Ça va mal finir cette affaire de valeur d’expertise des SCPI. Ce n’est pas possible autrement.
Les prix des parts de SCPI ne tiennent pas compte de la crise de l’immobilier d’entreprise et notamment des bureaux.
Nous sommes face à une boîte noire dans laquelle certains font ce qu’ils veulent pour protéger leur business.
La semaine dernière, les échos publiait un premier article dont le titre est suffisamment évocateur « Immobilier : le marché du bureau chute en Ile-de-France, La Défense s’écroule » avec ces premières lignes de synthèse : « L’immobilier de bureaux est bel et bien entré en phase de décroissance. Entre une conjoncture économique difficile et une tendance de fond qui pousse les directions d’entreprises à réduire les surfaces de travail, le marché des bureaux franciliens accuse le coup.
➡️ En 2023, la demande placée – location et vente à l’occupant – a reculé de 17 % par rapport à 2022, à 1,932 million de mètres carrés, selon Immostat. Un chiffre inférieur de 12 % à la moyenne décennale. »
Puis dans un second article « Immobilier : en Ile-de-France, la surproduction de bureaux apparaît au grand jour » :
4,759 millions de mètres carrés : c’est l’offre de bureaux désormais immédiatement disponible en Ile-de-France, selon Immostat. Un record absolu depuis 2001 – date du commencement de la série statistique. Et encore, ce chiffre – en hausse de 10 % sur un an – ne tient pas compte des surfaces trop vétustes et inlouables en l’état.
« La construction de bureaux neufs a été folle ces dernières années, notamment dans la boucle nord [à Saint-Ouen, Aubervilliers ou Saint-Denis, NDLR]. 2024 va être l’année de la reconnaissance d’une surproduction », estime Stéphane Theuriau, responsable de l’immobilier chez le fonds d’investissement BC Partners.
Immobilier : en Ile-de-France, la surproduction de bureaux apparaît au grand jour
Les bureaux, c’est environ 70% de la capitalisation totale des SCPI.
Pourtant, seule 23 SCPI ont révisé le prix des parts à la baisse. Les autres expliquaient avec conviction qu’ils avaient réussi à prendre les bonnes décisions et qu’ils n’étaient pas concernés par la baisse du prix des immeubles de bureaux (sic!).
Je crois que la palme revient à Notapierre (rendement 3.80%) qui expliquait : « le marché immobilier est marqué par un recul de la valeur des actifs. Ainsi pour le seul dernier trimestre, la fluctuation constatée était de – 1,47 % sur le marché français et de – 7,24 % au niveau européen (source MSCI). Nous vous rappelons que NOTAPIERRE est totalement investie sur le marché
français, la révision prévisionnelle 2023 de la valeur de ses actifs devrait donc être moindre que pour les SCPI principalement investies en Europe. Par ailleurs, la dépréciation de la valeur des actifs pourrait conduire certaines SCPI à réviser à la baisse leur prix de souscription, ce qui n’est pas le cas à ce stade pour NOTAPIERRE«
Il faut s’attendre à des nouvelles baisses du prix des parts de SCPI dans les prochaines semaines, mois.
En 2023, les pays à culture anglo-saxonnes (royaume uni, pays bas) ont plus rapidement fait le constat d’une baisse du prix de l’immobilier.
Perial, en septembre 2023, au moment de l’annonce de la baisse du prix de ces parts de SCPI expliquait une partie de cette baisse par la chute du marché au pays bas avec ces mots :
« La baisse de la valeur de son patrimoine au 30 juin 2023 a été plus fortement marquée par les actifs situés aux Pays Bas où l’augmentation des droits d’enregistrement (+240 points de base) et la hausse des taux a été plus prononcée que dans les autres géographies et en France où le portefeuille bureau est majoritairement concentré en régions. Les baisses constatées sur ces deux secteurs géographiques concentrent près des 2/3 de baisses enregistrées sur le portefeuille. »
ps : La zone Pays-bas, représente 28% des investissements CORUM Origin. Pourtant, Corum continu d’expliquer qu’ils ne sont pas concernés, car ils sont tellement plus intelligents que tous les autres (sic!)
En 2024, toutes les autres SCPI vont devoir acter la baisse du prix de leur parc immobilier. Je crois que les annonces de baisse de prix des parts vont se multiplier dans les prochaines semaines ou prochains mois. Non seulement la hausse des taux semble s’inscrire dans la durée, mais surtout la faiblesse de la croissance économique va redonner l’envie aux entreprises de renégocier leurs baux commerciaux.
Les entreprises ont trop de bureaux avec le télétravail et la généralisation du flex office. Les bureaux sont vides et ils coutent très cher.
Stay or go ?
C’est alors que les entreprises vont se lancer dans une stratégie de renégociation des baux. Soit les propriétaire baisse les loyers… soit les entreprises quittent les locaux pour de nouveaux locaux plus vertueux énergétiquement, plus petit, plus centraux, …
L’abondance de bureaux libre pourrait bien faire baisser les loyers !
Bref, les SCPI qui continuent d’expliquer qu’ils ne sont pas concernés par la baisse du prix de l’immobilier d’entreprise et des bureaux ne sont pas crédibles !
À ce titre, le discours de CORUM me paraît particulièrement osé.
Ils sont toujours très offensifs dans leur communication, alors même que, sauf erreur de ma part, aucune expertise immobilière extérieure n’a encore été réalisée depuis le 31/12/2022 !
Cette communication ne me semble pas très sérieuse et respectueuse du contexte de marché.
Cette boîte noire des valeurs d’expertises est une catastrophe. Le pire est à venir !
ps : Pour ceux qui voudraient creuser le sujet : « SCPI : Que valent vraiment les valeurs d’expertises ? » ou encore « SCPI : Profiter de la baisse pour investir ou fuir avant la prochaine baisse ?«
