Alors que le taux d’emprunt de l’état Français approche les 3% au moment ou je rédige ces lignes, il ne paraît pas totalement illégitime de s’interroger sur la capacité du marché immobilier et notamment des prix de l’immobilier avec de tels niveaux de taux.
Si l’état Français emprunte autour de 3% sur 10 ans, il n’est pas impossible que les taux de crédit immobilier dépassent 4% à l’horizon de la fin du premier semestre 2023, lorsque l’ajustement progressif du taux d’usure autorisera un niveau de marge d’intérêt satisfaisant pour les banques.
Inimaginable, il y a 1 an encore, nous sommes en train de projetter un quadruplement des taux de crédit immobilier en l’espace de 12 mois. Dingue.
Dans l’intervalle, c’est à dire d’ici la fin du premier semestre 2023, les banques vont devoir freiner l’octroi des crédits immobiliers afin de les réserver à leurs meilleurs clients.
Dans le même temps, l’hypothèse d’une hausse du taux d’usure ne changerait pas grand chose sur la dynamique du marché immobilier car les candidats emprunteurs n’auront pas les moyens d’assumer cette hausse considérable des taux de crédit immobilier.
La hausse des taux de crédit immobilier va drastiquement réduire la dynamique du marché immobilier. Les acheteurs vont devenir plus rares ; Le marché devra alors s’ajuster pour s’adapter au budget des emprunteurs.
Dans un tel contexte, la baisse des prix de l’immobilier est la seule perspective raisonnable.
Prenons un exemple pour essayer de chiffrer la baisse du pouvoir d’achat immobilier;
- La mensualité d’un crédit immobilier de 250 000€ sur 20 ans est de 1149€ / mois avec un taux de crédit immobilier à 1%, soit un coût total de 275000€ ;
- La mensualité d’un crédit immobilier de 250 000€ sur 20 ans est de 1514€ / mois avec un taux de crédit immobilier à 4%, soit un coût total de 363000€ ;
Avec un taux de crédit immobilier autour de 4% sur 20 ans, le prix de revient d’un investissement immobilier à crédit augmente de 31%.
En d’autres mots, cela signifie que le coût de revient de l’immeuble acheté à crédit augmente de 31%.
Si les revenus de l’emprunteur n’augmentent pas de 31%, les prix de l’immobilier doivent donc baisser de 31% pour maintenir le pouvoir d’achat immobilier du candidat emprunteur.
Dans un premier temps, le marché immobilier s’ajuste. Le taux d’apport personnel augmente, les durées du crédit immobilier s’allongent pour faire face au renchérissement du prix de revient qui trouverait son origine dans la hausse des taux de crédit immobilier.
Malheureusement, et c’est ce que nous vous avons détaillé dans cet article « Le marché immobilier au bord du gouffre alors que la hausse des taux de crédit ne fait que commencer« , nous avons déjà largement consommé toutes ces marges de manoeuvre. Il n’est plus possible d’augmenter l’apport personnel ou la durée du crédit immobilier (Les normes du HCSF interdit cette augmentation des durées)
A l’avenir, les prix de l’immobilier vont devoir s’ajuster à la baisse pour s’adapter à la baisse de pouvoir d’achat des investisseurs immobiliers. Une baisse des prix de l’immobilier qui sera d’autant plus forte que les prix de l’immobilier seront déconnectés de la valeur fondamentale de l’immobilier.
Cet article « Immobilier : le palmarès des villes où la hausse des taux dégrade le pouvoir d’achat » publié par lesechos confirme cette analyse.
En deux mots, c’est là ou les prix de l’immobilier sont les plus élevés que la hausse des taux de crédit immobilier aura le plus de conséquence négatives sur les prix de l’immobilier.
Là ou les prix de l’immobilier sont proche du prix de construction que je résume souvent sous cette appellation « la France à 2500€ / m² » ne devrait pas subir une baisse de prix trop forte car l’inflation des coût de construction protège la valeur fondamentale de l’immobilier.
En revanche, dans la France de la spéculation immobilière (Paris, Lyon, et toutes ces régions touristiques qui affichent des prix de l’immobilier totalement déconnectés de la valeur fondamentale de l’immobilier) pourrait subir une baisse des prix d’autant plus forte que leur niveau de prix ne repose sur rien d’autre que la spéculation.
C’est l’analyse que nous vous proposions déjà dans cet article « Prix de l’immobilier : Entre valeur refuge et valeur spéculative du goodwill immobilier. »
Extrait :
Décomposition du prix de l’immobilier entre valeur fondamentale et goodwill immobilier.
Ainsi, et de manière très simplifiée, le prix de l’immobilier peut être décomposé en deux parties :
Une valeur fondamentale, c’est la valeur refuge de l’immobilier qui trouve son origine dans le coût de construction d’un bien immobilier, l’augmentation des normes de construction et l’exigence de travaux; Comme nous vous l’expliquons dans cet article « Les prix de l’immobilier pourraient fortement augmenter dans les prochaines années« , la hausse du coût des matières premières, mais également augmentation inexorable des normes de construction doivent pouvoir expliquer une forte hausse de cette valeur fondamentale à moyen et long terme ;
Une valeur spéculative qui trouve sa justification dans la confrontation de l’offre et de la demande et plus particulièrement par le niveau des taux d’emprunt des crédits immobiliers. Cette valeur spéculative, c’est le goodwill immobilier. Une survaleur qui ne peut se justifier par la valeur fondamentale d’un bien immobilier.
L’importance du goodwill immobilier est fortement dépendant du niveau des taux d’intérêt. Ainsi, si les taux de crédit immobilier devaient augmenter, ce goodwill pourrait baisser, entrainant à la baisse les prix de l’immobilier. C’est cette analyse qui me conduit à écrire ces articles sur la possibilité d’une baisse des prix de l’immobilier dans les villes à goodwill maximal telle que Paris ou encore Lyon.
Prix de l’immobilier : Entre valeur refuge et valeur spéculative du goodwill immobilier.
A suivre.
PS 1 : La hausse des salaires compense partiellement la hausse des taux de crédit immobilier ;
PS 2 : L’inflation n’est peut être que très temporaire et la fin de la guerre en Ukraine va peut être mettre fin à cette explosion des taux d’intérêt ; Peut être que les taux de crédit immobilier vont rapidement retrouver des niveaux acceptables, limitant la catastrophe pour le marché qui pourra alors repartir de l’avant.
