Entre 1991 et 1998, les SCPI ont vécu une crise historique. Une crise de liquidité majeure qui a suivi une crise de l’immobilier d’habitation parisien (et lyonnais) et de l’immobilier de bureaux.
Une crise de SCPI aggravée par le mécanisme de cotation des SCPI à capital fixe. En l’absence de candidats à l’investissement en SCPI, le prix des parts de SCPI s’est effondré d’environ 40% sur la période.
Entre 1991 et 1998, nous avons vécu une double crise : Une crise de l’immobilier, sous-jacent des SCPI, ET une crise du marché de la part de SCPI puisque plus personne ne voulait en acquérir.
À l’époque, c’est le capital fixe des SCPI qui a aggravé la crise de l’immobilier de bureau et précipité la chute du prix des parts de SCPI.
C’est alors dans ce contexte de crise des SCPI à capital fixe que les SCPI à capital variable sont nées. Des SCPI à capital variable dont la liquidité est assurée par la société de gestion grâce à un fonds de liquidité.
Dans cet article « SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : quelles différences ? » publié en 2018, nous vous expliquions :
Les SCPI à capital Fixe : Rendement de l’immobilier et spéculation sur le marché des parts de SCPI
Une SCPI à capital fixe est une société civile de placement immobilier dont le montant des souscriptions (valeur du capital) est fixé dès l’origine. Une fois le montant du capital fixe atteint, la SCPI pourra procéder à des augmentations de capital régulières, mais c’est une décision unilatérale de la société, selon des critères propres.
Entre deux augmentations de capital, l’investisseur ne pourra pas souscrire des parts nouvelles et devra donc acquérir des parts sur le marché secondaire : En l’absence de nouvelles parts, c’est un marché d’offre et de demande qui se met en place.
Comme pour le marché action, le prix des parts peut varier de manière importante selon la détermination ou non des investisseurs à se porter acquéreur, mais vous l’aurez compris, ces évolutions ne reflètent pas l’évolution de la valeur des immeubles détenus par la SCPI.
Investir dans des parts de SCPI à capital fixe peut donc s’avérer très fructueux pour celui qui réalise cet investissement alors que le marché comporte peu d’acquéreur et une large offre.Lorsque la demande des parts de SCPI est faible et que l’offre est grande, les prix peuvent baisser de manière importante, indépendamment des prix réels de l’actif immobilier sous-jacent. En cas de retournement de cycle, les plus-values peuvent être conséquentes.
Les SCPI à capital variable, recherche de rendement en « bon père de famille ».
A l’opposé les SCPI à capital variable ne permettent pas cette spéculation autour de l’offre et de la demande de parts de SCPI. La valeur des parts est fixée par la société gestionnaire des parts de SCPI selon la valeur réelle du parc immobilier après expertise annuelle.
Le marché secondaire est assuré directement par la société gestionnaire et l’investisseur, en cas de vente de ses parts, n’a pas à rechercher un autre investisseur, il n’est pas dépendant du marché des parts.
L’évolution de la valeur des parts est fonction de la valeur de l’immobilier, indépendamment de l’engouement des investisseurs autour de l’investissement en SCPI. Le prix des parts n’évolue pas selon le demande ! Seuls le prix de l’immobilier sous-jacent détermine la valeur des parts de SCPI.
Il s’agit là d’un investissement en bon père de famille dont l’objectif principal est de tirer profit du rendement intrinsèque de l’immobilier d’entreprise. L’investisseur ne peut spéculer sur la différence entre le prix de vente des parts de SCPI (fruit de la confrontation de l’offre et de la demande de parts) et la valeur du parc immobilier, estimé par des experts immobilier.
Néanmoins, contrairement à la SCPI à capital fixe, le gestionnaire ne pourra pas maîtriser le flux des nouveaux capitaux, et donc devra investir à tout prix, et parfois en dépit des opportunités d’investissement. Dans une période ou l’épargne est abondante et les prix très élevés, cela peut constituer un véritable problème pour la qualité de la SCPI à long terme (cf « SCPI, une collecte massive dans un marché peu porteur détruit le rendement futur de la SCPI »).
Source : SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable : quelles différences ?
La SCPI à capital variable protège-t-elle les épargnants d’une crise de liquidité ?
En ce qui concerne les SCPI à capital variable, la liquidité du marché secondaire est assurée par la société de gestion qui s’engage à racheter les parts de SCPI à la valeur de retrait. La société de gestion doit donc être en capacité de rembourser les épargnants à tout moment.
Pour ce faire, les sociétés de gestion ont créé des fonds de liquidité. Une partie de l’épargne est « placée » sur des fonds monétaires pour permettre à la société de gestion de rembourser les épargnants sans avoir besoin de vendre des immeubles dans la précipitation.
Malheureusement, en période de panique comme aujourd’hui, le fonds de liquidité peut ne pas être suffisant. La société de gestion doit alors agir avec efficacité pour arrêter la vague de demande de liquidité.
Si la vague de rachat devait se poursuivre, la société de gestion pourrait devoir vendre une partie de son patrimoine pour rembourser les épargnants.
Des ventes précipitées qui pourraient se faire au pire moment.
La société de gestion n’a alors pas d’autre solution que de baisser la valeur des parts de SCPI pour décourager les épargnants de racheter leurs parts de SCPI.
Aujourd’hui, AEW patrimoine annonce une baisse du prix des parts supérieure à la baisse de la valeur de son patrimoine immobilier. J’ai l’intuition que nous sommes typiquement dans cette stratégie de lutte contre la crise de liquidité. Il faut impérativement décourager les épargnants de demander à retirer leur épargne.
En nous conformant à la recommandation de l’AMF, nous avons procédé à une expertise des actifs de nos SCPI à capital variable à fin juin 2023. Cela nous a permis de réaliser des projections de valorisation du patrimoine tenant compte des corrections en cours mais également anticipées des marchés immobiliers.
Ainsi, nos projections des valeurs d’expertise à fin 2023 qui s’appuient sur notre vision de l’évolution probable du contexte macro-économique nous ont conduit par prudence à anticiper une baisse additionnelle des sous-jacents immobiliers d’ici la fin de l’année. Afin de refléter cette projection nous avons pris la décision d’ajuster à la baisse le prix de part de 4 de nos SCPI. Cette baisse, supérieure à celle qui aurait été fondée sur l’expertise constatée au 30/06/2023, ne nous est pas imposée par la réglementation mais a pour but de protéger nos futurs associés. »
Source : AEW PATRIMOINE
Nous sommes aujourd’hui au cœur de cette crise de liquidité et une partie de la baisse du prix des SCPI s’explique par cette volonté de stopper les rachats dont l’importance pourraient obliger la société de gestion à vendre des immeubles dans la précipitation au pire moment.
Pas le choix. Il faut impérativement convaincre les épargnants de ne pas sortir maintenant, malgré la liquidité promise lors de la souscription.
Ceux qui ne baissent pas le prix de leurs parts doivent être particulièrement offensifs et agressifs dans leur communication pour convaincre les épargnants de ne pas sortir malgré les difficultés confirmées par tous de l’actif sous-jacent. C’est probablement une explication de la communication à contre-courant de Corum.
À suivre.
