L’édito hebdomadaire de Julien Bonnetouche
Les avant-contrats des notaires font encore état d’une baisse des prix des transactions à Paris/ région parisienne ( mais aussi presque partout en France) de l’ordre de 8 % sur 1 an en avril 2024.
Pardonnez-moi de parler de Paris, mais c’est à la fois le marché directeur et celui que je connais le mieux.
Par ailleurs, je ne parle ici que des logements, les bureaux étant touchés bien d’avantage, et parfois de manière considérable. (On a des exemples de baisses de l’ordre de 50%, voir plus pour des immeubles de bureaux de médiocre qualité et situés dans un mauvais environnement. Un notaire vient de me citer 2 exemples d’immeubles de bureaux dont un dans le 13eme qui valait 100 millions il y a encore 3 ans et qui ne trouve pas preneur à 30!!) ; Un autre à Nanterre où c’est encore pire.
C’est une moyenne bien sûr, et comme toujours en pareil cas les biens mal situés, ou avec défauts, sont les premiers, et les plus lourdement impactés.
Rappelons pour les nouveaux investisseurs immobilier potentiels, que la qualité et l’adresse, priment tout le reste. À la fois quand le marché baisse comme actuellement, où la décote porte d’abord sur les arrondissements périphériques de Paris, mais c’est la même chose lorsque le marché devient euphorique : les arrondissements centraux montent plus vite au début de la reprise, et c’est seulement en fin de cycle que les arrondissements périphériques deviennent recherchés.
Les arrondissements qui baissent le moins sont aussi ceux qui, maintenant, offrent le cadre de vie le plus sécurisé, au moins en apparence : 1er, 3eme, 4eme 5eme 6eme 7eme 8eme. Et probablement si l’on rentrait dans le détail les «bons» 16eme et 17eme.
Et puis bien sûr ce qui coûte « cher », plus de 3 millions d’euros est peu ou pas impacté.
Par contre les 12eme 2eme, 19eme, 20eme 13eme 14eme même 15eme subissent la plus grosse baisse.
Il est légitime de penser que cette notion de sécurité, d’environnement immédiat, mais aussi des communes aux alentours, entrera de plus en plus en compte dans la valorisation des biens immobilier, avec l’évolution grandissante de l’archipellisation de la société (cf. « Jérôme Fourquet : « La fragmentation de la société française est sans précédent »)
Regarder de près la transformation de l’urbanisme régional devient un impératif pour l’investisseur immobilier. La meilleure barrière aux désagréments possibles restant encore le prix élevé du m2.
Ceux d’entre nous qui ont de l’argent, vont de plus en plus, se regrouper, chercher à habiter là ou leurs semblables habitent. Le luxe de l’entre-soi pour acheter sa sécurité ?
Depuis le début de l’année, le site «Bien’ici» qui collecte non pas les prix réels de vente ( comme le fait meilleur agent) mais les prix annoncés dans les agences note un revirement assez général avec une hausse des prix proposés qui vont de 1,2 % à Paris à 6 % à Calais, tandis qu’un certain nombre d’autres villes restent encore orientées à la baisse.
On peut supposer que cette attitude des propriétaires trouve en partie son origine dans la perspective de re-solvabilisation des acheteurs avec l’anticipation de la baisse des taux.
Mais il est possible également que les vendeurs pensent que la baisse des prix soit suffisante dans le contexte actuel, et que le marché commence à trouver ses plus bas, surtout pour le beau.
Naturellement, les agents immobiliers, dont la situation était déjà difficile, voient le nombre de ventes baisser encore d’avantage, celles-ci se résumant pour l’essentiel aux ventes «obligées» (successions divorces..) Tout ce qui pouvait être vendu dans un marché équilibré, semble l’avoir été …
La crise immobilière est avant tout une crise pour les professions immobilières.
Quelques chiffres :
- 2014 : 710 000 transactions ;
- 2024 : 850 000 transactions ;
- 2014 : 10 000 mandataires immobilier ;
- 2024 : >50 000 mandataires immobilier
- 2014 : Part des prêts relais : 4.80%
- 2024 : Part des prêts relais : 7.10%
- 2014 : part des investisseurs : 11.60%
- 2024 : part des investisseurs : 13.30%
- 2014 : taux d’intérêt : 3.90%
- 2024 : taux d’intérêt : 3.90%
…
Sur le plan statistique, lorsque l’on note une forte baisse des volumes, ( à la baisse comme à la hausse des prix) cela traduit une inversion de tendance en préparation.
A l’inverse, et toujours selon le site «Bien’ici» les prix à la location ont fortement monté, correspondant assez bien à ce que je note personnellement par les remontées des agences de location.
50/55€ m² dans les arrondissements centraux et 35/40€m² en périphérie de Paris sont couramment annoncés pour des appartements bien rénovés, et meublés modernes. Et ici, contrairement aux ventes, les appartements ne restent pas sur le marché plus de quelques jours.
Les prix de location, pour ceux qui ne suivent pas ce marché de près, sont nettement au dessus de l’encadrement des loyers.
Mystère ?
Non bien entendu, il s’agit d’une spécificité bien parisienne, où les résidences principales se font de plus en plus rares, au bénéfice de résidences secondaires ou occasionnelles, que ce soit pour d’achat ou la location.
On peut être propriétaire et louer son appartement quelques semaines ou quelques mois si l’on part travailler à l’étranger, comme le font beaucoup de jeunes maintenant. De la même façon beaucoup d’étrangers viennent travailler temporairement à Paris, et ce sont en général des locataires de bonne qualité et solvables.
On note la généralisation chez les agences spécialisées des baux «civils» meublés, résidences secondaire, ou entreprise, pour lesquels les contraintes de montant de loyer et de DPE ne sont pas prises en compte. C’est une soupape d’air pur, pour le moment du moins, qui est laissée aux propriétaires. Il est d’ailleurs possible que ce soit intentionnel, beaucoup de décideurs de haut niveaux et du microcosme, étant propriétaires parisiens..
Mais ces prix correspondent à la réalité du marché.
Un 40 m² très bien placé, bien aménagé, et sans défaut trouvera même un locataire à 2200/2400€/mois si on prend son temps.
Pour qui dispose de capital, et n’a pas besoin de trop emprunter, et dans l’optique d’un investissement patrimonial, le déséquilibre actuel entre prix d’achat possible et rendement locatif redonne quelques couleurs à l’investissement parisien.
Une surface inférieure à 40m2 est à privilégier, puisque le DPE individuel sera révisé en amélioration automatiquement au 01/07/ 2024. ( penser que si l’appartement fait 40 ou 41 m², après rénovation et doublage des murs intérieurs une perte de l’ordre de 1m2 est quasi systématique..)
Comme toujours trouver la perle rare reste un parcours du combattant, ( il ne faut pas croire que l’on va tomber dessus immédiatement), mais, acheter une «passoire thermique décotée» mais de qualité, que l’on va rénover totalement ( si c’est possible de le faire) dans un objectif de pied à terre ou locatif, redevient presque intéressant.
(Voir l’article sur les 7 questions à se poser avant d’acheter) : Immobilier : Les 7 questions à se poser avant d’acheter.
Il faut savoir que la rénovation est une nécessité, à la fois pour valoriser l’appartement et ensuite pour bien le louer, alors un peu plus ou un peu moins ne jouera pas beaucoup sur le prix final. (700 à 1500€/m²)
Là encore une spécificité parisienne : l’impact global d’une rénovation totale lorsque le prix d’un logement est de 10000€/m² est moins important, que si le prix du m² est de 1000€/m2.
Selon la psychologie du vendeur, il pourra être parfois possible d’argumenter pour faire baisser le prix : perte de surface pour la rénovation obligatoire, et coût grandissant de cette rénovation, comme je le détaille ci après :
Quelques nouveautés dans l’actualité sur ce sujet :
L’audit énergétique, déjà obligatoire pour les ventes (et à la charge du vendeur) des DPE F et G depuis avril 2023 va le devenir pour les E au 1er janvier 2025 et les D au 1er janvier 2034.
Depuis le 01/04/2024, la machine à fabriquer des normes s’est emballée et cet audit s’est complexifié, nécessitant un professionnel dûment qualifié, (architecte spécialisé par exemple, avec un coût de l’ordre 1000/1500€) et doit fournir 2 devis à minima, au prix d’entreprises qualifiées), allant jusque dans les moindres détails techniques afin de gagner au moins 2 lettres avec pour objectif final d’arriver à B.
le «bricolage» n’est pas de mise, puisqu’il s’agit en simplifiant à l’extrême :
- d’une isolation parfaite du sol au plafond
- d’une VMC obligatoire ou presque
- du remplacement du système de chauffage et d’eau chaude
Le DPE général, à partir de 01/01/2026 un DPE général de l’immeuble sera obligatoire pour les immeubles de moins de 50 lots, ( et à partir du 01/01/2025 pour les 50 -200 lots). Ces diagnostics n’ont pour la plupart, pas encore été réalisés, mais le seront cette année ou la prochaine, et il faudra prendre en compte le coût des travaux qui vont en découler, mais qui seront étalés sur plusieurs années.
Un DPE général doit s’accompagner d’ un plan pluriannuel des travaux à effectuer, (PPT) l’objectif étant d’améliorer la qualité propre de l’immeuble et pour l’investisseur la conservation de son patrimoine.
Si il est accompagné de cet échéancier, l’ademe peut le financer à hauteur de 50 % selon les régions, et la ville de Paris propose une aide jusqu’à concurrence de 5000€.
Les travaux concernés deviendront obligatoires, et des aides gouvernementales sont possibles dans le cadre de la rénovation énergétique, à condition de recourir à des entreprises RGE et d’ avoir de faibles revenus…
La majorité absolue des présents est nécessaire pour voter ces travaux.
Nous voyons bien que le coût cumulé de toutes ces contraintes, va quand même finir par dépasser celui d’une simple rénovation d’un appartement.
Et pour de nombreuses villes françaises où le prix du marché pour l’acheteur se situe entre 1000e et 2000e /m², lui vendre un logement ancien mis «aux normes habitables» reviendra à lui donner pour rien…
Je me demande si l’administration à pensé à ça !
Reste que de nombreux problèmes seront difficiles à résoudre, comme l’isolation par l’extérieur des immeubles haussmanniens, (ce cas semble néanmoins pris en compte) ainsi que d’obtenir le consensus des copropriétaires..
C’est la période des AG et je vais regarder prochainement comment les gens réagissent.
