C’est fini. Il ne faut plus investir dans l’immobilier pour s’enrichir.

La parenthèse s’est refermée. Depuis la mi-2015 et le début de mouvement des taux d’intérêt négatifs, il était extra-ordinairement rentable d’investir dans l’immobilier.

Les taux de crédit immobilier étaient au plus bas (et baisseront inexorablement jusqu’à la mi 2021), les prix étaient faibles après 8/10 ans de crise immobilière, le moment était parfait pour s’endetter un maximum et profiter de l’effet de levier incroyable autorisé par les taux négatifs.

Aujourd’hui, c’est terminé. Cette parenthèse exceptionnelle s’est refermée, et nous devons reprendre notre analyse fondamentale, celle qui nous conduisait à être particulièrement prudent sur l’investissement immobilier jusqu’à ce moment de bascule de juillet 2015.

La hausse des taux de crédit immobilier rend quasi impossible la perspective de réaliser un investissement immobilier rentable ; Avec des taux qui peuvent parfois atteindre 4%, hors assurance, Il n’y a plus d’effet de levier du crédit immobilier.

L’immobilier est en train de redevenir ce qu’il était avant cette folle période de taux négatifs, un coffre-fort, qui ne rapporte pas grand-chose, mais qui sécurise à long terme le patrimoine. Il ne faut plus investir dans l’immobilier pour s’enrichir et valoriser son patrimoine sur le dos des locataires et surtout de l’effet de levier du crédit.

Le cashflow positif n’existe plus (et s’il existe encore, c’est que le risque attaché à l’investissement est très élevé).

Les perspectives de hausse des prix sont rares ; et surtout l’obsolescence immobilière conduit à une très forte augmentation des obligations de travaux qui vont réduire radicalement la rentabilité réelle de l’investissement.

Bref, c’en est fini de l’immobilier qui vous enrichit.

À court terme, l’investissement immobilier va même être source d’appauvrissement.

Les prix de l’immobilier vont baisser là où ils avaient le plus monté sous l’impulsion de la baisse excessive des taux d’intérêt ; ailleurs, dans la France des prix de l’immobilier entre 1500€ et 2000€ / m², les prix devraient au mieux stagner, car protégés par le coût de construction.

Les obligations de travaux pour satisfaire aux exigences de l’immobilier sobre en énergie vont coûter très cher aux propriétaires et ceux qui ne réaliseront pas ces travaux subiront un déclassement et subiront une baisse des prix de leur logement.

À long terme, les fondamentaux reprendront leur tendance de long terme basée sur la pression démographique, la croissance économique et l’inflation principalement.

L’immobilier ne permet plus de s’enrichir, mais restera un actif incontournable, capable de protéger votre patrimoine contre l’érosion de la croissance économique et de l’inflation. C’est comme ça, et ça l’a toujours été.

Nous sortons d’une période extra-ordinaire ; Nous sommes en train de retrouver l’ordinaire.

L’ordinaire, c’est le projet d’investir dans l’immobilier pour satisfaire ses projets de vie.

L’ordinaire, c’est :

Acheter sa résidence principale. Évidemment, il faut toujours être propriétaire de sa résidence principale si vous êtes capable de vous projeter au moins 10 ans dans un même logement ;
Acheter sa résidence secondaire. C’est un luxe. Le luxe de ceux qui ont les moyens d’investir dans un actif source de charges et surtout de bonheur familial.
Acheter un ou deux bien immobilier locatif, non pour gagner de l’argent et pour s’enrichir, mais pour stocker un patrimoine ; Les loyers nets de charges et d’impôts sont faibles, mais la valeur de l’actif tend à suivre la dynamique économique de long terme avec un niveau de stress acceptable, et ça, c’est déjà pas mal (et surtout beaucoup mieux que de nombreux autres actifs).

L’ordinaire, c’est aussi arrêter de croire que l’on peut s’enrichir autrement qu’en travaillant ! C’en est fini de cette folle période qui vous a laissé croire que vous pouviez devenir rentier sans travailler beaucoup !

Bien évidemment, l’immobilier peut devenir une source de rente et d’enrichissement, mais il vous faudra beaucoup travailler, passer vos weekends à faire du placo, passer vos semaines à négocier, chercher des bonnes affaires, discuter avec des artisans… bref, une activité qui est presque un second métier.

Dans tous les autres cas, l’investissement immobilier ne sera pas très rentable… mais qui devrait rester un investissement incontournable tant vous ne saurez pas comment mieux investir ? Que faire lorsque l’on ne fait pas de l’immobilier ?

Investir en actions ? Oui, évidemment. Mais êtes-vous capable de gérer le stress de la volatilité ? Combien êtes-vous capable d’investir en actions ? Qui est capable d’investir 300 000€, 500 000€ … 1 000 000€ d’euros en actions ? qui est capable de supporter une baisse de son capital de -40% sans perdre son sommeil ?

Bref, l’immobilier n’est plus rentable… mais avons-nous d’autres solutions ? Quelles sont les alternatives ? Le fonds euros des contrats d’assurance-vie menacés par la hausse des taux et la loi sapin 2 ? Les SCPI qui vont se fracasser dans le mur de la hausse des taux ? Les produits structurés ? Les UC dans les contrats d’assurance-vie dont les frais insupportables détruisent toutes perspectives de rendement ?

Pas le choix. L’investissement immobilier reste incontournable. Ce n’est pas rentable, mais toujours mieux que tout le reste.