Depuis des mois, je vous explique que nous sommes probablement à la veille d’une forte hausse des prix de l’immobilier, notamment dans les régions dans lesquelles les prix de l’immobilier sont restés stables depuis 10 ans.

Ainsi, sauf à Paris, Bordeaux, Lyon et quelques autres grandes villes dans lesquelles les prix de l’immobilier ont littéralement explosés depuis 10 ans, il doit être opportun de réfléchir à investir dans l’immobilier dans les nombreuses villes portées par un dynamisme économique et démographique de long terme. L’étude complète des villes et régions dans lesquelles l’investissement immobilier pourrait être porteur est mise à jour dans la toute nouvelle édition (sortie en Juillet 2019) de notre livre « Investir dans l’immobilier« .

La raison de cette augmentation des prix de l’immobilier est relativement simple : Les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles et surtout inférieur à l’inflation et au taux de croissance nominale de l’économie comme le prouve notre dernier barème des meilleurs taux de crédit immobilier (cf »Barème personnalisé des prix de l’immobilier en Août 2019« ).

Néanmoins, comme nous savons tous qu’il faut toujours être prudent avec ses certitudes , analysons alors pourquoi les prix de l’immobilier pourraient tout de même baisser malgré des taux de crédit immobilier au plus bas. C’est là, une analyse que nous propose Patrick ARTUS sous le titre « Pourquoi les prix de l’immobilier ne deviennent-ils pas infinis ? »

Dans son étude, Patrick ARTUS confirme notre idée selon laquelle les prix de l’immobilier pourraient fortement augmenter dans les années avenir. L’économiste parle même, en théorie d’une hausse des prix de l’immobilier sans limite : « Les prix de l’immobilier sont normalement égaux à la somme actualisée des loyers futurs. Si le taux d’intérêt à long terme est inférieur au taux de croissance des loyers, en l’absence de prime de risque, le prix d’équilibre de l’immobilier est donc infini ».

Néanmoins, toujours selon Patrick ARTUS, cette très valorisation théorique très élevée des prix de l’immobilier est impossible en pratique du fait des contraintes du financement à crédit. En effet, l’investissement immobilier est particulièrement dépendant de la capacité des banques à octroyer des crédits immobiliers et des contraintes imposées aux emprunteurs (durée maximum, taux d’endettement, apport personnel, qualité du contrat de travail, …).

Ainsi, c’est l’effet combiné de l’allongement des durées d’emprunt, la baisse des taux des crédits immobiliers et le relâchement sur l’apport personnel) explique pour partie la hausse actuelle des prix de l’immobilier (cf »Crédit immobilier : Est il raisonnable d’emprunter sur 25 ans ou plus ?« ). Néanmoins, le bénéfice de cet assouplissement des conditions d’octroi de crédit immobilier n’est pas sans limite. Il arrivera (mais je crois que nous en sommes encore loin, sauf à Paris, Bordeaux ou Lyon), un moment ou les prix de l’immobilier seront trop élevés au regard des capacités d’endettement des ménages ; Alors, la demande baissera et les prix de l’immobilier devront baisser pour s’ajuster à la baisse.

La faiblesse des taux de crédit immobilier seule ne justifie pas une hausse perpétuelle des prix de l’immobilier. C’est surtout la capacité à emprunter toujours plus qui permet de justifier cette perspective d’une hausse actuelle et future des prix de l’immobilier ; Ainsi, sans compter sur un rétrécissement des conditions d’octroi des crédits immobilier, C’est l’augmentation favorable des revenus des emprunteurs qui autorise une hausse des prix de l’immobilier lorsque les effets de la baisse des taux immobiliers auront cessé leur impact positif sur les prix.

 

Voici ce qu’explique Patrick Artus dans son étude :

« Même si le prix fondamental de l’immobilier devient très élevé (ou même infini si le taux de croissance des loyers est supérieur au taux d’intérêt à long terme), le prix effectif de l’immobilier ne peut pas devenir très élevé (infini) en raison des contraintes de liquidité : on ne peut pas acheter un logement dont la valeur est trop élevée par rapport à son revenu, car il est impossible d’emprunter le montant nécessaire.

Si le taux de croissance des loyers est proche du taux d’intérêt à long terme, ou même est supérieur au taux d’intérêt à long terme, le prix de l’immobilier commence par augmenter, puis vient le moment où il devient trop élevé par rapport au revenu (les graphiques 4a/b montrent le ratio entre le prix de l’immobilier résidentiel et le salaire par tête).

 

Il y a alors chute de la demande de logements, à cause de la contrainte de liquidité des acheteurs, d’où chute des prix de l’immobilier (graphique 5), ce qu’on a déjà vu en 1990 aux États-Unis, en 2007 aux États-Unis et dans la zone euro.

 

 

Même si le prix fondamental (sans prime de risque) est très élevé, la chute des prix de l’immobilier fait apparaître une prime de risque importante qui rationalise le recul des prix de l’immobilier.

 

Synthèse : il peut y avoir crise de l’immobilier en l’absence même de hausse des taux d’intérêt.

Les Banques Centrales ont aujourd’hui choisi des taux d’intérêt très bas qui conduisent à des prix fondamentaux de l’immobilier très élevés (infinis) en l’absence de prime de risque.

Si les taux d’intérêt remontent, naturellement les prix fondamentaux de l’immobilier vont chuter.

Mais même si les taux d’intérêt ne remontent pas, il peut y avoir chute des prix de l’immobilier et crise de l’immobilier dues au recul de la demande de logements lorsque les prix de l’immobilier sont trop élevés.

Les contraintes de liquidité empêchent que les prix de l’immobilier montent sans limites, car, s’ils sont trop élevés par rapport au revenu, il n’y a plus d’acheteurs de logements.

 

Bref, au final, je crois que l’on peut retenir le bon sens de l’analyse de Patrick ARTUS. Les prix de l’immobilier pourraient donc fortement augmenter jusqu’à atteindre une limite constituée par le capacité d’emprunt des candidats à l’investissement immobilier. Cette limite atteinte, les candidats à l’investissement immobilier se retire du marché, malgré des conditions d’emprunt favorable, faisant alors baisser les prix de l’immobilier.

Ainsi, nous retrouvons l’idée fondamentale que nous développons ici depuis plusieurs années : Il faut faire la différence entre le « marché », c’est à dire le lieu de confrontation entre l »‘offre » et la « demande », c’est à dire le moyen de devenir propriétaire de son logement et la valeur de long terme des prix de l’immobilier. Patrick ARTUS semble confirmer que la valeur de long terme de l’immobilier est très importante, notamment du fait de taux de crédit immobilier excessivement, et durablement faibles, mais à court terme, les conditions de marché peuvent être défavorables et les prix baisser faute d’acheteur.

L’investisseur immobilier averti devra donc se saisir d’un marché sans acheteur pour investir à bon compte un actif immobilier dont il estime la valeur de long terme très importante, dans un monde ou les taux de crédit immobilier sont excessivement faibles !

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43 Comments

  1. Certes, le marché de l’immobilier est limité par la capacité d’emprunt des acheteurs, mais il reste des acheteurs qui re investissent un capital en achetant cash : j’ai l’impression que cela représente une part croissante des transactions. Quelqu’un dans l’immobilier pourrait il donner son point de vue ? Merci.

    • Laurent says:

      Parfaitement d’accord avec vous. La question n’est pas celle des liquidités de revenu Mais de la valorisation des actifs. Il faut alors distinguer le marché des primo accédants, liés en bonne partie à leurs revenus et ceux possédant déjà un Bien qu’ils revendent pour acheter un nouveau. En outre, même pour les primo accédants, le raisonnement est partiel car Bon nombre bénéficient d’aides familiales via la revente d’un Bien locatif pour alimenter leur apport.

      Par ailleurs, Tout cela n’est qu’une approche macro. En effet, en 2007/2008, les prix immobiliers en france ne se sont pas effondrés contrairement aux USA. La france eSt un pays de propriétaires stables. Aux USA , Clinton a voulu Que Tous les américains soient propriétaires, quels que soient leurs revenus. Cela a conduit à la crise des subprimes.
      NB : en économie, les idées de gauche sont souvent mauvaises 🙂

      • adnstep says:

        Bonjour,
        « En effet, en 2007/2008, les prix immobiliers en france ne se sont pas effondrés contrairement aux USA ».
        Certes, mais les prix ont bien baissé dans certains endroits. Et depuis ils stagnent. Même à Paris, les prix ont stagné entre 2011 et 2014, malgré des conditions favorables. Les graphiques ne montrent pas non plus qu’en France les prix ont diminué sans discontinuer durant toutes les années 90.

        Ils ne montrent pas non plus que la désertification des campagnes s’accélère sur la période 2011-2016 par rapport à la période 2006-2011, et touche aussi le nord-ouest et le sud-ouest, en plus de la diagonale habituelle, et du nord-est de la France. Et je pense que c’est un élément majeur de soutien des prix immobiliers dans les zones attractives. Voici pourquoi :

        En Italie, il y a 80% de propriétaires. Et comme l’impôt sur la succession y est très faible, personne n’a besoin de vendre. Ceci dit, il y a tout de même un marché, d’une part parce que les jeunes qui héritent n’ont pas forcément envie de vivre de la même manière que leurs parents, et qu’ils préfèrent vendre de vieilles maisons à la campagne pour acheter des appartements modernes en ville et d’autre part parce que ces même jeunes (millenials, entre 25 et 40 ans), veulent un habitat adapté à leur mode de vie : moins d’enfants, donc moins besoin de place, plus de services, habitat moins énergivore, etc, bref comme en France. Ce qui entre parenthèses a créé un marché de la restructuration immobilière. La crise qu’a subie le pays a provoqué une baisse du marché immobilier, et même si le marché à l’air de repartir depuis 2018, on est encore en phase de convalescence.

        Le marché immobilier résidentiel de l’Italie est assez différent de celui de la France pour une raison de fond assez simple : la France métropolitaine compte à peu près 65 millions d’habitants sur un territoire d’environ 547 000 km² (somme totale des surfaces cadastrales). L’Italie en dénombre 63 millions sur un territoire d’environ 310 000 km². Sauf que l’Italie est constituée par une bonne moitié de montagnes, lac, zones presque désertiques et inhabitables. On peut considérer que sa densité de population réelle est trois fois plus grandes que celle de la France. Les terrains constructibles y sont plus difficiles à trouver, et, en moyenne, beaucoup plus cher à l’achat. Voilà ce qui garantit une certain niveau des prix du marché immobilier italien, en dépit de toute crise économique. C’est une sorte de plancher, en dessous desquels il faut vraiment une catastrophe économique majeure afin que les prix puissent descendre.

        Alors rapporté à la situation de la France, puisque tout le monde s’y concentre au même endroit, dans les grandes villes et sur les franges côtières méditerranéenne et atlantique, et quelques autres zones privilégiées comme les abords du lac d’Annecy ou le genevois français, les prix devraient continuer d’y augmenter, au pire d’y stagner. Sauf évènement majeur. Et là encore, une fois le prix plancher atteint, ça ne pourrait pas baisser.

        Mais ailleurs, sur ce qui constitue la plus grande partie du territoire, il y aura bientôt plus d’arbres que de maisons. Donner un prix moyen de l’immobilier en France aura alors encore moins de sens qu’aujourd’hui.

  2. ollivier says:

    Cela fait des années que l’on parle de cela et le prix de l’immobilier continuent de grimper.
    Parfois ils stagnent mais ça repart ensuite.
    Après cette étude attendons son contraire comme d’habitude et ce sont les mêmes qui vous en ferons la démonstration.
    L’immobilier sur le long terme à toujours augmenté et cela continuera sauf dans les zones rurales.
    La population souhaite se rapprocher des grandes villes attractives et du bord de mer ce qui implique un coût du foncier élevé voire un manque de foncier. C’est l’offre et la demande

    • bousquet says:

      Je suis d’accord avec votre commentaire. Ce type d’analyse sophistiquée sur les taux est intéressante mais ce n’est qu’une partie de la vérité. Il faut aussi tenir compte de la démographie, le nombre de foyers, la volonté de vivre en grande ville et/ou proche de la mer.

      Exemple de certaines zones littorales côté atlantique : pas de foncier cause PLU, afflux de retraités qui paient cash, proximité de grande ville…. Résultat explosion des prix et des loyers depuis 5 ans et la pression haussière est toujours là.

    • Thierry says:

      « L’immobilier sur le long terme à toujours augmenté et cela continuera sauf dans les zones rurales ». Des villes comme Belfort ( 50 000 hab), ou Epinal ( 30 000 hab), ou neufchateau, st dié, ect, ne sont pas des zones rurales, et pourtant, l’immobilier y a bcp baissé, tout comme à grenoble ou st Etienne d’ailleurs. Pour les zones rurales, je vous rappelle que la france est constitué majoritairement de zones rurales….

      • Badtimes says:

        Oui pour ces villes a l’exception de Grenoble dont la dynamique économique régionale n’est pas a démontrer et où l’attrait du travail attire de plus en plus de gens: et pourtant les prix ont stagne ou même baissé depuis 10 ans- explications possibles : élection d’un Maire assez spécial !, Construction de neuf à outrance, ou bien une autre raison que je ne vois pas: en attente d’être éclairé!!

        • Grenoble … violence urbaine car base arrière et plaque tournante du grand banditisme qui alimente les grandes stations en drogues, prostitution …

          • Badtimes says:

            Vous habitez quel quartier pour nous donner une telle description? Ça a l’air digne de Chicago des années trente!
            On ne doit pas habiter la même ville!!!
            Dans toutes les villes en France à l’heure actuel il y a des quartiers dits « chauds », exemple à Lyon et pourtant les prix n’ont fait qu’augmenter depuis 10 ans.

            • transparence says:

              tapez dans google « insécurité Grenoble » …
              no comment !
              A lyon, un trés gros travail a été fait par les politiques pour intégrer les banlieux, et sécuriser la ville…
              la pègre lyonnaise à changer de ville …

      • ollivier says:

        Il me semble avoir parlé de villes attractives
        Quant aux zones rurales même si elles sont majoritaires force est de constater qu’elles se désertifient (fermeture de classes, disparition des services publics , désertification médical, etc..)

    • Vous devez sûrement parler du foncier qui augmente toujours à mesure que la population s’accroît et que l’espace vide vient à manquer. Il y a donc deux conditions pour que le foncier augmente toujours :

      – un accroissement continu de la population
      – un espace de moins en moins disponible

      Par ailleurs, je pense que vous raisonnez en valeur nominale. Or, un tel raisonnement est faux lorsque vous faites des comparaisons entre plusieurs époques. Peut-être avez-vous d’autres références valables?

      • ollivier says:

        Très simple en 1994 il fallait 5,1 années moyennes de revenus en moyenne pour acheter une maison Aujourd’hui pour le même bien il en faut 10 années de revenus en moyenne , avec une hausse du pouvoir d’achat constant excepté entre 2011 et 2014

    • adnstep says:

      Faux. Sur le long terme, en France, les prix ont baissé dans certaines villes, et pas que des zones rurales.

      D’ailleurs, vous le dites vous-même : « La population souhaite se rapprocher des grandes villes attractives et du bord de mer ce qui implique un coût du foncier élevé voire un manque de foncier.  » Et je suis d’accord avec vous.

      Mais ceux qui habitent dans les zones immobilières telles que Saint-Etienne ou Charleville-Mezières, pour donner deux exemples, ne reverront pas les prix des années 2000 avant longtemps.

    • Bonjour,

      Je pense que chacun d’entre vous tiens une part de la vérité en ce qui concerne l’attractivité des grandes métropoles, du bord de mer (et encore par partout) et de villes comme saint Etienne ou Grenoble.
      Personnellement je pense que ce type d’étude donne une vue globale, une sorte de belle théorie et qu’il ne faut pas en tirer de conclusions et encore moins une vérité générale. C’est juste de l’information pour moi.
      La dynamique immobilière est tellement différente d’une région à l’autre, d’une ville à l’autre que ce qui est vrai à un endroit ne l’est pas 50 ou 100km plus loin. Il y a tellement de facteurs pouvant faire rapidement évoluer l’attractivité d’une ville que ce qui est vrai à une date peut ne plus l’être dans 10 ou 15 ans après.
      Par contre ce que je crois, c’est que le fossé entre les zones attractives et les zones qui le sont moins va continuer de se creuser durablement. J’entends pas attractives les villes ou zones géographiques avec un dynamise économique, avec des entreprises significatives dans l’industrie, les services, des universités de qualité, une ville touristique et culturelle. Des villes comme Nantes, Bordeaux ou Lille l’ont parfaitement compris, et dans une moindre mesure (pour le moment) Angers, Rennes, Le Mans, pour les villes que je connais un peu

      • ollivier says:

        D’accord avec vous l’attractivité d’une ville n’est pas figée et peut de ce fait perdre son attractivité ce qui engendra, dans ce cas là, un manque d’engouement pour son marché immobilier, qui profitera à une ville à proximité devenue plus attractive. Mais je pense sans certitude que les gens investirons dan ces nouvelles villes au détriment des anciennes. Cette mobilité de l’attractivité est liée à plusieurs facteurs ((emploi, qualité de vie, commerces, type d’urbanisation,etc..).
        Seul le littoral en grande partie conserve son attractivité, favorisé par les retraités voulant s’y installer.
        Personne détient la vérité sur ce sujet mais il y a quand même de grandes tendances qui existent et qui tendrons à se poursuivre

  3. Laurent says:

    En 45 ans, je n’ai jamais vu de baisse de l’immobilier dans les villes / villages Ou j’ai habité. Au pire une stagnation pendant 3-4 Années grand maximum.

  4. christophe says:

    Les prix de l ‘immobilier ont fortement corrigé dans mon département( Hautes Pyrénées) situé en zone rurale..Un pic a été atteint entre 2005 et 2008, depuis c’est entre -10 et -20% de baisse sur les plus hauts atteints. Les prix de l ‘immobilier sont trop décoréllés de la courbe des salaires et à mon avis, cette baisse devrait continuer dans ma région… Faibles revenus , pas de travail, réforme a venir de la valeur cadastrale de l ‘impôt foncier, normes énergétiques de l habitat, sont les ingrédients en faveur de cette baisse ..

    • Laurent says:

      Normal. Il n’y a pas de travail (Ou peu) dans les hautes Pyrénées.

      L’immobilier qui monte eSt en région parisienne, côte atlantique, région Rhône Alpes.
      Ailleurs, il n’y a pas de visibilité économique donc l’immobilier eSt impacte

  5. Je vous invite à vérifier un graphique de l immobilier parisien en 1990 qui c est effondré de 20% suite à la constitution d une bulle.De plus si l immobilier etait si solide que cela en france comme ailleurs, pourquoi ne laisse t on pas des taux d emprunts a des niveaux égale a l’ inflation à 2 % au lieu de 0.95% sur 20 ans j usqu au point de mettre en difficulté les compte d exploitation des banques.Posez vous la Question qu’ est ce qu un marché immobilier, 1% de hausse des taux représente 20% de primo d emprunteurs en moins et de 15 % de baisse de prix, ensuite effet boulle de neige.par ailleurs l immobilier est une chaîne bien huilé mais elle peut se gripper, si plus de primo accédants à cause de prix trop élevés, ou de hausse de taux à qui les sera vendu les bien acquis par les acheteurs précédants , et voulant aquerrir un bien plus grand à un retraité qui désire acheter au bord de la mer.En 2002 j ai acheté une maison avec un taux de 5.75% sur 15 ans , la même maison à était acheté par un couple qui a eu un crédit à 1.20 % sur 25 voilà cette exemple résume tout, la baisse des taux que tout le monde plébiscite c est transféré sur les prix mais peut être que demain nos chers banquier proposerons un taux négatif sur 20 ans, avec la cuisine aménagée, est les frais de notaire offert pour un marché immobilier qui d après certains est solide.Enfin je vous invite à regarder sur le net la courbe de friggit qui est un outil qui permet de voir qui l immo est soutenu par l endettement et pas par des personnes deja propriétaires.

    • Bousquet says:

      Celui qui acheté à paris au plus haut en 1990 a retrouvé sa mise en 2000 et fait une PV indécente aujourd’hui…. combien de particuliers font aussi bien en bourse?? je le redis : le constat sur les taux et les savantes courbes des polytechniciens c’est bien mais il n’y a pas que çà, loin s’en faut.

      • Nombre et type de transactions à Paris depuis 1990?

      • adnstep says:

        Corrigé de l’inflation, c’est en 2004 qu’il a retrouvé sa mise. Et il a doublé son capital depuis 2000 (de 5000 à 10000€/m²).

        C’est bien pour celui qui a acheté à Paris. Mais à l’époque, il fallait déjà un certain capital, et/ou le besoin/l’envie d’habiter Paris.

        Ceci dit, croyez-vous que celui qui investit à Paris aujourd’hui aura doublé son capital dans 20 ans ?

        • ollivier says:

          effectivement vous avez raison, sauf que Paris est actuellement destiné aux personnes financièrement à l’aise (ex: 420000 euros pour 40 m²).
          a terme le marché parisien sera réservé aux très riches Français ou aux riches étrangers. Ce qui peut faire le bonheur des actuels propriétaires et c’est tant mieux pour eux;

      • Bj, ceux qui on acheté du Facebook, x10 depuis 2012, ou du tencen x4 depuis 2016 C pas mal au niveau boursier.pour l immobilier c un malheureux x2 depuis 2003 sachant que en moyenne un bien est gardé 7 ans donc celui qui a acheté en 1990 est revendu en 1997, voir 1999 n aura rien vu de l éventuelle pv.Par ailleurs l immobilier est soutenu par les taux extraordinairement bas du jamais vu depuis l histoire bancaire (A titre personnel je penses que tout cela finira mal) alimenté par l injection massive des banques centrales dire planche à billet la BCE a racheté pour 4500 milliards €€ en échange d obligations d états comme Italie, Espagne,gréce, France et… Oui cette chose qui s appelle BCE qui est garantie , cautionnée par ces mêmes etats endettés à plus de 100% se retrouve avec 4500 milliards € d obligations dont bcp sont pourris.Alors pour ceux qui souhaitent acheter maintenant gare à la patate chaude, c est le dernier qui la prendra qui payera tt les excès des autres.😂😂

  6. Bonjour

    Suivre le débat

  7. Laurent says:

    Si les taux remontent fortement, c’est une catastrophe économique mondiale. Cela n’arrivera JAMAIS.
    Pour preuve, la crise de 2008 qui aurait dû mettre l’économie à genoux. Les politiques ont mis en œuvre ce qu’il fallait pour qu’elle soit limitée à quelQues secteurs d’activités.
    Donc aucun Risque qu’une catastrophe survienne.
    On aime bien jouer à se faire Peur

    • ollivier says:

      J’ai bien peur que vous soyez contre dit d’ici un an

    • Les taux immo peuvent remonter même avec des taux d’emprunt d’état négatifs. Voir post de GF sur ce sujet.

      Et même, le but recherché par la BCE étant l’inflation, et l’inflation n’arrivant pas malgré son QE et ses taux négatifs, elle va devoir trouver autre chose.

      Par exemple distribuer de l’argent directement aux particuliers. Hétérodoxe, certes, mais on fait feu de tout bois aujourd’hui.

  8. Les politiques?
    Oui,d’une certaine manière.Cette crise a coûté 10%du PIB européen,soit 1700 milliards de renflouer les banques,et sur le dos du contribuable.Je tenais juste à le rappeler.;)

    • Laurent says:

      Oui, c’edt le contribuable « moyen » qui a payé (pas le milliardaire).
      Mais l’économie ne s’est pas effondrée. Le taux de chômage n’a pas explosé. La consommation s’est maintenue

    • Renflouer les banques et sauver les économies des particuliers qui y sont déposées.

  9. tapez dans google « insécurité Grenoble » …
    no comment !
    A lyon, un trés gros travail a été fait par les politiques pour intégrer les banlieux, et sécuriser la ville…
    la pègre lyonnaise à changer de ville …

  10. Badtimes says:

    Si vous vous fiez a Google alors je m’incline!
    Les quartiers chauds sont Villeneuve et Mistral-Drac, mais a part ça le reste est normal, pas plus pas moins qu’ailleurs sauf dans les journaux bien sûr.
    J’y vis donc je sais de quoi je parle. Il y a 10 ans les prix étaient le double de Lyon. Maintenant c’est l’inverse. L’aglomeration est toujours très dynamique économiquement( solde population positif, taux chômage inférieur a la moyenne nationale, niveau d’emploi de haute technicité avec salaires qui suivent, etc…) dans un cadre de vie idéal pour celui qui aime la montagne et la campagne.
    Comme le disent certains sur ce blog cela dépend peut être vraiment de la politique qui est menée dans cette ville. On verra a partir de l’an prochain si les choses changent. De toute façon ça ne peut pas être pire qu’avec l’équipe en place aujourd’hui!

  11. Julien Bonnetouche says:

    Grenoble. Tentative d’approche. Franchement je ne connais pas Grenoble . J’y suis passé plusieurs fois et j’ai toujours eu l’impression que c’était moche . Le cadre montagneux n’est pas accueillant et c’ est plutôt brumeux. Sans parler des anciens faubourg industriels aux relents de chlore. ( il y a longtemps) Y a t’il une vieille ville avec de beaux immeubles ? Et une politique de la ville réussie privilégiant des zones bobo ? La proximité de la montagne ne faisant pas tout .

    • Oui c’est moche, grâce à l’architecture soviétique des années 70 comme beaucoup de villes françaises. A part Bordeaux, Strasbourg, Montpellier et quelques arrondissements de Paris et Lyon, les villes sont plutôt moches chez nous.

  12. Re à Laurent.
    Pour revenir sur le plan économique, qui en définitif influence tout, de Grenoble à Londres de Paris a Barcelone, sachez que si le chomage a baissé aux USA c parce que depuis la crise Lehman brother 2008, les USA dépensé 12 $ de dette par an pour créer 1 $ de croissance ( dette usa 2008 7000 milliards actuellement c 22000 milliards) idem en Europe dans une moindre mesure .Les emplois usa sont de moins bonne qualité bcp de serveur, livreur, mal payé, cumulant 3 emplois pour joindre les 2 bouts, et s endettent comme jamais, voitures., conso, études et…
    Le PIB usa est constitué au 2/3 de consommation donc la FED qui est l equivalent de la BCE en europe fera tout pur éviter que la conso ne fléchisse, baisse des taux comme jamais elle enverra des Canadaires de dollars pour que les consommateurs americains continus à brûler du dollars, par contre si une grosse crise venait comme en 2008 alors là on aura plus de cartouches Pour faire face car l endettement dans tout les pays du G7 on deja brûlé leur capacités .dette publique et privée usa 360%, en Italie 130% , en france C était 60% en 2008 désormais c 100%.Les politiques ne pourrons rien faire cette fois-ci à part dévaluer les monnaies, et un bon baromètre pour le savoir c de suivre le cours le l or car en effet c est pas l or qui monte mais en réalité c est les monnaies qui baissent, et oui.Toutes les liquidités qui ont étaient injectées dans l économie mondiale depuis 2008 C est en réalité fixé sur l immobilier (Au travers des baisses des taux à quasi 0%) et sur les actions notamment aux USA ( le Dow john 8000 point en 2008 avant crise c désormais 27000 point avec un déficit de 1000 milliards).Tout cela pour dire que si çà pète aux usa l immobilier a Grenoble, à Paris, ou ailleurs l immobilier coûtera bcp moins cher.Alors on parle souvent de démographie de manque de logement ect.. qui explique les prix actuelle, c est vrai pour une partie des choses mais en réalité des logements y en a bcp en france sauf qu ils sont decorrélés de la capacité financière ( voir courbe de friggit) si vous ramené les prix à la capacité des emprunteurs vous verrez que ça ramènera l immobilier a des prix normaux mais pour cela il faudrait arrêter la politique de la planche a billet et redonner un prix à l argent.Malheureusement en 2008 l économie mondiale pour sauver les milliardaires à préféré choisir l hyper endettement des états, ménages, entreprises et ils pousseront la connerie j usquau bout.

  13. Handicapées par plus de dix ans de taux d’intérêt bas, les banques de la zone euro pourraient bénéficier d’un lot de consolation de plusieurs milliards d’euros si la Banque centrale européenne (BCE) module le coût qu’elle facture à leurs dépôts, selon les calculs de Reuters.

    Mais les effets de ce nouveau mécanisme, en débat depuis plusieurs mois, seraient probablement répartis de manière déséquilibrée, profitant en premier lieu aux grandes banques allemandes et françaises.

    Alors que les tensions commerciales internationales menacent de dégénérer en guerre des monnaies, la BCE devrait réduire en septembre son taux de dépôt, fixé pour l’instant à -0,4% et qui se traduit par une charge pour les banques qui déposent leur liquidité à la banque centrale. Les marchés anticipent pour l’instant un taux ramené à -0,6% d’ici la fin de l’année.

    Aider les banques à amortir l’impact des coûts induits par le taux négatif
    Cette baisse sera probablement accompagnée d’un engagement à maintenir un peu plus longtemps les taux d’intérêt à leur niveau actuel et de nouveaux achats d’obligations, des mesures censées freiner l’euro et réduire le coût du crédit mais qui auront un coût pour les banques, incapables de répercuter sur leurs clients emprunteurs les coûts induits par le taux négatif.

    Pour amortir cet impact, le président de la BCE, Mario Draghi, a déclaré que toute baisse de taux serait accompagnée de « mesures d’allègement », probablement sous la forme d’une exemption partielle du taux de dépôt, ce que le marché assimile à une modulation du taux de dépôt.

    « La baisse des rendements va accroître la pression sur les revenus », explique Macro Troiano, directeur de l’agence de notation Scope. « La mise en place d’un taux modulé pourrait amortir le choc, notamment pour les banques qui disposent d’importantes liquidités excédentaires. »

    Mais mettre au point un tel mécanisme n’est pas chose facile, la situation en matière de liquidités bancaires variant selon les pays, et le mécanisme pourrait avoir des effets indésirables en favorisant une remontée des taux de marché, ce qui irait à l’encontre du but recherché.

    Allemagne et France, principaux bénéficiaires potentiels
    Les banques paient actuellement quelque sept milliards d’euros par an à la BCE sur les liquidités déposées auprès d’elle au-delà des niveaux minimaux requis.

    Ce montant atteindrait 8,8 milliards d’euros si le taux de dépôt était abaissé à -0,5% selon les calculs de Reuters, fondés sur les données disponibles à fin juin.

    Mais on ne sait pas pour l’instant comment fonctionnerait le mécanisme de modulation évoqué par la BCE.

    Les expériences de mécanismes similaires mis en place entre autres au Japon et en Suisse suggèrent qu’il pourrait faire économiser aux banques entre 4,4 et 6,6 milliards d’euros en rythme annuel, dans l’hypothèse d’une baisse de dix points de base et en fonction de ses modalités d’application.

    La Banque nationale suisse (BNS), par exemple, exempte les dépôts des banques de son taux négatif de -0,75% à hauteur de 20 fois les réserves obligatoires.

    Si la BCE exemptait les banques de la zone euro à hauteur de dix fois les réserves obligatoires, elles économiseraient 5,3 milliards d’euros par an par rapport à la situation actuelle et 6,6 milliards par rapport à l’hypothèse d’une application intégrale d’un taux de -0,5%.

    Les secteurs bancaires allemand et français seraient les principaux bénéficiaires avec des économies de plus d’un milliard d’euros pour chacun d’eux.

    Mais le mécanisme suisse n’est pas facile à transposer dans la zone euro, dans laquelle les liquidités excédentaires sont concentrées dans les pays les plus riches disposant d’importants centres financiers, comme l’Allemagne, la France et les Pays-Bas.

    Cela implique que des banques dont les liquidités sont inférieures au seuil d’application du taux négatif, en Italie et en Espagne par exemple, pourraient préférer déposer gratuitement des liquidités auprès de la BCE plutôt que de les prêter à des concurrentes à des taux négatifs. Un choix qui favoriserait probablement une hausse des coûts de financement sur le marché bancaire de gros, à l’encontre du but recherché par la BCE.

    Les risques de détournement du mécanisme de modulation
    Cette dernière pourrait donc exempter du taux négatif une partie des réserves excédentaires des banques, comme le fait déjà la Banque du Japon.

    Dans l’hypothèse où cette exemption porterait sur la moitié de ces réserves, elle se traduirait par des économies de 2,6 milliards d’euros par rapport à la situation actuelle et de 4,4 milliards par rapport à une application du taux à la totalité des réserves excédentaires.

    Mais cette option est elle aussi susceptible d’être « détournée » par les banques si elles parviennent à augmenter artificiellement leurs liquidités excédentaires, en réduisant les crédits qu’elles accordent ou en émettant davantage de dette à court terme.

    Les banques confiantes dans leur capacité à augmenter leurs volumes de prêts pourraient même emprunter à la BCE elle-même des liquidités à taux négatif dans le cadre des opérations de refinancement à plus long terme ciblées, les TLTRO.

    « La mise en oeuvre de mesures visant à amortir l’impact des taux négatifs sur les dépôts à la banque centrale est complexe et peut incidemment créer des opportunités d’arbitrage pour certaines banques, pénalisant donc le fonctionnement des marchés monétaires et la transmission de la politique monétaire », résume Giuseppe Maraffino, analyste de Barclays.

    Il suggère donc un mécanisme dans lequel seules les banques dont les dépôts à la BCE dépassent les emprunts à la banque centrale pourraient bénéficier de la modulation de taux, ce qui priverait les autres des opportunités d’arbitrage indésirables.

    Les banques ne publient pas le montant de leurs réserves obligatoires ni celui de leurs liquidités excédentaires, ce qui rend difficile l’estimation de l’impact d’un tel mécanisme.

    Mais il est probable que celui-ci bénéficierait en premier lieu aux pays dans lesquels les liquidités sont abondantes, comme l’Allemagne, et aux grands groupes bancaires des pays « périphériques », au détriment des plus petits acteurs du secteur.

    • sauf que ceci est réservé pour les meilleurs clients et ces taux négatifs sont compensés par des frais annexes : ce qui ramène à un emprunt à 2 %

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