La valeur refuge de l’immobilier augmente fortement avec l’explosion du coût des travaux de rénovation et de construction

Cela ne fait aucun doute pour ceux d’entre nous qui réalisent actuellement des travaux d’entretien, réparation ou d’amélioration de leur logement : Le coût des travaux explosent (et les délais s’allongent).

L’INSEE vient de publier les chiffres du premier trimestre 2022, c’est à dire avant les conséquences de la guerre en Ukraine.

Le constat est sans appel (et sans surprise) :

« Au premier trimestre 2022, les prix des travaux d’entretien-amélioration des bâtiments (IPEA) accélèrent fortement (+2,9 % sur le trimestre, après +1,9 % au quatrième trimestre 2021 et +1,3 % au troisième). La hausse est vive dans les travaux de plomberie, d’installation de chauffage et de conditionnement d’air (+4,9 % après +2,5 %), de menuiserie (+3,7 % après +2,9 %), de couverture (+2,7 % après +2,0 %) et dans les autres travaux de construction spécialisés (+2,6 % après +0,8 %).

La hausse reste un peu plus modérée dans les travaux de plâtrerie (+2,2 % après +1,5 %), d’installation électrique (+2,2 % après +1,7 %), de revêtement des sols et des murs (+2,1 % après +1,0 %) et dans les travaux de peinture et de vitrerie (+1,4 % après +0,7 %).

Enfin, les prix ralentissent dans les autres travaux d’installation (+0,8 % après +1,7 %).

Augmentation de 8,3 % sur un an
Sur un an, les prix des travaux d’entretien-amélioration des bâtiments augmentent de 8,3 % au premier trimestre 2022, après +6,8 % au trimestre précédent.

La hausse des prix sur un an est du même ordre de grandeur pour les travaux dans le secteur résidentiel (+8,4 %) et pour ceux dans le secteur non-résidentiel (+8,3 %).
Les prix accélèrent pour tous les types de travaux : la hausse est vive dans les travaux de menuiserie (+13,1 % après +12,0 %), de plomberie, d’installation de chauffage et de conditionnement d’air (+11,2 % après +6,7 %), et de couverture (+11,2 % après +10,7 %) ; elle est moins marquée pour les travaux d’installation électrique (+6,9 % après +6,2 %), de plâtrerie (+6,9 % après +6,2 %), dans les autres travaux de construction spécialisés (+5,7 % après +5,3 %), dans les travaux de revêtement des sols et des murs (+5,1 % après +3,7 %) et ceux de peinture et de vitrerie (+3,5 % après +2,7 %).

La hausse est plus contenue dans les autres travaux d’installation (+1,6 % après +0,5 %).

Indice des prix d’entretien-amélioration des bâtiments (IPEA) – premier trimestre 2022

Il ne fait aucun doute que ces chiffres devraient poursuivre leur ascension au second trimestre 2022 avec le début de la guerre en Ukraine.

Une augmentation du coût des travaux qui encourage les candidats acquéreurs à négocier leur prix d’achat

Cette puissante augmentation du coût des travaux de rénovation pèse sur la dynamique du marché immobilier et notamment sur les biens acquis avec de lourds travaux à réaliser.

Les candidats acquéreurs dont le budget d’achat comprend l’acquisition de l’immeuble + les travaux indispensables perdent du pouvoir d’achat. Ils sont tentés de négocier le prix d’achat à la baisse pour faire compenser la hausse du budget travaux.

De surcroît, au-delà de cette question du coût des travaux, l’allongement des délais avant réalisation des travaux ajoute un frein supplémentaire

Bref, les biens immobiliers avec beaucoup de travaux deviennent plus difficile à vendre, notamment dans les zone les moins tendues. Une baisse de prix sera parfois nécessaire pour réduire les délais de vente.

Mais surtout, une augmentation des coûts des rénovations et de construction qui renchérit la valeur refuge de l’immobilier

Si les biens avec travaux perdent en attractivité du fait du renchérissement des travaux, tous les autres biens immobiliers voient leur valeur refuge augmenter au rythme du renchérissement des travaux.

En effet, comme nous vous l’expliquons dans notre livre « Investir dans l’immobilier » ou à l’occasion de nos visio-patrimoniales dédiées à l’immobilier locatif, le prix d’un bien immobilier est la somme de deux valeurs :

• La valeur fondamentale de l’immobilier, la valeur refuge, c’est à dire le prix de reconstruction du logement majoré du coût des améliorations ou d’une vétusté lié à l’usage ou l’évolution des normes ;
• La valeur spéculative d’un bien immobilier, fruit de la confrontation de l’offre et de la demande, du niveau général des taux d’intérêt, …

Si la valeur spéculative, une forme de goodwill immobilier, est sous pression baissière dans ces périodes de forte hausse des taux d’intérêt, la valeur refuge de l’immobilier augmente elle fortement avec l’inflation et la puissante hausse du coût de construction et de rénovation.

Un bien immobilier stock du temps de travail et des matières premières transformées. L’inflation, n’est rien d’autre que la hausse de la valeur de ce stock, et donc de la valeur de la valeur fondamentale de l’immobilier.

Bien évidemment, cette augmentation de la valeur refuge n’a pas le même impact partout en France :

• Dans certaines régions, là ou les prix sont les plus élevés, la valeur spéculative représente une portion très majoritaire du prix totale de l’immobilier. La hausse du prix de construction et de rénovation aura un impact faible sur l’évolution future des prix, davantage sensibles à la hausse des taux d’intérêt ; Le coût de construction d’un logement est plus ou moins le même partout en France.
• Ailleurs, le prix de l’immobilier est principalement constitué de la valeur refuge ; La valeur spéculative y est très faible. Dans ces régions, le renchérissement du cout de construction a un impact fort sur la hausse des prix de l’immobilier.

A suivre.