Cinq chiffres devraient suffire à vous faire comprendre la nature des enjeux :

1 – L’immobilier est le 2e poste de coûts des entreprises ; 

Nos outils pour réussir votre investissement immobilier (locatif, location meublée ou résidence principale)

  • Notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier«  (déjà plus de 1000 exemplaires vendus) pour y découvrir nos stratégies et conseils pour investir. Une lecture indispensable pour apprendre comment investir, sélectionner le meilleur bien immobilier, choisir le régime fiscal adapté, …

 

 

 

2 – Entre 40% et 50% des postes de travail qui seraient aujourd’hui quotidiennement inoccupés ; 

3- 50% de la population active qui sera concernée par le télétravail en 2025 (Etude Fujitsu 2018). 

4- 50 % de l’immobilier tertiaire en Île-de-France a plus de trente ans, même si une partie du parc a pu faire l’objet de restructuration. On estime à plus de 7 millions de mètres carrés le potentiel de bureaux devant subir une rénovation d’ici 2030.

5- A terme, ces mutations pourraient avoir pour conséquence de réduire de 50% de besoins de surfaces pour les bureaux traditionnels. (Étude Fujitsu 2018)

 

Investir dans l’immobilier de bureaux via une SCPI par exemple, c’est investir dans un actif qui vit une mutation profonde, une véritable remise en question de son usage et donc de sa valeur intrinsèque.

La mutation est profonde et ne concerne pas seulement l’obsolescence technique de construction liée aux normes de construction (RT 2012 … et prochainement RT 2020), mais également la mutation des usages et de la demande des occupants. La révolution numérique et de la manière de travailler modifie en profondeur l’usage de l’immobilier de bureaux.

On parle co-working, nomadisme d’entreprise (l’émergence de nouveau mode de travail), télé-travail, internet mobile, cloud, … C’est un sujet ancien que nous évoquons ici régulièrement depuis 2014, mais l’obsolescence immobilière s’accélère dans tous les domaines d’activité (cf  » SCPI : Anticiper les mutations du marché de l’immobilier de bureaux avant d’investir« ).

Pourtant, l’immobilier d’entreprise et plus spécifiquement l’immobilier de bureaux affiche un niveau de valorisation tellement élevé que nous évoquons régulièrement l’idée d’une bulle spéculative (cf »SCPI : Une situation explosive en cas de hausse des taux d’intérêt ?« ).

Quel paradoxe !



Un actif dont la valeur par l’usage est remis en cause affiche des valorisations historiquement élevées. 

Faut il y voir l’anticipation d’un nouvel usage plus rémunérateur et donc une valorisation supérieure ? Ce peut être le cas par exemple de l’utilisation du photovoltaïque pour augmenter les revenus tirés de l’exploitation d’un immeuble (cf »Photovoltaïque : Un nouveau revenu pour les SCPI et l’immobilier locatif devenus producteurs d’électricité ?).

Faut il y voir une valorisation dont les excès seraient caché par le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt ? L’euphorie de la chasse au rendement rend t’il aveugle les investisseurs face à ces mutations d’usage ?

 

La baisse des taux d’intérêt explique une valorisation très élevée de l’immobilier d’entreprise et spécialement des SCPI du bureaux. Mais le risque d’obsolescence immobilière lié à la mutation des usages ne semble pas valorisé. Cette absence de prise en compte n’aggrave t’il pas cet excès de valorisation ?

La bulle serait elle plus forte qu’on veut bien le croire ?

 

 

L’immobilier de bureaux et donc les SCPI de bureaux au cœur d’une mutation des usages qui accélère l’obsolescence immobilière.

C’est probablement le risque principal de l’investissement en immobilier de bureaux en 2018 : La gestion de l’obsolescence immobilière induite par la mutation des usages (cf »Réussir son investissement immobilier en 2017, c’est gérer l’obsolescence immobilière.« )

La société de conseil bearingpoint, imagine une journée type d’un salarié en 2035, dans son livre blanc « 2035, l’odyssée de l’espace de travail » :

« Alors qu’elle se lève vers 7 heures 30 ce matin, Sara réalise qu’elle avait promis à son responsable de terminer l’étude qu’elle avait commencée une semaine plus tôt.

Après un petit déjeuner, Sara allume sa tablette et commence à travailler sur son étude vers 8 heures 30. Sa tablette est le nouveau modèle dernier cri d’ApSung, équipée d’un écran flexible (qui possède la capacité d’être enroulé comme un journal papier du XXe siècle), pesant à peine plus de 200 grammes et disposant d’un clavier holographique.

Afin de terminer son travail, Sara doit intégrer quelques statistiques et informations en provenance des dernières présentations de son CEO. Via le protocole d’authentification hautement sécurisé de sa société, basé sur une reconnaissance oculaire (la tablette ApSung est dotée d’une caméra intégrée), Sara accède au service « cloud » privé de son entreprise et à l’aide d’un Internet très haut débit (fibre optique) récupère ainsi une vidéo de 50 gigabytes presque instantanément. Inutile de télécharger la vidéo sur la tablette, celle-ci est stockée sur un serveur « cloud » d’où elle est accessible comme si elle avait été téléchargée localement.

 

Vers 9 heures 45, sa présentation terminée, Sara la partage via le « cloud » privé avec son responsable.

Elle prépare ensuite ses affaires et monte dans le bus en bas de chez elle pour se rendre à l’espace de coworking, à cinq minutes de son domicile.

Sara apprécie tout particulièrement de pouvoir passer un peu de temps dans cet espace de coworking, partagé par d’autres sociétés et partenaires, où elle peut également bénéficier de tous les services et équipements pour travailler de manière totalement connectée (salles de téléconférence, salles de réunion, imprimantes…).

Sans compter que le siège de son employeur étant situé à quarante-cinq minutes en transport de chez elle, cet espace de coworking représente une alternative particulièrement bien adaptée où elle a l’habitude d’échanger et de travailler avec l’un de ses partenaires sur un produit innovant, qu’elle est justement en train de prototyper pour un nouveau client.

Après une brève discussion avec son partenaire, Sara doit maintenant préparer sa réunion avec ce nouveau client à 11 heures 30. À cet effet, elle utilise l’imprimante 3D de l’espace de coworking et imprime en trois dimensions le prototype en l’état afin de pouvoir le présenter à son client.

 

Vers 11 heures 10, Sara prend le métro pour se rendre chez son client. Durant le trajet, elle met ses « smart glasses » UHD connectées en 6G afin de relever ses e-mails en toute confidentialité.

La réunion chez son client se déroule dans une salle équipée de téléconférence très sophistiquée, avec un auditoire composé de représentants des bureaux de Pékin, Kuala Lumpur et São Paulo, tous connectés à distance. L’acuité de la téléprésence est telle que la sensation de présence physique des participants semble, elle, bien réelle.

En outre, chacun peut s’exprimer dans sa langue maternelle, la salle étant dotée d’une fonctionnalité de traduction en temps réel. Sara démarre alors sa présentation et utilise un scanner 3D afin de transmettre aux participants une copie de son prototype immédiatement.

 

Après sa réunion client, Sara se rend au siège de son entreprise en métro. Sur le trajet elle consulte son agenda et s’assure que sa prochaine réunion à 15 heures 30 est bien confirmée.

Par la même occasion elle confirme une partie de tennis à l’un de ses amis à 18 heures. À son arrivée sur le site de son entreprise, Sara se dirige vers le centre communautaire pour une restauration rapide, où elle croise Nicolas, directeur des ressources humaines de sa société.

Prenant quelques minutes, Sara oriente alors l’entretien sur le constat qu’elle fait des évolutions des environnements de travail et vante le degré d’adaptation de ces espaces aux besoins des collaborateurs. Nicolas, lui, qui est dans la société depuis plus de vingt ans, lui explique que ce degré d’adaptation n’a pas été atteint d’un claquement de doigt, au même titre que « Rome ne s’est pas faite en un jour », et que cela a été un long travail d’appropriation de ses espaces pour tous les collaborateurs et notamment au sein de la DRH.

 

 

 

N’est il pas paradoxal que la valeur d’un actif (immobilier de bureaux et donc sous-jacent des SCPI de Bureaux) dont l’usage est remis en cause atteigne des sommets ?

Les SCPI sont elles le véhicule adapté pour profiter de la mutation de ces usages dans lequel l’actif immobilier ne sera qu’un des éléments de l’ensemble des services que devront apporter les propriétaires bailleurs.

Demain, le propriétaire bailleur devra fournir le local, mais également les services de connectivité, de gestion de l’espace de co-working,  de parking, de gestion des bureaux libres, commerces,  … et donc tout un ensemble de services autour de l’immeuble.

Est ce que le véhicule SCPI dont le rôle aujourd’hui consiste dans une gestion locative basique est pérenne ? Est ce que ce type de prestation répondra toujours à la demande des locataires ?

La location équipée serait elle l’avenir de l’immobilier d’entreprise ? (cf »La location équipée : Détenir l’immobilier d’entreprise dans un cadre fiscal idéal« ).

 

A suivre …

 

 

 

 

 

 

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16 Comments

  1. pfo2 , primopierre investissent dans les bâtiments économes

    • Les immeubles sont expertisés plusieurs fois par an donc la valeur des SCPI est automatiquement ajustée. En outre, nous constatons une nette dégradation des valeurs locatives pour les bâtiments anciens. De ce fait les propriétaires sont nettement incités à réaliser des travaux pour rester attractifs. Les preneurs ont également tendance à privilégier des immeubles récents et énergétiquement efficients lors de leur déménagement. Le stock d’immeubles de second main augmente donc continuellement depuis plusieurs années avec comme principale question : comment leur donner une nouvelle vie (restructuration lourde, démolition reconstruction, …)

      • Merci de ce retour et de ce commentaire qui confirme le propos. Comment voyez vous l’évolution du marché et pourquoi les prix continuent d’augmenter alors ? Peut on craindre un dur retour à la réalité ?

        Enfin, qui paye les travaux ? Est ce que cela ne va pas faire baisser le rendement locatif des SCPI ?

        D’avance merci de votre regard.

        • En principe, les SCPI bien gérées ont un gros RAN et font une sorte de roulement. Il doit normalement y avoir perpétuellement des travaux.
          Le seul risque à mes yeux est le changement de comportement des entreprises comme souligné dans la petite dystopie. Mais ça c’est un élément de rupture dont on a du mal a évaluer l’impact.
          Ceci dit, notez que la dystopie se conclu sur une note positive : « cela ne s’est pas fait en un jour ».
          Donc tout dépend des capacités d’anticipation des SCPI.

  2. Les loyers des immeubles de seconde main ont tendance à rester stables ou à baisser. Le neuf augmente car le foncier suit la même courbe. Certains travaux de rénovation même énergétiques sont parfois payés par le preneur (attention donc au chèque en blanc signe lors de la prise à bail des locaux ou à bien négocier les clauses du bail ).
    Certains SCPI vendent les immeubles vraiment obsoletes (pas forcément de cash à investir ) qui sont alors souvent revendus à la découpe par marchands de biens.
    En revanche mon analyse concerne le marché lyonnais (dont je commercialise les actifs pour le compte de SCPI notamment) et n’est peut être pas transposable aux autres secteurs.

  3. Une récente étude de CBRE confirme quelques points de cet article.

    extrait :

    « Faire face à une incertitude économique grandissante demeure l’enjeu majeur des 131 entreprises interrogées.
    La réduction des coûts immobiliers reste centrale pour 90% des entreprises interrogées, tout en favorisant l’alignement avec la stratégie de l’entreprise. Principaux leviers employés : la rationalisation des portefeuilles immobiliers et l’optimisation de l’utilisation des surfaces, notamment en revoyant les aménagements et les modes de travail, pour des lieux de travail plus flexibles.
    Ces résultats rejoignent par ailleurs la préoccupation toujours croissante pour favoriser la collaboration, et le bien-être des salariés ou d’empreinte écologique, de plus en plus entrées dans les moeurs. Les problématiques d’attraction et de rétention des talents sont stratégiques pour 77% des entreprises. »

    Une des nouveautés pointée dans cette enquête réside dans la montée en puissance des thématiques technologiques au sens large. Leurs implications immobilières sont stratégiques.
    Bien gérer cette montée en gamme technologique pour les directions immobilières recouvre différents enjeux :
    Favoriser les nouveaux modes de travail et de management via des outils adaptés (vidéo conférences, poste de travail virtuel, utilisation des équipements personnels dans le cadre professionnel ou BYOD…), tout en accompagnant le changement vers le flex office par exemple ;
    Optimiser les coûts et les espaces en exploitant les données issues des capteurs de plus en plus répandus dans les immeubles (mesures d’occupation, analyse prédictive, maîtrise de l’environnement, gestion, arbitrages…) et cela à l’échelle de portefeuilles entiers ;
    Nouvelles compétences et collaboration accrue avec les directions informatiques et ressources humaines…

    Source : https://immobilier.cbre.fr/blog/enquete-cbre-entreprises-limmobilier-2017/

  4. Mon commentaire n’aura rien à voir avec l’immobilier de bureau et il proviendra d’une non experte dans les métiers du bâtiment mais il touche de manière générale l’obsolescence dans le domaine immobilier.
    J’habite en bordure d’une zone très touchée récemment par la grêle (Charente). Environ 1000 familles affectées et des toitures dans les villages détruites à pratiquement 100%.
    Il semblerait selon les premières constations que les bâtiments neufs aient beaucoup moins bien résisté que les constructions traditionnelles anciennes. Les lotissements neufs avec l’absence de voliges sous les tuiles et les cloisons faites en plaques de pâtres et isolant minéral ont été plus affectées que les bâtiments anciens que l’ont pourrait parfois qualifier « d’obsolète ». Il semblerait que la « massification » des normes n’ait pas joué en faveur de la protection des bâtiments et des biens. J’espère que des études seront faites.

  5. Si l’avenir c’est la co-working, il y aura toujours besoin d’autant de bureau non ?

    • Peut être … mais surement beaucoup moins ! Lorsque vous êtes en coworking, vous n’y êtes que quelques heures dans la semaine… et non 7/7

      • Ba c’est discutable non ? les exemples que je connais font leurs horaires en coworking. Donc oui surement que il aura surement moins d’heures, mais de là a dire beaucoup c’est quand même présomptueux.

  6. julien bonnetouche says:

    Si j’étais propriétaire d’un immeuble à restructurer en bureau en supposant qu’il soit bien placé), J’opérerais de la manière suivante :
    J’essaierais de trouver un système permettant un aménagement « à la carte » et flexible tant pour les surfaces que pour la durée des baux, allant jusqu’à des locations de courtes durées.
    Des cloisons que l’on pourrait modifier à la demande, et la possibilité de faire coexister plusieurs entreprises soit dans le même secteur d’activité, soit complémentaires.
    J’irais jusqu’à proposer une sorte de « meublé tout confort » de diverses gamme et diverses tailles adaptées aux bureaux.
    Une sorte de co-working, mais individualisé à la demande pour conserver malgré tout l’intimité de chaque société.
    Je mettrais en commun les structures « socialisantes » ( fumoirs, restaurant, sports….)
    Je pourrais faire payer ces innovations un peu plus cher (comme pour le meublé versus le vide) en échange de la qualité du service et de la liberté donnée aux locataires.

  7. Tous les bureaux loués en bail précaire, modulables, avec services d’accueil physiques et téléphoniques et autres services(photocopies, scanner, internet, etc) existent déjà depuis longtemps. Ils sont un peu plus cher mais quelle flexibilité par rapports à un bail normal. Ils correspondent plus à des petites Sociétés c’est vrai, mais ils pourront s’adaptet au co-working aussi.

  8. Bon, vous croyez que les bons gérants de scpis ne se posent pas la question du réemploi des bâtiments et de l’obsolescence ?

    La rotation des actifs, même prime – de seconde main est effective.

    La recherche du HQE est constante, même si le neuf n’est pas le plus solide en effet

    l’emplacement Paris /métropoles est valorisé

    la réversion possible de l’affectation est encouragée

    un immeuble de bureaux trop vieux en plein centre ville renommé vaudra plus, réaffecté, qu’un HQE dans les champs (loi Elan)

    les usages multifonctions : immeuble combinant habitation, coworking, services, crèches, pseudo hotellerie sont en pointe (rien de nouveau, Hausmann faisait pareil ,disons qu’on commence à sortir de l’hyperspécialisation….)

    Il faut simplement regarder les achats et ventes en portefeuille versus la com’ de la gestion, on verra s’ils sont paresseux et trop friqués ou pas : vous avez les adresses, bossez et allez voir ou Gmap…..

  9. gros retour en arrière du télétravail ; quand le chat n’est pas là les souris dansent….
    vu plusieurs fois sur internet et si je ne me trompe sur Challenges

  10. Daylanasa says:

    Même s’il existe une majorité de SCPI de bureaux et locaux commerciaux, elles peuvent aussi se diversifier localement (EHPAD, clinique…), ou à l’international (l’Allemagne notamment).
    J’ai la naïveté de croire que si elles ont résisté à la crise des années 90, puis des subprimes, elles devraient résister à une nouvelle crise quelle qu’en soit son origine (bulle immobilière…).

  11. pas vraiment le sujet…….

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