est un atout considérable pour une stratégie de capitalisation !
Par contre, vous soulignez très justement l’intérêt des Foncières cotées que j’ai eu tendance à ce jour à écarter , à tort me semble-t-il , du fait de ma faible tolérance à la volatilité , volatilité qui est plus forte que celle des actions ….
Mais il est vrai que sur long terme, c’est un actif plus performant que les actions …..l
Je signale un avantage de la détention à l’IS d’actions ou de Foncières cotées que souligne Henry HOVASSE : les pertes peuvent faire l’objet de provisions pour dépréciation …d’où gommage de bénéfices autres de l’exercice…..contrairement à la détention en direct !
Je vous laisse la CONCLUSION que je partage
« Il y a de belles choses à faire, je renonce à comprendre pourquoi le boss du blog y jette l’opprobre….. »
REMARQUE
Je pense à tous ces retraités qui continuent « de s’emmerder » avec leur(s) locataire(s) et tout ce qui leur pend au dessus de la tête dans les temps à venir….
Un CGP avisé doit leur conseiller l’alternative d’un portefeuille diversifié de SCPI bien choisies avec dosage judicieux des typologies d’actifs et des localisation (France/ Europe) pour une fiscalité optimisée .
Bien à vous depuis mon lieu de vacances ….d’où je vérifie le versement des loyers du T2 sur le compte de la SCI , sans avoir de loyer impayé et sans être dérangé pour le cumulus corrodé qui fuit !
A mon retour, je vais investir les loyers du T1 + T2 et augmenter ainsi les M2 de locaux tertiaires de mon portefeuille….
Dans ma stratégie à long terme, que la valeur oscille à la hausse ou à la baisse m’indiffère ….
Pour le plaisir d’un échange dont je pense qu’il n’est pas vain ….!
Merci Gilbert,
Je détecte à l’évidence via l’alacrité éclairée de vos propos qu’il ne s’agit point de vains points de vue, mais d’élaborations testées et toujours perfectibles (qu’est ce qu’on se marre)
l’exemple de Hovasse sur l’imputation des moins values est illustratif de ce que recèlent les combinaisons multiples effleurées.
On parle ici de démembrement qui est une technique hautement excitante et sécurisante (oublions donc l’héroïne et le crack) le recours à cela semble remplir toutes cases de situations pouvant se présenter, surtout si l’on détient les tenants et aboutissants (différentes structures détentrices) et que l’on maîtrise le …Temps, les clefs de répartition sont en effet les clefs du Temps par leur adéquation parfois très temporaires !
On parle ici des frais : tout cela vole en éclats avec les acteurs tels que Louve qui dynamitent enfin, quoique partiellement, l’équivalent des frais d’entrée des contrats d’assurance.vie d’il y a des décennies aux taux odieux : voici donc partiellement réglé ce problème certes gênant mais pas pire que les frais d’acquisition d’un bien physique….
Loger des biens sous bail commercial dans une structure IS, vous aimez le risque du contrat léonin, cela n’en vaut pas la peine…. en revanche , du fonds de dette structuré( par des associés ou amis) peut être d’un rapport éhonté et booster considérablement la bête…!
Bref, quand a goûté, testé et compris, on applique sans barguigner et , j’ose le dire, on se fait plaisir….
@ swen,
J’ai dit maintes fois à Guillaume Fonteneau qu’il fallait être ingénieux et faire preuve d’imagination.
Ce que vous semblez considérer aussi !
Réponse de GF : vous voulez dire faire de la fraude et de l’abus de droit !
Quant à la notion de contrat léonin que vous évoquez à propos de la détention par une SCI à l’IS de bien loués par bail commercial, je ne vous suis pas …..
Si la SCI à l’IS détient des parts d’OPCI FILM (investies dans des résidences seniors) ce qui est le cas de l’OPCI SILVER GENERATION , les revenus sont des BIC et justifient l’option IS (article 206. 3 du CGI)
De même pour des lots de résidences gérées détenues en direct (cas que je cite mais ne pratique pas)
Que voulez-vous dire à propos de contrat léonin ?
Est léonin le contrat notoirement déséquilibré ce qui est le cas du bail co en matière de résidence gérée, au profit du gestionnaire vous l’avez compris (mais vous ne pratiquez pas, j’en suis fort aise)
Quant aux OPCI hormis éventuellement le Swisslife, je n’aime pas et Silver G ne brille pas vraiment : de plus on retrouve en dilué les problèmes juridiques précités; bref le film est un mauvais film… d’ailleurs peu souscrit.
L’OPCI répond (sans qu’on aie rien demandé) au faux problème de liquidité de l’immobilier, avec une poche (trouée) de monétaire et titres vifs ou sicav chargée en frais, donc ça ne marche pas sauf pour les frais, toujours certains ceux là….
Enfin il nous reste deux possibilités : cesser séance tenante d’expliciter nos « abus de droit » (extensibles à l’étranger le cas échéant sans tomber dans le proxénétisme) mais s’exposer à la tristesse provoquée de Guillaume que l’on ne fera plus « bien rire » ou poursuivre nos guignolades hautement répréhensibles et prolonger ces bosses de rigolade… le dilemme de bord de plage est cruel, avouez-le;;;
@ swen,
D’accord avec vous sur les inconvénients des résidences gérées et des OPCI FILM, que j’ai cité parmi les actifs susceptibles d’être détenus à l’IS.
La mauvaise fois et la malhonnêteté intellectuelle rendent les échanges inutiles .
Aussi, comme suggéré, je pars donc à la plage, car il commence à faire moins chaud !
Bien à vous.
Vous me faites bien rire tous les deux.
D’un côté, vous expliquez que l’investissement en SCPI n’a aucun intérêt du fait d’une fiscalité confiscatoire ;
D’un autre côté, vous expliquez avoir mis en place un montage dans l’objectif principal et peut être même exclusif de contourner l’imposition grâce à une ingénierie de haut vol.
En fiscalité, l’ingénierie de haut vol n’existe pas. C’est de l’abus de droit, c’est à dire une lecture littérale des textes dans l’objectif principalement fiscal de contourner l’impôt.
Pas vu, pas pris… mais cela ne signifie pas que le risque de redressement fiscal n’existe pas.
Je vous suggère d’en discuter avec votre fille, ingénieure patrimoniale. Je suis certain qu’elle est en parfait accord avec moi ! Elle vous expliquera qu’elle ne peut préconiser votre montage à ses clients sauf à ce qu’ils acceptent le risque d’un redressement fiscal et d’un montage compliqué qui pourrait les empêcher de dormir.
L’ingénierie patrimoniale ne consiste pas à se noyer dans la complication. La simplicité est le summum de la complexité ; la complication est le bonheur des esprits tordus.
Il n’y a rien d’autre à ajouter.
Au plaisir,
Guillaume
à Guillaume Fonteneau,
Quelle « méchanceté » dans vos propos !
Vous avez effectivement raté votre vocation, celle d’Inspecteur des impôts.
L’optimisation fiscale n’est pas interdite.
Elle est même conseillée si vous voulez vous enrichir EN TOUTE LEGALITE
Vous êtes dans LA GESTION DE PATRIMOINE basique , élémentaire, avec détention directe des actifs et donc exposition inévitable à la fiscalité dans toute sa brutalité, et à moins de frauder, avec pour seule perspective les carottes fiscales souvent chères payées type Pinel ….
Comme le disait l’éminent fiscaliste Maurice COZIAN dans son livre LES GRANDS PRINCIPES DE LA FISCALITE que je cite de mémoire :
« Si vous choisissez entre deux solutions celle qui vous fait payer le plus d’impôt, c’est peut-être vertueux , mais il faut vous faire soigner …..cela se soigne ! . »
Mais je crains que vous ne soyez incurable avec votre vision masochiste …..qui me fait rejoindre la tentation de swen de fuir le blog.
Vous avez tout à apprendre en matière d’INGENIERIE DU PATRIMOINE et d’OPTIMISATION FISCALE ….
La stratégie à l’IS que j’ai personnellement mise en oeuvre récemment pour la détention d’un portefeuille de SCPI est celle que Maître Axel DEPONDT lui-même , Notaire à Paris aujourd’hui en retraite, membre du CRAD et aujourd’hui encore du CAD proposait à ses clients, dont j’ai été !!!
Il développait dans ses livres
SOCIETE CIVILE DE FAMILLE
et
TECHNIQUES DE GESTION DE PATRIMOINE aux éditions MAXIMA
des techniques d’enrichissement , telles que la PROFESSIONNALISATION DE LA DETENTION DU PATRIMOINE, le recours à la DETENTION SOCIETAIRE , les techniques de CAPITALISATION par recours à l’IMPÖT SUR LES SOCIETES etc…..autant de techniques que Henry HOVASSE, Maître Rémi Gentilhomme, Renaud MORTIER dont ma fille a été l’élève, enseignaient au Master 2 de Gestion de patrimoine de RENNES.
Autant vous dire que ma vision est totalement partagée avec elle !
Bien évidemment, elle ne conseille pas ces solutions complexes INGENIEUSES ( qui font mon bonheur d’ancien ingénieur, au plan intellectuel ) à n’importe qui .
Il y a deux prérequis :
– un patrimoine de quelque importance , disons le million d’euros a minima;
– des investisseurs de bon niveau intellectuel ayant des connaissances juridiques, comptables, fiscales
….
On ne met pas une FERRARI entre les mains de quiconque !
Vous n’avez pas d’autre choix que :
– faire SIMPLE et payer beaucoup d’impôts;
– recourir à l’ENGENIERIE PATRIMONIALE et vous donner ainsi les moyens d’optimiser votre fiscalité ( en toute légalité) ,
et ainsi de vous enrichir, car si le facteur TEMPS est l’essentiel, le taux de rentabilité net d’impôts l’est également .
Faire de l’ENGINIERIE PATRIMONIALE
l’apanage des « esprits tordus » ( merci pour le compliment !) relève de l’IGNORANCE .
C’est comme dire que LA CULTURE cela ne sert à rien !
Me Axel DEPONDT, Henry HOVASSE que je cite, et bien d’autres, sont-ils des esprits tordus ?
Je dirais au contraire que ce sont des esprits brillants !
Qu’avez-vous à proposer comme moyen d’enrichissement efficace à vos clients ?
Acheter des actions, faire un signe de croix et attendre comme les croyants le paradis ….
Ou acheter de l’immobilier et redonner la moitié des revenus fonciers en impôts ….
Pour des esprits « simples » cela peut peut-être convenir !
Votre vision est la négation même de la GESTION DE PATRIMOINE PERFORMANTE faisant appel aux TECHNIQUES DE L’ENGENIERIE PATRIMONIALE .
Je vous suggère une vidéo sur youtube de Henri HOVASSE, vidéo enregistrée à l’Université d’Orléans sur le thème :
» Les sociétés sont-elles de bons outils pour l’ingénieur patrimonial ? »
Cela vous ouvrira peut-être les yeux et l’esprit ?
Une précision :
Concernant le choix de l’IS pour capitaliser les revenus à fiscalité quasi-nulle, lisez la clause ANTI-ABUS de l’article 205 A (ou B ?) du CGI : cet article expose les conditions d’ordre « économique » à satisfaire pour ne pas être dans l’abus et ce n’est pas très difficile de concevoir votre montage, l’objet social des statuts, les objectifs économiques en conséquence.
Quant à l’ABUS DE DROIT Article L64A du LPF (motif principalement fiscal) il ne s’applique pas à l’IS.
De plus , l’article L64 du LPF (motif exclusivement fiscal ) ne présente aucun danger puisque des motifs autres que fiscal sont facilement justifiables …
Sans habileté, sans imagination on ne va pas loin !
Fort heureusement, il n’est pas encore interdit d’être habile, ingénieux….
Je perds probablement mon temps ….
@ GF
Les drones utilisant des technologies très sophistiquées jouent un rôle de plus en plus important dans la guerre en Ukraine …..
Il faut certes former les ukrainiens à leur pilotage …..
Pour éviter cette COMPLEXITE, selon votre vision , on pourrait leur proposer des cocottes en papier qui sont beaucoup plus SIMPLES à fabriquer et à utiliser ….!
Pas sûr que l’efficacité soit au rendez-vous ……
Humblement, je ne suis ABSOLUMENT pas convaincu par l’argument de la variation / volatilité de la valorisation. Je peux tout seul décider que ma maison vaut 3 millions d’€ , tout le monde me dira que ma maison ne vaut que ce que le marché ( un acheteur) est pret à y mettre et basta.Ils auront raison , Après de vous à moi , ce que coûte au jour le jour un GECINA , COVIVIO , VICI ou autres , est ce le fonds du débat ?Si vous ne considérez que le revenus qu’ils vous procurent et dont la régularité est identique aux SCPI, c’est juste une valeur de liquidation instantanée. Par contre ce qui est sur,c’est que les frais d’acquisition sont nettement à l’avantage des foncières. Y a t il d’autres arguments que ceux de la volatilité qui est la contrepartie d’une liquidité totale des foncières ?Les SCPI peuvent rencontrer un problème de liquidité et là qu’elle sera leur valeur ?
@didou
Si vous voulez faire des aller et retour avec l’espoir de plus-values en plus des dividendes, il ne faut surtout pas investir dans des SCPI.
Ce que j’appelle « le BON USAGE » d’un placement , c’est de faire en sorte d’éviter ses inconvénients et de profiter à plein de ses avantages.
A) Inconvénients des SCPI :
– les prétendus frais d’entrée : en réalité il n’y a pas de frais supportés à l’entrée, mais à la sortie puisque si vous placer
100 000 euros dans une SCPI dont le TD est de 5% , vous percevrez : 5% x 100 000 = 5 000 euros
1ère conclusion ; ne pas vendre avant de nombreuses années de façon à ce que la revalorisation des parts compensent l’écart prix de souscription – valeur de retrait
ou mieux conserver pour transmettre à vos enfants .
– risque d’illiquidité : si vous ne vendez pas, il n’y a pas de risque.
B) Avantages : j’en ai beaucoup parlé ci-avant , notamment de la CAPITALISATION DES REVENUS pour faire boule de neige et augmenter ainsi les m2 de locaux indirectement détenus (stratégie d’ACCUMULATION anti INFLATION .
Les SCPI sont un actif de rendement qu’il faut conserver : c’est cela le BON USAGE des SCPI sinon il faut « voir ailleurs !
Les foncières cotées ….à vos risques et périls !
Qui vous parle de faire des allers retours ? L’idée est même plutôt d’acheter et de fermer l’odinateur . L’écart entre prix de souscription et prix de retrait , c’est bien de l’argent en moins dans ma poche alors on peut lui donner le nom que l’on veut , cela me côute non ?
@ didou
« L’écart entre prix de souscription et prix de retrait , c’est bien de l’argent en moins dans ma poche alors on peut lui donner le nom que l’on veut , cela me côute non ? »
Eh bien non, vous ne le supportez pas dans une détention de long terme, cela ne vous coûte pas .
Rappels préliminaires :
– La durée de détention recommandée est généralement de 10 ans , sachant que la moyenne constatée est de 22 ans ;
– Les SCPI sont un « produit » de rendement et non de plus-value (si ce n’est accessoirement) .
– Le taux de distribution est calculé sur le prix d’acquisition (qui inclut les 10 % de fais de souscription) comme s’il n’y avait pas de frais (contrairement à l’immobilier en direct)
EXEMPLE de la SCPI « patrimoniale » IMMORENTE créée en 1988
A) acquisition en 2012
Prix de souscription : 312 € payé
Retrait en 2022 au prix de retrait : 306 €
Vous avez payé 312 €et vous ne récupérez que 306 €, soit 6 € de frais supportés à la sortie pour une durée de détention de 10 ans (insuffisante !) ,
B) Acquisition en 2010
Prix d’acquisition : 305 €
Retrait en 2022 au prix de retrait de 306 €
Pour une durée de détention de 12 ans, vous ne supportez aucun frais à la sortie , vous récupérez plus que votre mise .
C) Acquisition en 2002
Prix d’acquisition : 212 €
Retrait en 2022 au prix de 306 €
Au bout de 20 ans de détention (ce qui se fait dans la pratique) vous ne supportez à la sortie aucun frais de souscription, vous faites au contraire une plus-value de :
306 – 212 = 94 €
Voilà pourquoi je dis qu’il faut investir en SCPI sur au moins 12 ans au regard des frais , et même 20 ans pour en limiter les risques …c’est fait pour assurer un revenu , comme une rente, donc on garde !!!!
Pendant toute la durée de détention, le TRI qui prend en compte tous les flux, revenus, débours à l’entrée, prix récupéré à la sortie, se calcule sur le prix d’acquisition .
Voilà les valeurs pour la SCPI IMMORENTE de ce que celle-ci a rapporté tous frais compris
Sur 10 ans TRI = 5.33%
Sur 15 ans TRI = 7.79 %
Sur 20 ans TRI 8.63 %
Depuis la création en 1988 : 9. 3 %
La considération des frais d’entrée n’ont rien à faire dans un produit de rendement .
D’ailleus, les SCPI NOVAXIA NEO et IROKO ZEN dites sans frais d’entrée pratiquent des frais divers de gestion plus élevé .
Les frais liés à une SCPI apparaissent dans la comptabilité de la SCPI (société civile), mais non dans la comptabilité de votre SCI si c’est votre SCI qui les achète .
A l’actif de votre bilan figure le prix d’acquisition payé (frais d’acquisition compris)
A votre compte de résultat figurent les loyers encaissés .
ET quand vous vendez, l’actif immobilisé diminue du prix d’acquisition , et l’actif circulant (trésorerie) augmente de la valeur de retrait .
A aucun moment les frais d’acquisition ne figurent dans votre comptabilité de SCI .
(je parle du cas avec SCI, sinon il n’y a pas de comptabilité !)
Si vous gardez 12 ans ou mieux 20 ans comme la moyenne des détenteurs de parts, vous enregistrez à la sortie une plus-value de cession.
Bien à vous
Certes Gilbert, mais moins on paye de frais d’entrée mieux c’est, je me contredits en disant que le temps n’est pas toujours de votre côté..
Belle démonstration par l’absurde !
à Guillaume Fonteneau,
Il n’y a rien d’absurde dans le fait de s’en remettre à la COMPTABILITE qui a pour vocation, faut-il le rappeler, de donner une REPRESENTATION DE LA REALITE ECONOMIQUE & FINANCIERE aussi FIDELE que possible.
Ce dont il est question c’est de la COMPTABILITE DU DETENTEUR DE PARTS .
Le reste c’est du blabla !
La COMPTABILITE DE LA SCPI fait bien sûr apparaître tous les frais prélevés , mais ce qui compte pour l’investisseur, ce qu’il voit, c’est LE RESULTAT de la SCPI qui permet les distributions de revenus.
Qu’y a-t-il d’ABSURDE en cela ?
Il y a les démagogues et les populistes qui, n’ayant jamais géré d’immobilier, ignorent tout ce que la gestion locative, l’entretien et les travaux nécessitent comme moyens humains et financiers et dont la spécialité est de baver sur les sociétés de gestion qui selon eux « se sucrent » ……
Personnellement , je préfère de loin une Sté de gestion qui prend des frais un peu plus élevés mais dont les gestionnaires sont parmi les plus expérimentés, les meilleurs, et qui de ce fait est bien gérée, et sert des revenus plus importants et sécurisés .
@ didou,
Dans ma réponse à swen ci-dessus , j’évoque les foncières cotées et un avantage de leur détention sociétaire.
Bien à vous
@ didou,
Sur la « liquidité totale des foncières cotées »
Si vos foncières cotées ont baissé de 30 %, sont-elle encore liquides ? La réponse est NON !
Vous allez devoir attendre ….et parfois longtemps en période de crise !
De plus, vous ne pouvez à ma connaissance loger vos Foncières cotées dans un PEA .
Donc, vous subissez la fiscalité des RVM ….
Mais si vous êtes joueur, si vous aimez les émotions, les foncières cotées c’est très bien !
J’entends votre argumentation pour les SCPI. Vous avez de bons arguments et visiblement bien plus d’expérience que moi sur ce sujet. Pour avoir de l’immobilier en physique ( un peu) , je partage totalement votre volonté de ne plus s’ennuyer avec des histoires de fuites de cumulus ( et dans mon cas de permis de louer !). Par contre, je ne peux pas laisser passer que la liquidité d’une foncière qui a perdu 30 % n’existe pas. Que dans votre tête ( ou la mienne) , vendre avec 30 % de perte soit inenvisageable est un autre problème. Mais ce cours est , au contraire, l’expression de la liquidité IMMEDIATE de la Foncière côté. Il est d’ailleurs assez étonnant de constater que les foncières côtées ont plutôt dégusté ces derniers temps alors que les SCPI ont ignoré superbement tout ajustement à la baisse voire même revalorisé les parts. Supériorité des SCPI sur les foncières côtées ?
@ didou,
C’est toujours un plaisir d’échanger , même si l’on a des avis différents sur certains points, à une condition : que ce soit de bonne foi, sans dénaturer le point de vue de l’autre et bien sûr de façon courtoise .
Ce qui fût notre cas.
Bien à vous
@Gilbert Eh bien ça en fait des choses intéressantes, mais aussi des redites dès qu’un article parle de SCPI sur ce blog. N’auriez vous pas vous même quelques écrits rassemblés sur une page web ou un blog personnel pour synthétiser votre riche expérience ? Cela fait 20 ans que j’investis en SCPI, j’observe que j’ai encore des choses à apprendre !