La société civile immobilière est un outil juridique incontournable pour celui qui cherche à investir dans l’immobilier. Tout le monde vous parle de la SCI … mais savez-vous vraiment à quoi ça sert d’investir via une SCI ?
Au-delà des idées reçues, investir via une SCI peut être particulièrement attrayant pour les investisseurs immobiliers qui souhaitent combiner « investissement immobilier » et « transmission de ce patrimoine immobilier » à leurs héritiers et enfants. La SCI est un sujet de nous traitons de manière exhaustive dans notre nouveau livre « Investir dans l’immobilier » que je ne peux que vous encourager à découvrir.
 

La SCI n’intéressera presque jamais l’investisseur à la recherche d’une solution pour payer moins d’impôt sur le revenu.

Investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’une SCI imposée à l’impôt sur le revenu ne permettra jamais de réduire le montant de votre imposition sur les revenus fonciers. Seul l’éventuel recours à la SCI imposée à l’impôt sur les sociétés (IS) pourra s’avérer pertinent, mais dans quelques situations bien précises que nous vous détaillons dans le livre.
Une société civile immobilière est une personne morale qui bénéficie de la semi-transparence fiscale : Cela signifie que ce sont les associés de la SCI qui sont imposés sur les bénéfices réalisés par la SCI en fonction de leur propre régime fiscal.

  • Une SCI à l’IR dont les parts seraient détenues par une société commerciale imposée à l’impôt sur les sociétés verrait son bénéfice revenant à cet associé selon les règles de calcul de l’impôt sur les sociétés ;
  • Une SCI à l’IR dont les parts seraient détenues par un particulier verrait la part de bénéfice revenant à cet associé imposé à l’impôt sur le revenu selon les règles du revenu foncier.

 
En d’autres mots, détenir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI ou en direct ne permet pas de modifier sur le montant de l’impôt à payer par l’investisseur immobilier. 
 
 

La SCI s’avère un outil patrimonial incontournable pour celui qui souhaite optimiser la transmission de son patrimoine.

C’est l’intérêt principal de la SCI : Utiliser les règles comptables des sociétés combiner au démembrement des parts de ladite SCI pour optimiser la transmission du patrimoine aux enfants ou à toutes autres personnes, nu-propriétaire dans des conditions fiscales particulièrement attrayantes.
Comme nous vous l’expliquons dans cet article « SCI : Pourquoi faire une SCI ? Quels sont les objectifs poursuivis ?« , vous pourrez disposer de trois outils complémentaires :

  • Le démembrement des parts de la SCI. En procédant à la donation de la nue-propriété des parts de la SCI, le donateur devenu usufruitier continuera de percevoir les bénéfices de la SCI … mais la valeur capitalisée reviendra aux enfants nus propriétaires à son décès ;
  • L’amortissement comptable de l’immeuble pour réduire le bénéfice distribuable à l’usufruitier et donc augmenter la valeur de la SCI qui reviendra aux enfants nus-propriétaires ;
  • La mise en réserve pour réduire la distribution des dividendes aux seuls capitaux qui n’auront pas vocation à être réinvesti dans la SCI ;

Mais attention tout de même aux faux arguments tels que l’absence d’indivision. En effet, nombreux sont ceux qui mettent en place une SCI pour éviter l’indivision, considérant la gestion de la société plus facile que la gestion de parts indivis grâce aux pouvoirs étendus attribués aux gérants.
C’est la une vérité théorique qui ne sera pas une vérité pratique.
 

Indivision ou SCI sont à proscrire pour la sérénité des relations familiales.

S’il est tout à fait exact que le gérant de la SCI pourra prendre de nombreuses décisions sans l’accord des autres associés (notamment des frères et sœurs si on se place dans le cadre d’une transmission intra-familiale), il n’empêchera pas le devoir d’informer et respecter l’avis des autres associés pour espérer une longue vie à la SCI.
La SCI ne me semble pas une solution efficace pour assurer l’entente familiale entre les frères et sœurs.
Vous devrez vous résoudre à choisir et prendre la décision de partager votre patrimoine entre vos enfants ! C’est une décision difficile, mais indispensable pour assurer la pérennité des relations familiales. Comme nous vous l’expliquions dans cet article « Comment transmettre votre résidence secondaire à vos enfants et petits-enfants ? », le partage de votre patrimoine est un acte important que vous ne devez pas négliger.
Ne laissez pas vos enfants vos enfants se partager votre patrimoine ! Choisissez pour eux, cela évitera bien des disputes.
Au lieu de mettre en place une SCI par bien immobilier comme il est souvent préconisé, il apparaît nettement plus judicieux de mettre en place une SCI par enfant. 
Pendant la vie des parents, le démembrement de propriété permettra aux parents survivant de gérer la SCI … mais surtout, au décès des deux parents usufruitiers des parts de SCI, chacun des enfants deviendra propriétaire de sa propre SCI. Il pourra ensuite à son tour préparer la transmission de son patrimoine à ses propres enfants (tout en évitant d’associer deux enfants dans une même SCI).
Il s’agit là d’un conseil fondamental qui va au-delà de la simple question de la fiscalité et des droits de succession. SCI ou pas, vous devez réaliser le partage de votre patrimoine entre vos enfants.
L’indivision comme la SCI ne sont pas de bonnes solutions pour la paix des familles.

Pour aller plus loin :
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