En France, plus qu’ailleurs, la fiscalité est considérée comme un agent d’influence sur le comportement des ménages. Lorsque vous voulez que les ménages adoptent tel ou tel comportement ou investissent dans tel ou tel actif, il suffit d’adopter une fiscalité qui les y encourage… et ils font ce que vous voulez.
C’est ce comportement qui est à l’origine du succès de l’assurance-vie au début des années 80. Il s’agissait alors d’encourager les épargnants à acheter de la dette de l’état Français via les fonds euros.
Idem pour l’immobilier neuf avec la multitude de dispositifs fiscaux de défiscalisation pour l’investisseur locatif dans le neuf.
Aujourd’hui, la tendance n’est plus à l’encouragement à la construction dans le neuf. Au contraire, le neuf est consommateur d’une matière première considérée comme écologiquement onéreuse à extraire. Nous ne devrions pas assister à la naissance d’un nouveau dispositif d’encouragement à la construction et à l’achat de logements neufs (ou du moins très ciblé sur quelques zones hyper tendues)
La tendance est à la rénovation dans l’ancien, à l’investissement dans l’efficacité énergétique des logements. C’est la raison pour laquelle, le prochain statut du bailleur privé devrait conférer des avantages fiscaux supplémentaires aux revenus des logements dont le DPE est considéré comme vertueux (A, B, C, D, E?).
Le régime fiscal des revenus fonciers doit encourager la réalisation de travaux d’économie d’énergie ou du moins être plus favorable aux logements sobres en énergie. À ce titre, les logements récents et/ou rénovés pourraient être avantagés.
Un encouragement qui viendra en complément du dispositif existant, et déjà particulièrement efficace du déficit foncier. La déductibilité fiscale des travaux engagés pour l’amélioration de la qualité énergétique du logement combiné au bénéfice d’une TVA à 10% représentent deux avantages importants dont il faut savoir se saisir.
Ensuite, la tendance est également à la limitation des loyers, si ce n’est à leur encadrement. Le prochain statut du bailleur privé pourrait donc être réservé aux propriétaires bailleurs qui acceptent de plafonner leur loyer à un certain niveau.
À ce titre, le statut de bailleur privé devrait s’inspirer du dispositif loc’avantages qui accorde une réduction d’impôt aux propriétaires bailleurs qui accepter de louer leur logement au moins 15% en dessous du loyer de marché. Un dispositif loc’avantages particulièrement vertueux et efficace tant pour le propriétaire bailleur que pour le locataire (cf; « Loc’Avantages : Analyse du nouveau dispositif fiscal pour immobilier locatif dans l’ancien » et « Simulation d’immobilier locatif avec Loc’Avantages et déficit foncier. Quelle rentabilité espérer ?« ).
Chacun restera libre de fixer le loyer de son choix… mais celui qui fixera un loyer plus élevé, devra accepter de payer plus d’impôt.
Une réduction d’impôt qui pourrait prendre la forme d’un amortissement annuel comparable à celui qui est d’ores et déjà applicable pour le régime fiscal de la location meublée.
Enfin, et c’est là un point essentiel, nous devrions alors assister à la fusion des régimes fiscaux des revenus fonciers et celui de la location meublée non professionnelle. Aujourd’hui, la location meublée non professionnelle est utilisée de manière abusive par de nombreux investisseurs immobilier locatif.
Le statut fiscal dérogatoire de la LMNP est utilisée de manière abusive et exagérée à tel point que cela remet en cause la survie même de ce régime fiscal. Nous devrions donc logiquement assister à la fusion des deux régimes et à l’extinction progressive des avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle.
Cette fusion pourrait passer par l’encadrement de l’amortissement comptable déductible. Aujourd’hui, l’amortissement d’un bien en LMNP, c’est du grand n’importe quoi (on peut se le dire). Il est courant d’adopter un taux d’amortissement de convenance qui permet juste de réduire l’impôt sur le revenu.
Les abus sont considérables.
Demain, en alignant l’amortissement du LMNP sur l’amortissement accordé dans le cadre du statut de bailleur privé, il n’y aura plus aucun problème. Les abus liés à un amortissement excessif disparaîtront mécaniquement.
Les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle vont être réduits. C’est là une évidence à laquelle il faut se préparer.
La cible sera également la location meublée saisonnière, devenue insupportable pour de nombreux maires qui voient les habitants incapables de se loger parce que tous les logements sont réservés aux touristes ou personnes de passage.
À suivre.
