PERIAL annonçait hier sa satisfaction d’annoncer une collecte record en 2015. Cette société de gestion de renom a collecté 524 millions d’euros, soit + 41% par rapport à 2014.

Il n’est pas exagéré de parler de véritable engouement des particuliers et épargnants, plus que jamais l’investissement en SCPI paraît comme le seul investissement rentable (et qui a traversé la crise de 2008, sans aucun problème – cf »L’immobilier d’entreprise, un investissement qui résiste à la crise (pour l’instant).« )

 

Les sociétés de gestion de SCPI ne savent pas comment bien investir les capitaux des nouveaux épargnants en SCPI.

Si cette collecte record est évidemment une bonne nouvelle pour les professionnels de la distribution de SCPI et la société de gestion dont l’encours de gestion et donc le chiffre d’affaires va augmenter, il y a lieu, à mon humble avis, de s’interroger sur les risques d’une telle collecte pour la qualité et la pérennité du rendement futur des SCPI.

En effet, comme nous vous le confions depuis quelques mois maintenant, le marché de l’immobilier d’entreprise est très fortement valorisé et il devient de plus en plus compliqué de trouver des locaux intéressants pour l’investisseur en attente de rendements élevés et d’une sécurisation de la valeur de son investissement :

Les prix de l’immobilier d’entreprise sont très élevés à cause des taux d’intérêt faibles,

Les loyers n’augmentent pas suffisamment et peuvent même avoir tendance à baisser à cause des avantages accordés à la signature du bail (cf « SCPI : la valeur des parts augmente malgré des loyers réels en baisse« ),

L’immobilier d’entreprise est confronté à la révolution numérique et à un bouleversement de ses fondamentaux (la révolution numérique et le nomadisme d’entreprise modifient en profondeur l’usage du poste de travail et à tendance à réduire les besoins -Des analyse font ressortir qu’en Ile de France, les postes de travail ne sont occupés que 50% de l’année – Cf « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ) ;

L’économie collaborative bouleverse tous les schémas et les analyses passées. L’immobilier résidentiel pour personne âgées a t’il encore de l’avenir ? Ne pouvons nous pas penser que la collocation (cf « Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?) et le partage de la jouissance de l’actif immobilier modifie en profondeur l’usage et les besoins de places en maison de retraite ou autres résidences étudiantes ?

L’exigence d’un immeuble respectant les dernières normes de consommation énergétique et l’obsolescence énergétique des bâtiments rendent obligatoires d’importants travaux pour adapter les vieux immeubles aux nouvelles demandes des locataires. Ces travaux onéreux sont indispensables pour maintenir la valeur patrimoniale de l’actif immobilier.

 

Bref, les sociétés de gestion de SCPI collectent massivement mais ne savent pas où investir ! Le marché est trop cher et alors qu’il serait cohérent de ralentir la collecte et de réduire les investissements faute d’immeubles rentables et intéressants, les capitaux affluent.

Cette abondance d’épargne à investir dans un marché dans lequel les opportunités se font rares n’est pas une bonne nouvelle pour le maintien de la qualité à long terme des SCPI.

 

 

La collecte record et l’investissement massif dans un marché peu porteur détruit la qualité de la SCPI.

L’investissement en SCPI est par nature un investissement de long terme. Les épargnants confient leur argent aux sociétés de gestion de la SCPI qui ont alors la charge de les investir en accord avec les statuts et l’objet de la dite SCPI. Les SCPI dont le capital est variable (cf »SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : quelles différences ?« ), ne peuvent limiter l’arrivée de nouveaux capitaux et sont dans l’obligation d’investir au gré de l’arrivée de ces nouveaux capitaux.

Avec le temps, la valeur de la SCPI augmente et des immeubles sont acquis progressivement dans le temps.

Ainsi, la qualité à long terme de la SCPI dépend de la capacité des sociétés de gestion à maîtriser l’afflux des nouveaux épargnants. Dans une période où les immeubles ne présentent pas d’opportunités, il serait préférable de ralentir l’afflux de capitaux afin de ne pas obliger la société de gestion à investir dans des immeubles peu attrayants.

Une collecte important dans un marché immobilier peu attrayant (comme c’est le cas en 2015) obligera la société de gestion à investir, contre son gré, dans des immeubles peu qualitatifs, et détruira la qualité intrinsèque des fondamentaux de la SCPI. La qualité passée d’une SCPI pourra être mise à mal par l’afflux massif de capitaux dans un marché immobilier peu opportun. 

 

Cette maîtrise de la collecte sera quasiment impossible pour une SCPI à capital variable. Seule la SCPI à capital fixe puisque la société de gestion décidera annuellement du montant de l’augmentation de capital et pourra donc adapter l’afflux de nouveaux capitaux à son analyse du marché immobilier.

Contrairement à une SCPI à capital variable, une SCPI à capital fixe pourra décider de ralentir la collecte (en limitant ses augmentations de capital) pour préserver la qualité à long terme de son rendement (même si l’appât du gain et une augmentation facile du chiffre d’affaires grâce à l’engouement des épargnants sont souvent plus forts que l’analyse fondamentale du marché).




18 Comments

  1. Patrick D says:

    Je connais beaucoup de propriétaires lassés de gérer leurs immeubles de rapport, location de logements, et même de locaux commerciaux. Ils vendent, comme moi, avec une rentabilité de ~ 10 % partout en France.Pour autant les SCPI ne se précipitent pas sur ces biens individuels.
    Quand elles le voudront, il sera facile de trouver des affaires intéressantes avec une bonne rentabilité. Il suffira qu’elles s’intéressent à des affaires plus petites dans les villes de province

    • @patrick D , si vous en connaissez dans les Bouches du Rhone/ Vaucluse, faites moi signe car les offres de ce type ne sont quand même pas légion.

  2. Pourquoi affirmer que seules les SCPI à capital fixe sont en mesure de maîtriser les collectes ???

    Les SCPI à capital variable peuvent elles aussi le faire:
    -soit en ne proposant pas à l’AG une augmentation du capital social maximum (et donc quand on touche le plafond l’émission de parts nouvelles est arrêté)
    -soit en stoppant l’émission de parts nouvelles de manière « arbitraire » (ça a été fait en 2015 sur Epargne Foncière par exemple ou en 2014 sur Cristal Rente, sur simple décision de la société de gestion, qui en a le droit)

    Bref vous faites des raccourcis grossiers sur le sujet, dommage…

    • « soit en stoppant l’émission de parts nouvelles de manière « arbitraire » (ça a été fait en 2015 sur Epargne Foncière par exemple ou en 2014 sur Cristal Rente, sur simple décision de la société de gestion, qui en a le droit) »… Merci pour ces remarques et commentaires intéressants.

      Vous conviendrez cependant que ces procédures « arbitraires » ne sont pas dans l’esprit de la SCPI à capital variable et me semble peu en accord avec les statuts.

      Existe t’il une clause dans les statuts autorisant cet arrêt de commercialisation ou c’est simplement la société de gestion qui prend la décision de ne plus permettre la souscription? Ces détails sont importants.

      Merci à vous,

      • Je ne vais pas faire votre boulot: bossez vos sujets avant de poster des « vérités » qui n’en sont pas. Ca évitera de vous faire passer pour une (l’expression est un peu fleurie, ne la prenez pas au 1er degré) « pute à clic » qui cherche à créer la polémique pour avoir un max de clics et de gains publicitaires.
        Bref je vous ai donné 2 noms de SCPI qui sont des parfaits contre exemples de ce que vous affirmez: contactez les sociétés de gestion, et corrigez votre article en conséquence. Vous n’avez qu’à y gagner au niveau de votre crédibilité.

        • Que d’agressivité et de vulgarité. Dommage. L’intérêt d’un tel site est l’échange et la construction ensemble d’une intelligence collective au service de tous. Je n’ai pas la science infuse… seulement quelques idées que j’aime vous soumettre. L’intérêt d’ouvrir les commentaires à tous, sans modération est justement de faire appel aux connaissances de chacun pour construire une réflexion globale la plus juste possible.

          Posséder le savoir, le garder pour soi n’est vraiment pas l’esprit du site. Je crois au partage et à la bienveillance, deux valeurs fondamentales pour moi.

          Bien à vous,

          Guillaume

        • Jean,

          Pas top le commentaire…

          Si vous n’aimez pas le ton et les sous-jacents de ce blog, n’y venez pas.
          Comme le dit Guillaume, ce n’est pas un blog d’assertion ici, mais un « work in progress » à l’instar de ce qui se fait aux USA ou dans le monde anglo-saxon, là où bien des gens apportent collectivement leur savoir, la nécessaire contradiction, mais fair play.
          Je n’ai pas toujours été ok avec l’auteur de ce blog, mais je le fais savoir et argumente.

          Les vérités sont évolutives et il n’y a pas lieu de s’écharper sur ce qui demain, sera peut être obsolète.

          Mais je serais plus radical que le « dommage » de Guillaume

          Je vous bannirais purement et simplement pour la forme et le fond.

          Cela n’engage que moi et je l’assume !

  3. En la matière, tout repose sur le gérant et le « poids moral  » du conseil de surveillance depuis les modifications statutaires.
    Un mauvais gérant n’écoutera que sa collecte et le pourcentage de commissions perçues., certains sbires sont encore en place dans de nouvelles structures…..
    On l’a vu par le passé, donc l’avenir pourrait bégayer.

  4. Fredy Gosse says:

    Catégorie : SCPI de bureaux

    PFO2

    TDVM 2015 : +5,01%
    Collecte 2015 en diminution : 130M€
    Valorisation légèrement inférieure aux comparables
    Stabilisation du taux d’occupation financier (en incluant les travaux)
    Qualité de la société de gestion et capacité à investir la collecte
    Légère baisse du dividende et stabilisation du report à nouveau cumulé (un peu trop faible)
    Surveiller le changement de gérant début 2016
    SCPI 100% en France actuellement
    Disponible en assurance vie : Patrimea Premium, Netlife et Frontière Efficiente

    question?pourquoi changer le gérant?

    • Pour ma part, j’ai juste lu que le DG quittait la société de gestion (ça arrive souvent, qu’un DG quitte une société, et il peut y avoir de multiples raisons : une proposition de job attractive ailleurs, une divergence avec son Président, le choix de lever le pied à 55 ans, un projet personnel ailleurs, un problème personnel, etc.) et que la société embauchait une autre personne (à un poste inférieur) qui reprendrait une partie de ses activités (sans préciser lesquelles). Il n’y a donc pas vraiment un « changement de gérant ».

      Si vous en savez plus, et pouvez en parler, ne vous gênez pas. Le reste n’est que suppositions et procès d’intention…

  5. Fredy Gosse says:

    je ne sais rien et je voudrais en savoir plus….j’ai juste posé dans le passé une question restée sans réponse pourquoi avoir acheté un immeuble dans paris ne permettant pas de maintenir dans le futur le rendement publicitaire actuel.. Mieux ,sauf erreur de ma part la question a même disparu du Blog
    d’ou mon questionnement y a-t-il une relation quelconque avec cela ou pas?Aprés vous avez raison tout peut arriver dans la vie .. mais s’il y’a des insiders welcome ça rendrait service aux investisseurs futurs

  6. bonsoir à tous,
    je m’intéresse depuis peu (3 mois) aux SCPI et à vous lire (+ autres articles sur même sujet) il semble qu’il y a un risque majeur (baisse valeur part + baisse loyer) à investir aujourd’hui dans une SCPI. Pourtant je reste tenté par le principe d’obtenir un complément de revenu en sachant que je voudrais investir 100% à crédit (2 SCPI à 50KE chacune par exemple). Une dernière question me turlupine à laquelle je n’arrive pas à aboutir. Sauriez vous m’éclairer sur ce sujet, question : en cas de remonté des taux d’intérêts de 1% à 2% par exemple sait-on quel serait l’impact mathématique sur la valeur futur des parts et/ou des loyers d’une SCPI ? (rq : même si le parc immobilier de la scpi est de qualité il y aura forcément un impact?)

  7. Bonjour,

    Sur Business Immo cette semaine, le directeur général de Corum AM, Frédéric Puzin disait qu’une hausse des taux de 1 point ( de 0 à l’heure actuelle à 1) ferait baisser le rentabilité de 25 %. Le gain de 4% maintenant ( de 0 à 4 ) serait alors réduit à 3 ( de 1 à 4% ). De ce fait le prix des actifs pourrait descendre de 20%

  8. Merci David

  9. Mon expérience sur le long ou moyen terme qui ne semble pas avoir fait l objet de réflexions dans les posts précédents :
    Un point déterminant rarement évoqué lors d un achat est le choix des supports de la SCPI parce qu il est déterminant à moyen terme – Il y a d autres supports que les bureaux ou les commerces
    Certaines SCPI ont fait des collectes importantes , qu il fallait placer à tous prix rapidement, elles se sont spécialisées pour se retrouver rapidement avec sur le dos des bureaux vides , vu les échéances des baux de location
    D autres bien mieux situés mais qu il faudrait démolir à moitié pour disposer de connections indispensables à l heure actuelle –
    Un autre point semble n intéresser personne : Le degré du massacre subi en raison des plus-value

  10. @mamco

    réveillez vous !

     » Un point déterminant rarement évoqué lors d un achat est le choix des supports de la SCPI parce qu il est déterminant à moyen terme – Il y a d autres supports que les bureaux ou les commerces  »

    => ça fait des mois qu’on en parle

     » Un autre point semble n intéresser personne : Le degré du massacre subi en raison des plus-value »
    => ça intéresse tt le monde, mais ce n’est pas pire que sur du physique et au moins en scpi vous démembrez plus facilement dans les deux sens. Et puis, à vous d’aller faire du lobbying au parlement afin de changer cette fiscalité de M;;;;

    Si vous avez d’autres solutions que les lamentations….

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