SCPI Déficit foncier et Malraux, l’impôt sur la plus-value immobilière peut anéantir la défiscalisation initiale

L’AMF vient de publier un communiqué afin de prévenir les épargnants contre une mauvaise compréhension de la fiscalité attachée à l’investissement en SCPI de déficit foncier ou en SCPI Malraux. L’AMF attire l’attention des épargnants contre une lecture hâtive de la réduction d’impôt acquise lors de la souscription de ces parts de SCPI :

– Les SCPI Malraux permettent  de bénéficier d’une réduction d’impôt qui peut atteindre 30% des dépenses engagées pour des travaux de rénovation. 

– Les SCPI de déficit foncier permettent elles de réduire le montant du revenu imposable par imputation des déficits sur le revenu global de l’investisseur l’année de souscription, puis sur les autres revenus fonciers des 10 années suivantes (cf « SCPI déficit foncier : Défiscaliser dans une période charnière pour l’immobilier).

 Il est essentiel de garder en mémoire que cette avantage fiscal acquis lors de la souscription pourra faire l’objet d’une imposition au moment de la vente des parts de SCPI via l’impôt sur la plus value immobilière.
En effet, si la plus value immobilière est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts, le montant des travaux qui auront été déduits du revenu imposable de contribuable ne pourront pas être ajoutés au prix d’acquisition et augmenteront d’autant le montant de la plus-value immobilière. 
Lors du calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition de l’immeuble est en principe majoré des dépenses de travaux engagés pour l’amélioration de l’immeuble. Néanmoins, les dépenses qui auraient été  déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt, ne pourrait pas être prise en compte pour le calcul du montant de la plus value immobilière taxable (cf « Simulateur et calcul de la plus value immobilière pour 2015.).
C’est le cas typique des SCPI de déficit foncier ou Malraux, dont la durée de vie est limitée à 15 ans environ. Au terme de cette période, l’épargnant se verra remboursé et devra payer l’impôt sur la plus value immobilière calculée par différence entre la valeur des immeubles et le prix d’acquisition des immeubles avant travaux.
Dans l’hypothèse ou le montant des travaux réalisés aurait augmenté d’autant la valeur de l’actif immobilier, l’impôt dû sur la plus value immobilière pourrait annuler l’avantage fiscal acquis à la souscription. Pour mémoire, après 15 ans de détention d’un bien immobilier, le taux de la plus value immobilière après abattement pour durée de détention s’élève à 20.54% (cf tableau suivant), un taux finalement très proche du niveau de défiscalisation proposé à la souscription.
 

 
Communiqué de l’AMF : L’Autorité des marchés financiers appelle les épargnants à la vigilance en matière d’offres d’investissement de parts de SCPI « Malraux » et « Déficit foncier »
 

L’AMF a constaté que la fiscalité en fin de vie des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), notamment « Malraux » et « Déficit foncier », pouvait être mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les documents mis à leur disposition. En raison d’un regain d’intérêt pour ces produits présentant un avantage fiscal, l’AMF tient à rappeler aux particuliers les conseils de vigilance qui s’imposent.

La souscription de parts de SCPI dites « Malraux » et « Déficit foncier » se distingue par une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% des dépenses engagées pour des travaux de rénovation pour les premières, et une diminution de l’assiette imposable pour les secondes. Ces avantages fiscaux peuvent être acquis en une seule fois dès l’année de souscription, contrairement aux autres dispositifs dont l’avantage est lissé sur plusieurs années (9 ans pour les SCPI « Scellier », « Duflot » ou « Pinel »).

Toutefois, la fiscalité de ces offres en fin de vie doit être prise en compte pour apprécier la rentabilité du produit. En effet, lors de l’achat des parts de SCPI, une quote-part significative du montant total étant affectée à la réalisation des travaux, le montant réellement alloué à l’acquisition du bien s’en trouve réduit d’autant. En fin de vie, généralement 13 à 15 ans plus tard, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, et est imposable. En d’autres termes, si les travaux qui certes ont procuré un avantage fiscal à l’entrée ont permis de générer une plus-value et donc de mieux vendre le bien, cette plus-value est fiscalisée lors de la revente. Il s’avère que ce mécanisme est parfois mal compris de la part des investisseurs. Si la communication des sociétés de gestion souligne l’attractivité fiscale lors de la souscription, elle est souvent moins transparente sur les impacts en termes de rentabilité au moment de la cession des actifs.

Afin d’améliorer l’information destinée aux investisseurs, laquelle doit présenter un contenu clair, exact et non trompeur, l’AMF a initié des travaux pour compléter sa doctrine et traiter cette problématique. 
Elle recommande également aux épargnants de se renseigner précisément sur les modalités du produit : si certains placements ouvrent droit à des avantages fiscaux attractifs, il convient de considérer sur la durée de vie du produit l’ensemble des caractéristiques de l’investissement. La perspective d’une réduction d’impôt ne doit pas être le seul critère de choix et doit être pondérée selon le calcul des plus-values et la situation fiscale personnelle de l’épargnant notamment.

L’AMF rappelle enfin aux investisseurs d’appliquer avant tout projet de placement les conseils de vigilance suivants :

• aucun discours commercial ne doit faire oublier qu’il n’existe pas de rendement élevé sans risque élevé ;

• obtenez un socle minimal d’informations sur les sociétés ou intermédiaires qui vous proposent le produit (identité sociale, pays d’établissement, responsabilité civile, règles d’organisation, etc.) ;

• interrogez la société ou l’intermédiaire sur l’étendue de votre responsabilité juridique en souscrivant à son offre ;

• posez-vous la question de savoir comment est réalisée la valorisation du produit proposé (prix d’achat ou prix de vente) et renseignez-vous précisément sur les modalités de revente du produit.