Classement 2017 des SCPI de rendement selon le taux de distribution en valeur de marché (DVM)

9 Comments

1. du TERTRE says:

   5 mars 2018 at 17:36

   Des choux et des carottes !
   Le « DVM » de Corum n’est pas le taux distribué au client, contrairement aux petits camarades SCPI…
   Renseignez vous auprès d’eux, vous allez comprendre que leur DVM correspond au taux de rendement encaissé par la SCPI !
   Il y a prés de 1 % d’écart avec ce que touche le client,..Ce qui fait que Épargne Pierre est 1 ère par exemple en terme de trésorerie distribuée !
   Ils sont fort (et un peu limite) en terme de marketing… Comparons les carottes entre elles…

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   • Guillaume FONTENEAU says:

     5 mars 2018 at 18:09

     Merci pour cette remarque. Pouvez vous néanmoins être plus explicite et nous expliquer ou sont ces 1% d’écart dont vous nous faites part ?

     Comment une telle manipulation serait elle possible ? J’avoue ne pas savoir.

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     • Patrick says:

       6 mars 2018 at 10:57

       Bonjour Guillaume,

       Ce n’est pas une manipulation, mais un jeu d’écriture.
       Corum ne prend pas en compte le dividende réellement versé à l’associé, mais ajoute les impôts payés hors de France.
       Sur les 68,35 € par part annoncés en 2017, le dividende net versé est de 57,41€.
       Ce qui donne alors un rendement de 5,41%.
       Je pense que c’est de ça que voulait parler Du Tertre.
       De manière très générale, si on y ajoute les diverses méthodes pour exploiter les chiffres en toute légalité, il vaut mieux avoir de bonnes lunettes pour éviter les petits pièges qui permettent d’améliorer artificiellement l’image donnée par certaines SCPI.

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       • Benoît says:

         6 mars 2018 at 11:43

         Merci Patrick pour votre éclairage, c’est tout à fait cela que je voulais évoquer. (pas eu le temps de répondre avant, désolé guillaume…)
         Cela n’enlève rien à la qualité de la SCPI CORUM qui reste une très bonne SCPI de diversification.

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         • Guillaume FONTENEAU says:

           6 mars 2018 at 11:53

           Messieurs,

           Merci pour ces remarques. A la suite de votre message, CORUM m’a contacté. Voici leur réponse :

           « Pour Corum, une partie de l’impôt à été avancé par la SCPI pour le compte du client.
           Comme pour toutes les SCPI le DVM est affiché brut de tout impôt, il ne serait en effet pas « juste » d’afficher un rendement net d’impôt étranger pour Corum et brut d’impôt pour les autres SCPI, il n’y aurait plus de comparaison possible. »

           Que pensez vous de cette réponse qui semble pertinente ?

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         • Benoît says:

           6 mars 2018 at 13:34

           Je viens d’avoir un correspondant chez Corum également.

           Corum sur cette explication est tout à fait clair et juste.

           Le pb de base est la difficulté de comparer des SCPI qui encaissent des revenus franco-francais (Epargne Pierre par exemple, avec fiscalité classique des revenus fonciers (TMI + PS), sans avoir fiscal) avec des SCPI qui, pour tout ou partie de leurs actifs immobiliers hors de France, ont des loyers perçus à l’étranger (Corum a encaissé en 2017 grosso modo 85 % de revenus locatifs issus de biens situés en Allemagne, Espagne, Irlande ou Pays bas, où les impôts sont prélevés à la source sous forme d’un prélèvement non libératoire (pour les personnes à l’IR) qui oscille, selon lesdits pays, entre 17 et 19 % de mémoire).
           Corum a donc un DVM de 6.45 brut en 2017 et a servi en trésorerie au client investisseur français un dividende de 5.41 % net de fiscalité étrangère, compte tenu des prélèvements non libératoire fait à la source sur 85 % des revenus étrangers de la SCPI.
           Si je comprends bien, (mais j’ai prévu un rdv téléphonique avec eux la semaine prochaine pour être plus pointu sur la question ), les porteurs de parts bénéficient d’un crédit d’IR sur leur avis correspondant aux prélèvements à la sources étrangers. Ensuite, ils déclarent 6.41 % en revenus fonciers et sont taxés à l’IR à leur TMI de 14 à 45 % selon).
           Toutefois, là où il y a un gain, c’est que 85 % des revenus (étrangers) ne supportent pas de prélèvements sociaux, ce qui fait économiser 17 ,2 % ses loyers étrangers, ce qui n’est pas neutre 🙂
           A titre d’illustration, les DVM de CORUM XL sont 100 % issus des revenus étrangers, et ne supportent donc pas de PS (jusqu’à aujourd’hui…).

           Bonne journée à tous.

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2. Thierry says:

   5 mars 2018 at 20:06

   Idem, Un peu plus complexe pour Eurovalys de chez Advenis.
   La convention fiscale franco-allemande fait que l’imposition est d’abord allemande avec crédit d’impôt sur l’imposition française…. donc le taux « comparable » dépend de la Tranche Marginale d’Imposition, ce qui n’est pas des plus simple pour le classifier dans votre grille !
   Ainsi, sur une personne morale à l’IS (28%), l’imposition finale en France serait de 15,825%.
   Sur un TMI à 30% (donc 47,2% avec CSG/CRDS), elle ne serait « que » de 24,33%.
   … ce qui lui fait gagner un bon nombre de marches si l’on résonne en « net dans la poche » plutôt qu’en rendement avant impôts sur le revenus ou sur les sociétés.

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3. Thierry says:

   5 mars 2018 at 20:15

   Hello Guillaume

   Ton fichier est faux verifie les gestionnaires ils sont faux pour certains (exemple CAP HEBERG IMMO geré par AEW ?, ACTIPIERRE par FONCIA ?…)

   A la prochaine et merci pour tes articles j’apprecie bcp ton travail il m’aide dans mes prises de décision aux placements.

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   • Guillaume FONTENEAU says:

     5 mars 2018 at 20:33

     Bonjour,

     Oui, une erreur de ligne pour deux SCPI dont le rendement est identique. Merci ! Je viens de rectifier.

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