Le société civile immobilière est un outil juridique incontournable pour celui qui cherche à investir dans l’immobilier. Tout le monde vous parle de la SCI … mais savez vous vraiment à quoi ça sert d’investir via une SCI ?

Au-delà des idées reçues, investir via une SCI peut être particulièrement attrayant pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent combiner « investissement immobilier » et « transmission de ce patrimoine immobilier » à leurs héritiers et enfants. La SCI est un sujet de nous traitons de manière exhaustive dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier » que je ne peux que vous encourager à découvrir.

« Investir dans l’immobilier » : Un LIVRE et une FORMATION pour réussir votre investissement immobilier

J’ai écrit ce livre, non pas comme un livre, mais véritablement comme un outil qui doit vous permettre de vous former avant d’investir. Il est le résultat de 18 mois de travail de rédaction, mais surtout plus de 10 ans d’expérience, de conseils et de formations prodiguées auprès de professionnels de la gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable ou d’étudiants.

Ce livre doit vous donner les moyens réussir votre investissement immobilier et ce, quelque soit votre niveau de connaissance et votre expérience dans l’investissement immobilier. 

En bonus, les acheteurs du livre ont accès à une formation « Investir dans l’immobilier » pour une maîtrise parfaite de l’investissement immobilier.

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La SCI n’intéressera presque jamais l’investisseur à la recherche d’une solution pour payer moins d’impôt sur le revenu.

Investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ne permettra jamais de réduire le montant de votre imposition sur les revenus fonciers. Seul l’éventuel recours à la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) pourra s’avérer pertinent, mais dans quelques situations bien précises que nous vous détaillons dans le livre.

Une société civile immobilière est une personne morale qui bénéficie de la semi-transparence fiscale : Cela signifie que ce sont les associés de la SCI qui sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur propre régime fiscal.

  • Une SCI à l’IR dont les parts seraient détenues par une société commerciale imposée à l’impôt sur les sociétés verrait son bénéfice revenant à cet associé selon les règles de calcul de l’impôt sur les sociétés ;
  • Une SCI  à l’IR dont les parts seraient détenues par un particulier verrait la part de bénéfice revenant à cet associé imposé à l’impôt sur le revenu selon les règles du revenu foncier.

 

En d’autres mots, détenir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI ou en direct ne permet pas de modifier sur le montant de l’impôt à payer par l’investisseur immobilier. 

 

 

La SCI s’avère un outil patrimonial incontournable pour celui qui souhaite optimiser la transmission de son patrimoine.

C’est l’intérêt principal de la SCI : Utiliser les règles comptables des sociétés combiner au démembrement des parts de ladite SCI pour optimiser la transmission du patrimoine aux enfants ou à toutes autres personnes, nu-propriétaire dans des conditions fiscales particulièrement attrayantes.



Comme nous vous l’expliquons dans cet article « SCI : Pourquoi faire une SCI ? Quels sont les objectifs poursuivis ?« , vous pourrez disposer de trois outils complémentaires :

  • Le démembrement des parts de la SCI. En procédant à la donation de la nue propriété des parts de la SCI, le donateur devenu usufruitier continuera de percevoir les bénéfices de la SCI … mais la valeur capitalisée reviendra aux enfants nus propriétaires à son décès ;
  • L’amortissement comptable de l’immeuble pour réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier et donc augmenter la valeur de la SCI qui reviendra aux enfants nus-propriétaire  ;
  • La mise en réserve pour réduire la distribution des dividendes aux seuls capitaux qui n’auront pas vocation à être réinvesti dans la SCI ;

Mais attention tout de même aux faux arguments tels que l’absence d’indivision. En effet, nombreux sont ceux qui mettent en place une SCI pour éviter l’indivision, considérant la gestion du société plus facile que la gestion de parts indivis grâce aux pouvoirs étendus attribués aux gérants.

C’est la une vérité théorique qui ne sera pas une vérité pratique.

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Indivision ou SCI sont à proscrire pour la sérénité des relations familiales.

S’il est tout à fait exact que le gérant de la SCI pourra prendre de nombreuses décisions sans l’accord des autres associés (notamment des frères et sœurs si on se place dans le cadre d’une transmission intra-familiale), il n’empêchera pas le devoir d’informer et respecter l’avis des autres associés pour espérer une longue vie à la SCI.

La SCI ne me semble pas une solution efficace pour assurer l’entente familiale entre les frères et sœurs.

Vous devrez vous résoudre à choisir et prendre la décision de partager votre patrimoine entre vos enfants ! C’est une décision difficile, mais indispensable pour assurer la pérennité des relations familiales. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Comment transmettre votre résidence secondaire à vos enfants et petits-enfants ? », le partage de votre patrimoine est un acte important que vous ne devez pas négliger.

Ne laissez pas vos enfants vos enfants se partager votre patrimoine ! Choisissez pour eux, cela évitera bien des disputes.

Au lieu de mettre en place une SCI par bien immobilier comme il est souvent préconisé, il apparaît nettement plus judicieux de mettre en place une SCI par enfant. 

Pendant la vie des parents, le démembrement de propriété permettra aux parents survivant de gérer la SCI … mais surtout, au décès des deux parents usufruitier des parts de SCI, chacun des enfants deviendra propriétaire de sa propre SCI. Il pourra ensuite à son tour préparer la transmission de son patrimoine à ses propres enfants (tout en évitant d’associer deux enfants dans une même SCI).

Il s’agit là d’un conseil fondamental qui va au delà de la simple question de la fiscalité et des droits de succession. SCI ou pas, vous devez réaliser le partage de votre patrimoine entre vos enfants.

L’indivision comme la SCI ne sont pas de bonnes solutions pour la paix des familles.

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18 Comments

  1. La SCI pas meilleure que l’indivision?

    Je tombe de ma chaise.

    Comment transmettre le capital sans transmettre les pouvoirs en indivision?
    Comment anticiper avec qui se partager le bien en indivision?
    Comment bénéficier de l’antériorité de la SCI pour bénéficier de l’abattement (céder les parts de SCI qui ont 30 ans, plutôt que l’immeuble détenu depuis 5 ans)…

    Attention aux titres trop racoleurs …

    • Attention, je n’ai pas écrit que la SCI était inutile… mais simplement que transmettre des parts de SCI à ses enfants n’était pas une solution pertinente. Dans cette hypothèse, que les enfants se retrouve en indivision ou propriétaire de part de SCI ne change rien et la situation n’est pas confortable !

      Au final, la situation étant rarement durable… il faudra trouver une solution pour faire sortir un enfant de la SCI … donc autant l’éviter dès le début.

      N’êtes vous pas d’accord ?

  2. « Comment bénéficier de l’antériorité de la SCI pour bénéficier de l’abattement (céder les parts de SCI qui ont 30 ans, plutôt que l’immeuble détenu depuis 5 ans)… »

    Et vous croyez vraiment que l’acheteur des parts de SCI … qui achète aussi une plus-value latente lorsqu’il vendra les parts de SCI acceptera de payer le prix fort pour prendre à sa charge l’impôt que vous n’aurez pas payé ?

    • ALAIN LAMBARD says:

      J’avoue ne pas bien comprendre le phrase suivante:
      « Et vous croyez que l’acheteur des parts… »
      La plus-value éventuelle, en cas de cession des parts, sera calculée par rapport au prix d ‘acquisition de ces parts qui inclu la plus-value.
      Si en fait vous vouliez évoquer la cession de l’immeuble, l’administration admet de prendre en compte, lors de la dissolution de la société, la plus-value existant lors de l’acquisition des parts:
      BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912
      « D. Dissolution de sociétés
      420

      Il est admis que la plus-value constatée au moment de la dissolution d’une société soit calculée par rapport à la valeur, au jour de l’acquisition à titre onéreux des parts, des éléments taxables à la date de la dissolution.

      Cette mesure de tempérament n’est pas applicable à l’associé qui a acquis ses parts par voie de succession ou de donation. Par suite, la valeur vénale au jour de l’acquisition à titre gratuit doit être écartée et la plus-value est déterminée en fonction du prix d’acquisition des biens par la société. « 

  3. Bonjour Guillaume
    Vous dites : « La mise en réserve pour réduire la distribution des dividendes aux seuls capitaux qui n’auront pas vocation à être réinvesti dans la SCI ».
    Mais faut-il encore avoir un projet pour réinvestir à un moment les capitaux mis en réserve. Sinon, que se passe t’il ?

    Vous dites aussi : « L’amortissement comptable de l’immeuble pour réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier et donc augmenter la valeur de la SCI qui reviendra aux enfants nus-propriétaire ».
    J’aimerai avoir des précisions sur ce moment du décès de l’usufruitier, de la récupération du bien par le nu-propriétaire alors que la valeur du bien a été entièrement amorti au fil des années.
    Le nu-pro récupère le bien pour quelle valeur ? A 0 € car entièrement amorti, ou à la pleine valeur du bien ? Et dans ce dernier cas, va t’il devoir payer une plus value pour la succession ?
    Et s’il le récupère pour la pleine valeur et qu’il désire revendre quelques années plus tard, sur quelle valeur d’achat, en fait de succession, le calcul de la plus value va se faire pour lui ?
    Je pense que la réponse à ces questions peut donner tout son sens à une indivision, ou pas.

    • Patrick, vous devriez acheter mon livre 😉

      Sinon, pour essayer de faire simple, même si ce n’est pas simple en quelques lignes.

      La base du raisonnement est la déconnexion entre le régime fiscal de la SCI à l’IR et le régime comptable. S’agissant d’une société, il convient de respecter les règles comptables classiques que l’on applique traditionnellement aux sociétés commerciales (amortissement de l’immeuble, mise en réserve des bénéfices par exemples…).

      Fiscalement, ces règles n’auront aucune incidence sur l’impôt sur le revenu.

      Ainsi, lorsque l’on combine ces deux / trois pratiques comptable avec le démembrement de propriété on peut aboutir à une transmission à un coût fiscal très attrayant (pour ne pas dire sans droits de succession).

      Il s’agit de procéder au démembrement des parts de la SCI par donation. Les parents conservent l’usufruit et donc les revenus distribués aux associés de la SCI … mais resteront les gérants grâce à leur statut de gérant de la SCI.

      L’amortissement comptable des immeubles ou la mise en réserve des bénéfices sont deux solutions pour réduire le montant du revenu distribuable à l’usufruitier (et donc laisser les revenus locatifs dans la société pour satisfaire l’objet social de la SCI qui pourra avoir un objet social plus large pour devenir une société civile patrimoniale).

      Les capitaux qui ne seront pas distribuables ou distribués à l’usufruitier resteront donc dans la SCI et seront réinvestis pour augmenter la valeur globale de la société.

      Les parts étant démembrée entre l’usufruit pour les parents et la nue propriété pour les enfants, le décès des usufruitiers aura pour conséquence l’extinction de l’usufruit et les enfants nus propriétaires deviendront pleins propriétaires des parts de SCI. L’extinction de l’usufruit et donc le fait pour le nu propriétaire de devenir plein propriétaire sera réalisé sans droit de succession.

      Est ce plus clair ?

      • Merci Guillaume pour cette explication et vous avez raison pour votre livre, je vais le commander.
        Je comprends bien que le nu-propriétaire, au décès de l’usufruitier, récupère la SCI sans droit de succession. Mais le plus important, c’est ce qui vient ensuite.
        L’enfant ne peut pas s’occuper de la SCI et veut la revendre. Il va avoir une plus value à payer qui va être calculée sur quelle valeur d’achat :
        _ Valeur de 0 € car entièrement amortie par l’usufruitier ?
        _ Valeur réelle et complète au jour de la succession et sans amortissement ?

        C’est ce point de « détail » qui va donner tout son intérêt au démembrement avec ammortissement de la SCI par l’usufruitier.

        • Non, l’amortissement n’a aucune conséquence sur le calcul de la plus-value immobilière. Ce n’est qu’un calcul comptable. Néanmoins, prudence … car en cas de revente de l’immeuble de la SCI… c’est le SCI qui vend et donc la plus value sera calculée par différence entre prix d’achat de l’immeuble par la SCI puis le prix de vente dudit immeuble par la SCI.

          La donation des parts aux enfants ne purge pas la plus value immobilière !

          • Excusez moi mais je ne comprends pas :
            _ L’amortissement a forcément un impact sur la plus-value puisque celle-ci est calculée sur la valeur d’achat moins l’amortissement déjà fait. A tel point que si l’amortissement est de 100 % au bout de plusieurs années, la valeur d’achat est de 0 €. Non ?
            _ La plus-value est calculée en fonction de la valeur d’achat. Mais en cas de revente après succession, n’est-ce pas la valeur inscrite dans l’acte de succession qui remplace la valeur d’achat (ramenée à 0 € après les amortissements faits par l’usufruitier ) ?

            • 1- Non, dans le cas d’une SCI, l’amortissement comptable (qui n’a aucune incidence sur l’impôt sur le revenu) n’est pas pris en considération !

              2 – Et non, pas dans le cas d’une donation des parts et de la vente de l’immeuble… Il n’y a pas purge de la plus value par la donation

              • Désolé Guillaume mais j’ai du mal poser ma question :
                _ Si je fais un amortissement de 2 % en déduction des revenus de ma SCI à l’IS, ce sera autant de valeur à déduire de la valeur d’achat pour le calcul de la plus-value (je ne parle pas d’impôt sur le revenu).
                _ La donation ne purge pas la plus-value. Mais est ce que c’est différent après la succession ?

  4. article plein de bon sens pour la transmission aux enfants.

  5. Bonjour,
    Je me permets un complément sur cet article très intéressant.
    La SCI est fortement déconseillée pour faire de la location meublée LMNP, régie par le régime des BIC. En effet, cette SCI sera de fait une SCI à l’IS et dans ce cadre sera soumise à l’imposition des plus-values commerciales. La conséquence sera la reprise par l’administration fiscale de tous les amortissements réalisés depuis l’acquisition du bien dans le calcul de la plus-value. Autant dire que l’avantage de la location meublée qui permet d’amortir le bien se trouve complètement
    anéanti.
    Cordialement

  6. In fine, bien d’accord avec cet article.

    Pour plus de clarté sur les posts précédents, il est en effet préférable de toujours préciser sir la SCI est à l’IS ou IR.

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