PERIAL annonçait hier sa satisfaction d’annoncer une collecte record en 2015. Cette société de gestion de renom a collecté 524 millions d’euros, soit + 41% par rapport à 2014.
Il n’est pas exagéré de parler de véritable engouement des particuliers et épargnants, plus que jamais l’investissement en SCPI paraît comme le seul investissement rentable (et qui a traversé la crise de 2008, sans aucun problème – cf »L’immobilier d’entreprise, un investissement qui résiste à la crise (pour l’instant).« )
 

Les sociétés de gestion de SCPI ne savent pas comment bien investir les capitaux des nouveaux épargnants en SCPI.

Si cette collecte record est évidemment une bonne nouvelle pour les professionnels de la distribution de SCPI et la société de gestion dont l’encours de gestion et donc le chiffre d’affaires va augmenter, il y a lieu, à mon humble avis, de s’interroger sur les risques d’une telle collecte pour la qualité et la pérennité du rendement futur des SCPI.
En effet, comme nous vous le confions depuis quelques mois maintenant, le marché de l’immobilier d’entreprise est très fortement valorisé et il devient de plus en plus compliqué de trouver des locaux intéressants pour l’investisseur en attente de rendements élevés et d’une sécurisation de la valeur de son investissement :

Les prix de l’immobilier d’entreprise sont très élevés à cause des taux d’intérêt faibles,

Les loyers n’augmentent pas suffisamment et peuvent même avoir tendance à baisser à cause des avantages accordés à la signature du bail (cf « SCPI : la valeur des parts augmente malgré des loyers réels en baisse« ),

L’immobilier d’entreprise est confronté à la révolution numérique et à un bouleversement de ses fondamentaux (la révolution numérique et le nomadisme d’entreprise modifient en profondeur l’usage du poste de travail et à tendance à réduire les besoins -Des analyse font ressortir qu’en Ile de France, les postes de travail ne sont occupés que 50% de l’année – Cf « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ) ;

L’économie collaborative bouleverse tous les schémas et les analyses passées. L’immobilier résidentiel pour personne âgées a t’il encore de l’avenir ? Ne pouvons nous pas penser que la collocation (cf « Investir dans la colocation : Rentabilité locative élevée, fiscalité faible… l’investissement idéal ?) et le partage de la jouissance de l’actif immobilier modifie en profondeur l’usage et les besoins de places en maison de retraite ou autres résidences étudiantes ?

L’exigence d’un immeuble respectant les dernières normes de consommation énergétique et l’obsolescence énergétique des bâtiments rendent obligatoires d’importants travaux pour adapter les vieux immeubles aux nouvelles demandes des locataires. Ces travaux onéreux sont indispensables pour maintenir la valeur patrimoniale de l’actif immobilier.

 
Bref, les sociétés de gestion de SCPI collectent massivement mais ne savent pas où investir ! Le marché est trop cher et alors qu’il serait cohérent de ralentir la collecte et de réduire les investissements faute d’immeubles rentables et intéressants, les capitaux affluent.
Cette abondance d’épargne à investir dans un marché dans lequel les opportunités se font rares n’est pas une bonne nouvelle pour le maintien de la qualité à long terme des SCPI.
 
 

La collecte record et l’investissement massif dans un marché peu porteur détruit la qualité de la SCPI.

L’investissement en SCPI est par nature un investissement de long terme. Les épargnants confient leur argent aux sociétés de gestion de la SCPI qui ont alors la charge de les investir en accord avec les statuts et l’objet de la dite SCPI. Les SCPI dont le capital est variable (cf »SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : quelles différences ?« ), ne peuvent limiter l’arrivée de nouveaux capitaux et sont dans l’obligation d’investir au gré de l’arrivée de ces nouveaux capitaux.
Avec le temps, la valeur de la SCPI augmente et des immeubles sont acquis progressivement dans le temps.
Ainsi, la qualité à long terme de la SCPI dépend de la capacité des sociétés de gestion à maîtriser l’afflux des nouveaux épargnants. Dans une période où les immeubles ne présentent pas d’opportunités, il serait préférable de ralentir l’afflux de capitaux afin de ne pas obliger la société de gestion à investir dans des immeubles peu attrayants.
Une collecte important dans un marché immobilier peu attrayant (comme c’est le cas en 2015) obligera la société de gestion à investir, contre son gré, dans des immeubles peu qualitatifs, et détruira la qualité intrinsèque des fondamentaux de la SCPI. La qualité passée d’une SCPI pourra être mise à mal par l’afflux massif de capitaux dans un marché immobilier peu opportun. 
 
Cette maîtrise de la collecte sera quasiment impossible pour une SCPI à capital variable. Seule la SCPI à capital fixe puisque la société de gestion décidera annuellement du montant de l’augmentation de capital et pourra donc adapter l’afflux de nouveaux capitaux à son analyse du marché immobilier.
Contrairement à une SCPI à capital variable, une SCPI à capital fixe pourra décider de ralentir la collecte (en limitant ses augmentations de capital) pour préserver la qualité à long terme de son rendement (même si l’appât du gain et une augmentation facile du chiffre d’affaires grâce à l’engouement des épargnants sont souvent plus forts que l’analyse fondamentale du marché).

Pour aller plus loin :
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