Vers une réforme pour faire baisser les prix de l’immobilier et lutter contre la crise du logement trop cher !

Si vous aviez encore un doute, cet article devrait vous en donner la confirmation : Le gouvernement cherche une stratégie pour lutter contre la crise du logement en faisant baisser les prix de l’immobilier en zones tendues.

La commission des affaires économiques de l’assemblée nationale vient de remettre au ministre du logement son rapport « sur les moyens de faire baisser les prix du logement en zones tendues
(hors Île-de-France)« 

L’objectif est clair : Faire évoluer les textes fiscaux et réglementaires pour faire baisser les prix de l’immobilier dans les zones tendues.

Ces rapports sont importants tant ils permettent de mieux comprendre les tendances réglementaires et fiscales qui devraient influencer votre vie patrimoniale. Ils nous donnent l’état des réflexions de nos parlementaires et permettent alors d’anticiper l’évolution de la loi.

Voici ce que vous devez retenir de ce rapport.

La crise du logement, c’est avant une crise du logement abordable.

Extrait de l’introduction du rapport d’information :

Certaines zones de notre territoire, qualifiées de « zones tendues » connaissent des niveaux de prix très élevés en matière de logement, en raison notamment de leur forte attractivité et de leurs contraintes urbanistiques spécifiques. Ces « zones tendues » correspondent aux principales agglomérations de notre pays, ainsi qu’à certaines zones touristiques littorales et de montagne
attractives et dynamiques.

La politique du logement a tenté de prendre en compte leurs spécificités, via une logique de « zonage », qui doit permettre aux collectivités territoriales concernées de bénéficier de dispositifs particuliers (régulation des meublés de tourisme, taxation des logements vacants etc.) et de conditions de financement plus favorables, notamment pour soutenir la construction de logements sociaux. Cette approche vise également à faire en sorte que les aides attribuées aux ménages
pour se loger correspondent au niveau des prix constatés localement (zonage APL).

Néanmoins, en dépit des efforts consentis par les pouvoirs publics, les résultats obtenus ne sont pas satisfaisants, puisque les prix du logement en zones tendues restent élevés, suscitant des difficultés non seulement pour les ménages, qui peinent à se loger à un prix raisonnable, mais aussi pour les entreprises, qui ne parviennent parfois plus à recruter, pour cette même raison.

Cette situation est particulièrement critique au sein des zones touristiques tendues, où l’essor des meublés de tourisme et la part importante de résidences secondaire alimentent ce phénomène, qui prive les habitants permanents de la capacité de « rester au pays ». L’intérêt des investisseurs pour l’achat de biens dans ces zones, pour des motifs divers, contribue, en outre, à aggraver cette situation, alors que le déséquilibre entre l’offre et la demande de logement est déjà patent au niveau local.

Face à ces constats, vos Rapporteurs ont souhaité que soit créée une mission d’information dont l’objet serait d’étudier les causes de la hausse des prix du logement en zones tendues et de trouver des leviers d’action permettant de « faire baisser les prix du logement en zones tendues ».

Le périmètre retenu concerne les zones tendues en métropole et en Outre-mer, à l’exception de la région Île-de-France, dont les difficultés spécifiques mériteraient une analyse ad hoc.

Tout au long de leurs travaux, vos Rapporteurs ont souhaité s’intéresser particulièrement aux zones touristiques littorales et de montagne, en raison des nombreuses sollicitations remontées du terrain relatant les difficultés de logement rencontrées par leurs habitants.

Les communes situées dans ces zones connaissent, en effet, une situation critique, puisqu’elles cumulent les facteurs de pression sur les prix des logements, du fait notamment de la forte saisonnalité de l’emploi présent sur place et de la part importante des résidences secondaires au sein de leur parc de logement.

source : « RAPPORT D’INFORMATION : sur les moyens de faire baisser les prix du logement en zones tendues (hors Île-de-France)« 

Aucun doute. Les députés cherchent des solutions pour faire baisser le prix de logement, seule solution pour lutter contre la crise du logement.

1 – Supprimer l’abattement de 71% applicable aux locations meublées saisonnières, et l’appliquer aux logements en location à l’année situés dans les zones tendues.

Le constat est simple : On manque de logements pour loger les actifs dans les zones tendues. Ce manque de logements est très fortement préjudiciable économiquement et socialement. Il convient donc de créer une disposition fiscale pour ne pas encourager la location saisonnière et encourager la location à l’année.

Vos Rapporteurs souhaitent porter une évolution ciblée du régime fiscal actuel afférent aux meublés de tourisme. Il apparaît, en effet, que si la disponibilité de l’offre de logements de tourisme est un enjeu essentiel, en particulier en prévision notamment des Jeux Olympiques prévus en 2024, l’existence d’un abattement forfaitaire supplémentaire, avec un taux de 71 %, dont l’accès est conditionné par le classement du logement, est discutable, en particulier au sein des zones tendues. En effet, dans ces zones, le logement de tourisme est abondant, surnuméraire, avec un effet négatif sur la disponibilité du logement destiné aux habitants permanents, ce qui met également en difficulté les entreprises locales. Ces dernières peinent de plus en plus à recruter, faute de capacité pour leurs salariés à se loger à un coût raisonnable et dans des conditions de distance domicile-travail satisfaisantes.

Face à cette situation, il apparaît opportun de faire évoluer la nature de l’abattement forfaitaire à 71 % pour le réorienter vers la location de longue durée, en particulier à destination de l’emploi. Vos Rapporteurs proposent donc que soit étudiée la possibilité de réorienter cet abattement forfaitaire complémentaire destiné aux meublés de tourisme vers la location classique, en en faisant bénéficier les acteurs du marché souhaitant louer leur logement, sur une durée longue, à des actifs, afin de redynamiser le lien entre logement et emploi.

Cette mesure, qui permettrait de conserver un régime fiscal favorable pour les meublés de tourisme (abattement forfaitaire à 50 % dans le cadre du micro-BIC) apparaît équilibrée : elle doit permettre d’inciter les loueurs à louer leurs logements à des actifs, en lien avec leur entreprise, pour prétendre à l’abattement forfaitaire supplémentaire au taux de 71 % dont la justification n’existe
plus pour les meublés de tourisme.

Dans un souci d’équilibre et de stabilité fiscale, cette mesure ne serait applicable qu’au sein des zones tendues, où de réelles problématiques de disponibilité du logement se font jour, en excluant les communes supports de station de ski, dont les problématiques très spécifiques ne justifient pas cette évolution.

Extrait rapport page 42

2- Faire évoluer la cartographie des zones tendues au profit du zonage ABC.

Aujourd’hui, de nombreuses villes sont considérées comme zone non tendues (saint Malo, rennes par exemple) alors même que la tension locative est forte. Il apparaît comme urgent de revoir le zonage (et augmenter mécaniquement le nombre de villes en zones tendues – concernées par les dispositions de ce rapport)

3- Confier aux communes de moins de 200 000 habitants la compétence pour décider d’instaurer les mesures de réglementation de la location touristique meublée (réglementation du changement d’usage, le cas échéant compensation) dans les mêmes conditions que les autres communes.

Aujourd’hui, seules les communes de plus de 200 000 habitants peuvent adopter une réglementation anti-location meublée saisonnière et notamment adopter des règlements d’urbanisme qui conditionnent le droit d’exploiter en meublé à un changement d’usage plus ou moins contraignant.

Les rapports proposent de généraliser ce droit à toutes les communes.

4- Envisager la création d’un dispositif d’encadrement des prix du foncier en zones tendues.

Extrait :

Au-delà du recours aux outils existants ou de leur extension, vos Rapporteurs considèrent qu’il pourrait être pertinent d’envisager de créer un véritable dispositif d’encadrement des prix du foncier en zones tendues.

Cette demande, soutenue par les collectivités territoriales, fait actuellement l’objet de travaux au sein d’un groupe de travail du Conseil national de la refondation (CNR). Elle permettrait, par la fixation de valeurs plafonds, de limiter les dynamiques de spéculation à l’œuvre au sein de certains territoires, qui freinent la construction et encouragent un cercle vicieux de hausse continue des
prix.

5 – Étudier la mise en place d’avantages fiscaux spécifiques visant à encourager les propriétaires privés à louer des logements en zones tendues à des prix abordables à destination des travailleurs.

Extrait :

Vos Rapporteurs sont convaincus de la nécessité d’apporter davantage de soutien, au niveau des territoires, aux petites entreprises rencontrant des difficultés pour loger leurs salariés.

Les échanges conduits lors de la mission, notamment avec l’Union des métiers et des industries de l’hôtellerie (UMIH), ainsi qu’avec les représentants du groupe Action Logement, font apparaître que c’est au niveau local qu’il est souvent possible, pour les acteurs, de s’organiser, par exemple pour gérer des logements vacants et les mettre à la disposition d’entreprises souhaitant aider leurs salariés face à une difficulté de logement.

Fort de ce constat, vos Rapporteurs souhaitent porter deux recommandations dans ce domaine.

Ils estiment, d’abord, qu’il serait utile de réfléchir aux modalités permettant de valoriser financièrement ou fiscalement le fait, pour un bailleur, de confier un bien à un organisme représentant des entreprises ou même à une seule entreprise, dans le but de loger des salariés. Des initiatives locales de cette nature existent, mais le mouvement engagé doit être amplifié

Présentation vidéo de ce rapport d’information sur les moyens de faire baisser les prix du logement en zones tendues (hors Île-de-France)

À suivre.