Investir en SCPI est à la mode et vous êtes de plus en plus nombreux à nous interroger sur la manière d’y investir. Devez vous investir cash en arbitrant par exemple une partie des fonds euros de vos contrats d’assurance vie (cf « SCPI et contrat d’assurance vie : une combinaison pleine d’atouts … fiscaux et patrimoniaux« ) ? Préférer l’investissement en SCPI à crédit ? En nue propriété (5 ans ou 10 ans) ?
Nous n’évoquerons pas l’analyse du marché de l’immobilier d’entreprise et de l’opportunité ou non d’investir en SCPI, mais simplement les modalités d’investissement.
Pour relire notre analyse du marché de la SCPI et plus globalement de l’investissement dans l’immobilier d’entreprise, je vous encourage la lecture de ces articles « SCPI : Les 4 risques qui pourraient faire baisser la valeur de l’immobilier d’entreprise.« , « SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir » et « SCPI : Les chiffres du marché à connaître avant d’investir. »
Les trois manières d’investir dans une SCPI : Cash, a crédit ou en démembrement de propriété (usufruit-nue propriété).
Il existe trois manières pour investir en SCPI :
1 – L’achat de SCPI cash. L’épargnant puise alors dans son épargne personnelle pour acquérir les parts de SCPI. L’épargnant recevra alors des revenus fonciers distribués par la SCPI dont l’importance sera fonction de son investissement. Les revenus seront imposables à l’impôt sur le revenu selon la Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de l’épargnant et supporteront la CSG-CRDS au taux de 15.5%.
Après déduction de l’impôt payé sur les revenus fonciers distribués par la SCPI, le rendement net est :
| Taux de rendement Brut de la SCPI | 5% | |||
| TMI (Tranche Marginale d’Imposition) | ||||
| 0% | 14% | 30% | 41% | 45% |
| 4,23% | 3,53% | 2,73% | 2,18% | 1,98% |
2 – L’achat de SCPI à crédit. L’épargnant s’endette alors à titre personnel pour financer l’acquisition de parts de SCPI. Les intérêts d’emprunt payés seront déductibles des revenus fonciers. Cette déductibilité des intérêts d’emprunt réduira l’empreinte fiscale des revenus distribués par la SCPI.
L’épargnant bénéficie alors d’un effet de levier du crédit et optimisera son enrichissement global contrairement à l’investissement cash (cf « Faut il s’endetter pour s’enrichir ? Comment calculer l’effet de levier du crédit ?« )
3 – L’acquisition de la seule nue propriété des parts de SCPI. L’épargnant qui souhaite investir dans les SCPI avec l’objectif de valoriser son patrimoine net d’impôt à moyen terme pourra se porter acquéreur de la seule nue propriété des parts de SCPI. L’usufruit sera vendue séparément, et de manière temporaire (limitée à 5 ans ou 10 ans) à un tiers.
L’épargnant investisseur en nue propriété ne paiera pas d’impôt sur les revenus fonciers distribués par la SCPI, car il n’en sera pas la bénéficiaire. C’est l’usufruitier qui recevra, pendant toute la durée de l’usufruit les revenus attachés aux SCPI. Ce renoncement temporaire à percevoir des revenus attachés aux SCPI à un prix : le nu propriétaire payera sa nue propriété avec une décote pouvant atteindre 35% à 40% pour un démembrement sur 10 ans.
Au terme du démembrement de propriété, l’usufruit s’atteint et l’épargnant nu propriétaire devient plein propriétaire des parts de SCPI et percevra à son tour les revenus attachés aux parts de SCPI.
Dans l’idéal, la combinaison entre acquisition de la nue propriété de parts de SCPI et effet de levier du crédit est optimale. Il n’est cependant pas toujours aisé d’obtenir un financement bancaire. A noter que dans cette hypothèse, les intérêts d’emprunt ne pourront être déductibles que dans l’hypothèse ou l’usufruitier serait une personne physique imposée à l’impôt sur le revenu comme nous le précisons dans cet article « Achat de la nue propriété (SCPI, IMMO) : les intérêts d’emprunt sont ils déductibles ? »
Nous avons rédigé un article complet sur cette stratégie : SCPI : Faut-il investir dans la nue-propriété ou l’usufruit ? dans l’assurance-vie ?
Simulateur d’investissement en SCPI : Comment investir ?
Pour vous aider dans votre stratégie d’investissement en SCPI, nous avons mis à jour notre simulateur d’investissement en SCPI.
