L’imposition des plus values des terrains constructibles va très certainement connaître une petite révolution à partir de 01 Janvier 2014 :

Quelle imposition des terrains constructibles en 2014 ?

Les plus values ne seront plus exonérées après 30 ans de détention du terrain constructible (ni même après 22 ans), l’abattement pour durée de détention étant supprimé à compte de cette date.
Cette révolution quasi silencieuse risque pourtant d’avoir des conséquences dramatiques pour les contribuables vendeurs dont l’imposition pourrait exploser.
Cette réforme de l’imposition des terrains constructibles devrait également comporter d’autres disposition dont nous n’avons pas le détail pour le moment.
Dans notre article « Plus value des terrains à bâtir en 2014 : Un impôt qui augmente avec la durée de détention ?« , nous vous précisions les propos du gouvernement :

« Le régime en vigueur d’imposition des plus-values immobilières sur les terrains à bâtir prévoit des abattements progressifs qui portent préjudice à une mise en vente plus rapide de ces terrains. Pour créer un choc d’offre, cette logique devrait être inversée à compter du 1er janvier 2014, la fiscalité sera d’autant plus avantageuse que le terrain sera cédé dans un délai court. » extrait Réponse ministérielle SCHNEIDER N°12591

Nous sommes aujourd’hui dans l’incapacité de vous donner plus de détail sur cette nouvelle modalité d’imposition.
 

Comment échapper à cette nouvelle réforme de l’imposition des plus value sur les terrains constructibles ?

Tout d’abord, ceux d’entre vous qui ont prévu de vendre leur terrain constructible à court terme, le conseil est simple : Vendez vite, et signer avant le 01 Janvier 2014.
 

Compromis ou acte authentique avant la 01 Janvier 2014

La nouvelle imposition devrait intervenir pour toutes les cessions qui interviendrait à partir du 01 Janvier 2014. Cela signifie que le fait générateur de l’impôt doit être réalisé avant cette date.
La vente doit être parfaite avant le 01 Janvier 2014. Trois solutions :

  • Signer un compromis « enregistré » (c’est à dire ayant date certaine) sans condition suspensive avant le 01 Janvier 2014 ;
  • Lever toutes les conditions suspensives avant le 01 Janvier 2014 et enregistrer cette levée des conditions suspensives ;
  • Signer l’acte authentique (acte notarié) confirmant la vente avant le 01 janvier 2014.

A court terme, il  n’existe pas d’autres solutions pour éviter l’impôt.
 

Réaliser la donation du terrain constructible pour purger la plus value

Pour le contribuable qui ne souhaiterait pas vendre son terrain constructible à court terme, la solution parfaite pour purger intégralement la plus value consiste à réaliser la donation de ce terrain.
En effet, la donation est une mutation à titre gratuit, fait générateur des droits de mutation à titre gratuit (=droit de succession). Les donation bénéficient encore d’abattement important (100 000€ par enfant et par parent, un fois tous les 15 ans), nettement plus avantageux que l’impôt sur les plus values.
 
La plus value immobilière est, de manière très simplifié, l’imposition de la différence entre le prix de vente de l’immeuble (ou terrain constructible) et son prix d’acquisition. Le prix d’acquisition est le prix de l’immeuble ou du terrain constructible lors de son entrée dans le patrimoine du vendeur.
Le prix d’acquisition sera soit, le montant retenu dans l’acte d’achat (cf acte d’acquisition notarié) ou la valeur retenue dans la déclaration de succession ou donation.
 
Ainsi, lors de la donation d’un terrain constructible, le donateur (=celui qui donne) enregistre la sortie du terrain de son patrimoine. Cette sortie serait taxée au titre des droits de succession, encore largement favorable compte tenu des abattements.
Le donataire (= celui qui reçoit la donation), enregistrera lui l’entrée du terrain constructible dans son patrimoine. La valeur du terrain retenue pour la donation constituera la base de calcul de la prochaine plus value (lors de la vente du terrain par l’enfant donataire).
 
Prenons un exemple concret pour comprendre.
Monsieur PARENT possède un terrain constructible d’une valeur de 100 000€. Il a reçu son terrain par succession pour une valeur de 1000€ (Il s’agit d’un terrain agricole devenu constructible).
En cas de vente du terrain par Monsieur PARENT, la plus value imposable est de 99 000€.
Monsieur PARENT réalise en 2013, la donation du terrain à sa fille Madame FILLEDEPARENT. La donation est réalisée sur une base de 100 000€. Madame FILLEDEPARENT reçoit donc un terrain valorisé 100 000€.
En 2014, madame FILLEDEPARENT décide de vendre son terrain constructible. La plus value dégagée sera de 100 000€ (prix de vente) – 100 000€ (prix d’entrée dans le patrimoine) = 0€ Il n’y aura donc aucune imposition sur la plus value.
 

Réaliser une vente fictive pour profiter de l’exonération des 30 ans et repartir sur de nouvelles bases.

La seconde solution pour éviter l’imposition sur les plus value consiste déclencher l’imposition sur la plus value alors que celle ci est encore favorable.
L’idée est de réaliser la vente ou l’apport du terrain constructible à une SCI (Société Civile Immobilière). L’apport ou la vente sont considérés comme des mutations à titre onéreux, fait générateur de l’imposition sur les plus values.
A la création de la SCI, la mutation à titre onéreux permettra au vendeur de profiter de l’abattement pour durée de détention et pourrait être exonéré en cas de détention supérieure à 30 ans.
C’est la SCI qui devient propriétaire du terrain constructible et qui devient redevable de l’éventuelle plus value entre le prix de vente ultérieur et le prix d’entrée dans le patrimoine de la SCI (= valeur du terrain à la constitution de la SCI).
 
 

Attention tout de même à l’excès d’habileté fiscale.

Ces stratégies ne doivent en aucun cas être réalisés dans un objectif uniquement fiscal… l’abus de droit et le redressement fiscal pourrait venir sanctionner inhabileté fiscale du contribuable trop malin.
Ainsi, un délai devra être respecté entre la donation du terrain constructible et la vente du terrain par le donataire, le donateur ne devra pas se réapproprier le prix de vente, les propriétaires du terrain ne devront pas être les uniques associés de la SCI … Bref du bon sens fiscal qu’il ne faut surtout pas oublier.
 

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