SCPI : Un investissement immobilier protecteur contre l’inflation ?

Face à la résurgence d’une inflation qu’on annonce comme pérenne (attention aux certitudes néanmoins), de nombreux vendeurs de SCPI mettent en avant l’indexation des loyers sur l’inflation pour expliquer pourquoi l’investissement en SCPI est une excellente stratégie d’épargne dans un monde inflationniste.

En réalité, la question apparaît comme nettement plus délicate tant l’obsolescence immobilière accélérée par le télétravail remet en cause la capacité des propriétaires des bureaux à imposer des hausses de loyers aux locataires.

C’est tout l’enjeu de l’investissement en SCPI et plus principalement en immobilier de bureaux qui représente 65% du sous-jacent des SCPI (sans comptabiliser les investissements en bureaux des SCPI diversifiées).

Les SCPI vont elles réussir à imposer des hausses de loyers aux entreprises locataires dans un contexte inflationniste ?

Les SCPI vont elles réussir à imposer des hausses de loyers aux entreprises locataires dans un contexte inflationniste ? :

• Si oui, alors on doit pouvoir affirmer que l’investissement en SCPI est protecteur contre l’inflation et la valeur des parts ne devrait pas être affectée par la hausse des taux d’intérêt qui trouverait son origine dans le retour de l’inflation ;
• Si non, alors on doit pouvoir affirmer que l’investissement en SCPI n’est pas protecteur contre l’inflation ; Le prix des parts de SCPI devrait alors baisser dans un environnement inflationniste et de hausse des taux d’intérêt.

L’obsolescence immobilière dégrade le pouvoir de négociation des propriétaires de bureaux ! Les hausses de loyers pourraient être difficiles à imposer.

Pour imposer des hausses de loyers, il faut :

• Que la croissance économique soit suffisamment dynamique pour permettre aux entreprises de payer un loyer plus élevé ; Pour le moment, cela semble envisageable. En 2022, l’activité économique ralentit… mais elle reste toujours dynamique ; Les entreprises devraient avoir les moyens absorber au moins une partie des hausses de loyers… pour le moment. En revanche, si la conjoncture devait se dégrader… et l’inflation persister alors il y a fort à parier que les entreprises ne pourraient pas absorber des hausses de loyers.

• Que la qualité de votre produit (bureaux, logistique, commerce), tant en terme d’emplacement, de qualité de construction ou aménagement corresponde toujours aux besoins de l’entreprise. Sur ce point, la réponse est moins évidente tant le télétravail est en train de profondément modifier les besoins immobiliers des entreprises locataires.

Cette intuition d’une obsolescence immobilière accélérée par le tsunami du télétravail, nous la partageons ensemble bien avant le premier confinement de Mars 2020 ! Nous y consacrions déjà un chapitre entier dans la toute première édition de notre livre « Investir dans l’immobilier » en 2018.

Depuis le confinement et la rupture du télétravail, cette obsolescence accélérée ne fait plus aucun doute.

Aujourd’hui, c’est une étude de CBRE qui semble aller dans le même sens.

Extrait : « 

Avec la levée des restrictions, les réflexions stratégiques sont à nouveau à l’ordre du jour, et ce d’autant plus que la crise sanitaire a mis sur le devant de la scène les enjeux immobiliers : les entreprises questionnent leurs implantations et leurs besoins. Ainsi, seulement 8 % des utilisateurs interrogés dans notre enquête n’envisagent pas de changement dans leur stratégie immobilière.

L’efficacité du mode de travail hybride et même sa nécessité (continuité d’activité) a achevé de convaincre les managements, un temps réticents. Ainsi, le travail à distance est mieux accepté par 63 % des utilisateurs interrogés. Cette proportion est encore plus importante dans les très grandes entreprises. Le télétravail fait désormais partie du paysage. Pour autant, peu d’utilisateurs s’orientent vers le 100 % distanciel. Au contraire, le rôle du bureau a aussi été réaffirmé. Les enjeux de confort des utilisateurs, de qualité des aménagements intérieurs ou encore d’organisation du travail hybride sont donc au cœur des préoccupation des entreprises.

Si la très grande majorité de celles-ci sont conscientes de cette nouvelle donne, la nature des enjeux auxquels elles font face reste encore variables : pour 66 %, le retour au bureau est encore un enjeu prégnant. Dans certains pays en effet, la vague Omicron a retardé le retour en présentiel.

Changement de localisation et réduction des surfaces ?
Les utilisateurs se questionnent sur la localisation de leurs immeubles : face à ces enjeux, les solutions envisagées sont variables : changement de bâtiment pour bénéficier d’espaces de travail de meilleure qualité (18 % des utilisateurs), relocalisation vers des villes ou régions moins coûteuses (27 %), ou contraction de l’empreinte immobilière avec consolidation sur un nombre réduit de sites (41 %). Les cartes pourraient donc être rebattues sur le plan territorial.

Toutefois, 47 % des utilisateurs envisagent de renouveler leur bail actuel et donc de se maintenir sur leur site d’implantation : cela concerne probablement des immeubles performants situés dans des pôles attractifs ou des cas d’ancrages territoriaux forts préexistants.

L’autre enjeu concerne les libérations : 50 % des utilisateurs envisagent d’utiliser les possibilités de sortie ou d’optimisation que leur laisse leur bail. 47 % envisagent de sous-louer les surfaces qu’ils n’utilisent plus.

Faut-il en déduire une tendance généralisée à la contraction de l’empreinte immobilière ?

Pas systématiquement. Certes, le déploiement accéléré du travail hybride peut se
traduire par une optimisation des m² utilisés : 45 % des sondés envisagent une diminution des m² utilisés dans les 3 années à venir (contre 40 % en 2021).

Mais par ailleurs, 41 % des sondés se projettent sur une évolution à la hausse (contre 33 % en 2021), pour répondre aux enjeux de recrutement et de croissance du chiffre d’affaires.

Face à l’incertitude, les entreprises sont à la recherche de flexibilité : alors que les opérateurs de coworking/bureaux flexibles avaient souffert pendant la crise sanitaire, ils devraient connaître une nouvelle phase de développement. Ils sont amenés à occuper une part croissante dans le portefeuille total des utilisateurs (entre 11 et 25 % du parc pour la plupart des cas), sans pour autant que ceux-ci ne procèdent à des externalisations massives.

Au final, on a le sentiment que l’usage du bureau d’être modifié en profondeur, tant en terme d’emplacement (le télétravail facilite le travail en dehors des métropoles et donc l’implantation des entreprises dans des zones à meilleure qualité de vie ; La qualité de vie devient d’ailleurs un facteur de recrutement important dans ces périodes de pénurie de main d’œuvre) que d’organisation des espaces de travail (le bureau flexible ou bureau partagé semble devenir une nouvelle norme permettant aux entreprises de réduire l’empreinte immobilière).

A suivre.