Je suis propriétaire bailleur et jamais, je n’accepterai de loger un locataire dans une passoire thermique. Il est urgent que les propriétaires bailleurs retrouvent le bon sens de l’investisseur de long terme et se rendent compte de l’absurdité de leur combat contre la loi interdisant la location des passoires thermiques.
La polémique autour des passoires thermiques illustre parfaitement cette erreur d’analyse de nombreux investisseurs immobiliers.
Vous croyez vraiment qu’investir dans l’immobilier, c’est s’acheter une rente ? Vous n’avez pas compris qu’investir dans un bien immobilier vous oblige à investir constamment dans l’entretien et l’amélioration de votre logement. Vous allez devoir y consacrer une part non négligeable du revenu immobilier.
En réalité, vous allez découvrir que le cashflow n’est pas vraiment un cashflow. Vous devriez provisionner une part non négligeable du loyer versé par votre locataire dans l’amélioration constante de votre logement si vous ne voulez pas vous réveiller un jour avec un taudis que vous n’aurez plus le droit de louer.
Il faut évidemment interdire les passoires thermiques. C’est une honte d’accepter de loger des personnes dans de telles conditions.
Nous vivons une crise énergétique. Le coût de l’énergie est de plus en plus élevé. Si votre locataire dépense son salaire pour payer le chauffage et l’énergie de son logement, comment pouvez-vous espérer pouvoir augmenter votre loyer à l’avenir ? Vous devez investir dans la qualité énergétique de votre logement pour espérer augmenter votre loyer et attirer les meilleurs locataires.
Hier, le journal les échos consacrait un article sur la situation des stations de ski dans lesquels 75% des logements seraient considérés comme des passoires énergétiques.
Sérieusement, qui en doutait ? C’est une honte que ces logements principalement occupés l’hiver, par grand froid, soient mal isolés et consommateur excessif d’énergie, de chauffage.
Cela fait bien longtemps que tout le monde a conscience de cet archaïsme. L’obligation de travaux est la seule solution pour forcer à la rénovation, c’est de l’intérêt général que les logements soient moins énergivores. Il est alors normal que la loi qui vise l’intérêt collectif encourage fortement la réalisation de ces travaux ;
Idem pour l’immobilier parisien dont les études laissent à penser que 45% des logements sont tellement énergivores qu’ils pourraient être qualifiés de passoires thermiques.
Incroyable. Comment est-ce acceptable ? Qui accepte de payer plus de 10 000€ par m² pour acheter un appartement à Paris et ne serait pas capable d’investir 1500€ / m² pour améliorer le confort et la qualité énergétique du logement.
Arrêtons l’hypocrisie !
Le problème de l’obsolescence des logements devrait être concentré là où les prix de l’immobilier ne permettraient pas de rentabiliser les travaux de rénovation ! Or, on constate que les passoires thermiques sont excessivement nombreuses, là où les prix de l’immobilier devraient pourtant permettre de largement rentabiliser les travaux de rénovation.
Investir dans l’immobilier, ce n’est pas une rente !
L’usage et le temps dégradent votre logement. Il s’use. Vous devez donc impérativement régulièrement faire réaliser des travaux pour maintenir sa qualité et même l’améliorer afin de tenir compte de l’évolution des normes d’habitabilité.
Quelques idées de travaux indispensables à court terme :
- Remplacer les fenêtres simple vitrage ou double vitrage vieux de 35 ans au profit d’un double vitrage dernière génération ;
- Supprimer les plaques électriques au profit de plaques inductions ;
- Supprimer les radiateurs grille-pain au profit de chauffage électrique nouvelle génération à défaut d’une pompe à chaleur et/ou d’un poêle à bois pour ceux qui ont la chance d’avoir une maison ;
- Changer votre ballon d’eau chaude électrique au profit, d’un ballon d’eau chaude thermodynamique ou encore mieux d’un chauffe-eau solaire.
- Refaire l’isolation des murs extérieurs à défaut d’une isolation par l’extérieur ;
- …
L’évolution des normes et du confort imposent ces travaux.
Il y a 60 ans, les toilettes dans le logement étaient un luxe
Il y a 50 ans, l’eau chaude était un luxe ;
Il y a 40 ans, le double vitrage était un luxe ;
Il y a 30 ans, l’isolation des murs extérieurs était un luxe ;
Il y a 20 ans, la pompe à chaleur et autres chaudières à bois étaient un luxe ;
Il y a 10 ans, la maison BBC était un luxe ;
Aujourd’hui, la maison passive est un luxe… demain, elle sera la norme.
Investir dans l’immobilier, c’est accepter d’investir en permanence dans la qualité de votre logement pour l’adapter à l’évolution technologique et sociétale.
Vous n’avez pas le choix. Vous devez l’accepter si vous voulez faire un investissement rentable. Celui qui n’investit pas en permanence dégrade la valeur de son logement.
