L’investissement dans l’immobilier d’entreprise par l’intermédiaire des SCPI ne devrait pas faire exception : L’excessive faiblesse des taux d’intérêt devrait permettre de maintenir la valeur des biens immobiliers au niveau particulièrement élevé atteint depuis quelques années.

Investir dans une SCPI, c’est investir indirectement dans l’immobilier d’entreprise, c’est à dire dans un actif physique, un actif d’usage dont la valeur sera fonction du niveau des loyers à long terme. Mais attention, contrairement à l’immobilier d’habitation dont la valorisation financière est secondaire, l’immobilier d’entreprise est un actif financier dont l’offre et la demande dépend principalement de critères financiers.

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C’est la raison pour laquelle la valeur des biens immobiliers d’entreprise, des bureaux, des commerces ou autres entrepôts est aussi fonction du niveau des taux d’intérêt (en plus du niveau des loyers au regard de la valeur vénale des biens)

Si une entreprise préfère être locataire de ses locaux, c’est parce qu’elle considère qu’elle pourra tirer profit de cette situation ! Les capitaux que l’entreprise n’investira pas dans ces locaux auront une meilleure rentabilité s’ils sont investis dans son exploitation ou dans toute autre activité économique. 

Bref, si l’entreprise est locataire et accepte de payer un loyer, c’est qu’elle considère qu’il est rentable d’être locataire. Toute la question est alors de savoir pourquoi elle ne veut pas être locataire ? Pourquoi l’entreprise considère qu’il est trop onéreux d’être propriétaire ? 

La réponse à ces interrogations est fondamentale car si l’entreprise considère qu’il n’est pas « rentable » d’être propriétaire de ses locaux, … pourquoi l’épargnant en SCPI pourrait il, lui, en tirer un profit suffisant ?

C’est tout le sujet ! Malheureusement, cette question fondamentale de la valeur intrinsèque de l’immobilier d’entreprise est cachée par l’excessive faiblesse des taux d’intérêt. Les taux d’intérêt négatifs, l’absence de rendement sur les marchés permet une valorisation toujours plus importante des actifs en tous genres. Immobilier, action, bitcoin sont poussés à la hausse, l’inflation de la valeur des actifs accompagne tout naturellement la perte de valeur de la monnaie induite par l’inflation monétaire (cf »L’inflation monétaire détruit la valeur de votre épargne non investie.« ).

Il est néanmoins fondamental de réussir à distinguer la valorisation des SCPI qui s’explique par cette faiblesse des taux d’intérêt et la valorisation des SCPI qui s’explique par les qualités intrinsèques de l’actif.

 

La valeur intrinsèque de l’immobilier d’entreprise est elle remise en cause par la mutation des usages et l’obsolescence immobilière ?

Il s’agit là d’une réflexion que nous approfondissons dans notre livre « Investir dans l’immobilier« , investir dans l’immobilier d’entreprise, dans les bureaux, les commerces, c’est investir dont l’usage est remis en cause par la mutation rapide de la société.

Les valorisations des actifs immobilier d’entreprise atteignent des sommets grâce aux taux d’intérêt excessivement faibles alors même que leur valeur fondamentale est remise en cause. Je vous propose quelques réflexions qui devront vous permettre de comprendre pourquoi l’investissement dans l’immobilier d’entreprise n’est pas l’investissement sans risque vendu par médias et autres vendeurs de SCPI :

 

  • N’est il pas incohérent de payer toujours plus chers des immeubles de « bureaux » dans une société dans laquelle le télétravail pourrait progressivement s’imposer et réduire les besoins en bureaux. Investir dans l’immobilier d’entreprise via les SCPI, c’est investir pour 15 ans ! Quels seront les besoins de bureaux dans les 15 prochaines années. N’est ce pas prendre un risque important ? Aujourd’hui déjà, les espaces de travail en Ile de France sont inoccupés 50% de l’année ; Ne serait il pas cohérent que les entreprises cherchent à réduire le poids de ces bureaux, centre de coûts, pour améliorer leur rentabilité financière ? (cf « SCPI de bureaux : Le risque d’obsolescence immobilière caché par des taux d’intérêt trop bas ? »).

 

  • La performance énergétique des immeubles est devenue une norme pour les entreprises locataires. Respecter cette nouvelle norme sociale et énergétique est un critère d' »image » pour l’entreprise locataire. Qui va payer la mise aux normes ? Les entreprises locataires ne vont elles pas devenir toujours plus exigeantes sur ces critères environnementaux ?  Ces nouvelles exigences des entreprises locataires ne sont elles pas à l’origine d’une accélération de l’obsolescence immobilière des bureaux et donc d’une baisse des prix des bureaux qui ne seront pas aux normes … ou des travaux très importants qui détruiront la rentabilité future ? 

 

Au final, la faiblesse des taux au plus bas paraît protéger la valeur de l’immobilier d’entreprise à court terme, mais l’épargnant ne doit pas oublier la valeur fondamentale de long terme de l’immobilier d’entreprise.

L’épargnant qui investirait aujourd’hui en SCPI pourra il profiter d’une future baisse des taux d’intérêt pour valoriser son capital ? Je ne crois pas ; La non remontée des taux d’intérêt protège la valeur des parts de SCPI, mais en l’absence d’une nouvelle baisse des taux, la performance future de l’investissement en SCPI sera fonction des qualités fondamentales de l’actif.

Investir dans un actif immobilier dont la valeur atteint des sommets historiques alors même que sa valeur fondamentale est remise en cause ne m’apparaît pas d’une grande pertinence.




30 Comments

  1. Quand on vous lit il ne faut investir dans rien: le marché des actions est trop haut, l’immobilier est trop chère et les SCPI sont trop chères voir un placement ringard!
    Mais vous ne proposer pas grand chose … Voir rien car vos articles nous empêchent d’agir !
    Je pense que les SCPI sont chères à cause des taux d’intérêt faibles mais pour moi les SCPI sont à regarder comme sources de revenus sont se soucier de l’évolution du prix des parts!
    Les parts baisseront dans l’avenir certainement mais si on investit dans une dizaines de SCPI avec des thématiques différentes je pense que l’on diversifie en bureaux en commerces en hôtels en cliniques en crèches en hangars en camping dans des régions différentes dans des pays différents auprès de gestionnaires différents … Une diversification importante je crois !
    Investir en SCPI c’est comme investir sur un panier en actions pour les dividendes … C’est pourquoi je fais les 2 au fil de l’eau tranquillement sur 15 ans sans me poser de question sur la valorisation en regardant les loyers les dividendes et quand la valeur baisse dommage pour la génération suivante car le m’en fous de la plus-value je ne suis pas vendeur! Sans cet état d’esprit on n’investit dans rien car le monde d’aujourd’hui n’est qu’incertitude …

    • Peut être n’avez vous qu’une lecture partiel des articles ! Il est important de lire les nuances …

      Je vais publier dans l’après midi, la synthèse des conseils

      • A force de nuancer on ne prend aucune décision.
        J’aime vos articles pour la réflexion qu’ils amènent mais agir c’est autre chose …
        Il est d’autant plus difficile d’investir quand le patrimoine financier est modeste (entre 100000 E et 300000 E) et que le but est la création de revenus complémentaires. La population de ce genre d’épargnant grossit et les fonds en euros baissent les actions sont au plancher haut l’immobilier culmine … Toujours les mêmes recettes toujours les mêmes critiques pas de recettes miracles sauf à manger un peu de tout !
        Je suis impatient de lire votre plan d’actions que j’attends réaliste et concret.
        Merci d’avance.

        • Je suis en train de le rédiger 😉 et vous avez entièrement raison, il est important de faire cet exercice de synthèse

          • ah… enfin du concret ?

          • Clément says:

            J’attends cet article avec grande impatience.
            C’est vrai que le ton de ce blog est souvent à mi-chemin entre la prudence et le pessimisme, et qu’effectivement on est souvent découragé de faire quoi que ce soit.

            La réflexion est souvent très intéressante, mais lorsqu’il s’agit de choisir concrètement et effectivement une action, ça se complique.

    • Je rejoins un peu monsieur, si on vous écoute on ne fait pas grand chose ! Il est quand même intéressant de se poser des questions et vous faîtes bien de les poser.

      Une petite question : une entreprise dispose de 100 €, soit elle les investi dans ses moyens de productions et ça lui en rapporte 20 à la fin de l’année. Soit elle les investi dans l’immobilier et ça lui rapporte 5. Que faîtes vous ? Je vous parie une soupe à l’oignon que vous choisissez la première solution. Sans parler comme le dit Max de l’évolution de l’activité.

      Je ne comprends pas pourquoi on parle de bulle en SCPI. Le prix d’une SCPI reflète normalement (à quelques écarts près) le prix de l’immobilier qu’elle détient. Donc il ne peut pas y avoir de bulle sur une SCPI mais seulement sur le sous jacent qui est l’immobilier.
      Donc le sujet n’est pas SCPI ou pas SCPI mais immobilier ou pas immobilier ? Ou même immobilier de bureau ou pas immobilier de bureau ? immmobilier de commerce ou pas immobilier de commerce…
      Si l’immobilier chute les SCPI chuteront avec et inversement ? Est-ce que je fais une erreur dans mon raisonnement ?

  2. Bruno Delpech says:

    Oui je suis entièrement d’accord avec vous. Je n’ai jamais apprécié la « pierre – papier. » En outre le problème de nombreuses Scpi est qu’elles sont adossées à de l’immobilier de bureaux et commercial. Il me semble plus judicieux de s’intéresser aux bâtiments industriels et grandes surfaces de stockage situés sur des axes de circulation stratégiques.

  3. Guillaume,
    Merci pour cet article. Quelques remarques:
    – Il n’est pas toujours souhaitable qu’une entreprise soit propriétaire de ces locaux. L’évolution de l’économie aujourd’hui fait qu’une société doit pouvoir s’adapter en permanence. Elle doit pouvoir embaucher ou au contraire contracter ses effectifs en cas de retournement d’activité. Devenir propriétaire peut à terme brider la société dans son développement ou au contraire la contraindre à devoir sous-louer une partie des ses locaux (à un prix discounté). A contrario, un bail de 3 ans correspond bien aux cycles d’évolution d’une société. De plus, une société a souvent mieux à faire pour investir sa trésorerie que d’investir dans l’immobilier si ce n’est pas son coeur de métier.
    – Vous pourriez mentionner également l’essor du co-working. Autrefois réservé aux indépendants qui n’avaient pas de bureau, le co-working intéresse tout type de société et tous les secteurs. Le travail en réseau et le « Office as a service » que de plus en plus de sociétés vont se tourner vers cela (cf. développement de Wework ou Spaces). Bien entendu il faut des bureaux adaptés et la plupart des bureaux actuels ne sont pas adaptés au co-working et souvent trop petit. Cela aura évidemment un très gros impact sur leur valorisation future.
    – Vous avez bien entendu raison sur la pertinence d’investir dans les SCPI. Probablement la valeur d’usage future des immeubles de bureaux va diminuer fortement (et encore plus pour les centres commerciaux). Probablement, il reste intéressant d’investir dans de l’immobilier d’immeubles destinés au coworking ou de coliving dans des endroits qui resteront prisés (et avec des bailleurs renommés comme Wework) . Mais il faut encore trouver et bien faire son analyse en amont.

  4. Un certain nombre de contributeurs m’étonneront toujours….Même s’ils ont raison parfois, en ce qui me concerne pas de marc de café pour lire demain et après demain. De surcroît, quid des marchés et des types de biens ? En France, à l’étranger, en Europe ? A combien les immeubles ont ils été acquis, quels types de baux ? rendements etc. Les SCPI outre l’aspect financier ont des atouts juridiques que je prends aussi en compte. Je suis donc moins catégorique que mon ami Guillaume 🙂

  5. « si l’entreprise considère qu’il n’est pas « rentable » d’être propriétaire de ses locaux, … pourquoi l’épargnant en SCPI pourrait il, lui, en tirer un profit suffisant ? »
    C est pas absurde comme question ?
    il ya des entrepris qui investisse dans leur immobilier non ?
    Pourquoi pas utiliser cette question: si l’entreprise considère qu’il est rentable d’être propriétaire de ses locaux, … pourquoi l’épargnant en SCPI pourrait il, lui ne pas en tirer un profit suffisant ? »

    • Clément says:

      D’autant plus que l’entreprise a d’excellentes raisons de ne pas devenir propriétaire de ses locaux : des montages financiers et comptables, une souplesse sur l’extension (ou non) du site, et aussi du capital disponible pour autre chose.

      Si un investissement donné n’est pas le plus optimal pour une entreprise, ça ne signifie absolument pas que ça ne sera pas le cas pour l’épargnant.

      • Oui et non ! En tout cas, une entreprise qui préfère être locataire est une entreprise qui considère qu’il est plus avantageux pour elle de payer un loyer plutôt que d’assumer la propriété. Si elle considère que la propriété n’est pas avantageuse, elle doit bien avoir ses raisons ;

        La question de la mobilité est un argument important… mais les entreprises ne déménagent pas non plus tous les 2 ans 😉

        • Mais il y’a tellement de raisons différentes pour en entreprise d’être propriétaire ou non, que c’est absurde de poser la question comme ça.
          Et les problèmes de mobilité se posent pas forcement par périodicité (tous les 2 ans par exemple). mais de momentum et ça, ça un coût.

          • Il y a beaucoup de raison pour justifier la location des locaux … mais la première est l’absence d’intérêt financier ! Elles jugent la propriété moins rentable. Et elles ont raison : Les loyers sont relativement faibles au regard des valorisations très élevées de l’immobilier de bureau notamment. A ce niveau, il est préférable d’être locataire plutôt que de « bloquer » des sommes folles dans l’actif immo.

            A long terme, la valorisation de l’immobilier d’entreprise est, de manière excessivement simplifiée, entre 8 années et 12 années de loyer annuel. Aujourd’hui, nous sommes à 15 😉

            Je vous assure que demain, si la valorisation retrouvait les standards de long terme, 8 à 10 années de loyers, soit un rendement de 10% à 12%, de nombreuses entreprises trouveraient la propriété comme intéressante.

            • Clément says:

              Je ne travaille pas du tout à un niveau stratégique dans mon entreprise, mais je présume que si celle-ci a la possibilité d’emprunter 10M€ , elle préférera les investir sur un levier donné (exemples : un rachat de boite, de la R&D … ) que sur le fait de devenir propriétaire de son site.

              L’entreprise et l’épargnant-investisseur n’ont ni les mêmes contraintes, ni les mêmes problématiques, ni les mêmes objectifs. L’entreprise ne cherche pas à faire fructifier son argent par n’importe quel moyen, elle n’est pas là pour faire fortune dans la valorisation d’actifs immobiliers ou pour placer ses capitaux sur un support qui rapporte.
              Elle est là pour développer son activité. Une entreprise qui se laisse dépasser par la concurrence, c’est une entreprise qui meurt. L’épargnant-investisseur n’est absolument pas concerné par cette problématique.

              Au passage, l’entreprise pour laquelle je travaille est locataire depuis des décennies de l’immeuble dans lequel je travaille (et elle a d’ailleurs commencé la location à l’époque « des standards de long terme, 8 années de loyer » ), et je suis convaincu qu’elle prévoit d’y rester encore 15 ans. Ce n’est même pas la question.

            • Et en terme de prime de risque c’est chère ou pas ?
              La ou je vous suis sans doute que beacoup d’entreprise préfère investir dans leur production que dans leur immo, une compagnie aérienne fait sans doute mieux d acheter un avion que de l’immo Mais moi je préfère acheter de l immo je suis pas sur de rentabiliser un avion. (et même si j avais le permis )
              C est pour ça que je trouve la question absurde

        • C’est surtout que l’entreprise ne sait pas de quoi demain sera fait. Passer de 60 a 30 personnes, ou de 50 a 100, quand on loue, c’est plus facile que lorsqu’on est propriétaire de sa surface.

  6. Placements SCPI :
    Je trouve plusieurs avantages à l acquisition de parts SCPI différentes , ce que j ai fait et ce dont je ne me plains pas – Il existe plusieurs sites qui donnent des comparaisons .
    Les revues trimestrielles des SCPI donnent également des données détaillées à leur sujet
    Pour faire un choix , il m apparaît très important d examiner les supports – J ai donc revendu ces deux dernières années celles dont la substance était composée de commerce et bureau – J ai dégagé des plus value et du cash, le résultat n est pas miraculeux , mais satisfaisant
    Je n ai pas fait appels à des conseillers bancaires , préoccupés de vendre leur salade maison
    Par rapport à des logements à louer, vous auriez eu tous les soucis : impayés et impossibilité de vous défaire de locataires avant plusieurs années pour des motifs sociaux etc
    ,Vous pouvez acquérir des parts de SCPI avec des supports différents et revendre vos parts en fonction de montant d argent dont vous avez besoin.
    – choisir les supports immobiliers dont vous pensez que leur évolution va être favorable , tels que santé , logements pour seniors , ensemble technologique , loisirs , immobilier à l étranger
    Un intérêt certain est que ces actifs bénéficieront généralement de baux de longue durée
    – et enfin le rôle de la fiscalité revenus ou plus-value

  7. Matthieu says:

    Bonjour

    @ Saquet – Je vous rejoint dans votre point de vue 😉

    @ Guillaume – Vous poussez les investisseurs à réfléchir dans la construction de leurs convictions et c’est un sain exercice. J’ai construit les miennes grace à des blogs comme le votre et à l’appui de la règle fondamentale et incontournable de la diversification (quel que soit son capital)

    Mais je suis preneur de vos convictions présentes!

    Bien à vous

  8. christophe says:

    L’investissement en SCPI présente pour moi un réel intérêt a partir du moment où l ‘on finance a crédit et sur une longue période ( 20 à 25 ans) afin d avoir un effet de levier le plus important et un effort d’épargne minimum tout en se créant de la richesse avec l’argent de la banque et de ses locataires.. Quel est le véhicule actuel qui permet de s’enrichir en partant de 0 avec l’argent des autres?
    christophe

    • Clément says:

      L’immobilier classique, c’est quasiment le même principe, avec des taux d’emprunt encore (bien) plus faibles, surtout sur du 25 ans.

      Parfois il faut un apport initial mais qui reste léger par rapport à la richesse crée, et il me semble que de plus en plus de primo-accédants obtiennent un crédit avec un apport personnel quasi-nul.

      Le problème du financement long terme, c’est qu’il implique que le produit sera toujours intéressant à long terme. Les SCPI ont encore de belles années devant elles, mais 25 ans c’est une éternité.

      • christophe says:

        Merci pour votre réponse Clément. Rien ne m’empêchera de partir sur une durée initiale de 25 ans afin d’avoir un effort d’épargne minime et de revendre mes parts de SCPI 15 ans plus tard. Je solde le capital restant du a mon établissement financier, j’aurais en amont négocié mes pénalités de remboursement anticipé, et du coup j’aurais capitalisé sur la durée de l’opération.. L ‘avantage de la SCPI c ‘est que nous pouvons investir sur des faibles sommes.. c ‘est aussi de l’immobilier accessible aux petits portefeuilles qui ont accès à des biens de qualité auxquels ils n’auraient pas accès en solo et leur permettra de capitaliser sur la durée

  9. Pour moi, plus d’immobilier locatif (trop de risques, ou rendement faible) plus de défiscalisation (ça eût payé, mais ça paye plus).

    Bref, du crowdfunding (immobilisation max 24 mois, 9% de rendement, et revenus mobiliers) ou SCPI à l’étranger (merci les accords bilatéraux d’avant l’UE).

    Pour en revenir au sujet, vous considérez que les actifs sous-jacents d’une SCPI sont toujours les mêmes. Mais là société ne va-t-elle pas vendre et acheter des biens tout au long de la vie de la SCPI ?

    • christophe says:

      Sur le crowdfunding, nous ne sommes à l’abri de rien.. La société dans laquelle vous aurez investi peut ne pas vous restituer la mise de départ… J ‘ai investi moi-même sur plusieurs programme ces derniers temps, parfois des sommes assez importantes pour moi. Et il est vrai que je ne suis pas si tranquille que ça.. La plateforme sur laquelle j’ai investi présente à ce jour aucune défaillance de paiement, je vois que les projets à financer se multiplient , donc le risque de défaillance s’amplifiera forcément..
      A voir??

      • Je n’ai pas dit que ce n’était pas risqué !
        Mais au lieu de placer, disons 100, sur un seul bien locatif, au risque de ne pas avoir de locataire, ou des impayés, voire une petite finale en capital, et en étant bloqué sur 12-15 ans, on peut placer 10 sur 10 promoteurs différents, et des plateformes différentes, en panachant logements, commerces, rénovation HLM, opérations de marchands de biens, avec des rendements sans commune mesure, en investissant sur 12 à 24 mois, et en étant imposé à 30% tout compris.

        Et je suis d’accord avec vous, les risques augmentent, si le tri est moins bien fait, et les rendements baissent, également.

        • christophe says:

          je n’investi dans l’immobilier qu’a crédit afin de produire de la richesse dans le temps avec l’argent de la banque et celui de mes locataires.. Je laisse faire le temps avec les aléas de gestion et de risque d’impayés.. Le travail est laborieux mais le bilan final est que je me suis enrichi.. Une fois le bien vendu, le produit est panaché sur plusieurs supports, d’où l ‘idée que vous décrivez et que je rejoin,s de placer 10 sur 10 au lieu de all-in 100… Le plus dur aujourd’hui est de trouver les bons supports où je peux poser les résultats de ma vente locative amortie qui correspondront a mes objectifs de vie… cette sélection est pour moi très égernivore, mais elle me permet d’apprendre la finance

  10. Bonjour

    suivre le débat

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